No caminho para um novo edifício, um dos primeiros e mais importantes passos é estudar cuidadosamente o plano de desenvolvimento. Nele, os municípios especificam a forma como as propriedades podem ser construídas, plantadas e utilizadas, quais propriedades as edificações devem ter e quais distâncias devem ser observadas.
Mas nem tudo é definido em detalhes em cada plano de desenvolvimento, o que dá aos proprietários certa liberdade na concepção de seu projeto de construção. Ao mesmo tempo, todos os aspectos expressamente regulados no plano de desenvolvimento, em suma o Plano B, são leis vinculativas.
Sentido e propósito do plano de desenvolvimento
Os municípios raramente concedem exceções ao planejamento por boas razões: Porque o Plano B não apenas restringe, mas também garante a segurança dos cidadãos. Quem construir uma casa hoje e de acordo com o plano de desenvolvimento não tiver que contar com a poluição sonora de uma escola na propriedade vizinha não deve ser prejudicado por uma regra de exceção no futuro.
A situação é semelhante com regulamentos individuais, como o número máximo de andares em edifícios ou sua orientação. O sombreamento iminente de edifícios que são muito altos nas imediações ou uma restrição desagradável de privacidade podem ser vistos na planta do prédio, se você souber como lê-lo. Neste sentido, um plano de desenvolvimento também serve para determinar o valor e manter o valor de uma propriedade, garantindo uma qualidade estruturalmente definida.
Em última análise, a intenção ao emitir um plano de desenvolvimento é que um município possa controlar o desenvolvimento de sua área no interesse do bem comum e de forma transparente para os cidadãos. Se isenções estivessem na ordem do dia, essa meta estaria comprometida. Por isso, é tão importante que os interessados em comprar antes de comprem dêem conta do plano de desenvolvimento do imóvel de sonho e das zonas envolventes. Desta forma, decepções posteriores e riscos financeiros podem ser evitados.
Seção 34 BauGB em vez de um plano de desenvolvimento
Na hora de decidir e executar um plano de desenvolvimento, os municípios devem cumprir as leis federais e estaduais. Mas não existe um plano de desenvolvimento para cada área que possa e deva ser construída. Este é mais frequentemente o caso de distritos que estão em uso há muito tempo e onde um (novo) uso está sendo considerado para um lote vago. Então, o § 34 do Código de Construção (BauGB) é decisivo.
Afirma, essencialmente, que um projeto de construção é admissível "se se adequar à natureza e extensão da utilização estrutural, ao método de construção e à área da propriedade a construir e o empreendimento estiver garantido". Essa formulação deixa aos tomadores de decisão nas autoridades de construção uma margem de manobra considerável e é de pouca iluminação para os construtores em potencial. Quando algo se encaixa no ambiente e quando não se encaixa, está sempre nos olhos de quem o vê.
A seguinte consideração pode servir como um guia aproximado: quanto mais heterogêneo for um bairro, mais provável será que um edifício recém-planejado tenha a confirmação de que ele se integrará ao seu entorno. A imprecisão do texto legal pode ter um efeito positivo, mas também pode ter um efeito negativo - depende sempre da perspectiva.
Componentes de um plano de construção
As categorias de informações mais importantes mencionadas na Seção 34 do BauGB são definidas em detalhes no plano de desenvolvimento: o tipo e a extensão do uso estrutural e o método de construção necessário definem o curso de um projeto de construção. Além disso, o plano de desenvolvimento pode conter mais informações sobre o uso do solo, projeto de fachada, materiais de construção que podem ser usados e muitos outros aspectos.
Formalmente, o plano de construção consiste em duas partes: uma parte do texto descreve o regulamento e complementa a outra parte, um desenho da planta gráfica. As duas partes juntas formam o plano de desenvolvimento e são vinculativas.
Um plano de desenvolvimento geralmente consiste em uma seção de texto e um desenho de plano gráfico.
Dentro da parte gráfica, um grande número de diferentes abreviaturas, números, linhas e símbolos servem para transmitir informações concentradas. Todo futuro construtor deve ser capaz de ler e compreender os símbolos e termos mais importantes. Isso inclui os seguintes pontos.
Tipo de uso estrutural
O tipo de uso estrutural diz respeito à destinação básica de um imóvel a uma área residencial, área comercial, área mista ou especial. O tipo é abreviado com letras maiúsculas. Conexões com W representam para áreas residenciais:
- WA identifica áreas com um uso predominante para viver (área residencial geral).
- WR nomeia áreas que podem ser dedicadas apenas à habitação (área puramente residencial).
- WS (área de assentamento pequeno) significa espaço de vida com hortas.
- WB (área residencial especial) denota áreas nas quais operações comerciais podem estar localizadas que não prejudicam a vida.
- Outras composições são, por exemplo, GI para áreas industriais e GE para áreas comerciais, S para especiais, MD para áreas de vilas e MU para áreas urbanas.
O desenho do plano gráfico contém todas as linhas e símbolos. Com o tempo, você será capaz de lembrar o que significa o quê.
Grau de uso estrutural
Fica um pouco mais complexo com os números.
- O número de andares completos permitidos (VG) é indicado no plano de desenvolvimento com um número romano. Um II significa que o edifício pode ter no máximo dois andares. Se o algarismo romano estiver circulado, não é um número máximo, mas um número obrigatório. Um II em um círculo significa que o prédio deve ter exatamente dois andares. Uma indicação como "II-III" significa que pelo menos dois e no máximo três andares são obrigatórios.
- O número da área base (GRZ) é um fator com o qual a área máxima de construção pode ser calculada. É fornecido com um número decimal arábico, às vezes após a abreviatura "GRZ". Um GRZ de 0,3 significa que 30% da propriedade pode ser construída. Para um lote de 1000 metros quadrados, isso é 0,3 x 1000 m2 = 300 m2.
- O número da área do piso (GFZ) é um número decimal e indica como pode ou deve ser a relação entre a área do imóvel e a área total de todos os andares. Como fator, o GFZ é multiplicado pela área do imóvel e, assim, é obtida a área permitida ou necessária. Com um GFZ de 0,6 e um terreno de 1000 metros quadrados, isso resulta em uma área permitida de 600 metros quadrados. Se apenas um andar for aprovado, o GRZ e o GFZ são idênticos. No entanto, se for planejada uma casa com dois andares, estes também não devem exceder o total máximo permitido de 600 metros quadrados. Um GFZ em um círculo ou após a abreviatura "GFZ" indica a área máxima do piso. Os valores mínimo e máximo do GFZ são mostrados como "GFZ 0,3 a 0,5", por exemplo.
- O número de massa do edifício (BMZ) é dado como um número decimal em um retângulo ou após a abreviatura BMZ. Ele especifica o volume máximo que um edifício pode abranger da parte inferior ao último andar. Com 1000 metros quadrados de terreno e um BMZ de 0,8, a massa de construção é de 800 metros cúbicos.
- As medidas de altura podem ser fornecidas na forma de altura do beiral (TH), altura do cume (FH) ou borda superior (OK) com algarismos arábicos na unidade de metro. Os números em um círculo devem ser seguidos exatamente, caso contrário, esses são valores máximos ou faixas permitidas com valores mínimo e máximo.
Linha de construção e limite de construção
As informações mais importantes em um plano de construção também incluem os locais possíveis ou obrigatórios em que um edifício pode ou deve ser colocado em uma propriedade. É importante diferenciar aqui: O limite do edifício inclui uma área na qual o edifício pode ser erguido à sua escolha. Ele é mostrado graficamente com uma linha com um ponto após cada duas linhas. Garagens e galpões também podem estar fora do limite do prédio se quaisquer distâncias prescritas forem observadas.
Com a linha de construção, a especificação deve ser observada de forma mais estrita: Se for inserida, a borda externa da construção deve ser construída exatamente sobre ela. Na representação visual na planta do edifício, a linha do edifício é exatamente o oposto do limite do edifício. Uma linha segue a cada dois pontos.
Construção fechada e aberta
Esta categoria trata da questão de como um edifício se relaciona com os edifícios vizinhos. Com o método de construção aberto - abreviado com um pequeno o no plano de desenvolvimento - uma distância é permitida, com o método de construção fechado g as paredes externas dos edifícios adjacentes se tocam.
Casas individuais (E), casas geminadas (D) e grupos de casas (H) são concebíveis no método de construção aberta. Se as abreviaturas forem inseridas em um triângulo no plano, a designação é obrigatória.
Outras especificações
A lista de especificações que podem ser definidas no plano de desenvolvimento é longa. Por exemplo, um ponto sólido em um círculo marca um local onde uma árvore pode ser preservada. Se o ponto não for preenchido, uma árvore deve ser plantada lá.
Formas de telhado como telhado de sela (SD) e telhado de quatro águas (WD), inclinação do telhado (D) e direção do cume (mostrado por uma seta dupla) tornam o plano de desenvolvimento um espartilho justo que pode atrapalhar seus próprios requisitos de projeto. Portanto, é fundamental ler atentamente o Plano B antes de comprar!
Se houver alguma incerteza sobre as especificações, a autoridade de construção local fornecerá informações. Para fornecer segurança antecipada, as partes interessadas também podem apresentar uma consulta formal ou informal preliminar de construção. Em resposta ao pedido formal, a pessoa que faz o pedido recebe uma notificação que é vinculativa para um procedimento de licença de construção posterior. Essa é a melhor maneira de evitar surpresas desagradáveis.
