Propriedade individual, propriedade conjunta? Quem compra um condomínio deve esclarecer quais direitos de uso adicionais possui. Algumas coisas pertencem inteiramente a você como dono da casa, outras apenas parcialmente.
A propriedade é divertida? Karl Schmidt resmunga para seus colegas de quarto: Ele é dono de um condomínio que inclui uma vaga para seu carro - mas veículos estranhos estão constantemente estacionados lá. Ele queria construir uma cerca para evitar isso - os vizinhos proibiram-no - o estacionamento é considerado propriedade da comunidade.
Em princípio, o legislador regula quem possui o quê em um complexo com condomínios. No entanto, o que o estado não leva em conta é determinado pelo cliente na declaração de divisão. Os compradores devem conhecê-los. Ele descreve como uma propriedade é dividida em condomínios e propriedade comunal. E há potencial para conflito escondido aí, como mostra o exemplo de Karl Schmidt.
Declaração de divisão
A declaração de divisão indica quais quartos pertencem a você e quais partes da casa pertencem a todos os residentes. O nome do seu apartamento na declaração de divisão deve coincidir com o do contrato de compra. O seu apartamento e os quartos que adquirir, possivelmente uma cave ou quarto de hobby, são propriedades especiais. A propriedade e tudo o que garante a continuidade e segurança da casa, por exemplo as instalações, são propriedade conjunta. Mas também inclui quartos usados por todos, como a lavanderia ou a sala de secagem. A declaração de divisão também dá origem a direitos especiais de utilização de lugares de estacionamento de veículos ou zonas ajardinadas. Cuidado: Mesmo se o contrato de compra declara um quarto do porão como propriedade separada, o comprador não tem direito ao uso exclusivo,se este cômodo do porão não for designado como propriedade separada com o mesmo número na declaração de divisão e plano de divisão.
Propriedade privada
A propriedade privada pertence somente a você e você mesmo pode determiná-la. Inclui o seu apartamento e os quartos que adquiriu de acordo com a declaração de divisão. A cor das janelas e da porta da frente do apartamento também faz parte da propriedade separada - mas não do lado de fora. Em princípio, apenas apartamentos ou quartos independentes podem ser classificados como propriedades separadas. As vagas de estacionamento marcadas em um estacionamento subterrâneo atendem a este critério, mas as vagas em vagas abertas não. Se a propriedade privada não se destina a fins residenciais, é referida como propriedade parcial . Isso inclui loja e espaço comercial.
Exemplos de propriedade privada:
- Móveis de banheiro
- Roupa de teto
- Aquecimento de piso
- Peitoril da janela dentro
- Pisos internos
- Vagas marcadas em garagens coletivas
- Papel de parede
- Portas da sala
- Radiador (a alocação à propriedade comunal é permitida porque o sistema de aquecimento geral forma uma relação funcional).
- chaminés abertas (chaminé como parte da chaminé na propriedade comunal)
- paredes não resistentes dentro do apartamento
- Revestimentos de parede
- Acessórios
- Sistema de alarme (se limitado à área de propriedade privada)
Propriedade comunitária
Propriedade comum é tudo o que é usado coletivamente. Inclui também a própria propriedade e a área da construção e tudo o que é necessário à existência da casa. Os serviços do edifício também se enquadram na propriedade comum. Você só pode fazer alterações aqui com a permissão da comunidade de proprietários. Porque isso influenciaria a impressão externa da casa. Por exemplo, configurar antenas parabólicas é considerado uma medida estrutural e não deve ser feito sem mais delongas (OLG Celle, Az. 4 W 89/06). A propriedade comum também inclui paredes externas e janelas, escada, telhado e aquecimento. Freqüentemente, partes da propriedade comum são atribuídas a proprietários individuais para uso, por exemplo, uma vaga de estacionamento para um carro ou áreas no jardim. Em seguida, fala-se de um direito especial de uso.
Exemplos de propriedade comum:
- Válvulas de corte
- Elevadores
- Instalações ao ar livre
- Varanda (todos os componentes fixos são de propriedade conjunta, o espaço na própria varanda e os objetos anexados a ela são de propriedade separada)
- Sistema de caixa postal
- Clarabóia
- Camadas isolantes / isolantes
- Cobrir
- Parqueamentos duplos (porque não são áreas fechadas)
- Mesa
- Janelas (porque fazem parte da envolvente do edifício; pintura interior em propriedade separada)
- Persianas, estores, estores externos (dispositivos de puxar, cintos e revestimento interior das caixas das persianas, mas propriedade separada)
- Andares
- Aquecimento por piso radiante
- Lugares de estacionamento fora
- Antenas comunitárias
- Linhas principais de água, gás e eletricidade
- Parque infantil
- Sistema de disposição de lixo
- Intercomunicadores domésticos
- Paredes de suporte de carga
- Porta do apartamento do lado de fora
- terraços ao nível do solo
Você só pode fazer alterações na propriedade comum do seu condomínio com a permissão da comunidade de proprietários.
Sandra Weeger-Elsner, advogada em Colônia e assessora jurídica da associação de defesa do consumidor “Wohnen im Eigen”, aconselha: “Quem planeja medidas que intervêm na propriedade comunal deve informar-se com antecedência sobre seus direitos de reformulação”. Se a mudança não corresponder ao plano de distribuição, a comunidade de proprietários pode exigir que o dono do apartamento o remova, decidiu o Tribunal Regional de Dessau-Roßlau (Az. 5 S 237/13). “Mesmo anos depois, os coproprietários podem insistir”, enfatiza o especialista. Independentemente de haver pedidos especiais para a construção do condomínio ou mudanças estruturais no complexo residencial existente: “Esclareça se as medidas planejadas afetam o bem comum e se são permitidas”, recomenda Weeger-Elsner.Às vezes, os limites entre propriedade especial e coletiva são indefinidos: as disputas devem então ser resolvidas pelos tribunais.
Ações de copropriedade
As cotas de co-propriedade descrevem a participação aritmética (não real) na propriedade conjunta. Isso não é regulamentado por lei, mas geralmente é medido pelo espaço de vida. Um apartamento pequeno tem menos co-propriedade do que um grande. De acordo com esse valor, o ônus do bem comum bem como os custos de manutenção, reparo e demais administração passam a ser distribuídos. Eles estão intimamente ligados à propriedade individual de um condomínio.
Direitos especiais de uso
Quem compra um apartamento adquire uma propriedade privada que pertence apenas a ele e participa da propriedade comum. Além disso, existem direitos especiais de uso para indivíduos compartilharem propriedades. Direitos especiais de uso são freqüentemente incluídos na declaração de divisão. Eles estão relacionados à casa própria e não podem ser vendidos a ninguém que não possua uma propriedade na comunidade. No entanto, eles podem ser alugados para pessoas de fora. Esses direitos especiais são frequentemente concedidos para terraços ou áreas de jardim em terrenos comuns, terraços no telhado, cômodos do subsolo, partes do corredor que outras pessoas não usam, vagas de estacionamento ao ar livre ou no estacionamento subterrâneo aberto, armazenamento sob o telhado ou salas de hobby no porão. Embora seja propriedade conjunta, os outros proprietários não têm o direito de usar essas peças.Mas todos os proprietários de apartamentos têm de arcar conjuntamente com os custos de manutenção das áreas e quartos correspondentes, desde que nada mais seja regulamentado.
Direitos de uso especiais aumentam o valor do apartamento. Eles podem levar à atribuição de mais cotas de copropriedade ao apartamento do que o normal com base em metros quadrados. Como resultado, o proprietário paga uma taxa mais alta como compensação pelo direito de usar coisas que pertencem a todos. Se um direito especial de uso tiver que ser revogado ou alterado, é necessário o consentimento de todos os proprietários. Uma exceção é uma desigualdade grosseira determinada judicialmente.
Ordem da comunidade
As regras da comunidade dizem se você faz seu trabalho no apartamento e se pode vender ou alugar suas quatro paredes sem mais delongas, até que ponto os animais são permitidos ou se há proibição de tocar música. Além disso, pode conter um grande número de outros regulamentos que divergem da lei, por exemplo, sobre distribuição de encargos e custos, manutenção e reparos, seguro ou convocação, direito de voto e aprovação de resoluções na assembleia de proprietários.
Os registros podem conter informações importantes
Certifique-se de consultar as resoluções anteriores da comunidade de proprietários. Então você saberá em tempo hábil onde existem pontos de discórdia na comunidade, quais restrições de uso existem, quais custos você terá que enfrentar porque o sistema de aquecimento ou telhado precisa ser reformado, qual é a reserva de manutenção, etc. Peça ao vendedor que lhe forneça as atas das duas ou três reuniões anteriores de proprietários ou veja-as com o gerente da propriedade com uma procuração do vendedor. Isso tem que coletar resoluções para todas as resoluções que foram aprovadas desde julho de 2007. Contém as resoluções da comunidade de proprietários com sua redação, o local e a data da resolução, bem como as decisões judiciais com sua fórmula de julgamento.Você pode encontrar o passivo circulante no último demonstrativo anual e no plano de negócios atual.
