Construir uma casa na Alemanha é uma questão bastante burocrática. Com tantas leis, regulamentos, aplicativos, evidências, fórmulas de cálculo e abreviações, é fácil para um construtor perder o controle. Um desses criadores do caos é também o número da área útil, GFZ para abreviar, ou para que você precisa e como você o calcula. Respondemos às perguntas mais importantes.
Definição: qual é o número da área útil?
O GFZ é um indicador denominado do uso estrutural de uma propriedade e é regulamentado pela Portaria Alemã de Uso de Edifícios (Parágrafo 20) e o padrão DIN 277. É composto pelas palavras piso, que significa algo como nível ou piso, área e número. E isso descreve muito bem o que o GFZ afirma exatamente.
O que significa o número da área do piso?
O número de andares determina quantos metros quadrados de área útil podem ser construídos por metro quadrado de sua propriedade. Em outras palavras: quanto espaço existe para cada nível de edifício, cada andar completo, em comparação com o tamanho da propriedade? A cave e o telhado estão excluídos do GFZ, a menos que sejam pisos completos. Atenção: A quantidade de andares não regula quantos andares sua casa pode ter.
Por que existe o GFZ?
O número de andares é um instrumento de controle da autoridade de construção para regular a densidade do edifício. Em outras palavras, para evitar a construção muito apertada e muito próxima e para evitar que uma área de construção se pareça com uma colcha de retalhos colorida. Esta informação faz parte da lei de construção pública sobre a intensidade do uso do solo:
- Número da área do piso (GFZ)
- Número da área de base (GRZ): indica em que porcentagem da propriedade pode ser construída.
- Altura do edifício (altura do cume) ou um piso individual
- Número de pisos
- Número da massa do edifício (BMZ): indica os metros cúbicos da massa do edifício por metro quadrado da propriedade.
Onde está o número da área do piso?
O GFZ está no plano de desenvolvimento. O chamado tamanho adimensional é dado em números decimais e é válido para toda uma área de construção. No plano de desenvolvimento que é válido para a sua área de construção, a autoridade responsável pela construção também pode estipular que as salas comuns em andares não completos e as escadarias pertencentes a eles, bem como as paredes envolventes, devem ser incluídos no GFZ - ou não incluídos em casos excepcionais. Em casos raros, o número de áreas de piso é determinado para um único projeto de construção, propriedade ou parte de um edifício. Portanto, não é um número que normalmente é determinado individualmente para você como o construtor, mas um regulamento da autoridade de construção que você deve cumprir.
Hoje em dia, a área máxima de construção para edifícios novos é na maioria dos casos 1,0 a 1,2. Exceto para edifícios altos. O GFZ pode aumentar significativamente lá. Grandes projetos residenciais no século 19 costumavam ter uma área de 4,0. Isso mudou no início do século 20, porque na década de 1920 o GFZ foi reduzido pelo estado para 0,5 para permitir que mais luz, ar e sol entrassem nas cidades. Hoje, um GFZ tão pequeno geralmente só pode ser encontrado em pequenos assentamentos. Um número de área útil de 0,4 significa que as casas normalmente têm apenas um andar, no máximo dois, e a maior parte da propriedade não pode ser construída.
O que você faz com o número da área útil? Calcular a área total
Você precisa do GFZ para poder calcular qual é a área total da sua casa, ou seja, quantos metros quadrados os pisos podem ter combinados. Isso evitará que você planeje ilegalmente pisos muito grandes. A fórmula em que você deve inserir o número da área do piso é a seguinte:
Tamanho do lote x número da área do piso = área total do piso
Exemplo: 600 metros quadrados x 0,7 = 420 metros quadrados
Como você multiplica a área em metros quadrados pelo número simples do GFZ, o resultado também é automaticamente em metros quadrados. Os andares de seu novo prédio não podem ter mais de 420 metros quadrados de área bruta de construção em uma área de construção na qual a área de construção seja de 0,7 e sua propriedade seja de 600 metros quadrados. Então, por exemplo, você pode construir dois níveis de 210 metros quadrados cada. Ou, se permitido, até três, cada uma com 140 metros quadrados. Excluindo adega e telhado.
Como você calcula o GFZ?
Para colocá-lo em teste, você pode repetir o cálculo para trás e calcular o número da área do piso. Veja assim se tudo está indo bem na construção da sua casa. Para calcular o número da área do piso, você precisa da área total do piso. São assim as áreas de todos os andares completos da sua casa. Você consegue isso quando tem as dimensões externas de sua casa e as somam. O resultado é comparado ao tamanho da propriedade e deve resultar no GFZ, que está no plano de desenvolvimento. A fórmula com a qual você calcula o número da área do piso é a seguinte:
área do piso em metros quadrados / área da propriedade em metros quadrados = número da área do piso
Exemplo: 420/600 = 0,7 GFZ