Os nômades do aluguel tentam ficar no apartamento roubado o máximo possível, sem nunca pagar o aluguel. Existem várias maneiras de se proteger desses fraudadores de aluguel. Depois de liquidados, você deve ser consistente e iniciar um procedimento de cobrança quando o primeiro aluguel atrasar.
Os nômades de aluguel são o pesadelo de todos os proprietários e, infelizmente, não são tão raros. Existem cerca de 10.000 a 15.000 nômades de aluguel na Alemanha. Isso significa inquilinos que se mudam para apartamentos, mas não pagam o aluguel conforme acordado.
No início, os inquilinos nômades típicos respondem aos lembretes com desculpas e consolo, mas assim que o proprietário aumenta a pressão, os inquilinos nômades geralmente desaparecem em uma campanha noturna e neblina para procurar um novo apartamento. Eles costumam deixar a propriedade alugada em um estado desastroso.
Além da perda do aluguel, o locador costuma incorrer em altos custos de limpeza e reforma. Sob nenhuma circunstância você deve confundir nômades de aluguel com inquilinos que pagam seu aluguel regularmente há muito tempo, mas que de repente não podem mais atender às suas demandas de aluguel devido a golpes pessoais do destino. Os nômades de aluguel geralmente procedem com um sistema desde o início.
No encontro de exibição, os fraudadores costumam causar uma impressão muito pessoal, até mesmo séria. Um terno bem tratado ou um terno de negócios não são incomuns. Como proprietário, você está feliz por ter encontrado inquilinos descomplicados, simpáticos, decentes e solventes. Mas depois de um curto período de tempo, infelizmente, você aprenderá o contrário: O depósito acordado e os pagamentos do aluguel não foram recebidos ou não foram integralmente recebidos. O seu inquilino reage com explicações e consolos frágeis ou nem mesmo. Até então, o mais tardar, uma ação rápida e ponderada é necessária para manter os danos causados pelos nômades de aluguel dentro dos limites.
Como você reconhece nômades de aluguel?
Os nômades de aluguel são difíceis de reconhecer à primeira vista. Muitas vezes são particularmente amigáveis e corteses e muitas vezes até conseguem se apresentar ao proprietário como o inquilino ideal por meio de rotinas testadas e comprovadas, mesmo quando há forte concorrência. Você deve suspeitar se os documentos solicitados não forem disponibilizados de forma voluntária e completa. Mesmo que o último local de residência não seja claro e inequivocamente rastreável, você deve prestar atenção e não acreditar imediatamente em todas as explicações supostamente plausíveis.
Os nômades de aluguel parecem amigáveis e confiáveis no início - não se deixe enganar e peça todos os documentos.
Como posso me proteger de nômades de aluguel?
Mesmo aqueles que geralmente têm um bom conhecimento da natureza humana não estão necessariamente imunes de trazer um nômade de aluguel para seu próprio apartamento. Portanto, é melhor mostrar um pouco de desconfiança saudável antes de assinar o contrato. Descubra o máximo possível sobre o seu inquilino preferido com antecedência. Em qualquer caso, peça aos seus possíveis inquilinos que preencham uma autoavaliação do inquilino. Aqui, o seu futuro inquilino deve divulgar todas as informações essenciais, desde a situação do rendimento pessoal, do empregador até à entrada na Schufa. Você também pode obter informações sobre processos de insolvência anteriores.
Se o inquilino trapacear na autorrevelação ou se omitir informações essenciais, isso pode ter consequências desagradáveis para ele mais tarde. Como proprietário, você pode contestar o contrato e rescindir o apartamento sem quaisquer outros motivos.
Antes de concluir um contrato de locação, certifique-se de examinar atentamente a carteira de identidade e o endereço de registro atual, recibos de pagamento e as informações Schufa de seu possível locatário. Também pode ser útil pesquisar na Internet, onde você pode solicitar informações sobre solvência e dados sobre o comportamento do aluguel por uma taxa. No entanto, isso não é garantia de que você não se apaixonará por um nômade de aluguel, porque os bancos de dados não são legalmente inofensivos. Por razões de proteção de dados, muitos proprietários evitam postar informações na Internet para não se tornarem vulneráveis.
Também é possível solicitar um certificado de isenção de dívida de aluguel ou uma breve carta de referência do locador anterior ao interessado. Na autoavaliação do locatário, pergunte o nome e o endereço do locador anterior. Muitos proprietários não fornecem nenhuma informação sobre seus inquilinos por motivos do Regulamento Geral de Proteção de Dados, mas todas essas medidas de precaução podem dissuadir efetivamente potenciais inquilinos.
Quais apartamentos os nômades preferem?
Não bagunce, mas bagunce: os inquilinos nômades geralmente preferem apartamentos grandes e exclusivos em locais atraentes e nobres. Uma vez que eles levam em consideração o não pagamento do aluguel desde o início, eles não se importam com o preço do apartamento. Não se deixe cegar pelo comportamento urbano e pelas roupas bem cuidadas do possível inquilino, mas verifique cuidadosamente a credibilidade do candidato e a plausibilidade de suas informações.
Os nômades de aluguel gostam de se concentrar em proprietários particulares e, de preferência, mais velhos, porque geralmente são inexperientes e ingênuos. Muitas vezes confiam apenas em seu instinto e, portanto, facilmente se tornam vítimas de fraudadores astutos. Por outro lado, corretores imobiliários experientes e proprietários profissionais examinam mais de perto o que muitas vezes impede que os locatários nômades se interessem pelo apartamento em oferta. Portanto, se você não tiver certeza, pode valer a pena contratar um corretor experiente para alugar sua propriedade.
Os nômades de aluguel têm uma vida particularmente fácil em áreas onde muitos apartamentos estão vazios. Quando os proprietários procuram inquilinos desesperadamente, os documentos são por vezes verificados de forma menos precisa - o principal é que o interessado assine o contrato. É particularmente fatal quando não apenas o aluguel não entra, mas o apartamento também fica cheio de lixo e inabitável. Apesar de todo o entusiasmo, é aconselhável finalmente ter encontrado um inquilino, portanto, sempre use o bom senso primeiro. Verifique cuidadosamente todos os documentos e marque a entrega das chaves apenas após o pagamento da caução.
A fim de se protegerem dos nômades, os proprietários devem examinar atentamente sua carteira de identidade, endereço de registro atual, recibos de pagamento e as informações Schufa de seus futuros inquilinos.
Como faço para me livrar dos nômades de aluguel?
Se, apesar de todas as medidas de precaução, um nômade se mudou com você, você deve agir de forma rápida e consistente.
O seu inquilino está um mês atrasado? Em seguida, você pode enviar a ele um lembrete de pagamento de dez dias. Se ele não reagir, você pode avisar sobre a rescisão normal.
O nômade do aluguel já lhe deve dois ou mais meses de aluguel? Nesse caso, você pode encerrá-lo sem aviso prévio. Ele então tem 14 dias para desocupar o apartamento.
Se o seu inquilino ainda assim não reagir, você só precisa preencher um aviso de despejo. Muitas vezes, isso desencadeia um processo demorado que, dependendo do tribunal competente e do comportamento do inquilino, pode facilmente levar até um ano. Mesmo se você estiver certo como proprietário, é possível que seu inquilino ainda não desocupe o apartamento. Só então ocorre o julgamento, o chamado despejo.
Como funciona a fiscalização?
Caso a ação de despejo deva ser executada, o oficial de justiça fixa ao locatário nômade um prazo final de três semanas. Agora ele tem a última oportunidade de deixar voluntariamente o imóvel alugado. Se nada acontecer após o prazo, o oficial de justiça contrata um chaveiro e uma empresa de navegação e o apartamento é liberado.
Isso custa ao senhorio pelo menos 3.000 euros, que ele pode processar do inquilino de acordo com o Artigo 788 do Código de Processo Civil (ZPO) - desde que ele tenha o dinheiro.
Além do oficial de justiça, deve ser paga a empresa de mudanças, a troca de fechaduras e a arrumação dos bens do inquilino. Dependendo do tamanho da propriedade, você pode esperar valores significativamente maiores.
Uma forma especial de ação de despejo é o chamado despejo de Berlim: aqui, apenas o oficial de justiça está no local e coloca o inquilino na frente da porta. Ele troca a fechadura e sai do apartamento novamente. É muito mais barato para o senhorio, cerca de 300 a 500 euros. A propriedade restante do inquilino permanece no apartamento e, portanto, sob os cuidados do locador. O inquilino pode deixar a mobília do inquilino no apartamento ou pode encontrar uma opção alternativa de arrumação. É muito importante documentar a propriedade que deixou para trás na presença do oficial de justiça, para que o inquilino não o surpreenda com exigências posteriores - por exemplo, uma valiosa coleção de moedas ou selos que ele teria deixado na gaveta direita da secretária.
O nômade do aluguel: ao visitar a propriedade, os fraudadores costumam causar uma impressão muito agradável e até mesmo séria. Mas depois de um curto período de tempo, infelizmente, você aprenderá o contrário.
Acordo de despejo em vez de ação de despejo
A alternativa ao despejo é o chamado acordo de despejo. Mesmo que seja emocionalmente difícil para você: renuncie ao aluguel pendente para o seu inquilino e, se necessário, ofereça-lhe uma indenização se ele desocupar o apartamento no prazo combinado. Em muitos casos, um acordo de despejo é mais econômico para você do que uma ação de despejo demorada - por um lado, porque você pode alugar o apartamento novamente mais cedo, por outro lado, porque os custos de reparo podem não ser tão altos.
Um acordo de despejo simples por escrito poderia ser mais ou menos assim:
"O Sr. Max Mustermann, atualmente inquilino do apartamento de Wanda Werauchimmer na Musterstrasse 111 em 12345 Musterstadt, declara que está pronto para se mudar até 01/01/2019 e entregará o apartamento desocupado com todas as chaves ao proprietário Wanda Werauchimmer ou a uma dela na data especificada pessoa autorizada. O arrendamento até então ilimitado é considerado encerrado a partir deste momento. O proprietário libera o Sr. Mustermann das dívidas de aluguel em aberto após o apartamento ter sido entregue dentro do prazo e de acordo com o acordo e também declara que ela está pronta para pagar a ele uma indenização de EUR 1.000 dentro de 14 dias após o apartamento ter sido entregue.
Importante: Certifique-se de que tem o contrato de despejo verificado ou lavrado por advogado e assinado pela outra parte, com indicação do local e da data, só assim terá a necessária segurança jurídica. A data de mudança aí acordada só pode ser adiada, mesmo por ordem judicial, se houver motivos válidos - por exemplo, o inquilino está gravemente doente.
Outros pontos e questões que podem ser corrigidos por escrito em um acordo de despejo:
- Condições do apartamento na entrega (varrido, utensílios do locatário removidos, lixo descartado de maneira adequada)
- Pagamento de custos adicionais / determinação das leituras do medidor
- Acesso antecipado ao apartamento para o senhorio realizar modernizações
- O locador pode compensar o depósito do aluguel contra reclamações contra o locatário?
- Todas as reclamações contra o inquilino são resolvidas com a devolução atempada do apartamento (por exemplo, custos acessórios pendentes)?
- O inquilino recebe um certificado de isenção de dívida de aluguel?
Se um acordo de despejo for feito enquanto um processo de despejo estiver em andamento, geralmente é referido como um acordo de despejo. Em termos de conteúdo, no entanto, as duas variantes dificilmente diferem.
Quando os nômades de aluguel se forem: o que vem a seguir?
Idealmente, os nômades alugados se foram, o apartamento está vazio e você pode procurar um novo inquilino pagante sem grandes reformas. Infelizmente, em muitos casos, a avaliação do apartamento abandonado é um choque para o proprietário.
Os nômades de aluguel geralmente são chamados de bagunceiros e podem transformar um apartamento em uma condição desesperadora em poucos meses. Medidas extensivas de renovação e desinfecção podem então ser realizadas a fim de tornar o apartamento ainda mais alugado. Como proprietário, você tem o direito de exigir do nômade alugado os custos de limpeza, armazenamento de móveis e reforma do apartamento, mas normalmente eles não podem ou não irão pagá-los agora.
Um seguro especial de proteção legal do locador para apartamentos individuais pode oferecer um certo nível de proteção. É relativamente caro, mas pode valer a pena fazer uma apólice correspondente antes de alugá-lo novamente. O seguro de proteção legal normal infelizmente não se aplica a danos causados por nômades de aluguel. É melhor saber com a associação de locadores responsável ou com um advogado especializado quais são as opções para limitar os danos em seu caso individual.
Se você decidir vender seu imóvel com base na experiência, deve avaliar cuidadosamente quais obras de renovação e reforma fazem sentido. Uma nova reforma de cozinha ou banheiro equipada causa uma boa impressão e também leva a um preço de venda mais alto - mas então teria que ser tão alto que compensasse o investimento.
Se você quiser alugar novamente, pode se sentir mais seguro com um agente imobiliário profissional.
O que é um processo documental?
Para encurtar o procedimento relativamente longo de uma ação de despejo, o locador pode usar o chamado processo de documentação. Esta é uma versão rápida do processo normal, em que o inquilino não pode arrastar o processo por meio de testemunhas. Tudo só é comprovado por documentos. O locador deve apresentar o contrato de aluguel e um extrato bancário completo ao tribunal para provar que os pagamentos do aluguel não foram recebidos. Depois disso, um julgamento de execução vem rapidamente. O processo documental, no entanto, ainda é bastante desconhecido e até agora raramente foi iniciado porque tudo realmente precisa ser provado absolutamente com base em documentos.
Os nômades de aluguel são registrados em algum lugar?
Você pode encontrar vários fornecedores de bancos de dados de nômades de aluguel online. Devido ao Regulamento Geral de Proteção de Dados, no entanto, eles devem ser tratados com bastante cuidado. É bem sabido que a coleta e transmissão de dados pessoais sem consentimento não é permitida. Se o nome do seu inquilino não aparecer nos portais relevantes, isso não é de forma alguma uma indicação de que ele não poderia ser uma fraude de aluguel. Por outro lado, também podem aparecer nomes que foram parar no banco de dados por outros motivos e desacreditar inquilinos confiáveis.
Como posso avisar outros proprietários sobre nômades?
Qualquer pessoa que teve experiências ruins com os nômades alugados gostaria de expressar sua raiva em todos os lugares e alertar outros proprietários sobre os fraudadores. No entanto, por razões de lei de proteção de dados, não é aconselhável registrar o inquilino em um banco de dados de nômades de inquilinos na Internet. A única forma legalmente segura é denunciar os inquilinos à polícia por fraude e tomar medidas legais contra eles. Com outros métodos, você se coloca em uma área jurídica cinzenta e até corre o risco de se tornar um criminoso pessoal.
Desconfiança saudável compensa
Mesmo que a incerteza seja grande para muitos - de longe a maioria dos inquilinos paga regularmente o aluguel acordado e cuida de seu imóvel alugado quase como se fosse sua própria propriedade. Mas é claro que existem ovelhas negras por toda parte. Se você seguir as dicas acima, já terá feito um grande trabalho para proteger sua propriedade dos nômades das locações. Sempre que um possível inquilino em potencial muito pessoal de repente se comportar de maneira estranha e não fornecer de forma rápida e completa todos os documentos, você deve dar uma chance ao próximo. Normalmente, um exame completo de todos os documentos, consultas do inquilino anterior e um bom pressentimento são a melhor proteção contra nômades.
