Não apenas casas unifamiliares, mas também edifícios de apartamentos podem ser adquiridos em construção pré-fabricada. Em uma entrevista, o especialista em verificação de custos explica em detalhes quais custos você deve calcular para uma casa multifamiliar pré-fabricada e como esses custos se comparam a outros métodos de construção.
Pergunta: Quais são os usos possíveis para casas multifamiliares pré-fabricadas?
Especialista em verificação de custos: Além da clássica casa para duas famílias, que já existe há muito tempo, estão sendo usadas cada vez mais as chamadas casas de multi-geração. Em tal casa, geralmente há três ou mais unidades residenciais nas quais as diferentes gerações podem ser acomodadas lado a lado. Isso cria uma coexistência muito próxima entre as diferentes gerações, que é o que mais e mais pessoas desejam.
Além disso, é claro que você pode ver um prédio de apartamentos com várias unidades residenciais como uma propriedade de investimento e gerar retornos interessantes de longo prazo com a renda contínua de aluguel. No entanto, os requisitos correspondentes devem ser atendidos para isso.
A grande vantagem das moradias multifamiliares é que, quando o preço do terreno é alto, o terreno existente pode ser utilizado de forma otimizada para fornecer espaço para viver duas ou mais famílias. Se o edifício não for construído um ao lado do outro, mas apenas para cima, o uso da área de terreno existente é particularmente ideal.
Em termos de custos, as casas multifamiliares são quase tão caras quanto outras formas de vida - a vantagem de custo só é realmente clara em alguns casos.
Pergunta: Quanto custam os edifícios de apartamentos pré-fabricados?
Os preços de um prédio de apartamentos começam em € 1.400 por metro quadrado
Especialista em verificação de custos: Obviamente, é impossível dizer isso de forma geral - depende sempre do respectivo modelo e do tamanho da casa.
Como regra, no entanto, você pode assumir custos entre 1.400 EUR por m² e 2.500 EUR por m² de espaço útil . Em alguns casos, pode ser ainda mais caro para casas com acessórios de alta qualidade ou modelos de casas especiais.
Você fica um pouco mais barato se usar a opção da chamada casa de extensão. Lá você pode comprar casas parcialmente acabadas a um preço muito razoável e fazer você mesmo o trabalho que falta. Por outro lado, essas formas de casa são significativamente mais econômicas do que os modelos prontos para uso.
No entanto, dependendo do status do empreendimento e do fornecedor, os preços das casas de extensão podem ser bastante diferentes.
Você encontrará exemplos de alguns modelos de casas pré-fabricadas e seus preços na seguinte visão geral:
| Modelo de casa e área de estar | Mobília | preço | Preço por m² |
|---|---|---|---|
| Casa cúbica, casa sólida 432 m² de espaço vital em 3 andares | planta baixa personalizável, telhado plano, chave na mão | 741.000 EUR | 1.715 EUR por m² |
| Casa com telhado de duas águas, área de estar de 380 m² em 2,5 andares | planta baixa personalizável, casa com telhado de duas águas, varanda | EUR 730.000 | 1.921 EUR por m² |
| Villa na cidade - prédio de apartamentos, 316 m² em 2 andares | Telhado inclinado, planta adaptável, 4 varandas de canto, chave na mão | 562.000 EUR | 1.778 EUR por m² |
| Casa cúbica, 188 m² em 2 andares | Estilo Bauhaus, telhado plano, planta personalizável, chave na mão | 415.000 EUR | EUR 2.207 por m² |
| mesma casa que acima | como uma extensão | 300.000 euros | 1.595 EUR por m² |
Esses preços são, obviamente, apenas preços exemplares para determinados modelos de casas pré-fabricadas de diferentes fabricantes. Outros modelos de casas - mesmo com tamanho e construção semelhantes - podem ter preços significativamente diferentes.
No entanto, nossos exemplos de preços já mostram claramente que é necessário calcular os preços por metro quadrado para edifícios de apartamentos pré-fabricados que são muito semelhantes aos de casas unifamiliares pré-fabricadas.
Qualquer pessoa que adquirir uma casa multifamiliar pré-fabricada como investimento de capital pode esperar custos de construção administráveis. Se a receita de aluguel pode ser alcançada, você pode definitivamente contar com um retorno aceitável do seu investimento a longo prazo.
Pergunta: De quais fatores geralmente dependem os custos de uma casa multifamiliar pré-fabricada?
Especialista em verificação de custos: Quando se trata de preços de edifícios de apartamentos pré-fabricados, vários fatores entram em jogo - o mais importante, no entanto, é o tamanho do espaço útil.
O seguinte também pode desempenhar um papel:
- o estado da casa
- o padrão de energia da casa
- a construção da casa
- o projeto da casa pré-fabricada
- Cave e garagem (s)
Você sempre tem que comparar preços e equipamentos individualmente - cada fabricante de casas pré-fabricadas calcula de forma diferente e às vezes há diferenças de preços significativas, mesmo com tamanhos e equipamentos semelhantes.
Pergunta: Você também não precisa considerar os custos de acompanhamento de longo prazo?
Um telhado inclinado causa menos custos de acompanhamento
Especialista em verificação de custos: Sim, definitivamente. Os custos de acompanhamento são mais elevados com itens individuais de equipamento do que com outros.
Um bom exemplo disso são os telhados planos: Um telhado plano requer inspeções regulares e novas vedações e reparos em intervalos muito curtos.
Um telhado de duas águas clássico, por outro lado, praticamente dispensa manutenção por muitas décadas, se executado corretamente.
Essas coisas sempre devem ser consideradas ao escolher uma casa pré-fabricada. Às vezes, portanto, pode valer a pena investir um pouco mais de dinheiro e ter custos de acompanhamento mais baixos. Portanto, você nunca deve considerar as diferenças de preços como absolutas, mas sempre as pesar com cuidado.
Pergunta: Quais custos geralmente são adicionados aos custos da casa pré-fabricada?
Especialista em verificação de custos: É claro que a casa sozinha não é suficiente. Em qualquer caso, você ainda deve levar em consideração
- os custos da terra
- Custo da placa de base
- possivelmente custos para a adega
- Custos da instalação externa
- Custos para vagas de estacionamento necessárias na propriedade
- possivelmente custos para uma solução de garagem ou um parque de estacionamento subterrâneo
- possivelmente custos para a instalação de um elevador
Pergunta: Qual é o preço que você geralmente tem que calcular para um terreno?
Especialistas em verificação de custos: Os preços dos terrenos para construção variam consideravelmente dependendo da localização e da região. Claro, a localização também desempenha um papel importante no preço de um terreno para construção.
Além disso, também se pode observar um claro diferencial de preços de leste para oeste.
Nos novos estados federais, os custos para a construção de terrenos são geralmente entre 30 EUR por m² e 120 EUR por m² , nos antigos estados federais podem ser considerados preços médios entre 150 EUR por m² e 300 EUR por m² - em locais importantes ainda mais elevados .
De acordo com os valores atuais, o terreno mais caro da Alemanha é em Hamburgo: lá você tem que pagar até 600 euros por m² por um terreno para construção.
Pergunta: Quais custos você deve calcular para uma placa de base?
Os custos da placa de base geralmente não estão incluídos no preço da casa pré-fabricada
Verificador de custos: Regra geral, a produção da laje não está incluída no preço da habitação - tem de ser paga à parte.
Os custos de uma laje são de cerca de 120 euros por m² a 150 m² . Por esse preço, você geralmente obtém uma base térmica de alta qualidade.
No entanto, se a natureza do solo na propriedade causar problemas, os terraplenagem necessários podem ser significativamente mais complexos e, portanto, muito mais caros. Nesse caso, os custos da placa de base também aumentam enormemente. Este também é o caso quando há entrada de água.
Em qualquer caso, uma laje de piso é muito mais barata do que uma adega.
Pergunta: Quanto custa uma adega? E: vale mesmo a pena?
Especialista em verificação de custos: Os custos de uma adega podem variar - tudo é possível aqui, de cerca de EUR 30.000 a EUR 70.000 .
Com a área de uma casa multifamiliar pré-fabricada, no entanto, normalmente você terá que assumir pelo menos 30.000 euros .
A questão de saber se uma adega vale a pena, é claro, deve ser respondida individualmente em princípio. O espaço de armazenamento é escasso, especialmente em edifícios de apartamentos, e uma extensão do sótão não é uma opção para todos os tipos de casa.
As caves são muito mais práticas como espaço de arrumação para todos os apartamentos da casa, como sala de secagem e como lugar de estacionamento de bicicletas. O sistema de aquecimento e as salas de serviço necessárias também podem ser facilmente acomodados em um porão. Geralmente, não há substituto real para acomodar esses cômodos em outras partes da casa.
Você deve considerar o seguinte: Como sabemos pelo nosso exemplo de custo , um metro quadrado de espaço na casa custa cerca de 2.000 EUR . Além disso, perde-se o espaço utilizável (e, no caso de casas alugadas, o espaço para aluguer).
Em contraste, se você olhar para os custos do porão, o metro quadrado na área do porão custa apenas EUR 300 a EUR 500 e nenhum espaço valioso é perdido na casa, já que o porão não seria habitável ou alugável de qualquer maneira. Portanto, é claro, faz muito mais sentido terceirizar salas auxiliares e salas de serviço necessárias para um porão.
Pergunta: Quais custos você deve calcular para vagas de estacionamento ou garagens subterrâneas?
Os lugares de estacionamento têm um custo extra
Especialista em verificação de custos: Com áreas de estacionamento, é claro, sempre depende de como você as conserta. No caso de áreas pavimentadas, dependendo do tipo de pavimento utilizado, deve assumir entre 100 EUR por m² e 200 EUR por m² . A asfaltagem incluindo a subestrutura também custará cerca de 100 euros por m² .
Em todo caso, é necessário estimar custos enormes para a construção de um estacionamento subterrâneo. Em determinadas circunstâncias, surgem aqui custos totais de vários milhares de euros por lugar de estacionamento . Dependendo das condições locais e do projeto, os custos totais podem variar.
Pergunta: Quando os custos de casas multifamiliares compradas como investimentos de capital realmente compensam?
Especialista em verificação de custos: Aqui você primeiro tem que calcular a área utilizável até uma área que pode realmente ser alugada. Como regra, os sistemas gerais ocupam cerca de 20% da área útil - mas isso pode variar dependendo da seção de construção.
Agora depende de quais preços de aluguel podem ser alcançados no respectivo local. Em toda a Alemanha, o índice de aluguel para 2018 é em média de 7,50 euros por m² por mês . Pela área alugável pode obter uma média de 90 euros por m² e ano .
Em boas localizações, o índice de aluguel costuma ficar entre EUR 10 por m² e EUR 12 por m² , enquanto os principais locais em Munique podem chegar a EUR 17,50 por m² em casos excepcionais .
A partir da receita anual de aluguel (se for alugado continuamente) e dos custos de construção e propriedade da casa e instalações auxiliares, você pode calcular quando o investimento foi amortizado e quando a receita de aluguel gera um lucro.
Se você somar todos os custos, os custos totais são em torno de EUR 3.000 por m² a EUR 4.000 por m² . Com um índice de aluguel médio, esses custos são geralmente cobertos por receitas de aluguel em cerca de 30 anos.
No caso de um aluguel pretendido, é importante que todos os aspectos da casa apoiem de forma otimizada a rentabilidade. A seleção da casa pré-fabricada multifamiliar deve então ser otimizada a este respeito.
