Muitos evitam as despesas de construção de uma casa e preferem comprar uma casa usada. Muitas vezes, porém, apenas o preço de compra é considerado, mas os custos adicionais não são calculados. Em uma entrevista, o especialista em verificação de custos explica em detalhes quais custos podem ser incorridos além do preço da casa.
Pergunta: Por que é tão importante planejar cuidadosamente ao comprar uma casa?
Especialistas em verificação de custos: Bem - muito poucos terão o dinheiro para a compra de uma casa totalmente em sua conta bancária ou em um depósito de poupança - de longe a maioria das compras de casas é financiada.
Nesse caso, é necessário determinar com precisão o valor a ser financiado - não é apenas o preço de compra, mas quase sempre muito mais.
Existem dois pontos principais a serem considerados aqui:
1. Posso pelo menos obter a quantia necessária de crédito do banco?
2. Quais os custos do empréstimo e encargos mensais que incorrerei com esse financiamento?
Os encargos mensais diferem consideravelmente se tiver de financiar 150.000 euros num caso e 200.000 euros no outro.
Se você planejou mal com antecedência e subestimou os requisitos financeiros, pode ter que refinanciar - ou ir para as reservas ocultas que na verdade eram destinadas a outra coisa. O refinanciamento pode ser caro e as despesas mensais realmente planejadas podem aumentar. Se as reservas para os custos adicionais se esgotarem, isso pode, em alguns casos, levar a problemas mais tarde, quando eles forem realmente necessários.
Em qualquer caso, pelo menos os custos acessórios após a compra da casa devem ser levados em consideração - uma pequena "reserva de segurança" para aumentos de custos não planejados é certamente uma boa recomendação.
Pergunta: Quais são os custos adicionais incorridos ao comprar uma casa - quão caro é?
Os custos adicionais na compra de uma casa não devem ser subestimados
Especialista em verificação de custos: Você não pode dizer isso de forma geral , também depende do tipo de casa e do preço de compra.
O que você deve calcular em qualquer caso, entretanto, são cerca de 10% - 15% do preço de compra para os custos acessórios inevitáveis.
Além disso, dependendo da situação, podem haver custos adicionais que variam de caso para caso.
Um pequeno exemplo de custo da prática:
Estamos comprando uma casa em Brandenburg por 175.000 euros. Para o nosso financiamento, consideramos apenas os custos acessórios inevitáveis, os custos de mobiliário, mudança, etc. que podemos financiar com recursos próprios.
| Postar | preço |
|---|---|
| Taxa de corretagem | EUR 12.495 |
| Imposto de transferência imobiliária | 8.750 EUR |
| Custos de registro de imóveis e taxas notariais (incluindo pedido de cobrança de terras) | 3.447 EUR |
| custo total | EUR 24.692 |
Claro, esses são apenas os custos adicionais para uma casa específica em um local específico. Em outros casos, especialmente no caso de outros preços de compra, os custos também podem diferir significativamente.
Porém, nosso exemplo de custo já mostra que você não deve subestimar os custos adicionais ao comprar uma casa. No nosso caso, a casa que custa 175.000 EUR custará definitivamente 199.692 EUR no final . Se não tivéssemos co-financiado isso, no final poderíamos ter que sacar nossas reservas destinadas à instalação.
Pergunta: Quais custos adicionais podem surgir ao construir uma casa?
Especialista em verificação de custos : os custos que são definitivamente incorridos são:
- Imposto de transferência imobiliária
- Taxas notariais e
- Custos de registro de imóveis
Esses custos são inevitáveis.
Em muitos casos, também existem:
- a taxa de corretagem e
- Taxas de financiamento auxiliares (geralmente incluídas no financiamento pelo banco)
Outros custos a considerar são:
- os custos de quaisquer medidas de renovação necessárias
- o custo de mobiliar e adaptar a casa
- o custo de mudança
Também aqui podem surgir custos elevados, por vezes significativamente subestimados. Em qualquer caso, você deve calcular objetivamente e, se possível, não com muita precisão. Quando se trata de custos de renovação, em particular, também vale a pena consultar com antecedência - por exemplo, um arquiteto ou engenheiro civil. Você pode não apenas determinar as medidas necessárias e sugerir procedimentos, mas geralmente também enviar estimativas de custos muito confiáveis.
Pergunta: Quanto é o imposto de transferência de bens imóveis?
O imposto de transferência de imóveis varia de acordo com o valor do edifício
Consultor de verificação de custos: Depende do preço de compra do edifício ou do valor do edifício e do estado em que o edifício se encontra. O valor do imposto de transferência de bens imóveis varia de estado para estado.
O preço de compra com firma reconhecida no contrato de compra serve como ponto de partida. Depois que o contrato de compra for enviado para a administração fiscal responsável, a administração fiscal cria a avaliação do imposto de transferência de bens imóveis. O imposto de transferência de imóveis é devido 1 mês após o recebimento da notificação .
Termos de pagamento mais longos são possíveis, mas não comuns.
As taxas de imposto de transferência de bens imóveis em cada estado federal:
| Estado | taxa de imposto |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0% |
| Bavaria | 3,5% |
| Berlim | 6,0% |
| Brandenburg | 5,0% |
| Bremen | 5,0% |
| Hamburgo | 4,5% |
| Hesse | 6,0% |
| Mecklenburg-Western Pomerania | 5,0% |
| Baixa Saxônia | 5,0% |
| Renânia do Norte-Vestfália | 6,5% |
| Renânia-Palatinado | 5,0% |
| Sarre | 6,5% |
| Saxônia | 3,5% |
| Saxônia-Anhalt | 5,0% |
| Schleswig-Holstein | 6,5% |
| Turíngia | 6,5% |
Nos últimos anos, esses custos aumentaram significativamente, uma vez que os estados federais (desde 2006) foram autorizados a estabelecer eles próprios o imposto de transferência de propriedade. Portanto, pode ser que você tenha pago uma porcentagem menor há apenas alguns anos.
Pergunta: Quais são os custos notariais e de registro de imóveis incorridos na compra de uma casa?
Perito de verificação de custos: difere de caso para caso - novamente dependendo do preço de compra do edifício e do trabalho que o notário também deve fazer.
Tem um impacto nos custos:
- se uma dívida de registro de imóveis deve ser registrada
- se o processamento deve ocorrer por meio de uma chamada conta notarial trust
- quais mudanças no cadastro são exatamente necessárias
- quais despesas adicionais o notário tem
Os custos para notários e corretores são consideráveis
Se um edifício for totalmente financiado e uma dívida de registro de imóveis for totalmente registrada e a liquidação ocorrer por meio de uma conta de tabelião, você deve geralmente cerca de 1,5% do preço de compra para as taxas de cartório e aproximadamente 1,5% do preço de compra esperado para as taxas de registro .
Se, por exemplo, o processamento por meio de uma conta fiduciária de um notário for omitido, os custos acessórios do notário já serão significativamente reduzidos (geralmente em cerca de um terço ).
O trabalho adicional do notário geralmente está relacionado com a redação de documentos. Na maioria dos casos, porém, os custos são muito baixos - normalmente, isso dificilmente ultrapassa o quadro de cerca de 150 euros , mas pode ser diferente em casos individuais.
Tanto as taxas de cartório quanto as taxas de registro de imóveis são uniformes em toda a Alemanha , portanto, não há diferenças entre os estados.
Pergunta: Quais são as taxas de corretagem típicas?
Especialista em verificação de custos: isso também difere de estado para estado. Como comprador de uma propriedade, você paga taxas diferentes (usuais) de país para país. Em casos individuais, a taxa normal também pode ser desviada e a parte do comprador na comissão do corretor pode ser definida de forma diferente.
A taxa de corretagem local para o comprador depende do estado federal:
| Estado | comissão do comprador usual para o corretor |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 3,57% |
| Bavaria | 3,57% |
| Berlim | 7,14% |
| Brandenburg | 7,14% |
| Bremen | 3,57% |
| Hamburgo | 6,25% |
| Hesse | 5,95% |
| Mecklenburg-Western Pomerania | 3,57% |
| Baixa Saxônia | 3,57% |
| Renânia do Norte-Vestfália | 3,57% |
| Renânia-Palatinado | 3,57% |
| Sarre | 3,57% |
| Saxônia | 3,57% |
| Saxônia-Anhalt | 3,57% |
| Schleswig-Holstein | 3,57% |
| Turíngia | 3,57% |
As diferentes taxas de custo surgem porque em cerca de metade dos estados federais os compradores e vendedores compartilham os custos - na outra metade dos estados federais aplicam-se diferentes regulamentações.
Se uma venda não for processada por meio de um corretor (o que já é relativamente raro hoje), é claro que não há taxas de corretor .
Pergunta: Quais custos de financiamento adicionais ainda podem ser incorridos?
Especialistas em verificação de custos: os bancos não cobram apenas juros sobre um empréstimo, mas também um grande número de outras taxas de empréstimo, caso a caso.
Por exemplo, a maioria dos bancos adiciona uma taxa de processamento, que em casos individuais pode chegar a 3,5% do valor do empréstimo . Além disso, muitas vezes existem várias outras taxas, especialmente no setor de seguros imobiliários:
- possivelmente custos de avaliação
- Custo de registro da hipoteca (taxa de terra)
- as próprias taxas notariais do banco e custos de processamento
- Comissões intermediárias de empréstimos
- Taxas para concessão de direitos de reembolso especiais
- Etc.
Ao contrair um empréstimo, deve-se prestar atenção a quaisquer custos adicionais
O seguro obrigatório de dívidas residuais também pode tornar os custos do empréstimo ainda mais caros.
Todos os custos adicionais cobrados devem ser detalhados e claramente explicados no contrato de empréstimo. O rateio geralmente é feito com base na taxa de juros efetiva anual, que por isso é sempre superior à taxa de juros nominal usualmente divulgada.
Como mutuário, a melhor maneira de se proteger de altos custos adicionais é simplesmente comparar as taxas de juros efetivas sobre as ofertas de empréstimo e o custo total do empréstimo . Todas as taxas adicionais já estão incluídas neles.
Pergunta: Que custos se deve estimar para renovações?
Especialista em verificação de custos: Obviamente, isso é difícil de dizer, pois depende inteiramente da condição individual do edifício em questão. Muitos edifícios mais antigos são verdadeiras “armadilhas de renovação”.
Somente uma estimativa de custo sólida por um especialista - realizada com antecedência - pode ajudar. Essa é a única maneira de estimar com segurança quais custos devem ser investidos e o que esperar nos próximos anos.
A regra dos 10% do EnEV entra em jogo aqui: Se mais de 10% de um componente for reformado ou renovado (por exemplo, telhado, janela, etc.), então todo o componente deve estar de acordo com as especificações atuais do EnEV. Muitas vezes, isso envolve custos muito elevados, por exemplo, se todas as janelas tiverem que ser substituídas repentinamente ou se a fachada tiver que ser completamente isolada.
Para uma avaliação simples de um especialista em construção, geralmente você deve esperar custos em torno de 500 euros . Em troca, você geralmente obtém uma avaliação sólida. Em edifícios mais antigos, onde muitas coisas também devem ser verificadas e a avaliação deve ser realizada com muito mais intensidade, os custos de avaliação também podem aumentar: muitas vezes você tem que contar com uma estimativa de custo confiável para uma avaliação sólida de até EUR 4.000 .
Os custos de renovação de um edifício mais antigo (por exemplo, antes de 1965) podem facilmente chegar a 30% - 40% do preço de compra . Mas você sempre tem que julgar caso a caso, dependendo das condições do edifício. Você simplesmente não deve abordar essa compra de maneira ingênua e otimista demais.