O que é permitido quando e que tipos de contratos de aluguel existem? Seja como inquilino ou senhorio: há algumas coisas a considerar para evitar surpresas desagradáveis. Quais prazos de notificação, motivos de rescisão e isenções se aplicam ao seu caso? Esclarecemos isso em uma lista de tipos comuns de contratos de aluguel.
Locação em aberto
O contrato de prazo indeterminado é a forma mais comum de aluguel. Com um contrato de prazo indeterminado, o contrato é válido por um período indefinido (Seção 542 (1) BGB). Cada parte contratante pode rescindir o contrato de acordo com as disposições legais. O inquilino pode avisar com três meses de antecedência, sem indicar o motivo. Se o locador quiser rescindir, ele precisa de um motivo legalmente reconhecido para rescisão, por exemplo, uso pessoal. O seu período de pré-aviso baseia-se no período de residência do inquilino e é de três a nove meses (três meses a cinco anos, seis meses após cinco anos, nove meses após oito anos).
Arrendamento temporário
Um contrato de locação de prazo fixo define o fim do período de locação desde o início. O locador e o inquilino não podem cancelar antes do final do período de aluguel. Uma exceção é a rescisão sem aviso prévio.
O locador só pode restringir o período de aluguel em um chamado contrato de tempo qualificado se ele puder fornecer um motivo válido. Exemplo: ele mesmo precisa do apartamento ou está planejando uma extensa reforma ou demolição (Seção 575 BGB). Se o contrato terminar, o inquilino só precisa se mudar se o motivo original do prazo determinado ainda estiver presente.
O locador e o inquilino devem sempre concordar por escrito com contratos de aluguel por prazo fixo qualificados, declarando o motivo da limitação - caso contrário, o contrato de aluguel é considerado um contrato de aluguel por prazo indeterminado.
Uma forma especial de contrato de aluguel temporário é o direito de viver para o resto da vida. A locação é "limitada" por toda a vida.
Antigo contrato de arrendamento a termo
Até 31 de agosto de 2001, locadores e inquilinos também podiam celebrar contratos de arrendamento simples por prazo fixo sem limite de tempo. O que se segue aplica-se a eles: Se o inquilino solicitar a continuação do arrendamento dois meses antes do final do contrato, ele pode permanecer no apartamento por um período indeterminado - a menos que o proprietário tenha um motivo para rescisão, por exemplo, uso pessoal. O antigo contrato de aluguel por prazo determinado aplica-se a contratos de aluguel concluídos antes de 1º de setembro de 2001. Hoje, proprietários e inquilinos não podem mais concordar com isso.
contrato de sublocação
Se o inquilino celebra um contrato de arrendamento com um subinquilino, existe um contrato de sublocação (§§ 540, 535 BGB). Freqüentemente, também se fala em um arrendamento de segunda linha.
Arrendamento graduado
Com um arrendamento gradativo, o locador não só determina o aluguel inicial, mas também os aumentos futuros de aluguel. Deve haver pelo menos um ano entre dois aluguéis graduados. O aumento anual da renda ou o respetivo total em euros deve ser expressamente declarado no contrato. Se constar no contrato de aluguel que o aluguel aumenta em cinco por cento ao ano, o acordo é ineficaz. Se o aluguel local aumentar mais rápido do que a escala de aluguel, o locador ainda não poderá aumentar o aluguel.
Os arrendamentos graduais são freqüentemente arrendamentos temporais. O locador não pode rescindir o contrato durante sua vigência. O inquilino tem um direito especial de rescisão. Ele pode rescindir primeiro no final do quarto ano, então sempre com o prazo legal de notificação.
Locação de índice
Em um contrato de arrendamento indexado, o proprietário associa o preço do aluguel ao índice de preços do custo de vida para residências privadas na Alemanha do Federal Statistical Office. Se o índice mudar, o aluguel não aumenta automaticamente. Em primeiro lugar, o aluguel anterior deve ter permanecido inalterado por pelo menos um ano. Em seguida, o locador deve informar o locatário do índice antigo e atual por escrito, converter a diferença em percentagem e indicar a nova renda em euros. O aluguel mais alto deve ser pago pela primeira vez, dois meses após a declaração por escrito do proprietário.
Exemplo: Se o locador notificar um aumento efetivo do aluguel por escrito em 15 de janeiro, os inquilinos pagarão mais aluguel a partir de março. Os aumentos de aluguel antes do final do período de um ano só são possíveis se os custos operacionais aumentarem ou se o locador fizer mudanças estruturais pelas quais ele não é responsável, por exemplo, mudar de gás de cidade para gás natural ou retrofit tecnicamente necessário do sistema de elevador.
Formulários para contratos de aluguel
A Associação Alemã de Inquilinos, associações de proprietários de casas e terras e editores emitem formulários válidos para contratos de aluguel. Os proprietários podem comprar os formulários na papelaria, solicitá-los à associação ou baixá-los da Internet. No entanto, você também pode redigir ou concluir contratos de locação. Um arrendamento é válido se especificar quem é o inquilino e quem é o senhorio, qual o apartamento alugado, a que preço e quando o arrendamento deve começar.
Peça a um especialista para verificar
Contratos de aluguel por escrito são comuns. Os direitos e obrigações dos parceiros contratuais estão listados em várias páginas do contrato de locação. No entanto, muitas cláusulas contratuais são redundantes e nem todas são eficazes. Se o proprietário obtiver reivindicações de um contrato formal de locação, os inquilinos devem primeiro ter a cláusula verificada por um especialista, por exemplo, na associação de locação.