Uma nova lei de locação está em vigor na Alemanha desde o início deste ano. O freio de aluguel foi melhorado, depois que os aluguéis de modernização não podem mais subir tão acentuadamente. Os proprietários também se beneficiam: os aumentos de aluguel são mais fáceis para modernizações menores.
Muitas pessoas aceitam o ruído e a falta de espaço como o mal menor. Inquilinos em grandes cidades que conseguiram um apartamento acessível não gostam de se mudar. Porque depois de uma mudança, os custos de habitação aumentam consideravelmente. Em Berlim, por exemplo, os preços das novas locações aumentaram 104% em dez anos (gráfico). Mas não se mudar não é uma garantia contra um aumento drástico do aluguel: após uma extensa modernização, os preços dos aluguéis aumentaram de forma igualmente acentuada. Uma nova lei de arrendamento, que está em vigor desde o início de 2019, pretende agora abrandar estes desenvolvimentos.
Taxa de modernização
Seja reforma de banheiro, substituição de janelas velhas ou melhoria de isolamento - essas medidas custam muito dinheiro e os inquilinos geralmente se beneficiam com o resultado. Os proprietários que modernizam seu imóvel alugado podem, portanto, dividir as despesas com seus inquilinos. Até agora, era permitido aumentar o aluguel anual permanentemente em onze por cento dos custos de construção. A legislatura reduziu agora a chamada taxa de modernização para 8%. Além disso, as medidas de modernização podem aumentar a renda mensal em um máximo de três euros por metro quadrado em seis anos. Apartamentos baratos gozam de proteção extra: Se o aluguel for inferior a sete euros por metro quadrado, o aumento do custo devido à modernização é limitado a um máximo de dois euros por metro quadrado em seis anos.As rendas médias na Alemanha rondam (segundo a Associação Alemã de Inquilinos) cerca de sete euros por metro quadrado. "O aumento permitido de três euros por metro quadrado ainda significa um aumento de mais de 40 por cento", enfatiza Ulrich Ropertz, diretor-gerente da Associação Alemã de Inquilinos. Apesar de uma mudança na lei, os aluguéis podem continuar a aumentar notavelmente após a modernização. “Não haverá mais saltos de 100% nos preços, por exemplo, em renovações de luxo”, diz Ropertz.em reformas de luxo, por exemplo, não haverá mais ”, diz Ropertz.em reformas de luxo, por exemplo, não haverá mais ”, diz Ropertz.
Desenvolvimento de preços de aluguel por metro quadrado para apartamentos recém-alugados de 2008 a 2018.
Ajuda para senhorios privados
Aumentos drásticos de aluguel devem ser evitados sem que os proprietários percam o desejo de modernizar ao mesmo tempo. A fim de tornar mais fácil para os proprietários privados em particular, o legislativo reduziu os obstáculos legais para medidas menores. O senhorio pode agora executar obras que custam no máximo 10.000 euros por unidade residencial num denominado “procedimento simplificado”. Vantagem: o inquilino não pode mais levantar objeções de que o aumento do aluguel é esmagador.
Calcule menos
O procedimento simplificado também isenta o proprietário da obrigação de efetuar cálculos complicados. Tal como acontece com uma grande modernização, o locador deve anunciar a obra três meses antes do início da construção e informar o locatário sobre o aumento previsto do aluguel. Mas ele não precisa explicar como a medida planejada afetará os custos operacionais. Ele também é poupado de novos cálculos. O locador não deve repassar os custos de manutenção do prédio para seus locatários - normalmente ele tem que separar essas despesas dos custos puros de modernização. Aqui, os proprietários agora podem deduzir 30% dos custos totais para o trabalho de manutenção.
mais transparência
O legislador também melhorou o freio do preço do aluguel. Os proprietários que desejarem mais de dez por cento a mais do que o aluguel equivalente local normal devem informar, ao assinar o contrato de aluguel, se há uma exceção ao limite do preço do aluguel. Somente se o proprietário fizer isso, ele poderá invocar a exceção. “A nova lei dá aos inquilinos mais transparência: eles podem ver mais rapidamente se estão certos”, explica Ropertz. Os inquilinos agora podem reclamar o aluguel atrasado que foi pago a mais com uma simples reclamação, sem ter que explicar por que o aluguel é muito alto. No entanto, existem algumas exceções ao freio do preço do aluguel: Ele não se aplica ao aluguel de novos edifícios, ao primeiro aluguel após extensa reforma e tão pouco se o locador anteriormente alcançou um aluguel acima do aluguel local.O freio de aluguel não se aplica em todos os lugares, mas na maioria das áreas metropolitanas. Desde que foi introduzido em 2015, apenas 180 casos foram conhecidos de inquilinos recebendo aluguel atrasado que pagaram muito caro.
Reduza o aluguel devido a defeitos
“O senhorio tem o dever de manter o apartamento alugado. Se houver deficiências significativas, por exemplo, se o aquecimento não funcionar no inverno, o aluguel é reduzido por lei. O apartamento não é mais totalmente utilizável, então você não precisa mais pagar o preço integral do aluguel. Em caso de defeitos significativos, o locatário pode reduzir o aluguel imediatamente, assim que o locador for informado.
Com reserva, mesmo que os inquilinos tenham a lei a seu favor: É melhor não cortar o aluguel prematuramente. Por um lado, não faz nenhum bem o clima entre inquilino e senhorio. Por outro lado, as consequências podem ser fatais: se o inquilino ficar injustificadamente devendo mais de dois meses de aluguel, o senhorio pode rescindi-lo sem aviso prévio. Isso pode acontecer se o inquilino reduzir muito durante um longo período de tempo. Frequentemente, o valor da dedução correta do aluguel só pode ser decidido por especialistas em casos individuais. A melhor solução é pagar o aluguel integral condicionalmente. Uma nota correspondente na transferência é suficiente. Uma vez que a deficiência tenha sido corrigida, o inquilino ainda tem o direito de reduzir o aluguel retroativamente. ”
Ulrich Ropertz, Diretor Executivo da Deutscher Mieterbund eV
Ulrich Ropertz, diretor administrativo da Associação Alemã de Inquilinos
