Com uma anuidade, os proprietários aposentados podem completar sua pensão. Mas vender uma casa é uma boa ideia para uma pensão mensal mais alta? Explicamos o modelo de anuidade imobiliária, suas variantes e os riscos para vendedores e compradores.
Por que anuidade?
Se você pensa em preparar sua aposentadoria mais cedo, está em uma posição melhor. Claro, possuir uma propriedade é uma boa maneira de sustentar a velhice - mas: Mesmo que os proprietários vivam sem pagar aluguel e a propriedade tenha sido quitada, eles ainda podem enfrentar dificuldades financeiras na velhice. A anuidade vitalícia ainda não está difundida na Alemanha. Mas o interesse está aumentando, relata Dirk Scobel, um especialista em finanças do Centro de Consumidores de Hamburgo: “A atual geração de idosos geralmente pagou sua propriedade integralmente e recebe apenas uma pequena pensão ao mesmo tempo.” Os aposentados podem superar esses gargalos com a anuidade.
É assim que funciona a anuidade imobiliária
O passo para uma anuidade é vender uma casa ou apartamento. Em troca, os proprietários recebem um pagamento de pensão mensal em sua conta, bem como um direito de residência vitalício, às vezes combinado com um pagamento único. Tudo garantido por cartório e ancorado no cadastro. Quanto dinheiro flui depende do valor da propriedade e da idade do vendedor.
O especialista em finanças Scobel explica: "Qualquer pessoa que decida arrendar uma propriedade deve ter uma ideia clara: a antiga casa cai na posse do comprador após sua morte. Os filhos e outros membros da família ficam vazios porque a propriedade está nesses casos, muitas vezes, os bens essenciais. Para evitar discórdias e disputas, fale com seus parentes sobre o desejo de aposentar sua propriedade. Se sua prole for financeiramente forte, seu filho ou filha pode querer assumir a casa dos pais e fazer uma pensão para eles. Assim, você fica Sua casa continua sendo propriedade de uma família. " Na prática, é prática comum dar alguns bens aos filhos enquanto eles estão vivos e concordar com uma renda vitalícia em troca. Aposentados que não têm filhosescolha quando eles não se importam em deixar riquezas para trás.
Variantes da anuidade
| variante | anuidade clássica | Anuidade abreviada ( anuidade máxima) | anuidade vitalícia estendida (período de garantia de anuidade) |
| É assim que funciona | Pagamento regular contra um valor que está vinculado à vida de uma pessoa - se o pagamento está vinculado à vida de várias pessoas, fala-se de uma anuidade vinculada | Pagamento regular contra um valor vinculado à vida de uma ou duas pessoas, mas limitado a um prazo máximo acordado | Pagamento regular com valor vinculado à vida de uma ou duas pessoas , mas com prazo mínimo previamente acordado |
| Vantagens |
cobertura vitalícia melhor |
pensão mais alta do que após o final do maior anuidade |
Garantia vitalícia Com um período de garantia, a melhor proteção |
O caso especial de uma hipoteca reversa
Outro modelo como alternativa à anuidade é a chamada hipoteca reversa. Aqui, os proprietários celebram um contrato de empréstimo com um banco ou seguradora. Your-Best-Home.net permanece propriedade do proprietário, a hipoteca é paga em prestações mensais. Ao final do prazo, a hipoteca acumulada é quitada ou o imóvel é transferido para o credor. Além disso, termina o pagamento das parcelas mensais.
Fique como dono de uma casa e ganhe dinheiro todos os meses: o modelo de hipoteca reversa como alternativa à anuidade torna isso possível.
Benefícios da anuidade
- O comprador não tem que pagar inicialmente o preço de compra integralmente, mas pode pagá-lo na forma de uma pensão mensal.
- O comprador não precisa usar patrimônio líquido e não precisa contrair um empréstimo.
- A renda da anuidade ou anuidade por tempo é tributada de forma diferente da renda de bens de capital. Se você vender sua casa para estranhos, pagará apenas o imposto sobre a parcela da renda da anuidade.
- Se os filhos pagarem anuidades aos pais, eles podem deduzir parte delas como despesas especiais.
- Acordar uma anuidade por tempo ou anuidade é ideal, especialmente para casas que precisam de renovação, pois muitas vezes são difíceis de vender.
O aluguel de uma propriedade só vale a pena a partir dos 65 anos. O valor do imóvel depende fortemente da localização. Isso torna os modelos de renda vitalícia particularmente interessantes nas cobiçadas áreas metropolitanas. Os preços de mercado estão altos e o vendedor tem uma boa posição de negociação com o investidor. “Faz sentido comparar ofertas diferentes”, aconselha o defensor do consumidor Scobel. O provedor de modelos de anuidade pode ser, por exemplo, uma fundação, uma empresa ou um provedor de serviços financeiros. Os acordos de anuidade também podem ser feitos com particulares.
Riscos de anuidade imobiliária
A anuidade vitalícia acaba sendo problemática se o vendedor vive mais do que o esperado. Sob certas circunstâncias, o comprador paga mais por Your-Best-Home.net do que se tivesse pago o preço de compra de uma só vez. Este caso pode, no entanto, ser regulado por contrato.
Outro risco: o comprador tem problemas financeiros. Se o comprador não puder pagar a anuidade acordada, perde o direito a uma transferência posterior da propriedade. Um aviso de transferência no registo predial garante o direito do vendedor de rescisão caso os pagamentos deixem de fluir.
O valor da anuidade
O valor da anuidade é determinado pelo valor do imóvel, o prazo e uma taxa de juros. A idade e o sexo do pensionista também desempenham um papel no cálculo da anuidade imobiliária. Este fator de anuidade vitalícia é baseado na média estatística, que é baseada nas tábuas de vida do Federal Statistical Office. O notário tem o direito de residência vitalícia e o encargo real da anuidade inscrito no registo predial. Se possível, eles devem vir primeiro no registro de imóveis. O pagamento de uma única parcela por parte do comprador, o acordo sobre o período de garantia da pensão ou a concessão do direito de residência também têm impacto no montante da anuidade. Existem várias calculadoras de anuidade na Internet com as quais você pode calcular aproximadamente a anuidade com antecedência.É melhor ter um modelo de renda vitalícia adequado calculado por um especialista, pois muitos fatores podem influenciar o valor.
Calculando uma anuidade - um exemplo
Um homem de 70 anos é dono de uma casa para duas famílias e gostaria de morar em seu próprio apartamento pelo resto da vida. O homem vende Your-Best-Home.net em uma base de anuidade. Ele contrata um especialista para calcular a anuidade mensal. Isso é baseado nas tabelas de mortalidade do Federal Statistical Office. É usado para determinar o fator de anuidade vitalícia. O fator indica quantos anos o beneficiário da anuidade ainda viverá de acordo com a média estatística. A taxa de juros é de 3,5% ao ano (fonte: Heubeck AG / Cologne).
| 1. Valor do direito de residência vitalícia |
|---|
| Valor do aluguel x 12 meses x fator de anuidade = valor do direito de residência vitalícia: 660 euros x 12 meses x 10,113 = cerca de 80.000 euros |
| 2. Determinação do valor a ser aposentado |
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| Valor do imóvel - valor do direito de residência vitalícia = valor a reformar: 300.000 euros - 80.000 euros = 220.000 euros |
| 3. Determinação da anuidade mensal |
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Montante a anular: 12 meses: Factor vitalício = anuidade mensal 220.000 euros: 12 meses: 10,113 = 1.813 euros |
O comprador paga 1813 euros por mês pela moradia para duas famílias - cerca de 900 euros por apartamento quando atribuído a dois apartamentos.
O contrato de anuidade
O contrato de compra autenticado de uma casa limita os riscos para ambos os lados. O termo anuidade ou anuidade é acordado como uma venda normal em um contrato de compra celebrado em frente ao notário. “Até a anuidade imobiliária de parentes próximos deve ser estipulada com precisão no contrato”, enfatiza o especialista em finanças Scobel. A venda de casa em regime de pensão é livremente configurável pelas partes contratantes. O preço total da propriedade não precisa ser alugado, nem a propriedade deve ser entregue imediatamente ou prontamente. O pagamento da pensão também pode ser feito posteriormente. Um verdadeiro ônus inscrito no cadastro protege o vendedor. Se necessário, ele pode ter a propriedade hipotecada se o comprador não cumprir suas obrigações.
Direito de residência com a anuidade imobiliária
“Existem várias alavancas para ajustar a anuidade vitalícia”, enfatiza o especialista em finanças Scobel. Particularmente importante é a questão de saber se o idoso deseja garantir o direito de residência ou usufruto (o direito de qualquer uso) da propriedade. O direito de residência expira com a mudança. Se optar pelo direito de usufruto, também pode alugar a sua casa, por exemplo, para pagar um caro lar de idosos. O direito de usufruto leva a um desconto maior no imóvel e reduz a anuidade. Ainda há muito mais a considerar: quem vai cuidar da manutenção do imóvel no futuro, quem vai fazer os reparos estéticos? Importante: o usufruto deve ser solicitado pelo notário e inscrito no cadastro.
Muitos idosos desejam evitar se mover e manter o ambiente familiar. Isso é possível com a renda vitalícia.
Imposto sobre anuidades imobiliárias
O especialista em finanças Scobel recomenda: "Vale a pena ir ao consultor tributário: o beneficiário pode ter que pagar impostos sobre o pagamento da anuidade. E os filhos que podem adquirir a propriedade não podem deduzir os custos de manutenção do imposto tão facilmente quanto com um imóvel alugado."
O que acontece com a anuidade em caso de morte?
Se o único beneficiário da anuidade falecer antes do término do acordo de pagamento contratual, o comprador pode dispor livremente da propriedade, vendê-la, alugá-la ou usá-la por conta própria. Afinal, ele cumpriu o contrato da anuidade imobiliária. É padrão para os casais estipular no contrato que ambas as pessoas que vivem na casa mantêm o direito de residência vitalício.
Proteção com a anuidade
O contrato de anuidade exige segurança. O notário vai propor um chamado encargo real, que é inscrito no cadastro. Garante que, em caso de inadimplência ou insolvência do comprador, o vendedor pode acessar e utilizar a propriedade vendida. O vendedor pode proteger a si e aos seus herdeiros por meio de um período de garantia de pensão. Também se pode pensar em fazer um seguro de renda vitalícia, que por exemplo cobre o risco de uma vida longa para o vendedor. A pessoa de contato para o contrato de anuidade é o notário. Na conversa, ele descobre o que os envolvidos valorizam. O valor da anuidade imobiliária pode ser atrelado ao índice de preços ao consumidor do Instituto Federal de Estatística para compensar a inflação.
Defensores do consumidor alertam contra a anuidade
Alguns especialistas em consumo são céticos em relação a esse modelo. Seu argumento: anuidades vitalícias e hipotecas reversas costumam ser compradas por um preço alto e não são aconselháveis para todos. Porque:
- Os residentes recebem uma pensão mensal, mas não vivem de graça. Eles ainda têm que pagar pelos custos acessórios, muitas vezes também pela renovação e manutenção.
- Com a pensão reversa, um avaliador é contratado pelo banco para avaliar a propriedade. Para isso, ele sempre definirá menos do que o valor real de mercado para proteger os riscos, por exemplo, se o residente for significativamente mais velho do que o esperado ou se a propriedade não puder ser vendida facilmente após a morte.
- Os juros do empréstimo são altos, acrescidos de taxas de fechamento e resseguro do banco contra o risco de longevidade. Muitas vezes, não existe mais do que uma pensão complementar mensal de 100 a 200 euros. A hipoteca reversa geralmente só vale a pena para proprietários sem filhos que precisam de dinheiro.
Os defensores do consumidor aconselham o cálculo meticuloso das ofertas, comparando-as e solicitando que sejam verificadas por uma entidade independente (por exemplo, um centro de aconselhamento ao consumidor ou um advogado).
Como alternativa à anuidade e à hipoteca reversa, eles recomendam vender sua casa ao melhor preço de mercado possível. Você pode então usar os rendimentos para comprar uma propriedade menor. Ou invista o dinheiro e alugue. No entanto, muitos idosos evitam se mudar novamente e deixar seu ambiente familiar.
