Boom imobiliário na Alemanha: quem procura um investimento sensato deve considerar o aluguel de um imóvel. Ao comprar um apartamento, seja para arrendamento ou para investimento, deve ter em consideração o preço, a localização, o estado do edifício e a comunidade dos proprietários - nada impede que o seu próprio apartamento seja um investimento.
As taxas de juros persistentemente baixas representam problemas para muitos poupadores. Investimentos seguros que rendem mais de um por cento de juros são difíceis de encontrar. Comprar um apartamento alugado para uso pessoal posterior pode, portanto, ser uma opção sensata para particulares.
Imobiliário como investimento: boas razões
Alugar um imóvel oferece várias vantagens: os proprietários têm a segurança de ter as quatro paredes certas para a sua idade e poder desenhá-las de forma totalmente livre, por exemplo sem barreiras. Isso também economiza impostos: “Os proprietários podem realizar reparos ou investir em reformas adequadas à idade, desde que essas despesas ainda sejam relevantes para os impostos”, oferece o especialista da LBS Markus Lang. "Quando você se aposenta, a taxa de imposto geralmente cai e, como proprietário-ocupante, você não pode deduzir esses custos."
Objeto correspondente
1. Localização:
Verifique o tamanho, a planta e o conforto, a situação residencial e de trânsito e a infraestrutura. Existem apartamentos no bairro? Então compre em outro lugar!2ª inspeção:
Pergunte quais reformas estão pendentes. As reservas são suficientes, estão previstas taxas especiais? Como funciona o gerente? A comunidade de proprietários se harmoniza?3. Aconselhamento profissional:
Obtenha ajuda - um especialista em construção ou arquiteto experiente verificará o Your-Best-Home.net em busca de defeitos ocultos.4. Preço de compra:
A LBS publica os preços de 640 cidades todos os anos no “Mercado Imobiliário Residencial”.5. Aluguel:
Você pode descobrir quanto aluguel pode esperar dos índices de aluguel locais.6. Rendimento do aluguel:
Ele indica que porcentagem dos custos de investimento você pode recuperar com o aluguel anual. Incluindo todos os custos auxiliares de compra, o rendimento líquido do aluguel deve ser superior a 4%.7. Financiamento:
Com um contrato de empréstimo e poupança, você pode garantir um empréstimo a juros baixos. Ideal: investir 20% do capital.8. Impostos:
Um fiscal irá dizer-lhe antes de comprar se o seu investimento vale a pena matematicamente.Esses pensamentos também comoveram Dietmar e Edith Pfaffenberger. Os pais de dois filhos já têm casa própria e pretendem investir mais 70.000 euros de forma segura. Eles encontraram um apartamento de dois quartos bem cortado e localizado com uma boa área de 55 metros quadrados por 175.000 euros que desejam comprar e inicialmente alugar. “Podemos nos mudar mais tarde, quando não tivermos mais tanta mobilidade e a jardinagem se tornar muito para nós”, concordou o casal. Um financiamento sólido que não os sobrecarregasse era um pré-requisito. Afinal, o casal queria sustentar financeiramente seus filhos nos estudos nos próximos anos.
Alugue uma propriedade: financiamento inteligente
Do preço total (incluindo custos acessórios) de 189.000 euros, a Pfaffenbergers obteve 69.000 euros de capital próprio. Eles pagaram o valor restante com um empréstimo de pré-financiamento de LBS sem amortização. Posteriormente, substituíram esse empréstimo de pré-financiamento por um contrato de sociedade da construção civil que entretanto foi economizado. Sua mensalidade é de 600 euros por 21 anos. Durante os primeiros dez anos, o casal pode deduzir 180 euros em despesas de juros e 275 euros em depreciação do edifício por mês dos 500 euros de renda. Continua a ser 45 euros como rendimento tributável de rendas. Por isso, os Pfaffenbergers pagam apenas 14 euros em impostos a uma alíquota de 30% (convertida ao mês). Seu custo líquido total é de 114 euros.
Vista bonita
Após dez anos, o empréstimo de pré-financiamento é resgatado com o montante do empréstimo pago e, em seguida, parte do empréstimo é reembolsado a cada nova prestação. Isso reduz os custos de juros e as deduções fiscais. Em outras palavras, a carga tributária aumenta ligeiramente - e também a carga líquida mensal. No primeiro ano do empréstimo para a construção civil, o valor é de 123 euros. Até o reembolso, aumenta para 168 euros. Os Pfaffenbergers tomaram boas providências para seu futuro.
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| Preço de compra | 170.000 euros |
| Custos adicionais (corretor, notário, imposto de transferência de bens imóveis) | 14.000 euros |
| Preço de compra total, incluindo propriedade | 189.000 euros |
| Capital próprio | 69.000 euros |
| Necessidades de financiamento | 120.000 euros |
1) incluindo taxa de aquisição (1% do empréstimo à habitação e valor da poupança) e taxa anual de 9,60 euros.
2) interesse inicial. Eles diminuem com cada parcela de reembolso. Isso aumenta o encargo líquido para 168 EUR no final do financiamento.
3) Custos de financiamento menos receita de aluguel e mais impostos.
Construir dinheiro está mais barato do que nunca. Com as melhores condições de hoje, o financiamento total da dívida para aquisição de imóveis é tentador. Mas tome cuidado: qualquer pessoa que toma um empréstimo de mais de 60% do valor do empréstimo hipotecário paga gradualmente um prêmio de risco cada vez maior ao banco. A regra geral é: quanto mais equidade, melhores serão as condições.
Empréstimos em cheque: pergunte quanto caem as taxas de juros quando você aumenta seu patrimônio. No entanto, os investimentos com juros mais altos não devem ser vendidos em favor do patrimônio líquido. Em primeiro lugar, compare o retorno líquido dos investimentos existentes com os juros do empréstimo no montante correspondente. Informe-se sobre ofertas de valores de empréstimo mais altos - em casos excepcionais, há taxas de juros mais baratas.
Vantagem para poupadores da sociedade de construção: os empréstimos da sociedade de construção também são concedidos sem sobretaxas de risco se excederem 60% do valor do empréstimo hipotecário.
Markus Lang, especialista em impostos da LBS
A renda do aluguel deve ser tributada. No entanto, os custos da propriedade alugada (como juros, depreciação ou reparos) podem ser compensados com a receita de aluguel. Isso permite que os proprietários reduzam a receita tributável de aluguel e arrendamento.
Depreciação: Dois por cento dos custos de aquisição ou produção (excluindo custos de propriedade) podem ser depreciados por ano. No caso de um apartamento arrendado adquirido por 150.000 euros, o rendimento tributável do arrendamento é reduzido em 3.000 euros anuais.
Reparos: As despesas de manutenção (por exemplo, para novos azulejos no banheiro ou novas janelas) podem ser deduzidas dos impostos imediatamente. A administração fiscal avalia esses custos como despesas relacionadas ao rendimento. Cuidado: As medidas podem ser avaliadas como despesas relacionadas aos custos e, portanto, devem ser amortizadas pelo método linear em 50 anos. Uma regra prática se aplica à administração fiscal: se o esforço de modernização exceder 15% dos custos de aquisição do edifício em três anos após a compra, não é mais dedutível nas despesas de publicidade. Isso então se aplica a todas as medidas ao longo desses três anos.
Alugar um apartamento: tempos de vacância e o imposto
Norbert Schönleber, advogado especialista em direito de arrendamento e propriedade, aconselha:
Você morou primeiro em seu condomínio e quer alugá-lo depois de se mudar? Para poder reclamar junto da repartição de finanças as despesas relacionadas com o rendimento do apartamento vago, tem de provar que pretende alugar o apartamento e não vendê-lo.
Aluguel somente: De acordo com o Tribunal da Fazenda Federal (Aktenz. IX R 1/07), as despesas com publicidade são despesas para garantir a receita. Os juízes decidiram que apenas o arrendamento mercantil serve para gerar receita, não vendas. A decisão de alugar deve, portanto, ser reconhecível - não enquanto o proprietário não quiser apenas alugar o imóvel, mas também vendê-lo.
Prova:Se você deseja se beneficiar da dedução das despesas relacionadas à receita após a mudança, procure inquilinos, não compradores. Prove às autoridades fiscais que deseja alugar o imóvel - por exemplo, com anúncios de apartamentos, contratação de um corretor e comprovante de inquilinos em potencial. "
Invista com segurança em uma propriedade de investimento
Qualquer pessoa que compra uma propriedade como um investimento em dinheiro calcula de forma diferente do que um proprietário-ocupante. Para ambos, no entanto, o seguinte se aplica: Um mix de financiamento equilibrado é importante. Os proprietários também podem aproveitar as vantagens de um contrato de empréstimo da sociedade de construção.
Dadas as baixas taxas de juros, os poupadores estão se perguntando como investir suas economias. Construtores e compradores se beneficiam de empréstimos baratos. Portanto, não é surpreendente que mais e mais pessoas estejam pensando em alugar um imóvel. Isso é demonstrado por pesquisas como o barômetro de riqueza publicado anualmente pelos Bancos de Poupança Alemães e Associação Giro: Mais recentemente, 27 por cento dos entrevistados consideraram a propriedade usada por terceiros como sendo ideal para acumular riqueza. Dez anos atrás, isso era de apenas 7%. Os corretores confirmam essa tendência. Antes do início da crise financeira em 2007, a LBS Immobilien GmbH NordWest vendia apenas dez por cento dos condomínios para investimento de capital, em 2017 o valor atingiu quase trinta por cento.
A posse de uma casa é um investimento seguro. Um financiamento sólido é importante.
Vale a pena comprar?
Para que o investimento valha a pena, a relação entre a renda do aluguel e o preço de compra deve estar correta:
Aluguel frio anual / preço de compra x 100 = rendimento bruto de aluguel
O preço de compra é, por exemplo, 25 vezes o aluguel básico anual, o que resulta em um rendimento bruto de aluguel de 4%. Concreto:
12.000 euros / 300.000 euros x 100 = 4%
O rendimento líquido do aluguel fornece uma orientação melhor. Os custos de compra, administração e manutenção estão incluídos aqui (exemplo à direita). Pagamentos de impostos e economias, bem como financiamentos, não são levados em consideração. *
* No site Stiftung Warentest, você encontrará uma calculadora gratuita que inclui esses e outros fatores (por exemplo, taxa fixa para perda de aluguel): www.test.de/vermietete-eigentumswohnung
| custos | |
| Preço de compra | 300.000 euros |
| mais custos de aquisição auxiliares | mais 30.000 euros |
| Esforço total | 330.000 euros |
| Aluguel líquido | 12.000 euros |
| administração | menos 600 euros |
| manutenção | menos 1.000 euros |
| Renda anual de aluguel | 10.400 euros |
Rentabilidade líquida do aluguel: 10.400 euros / 330.000 euros x 100 = 3,15%
O nível de rentabilidade
Muitas pessoas apreciam os imóveis porque são mais tangíveis do que os títulos abstratos. Os investidores esperam um valor estável e receita de aluguel estável. Para que as expectativas sejam atendidas, no entanto, é necessário investir tempo - primeiro na seleção do imóvel. O gerente distrital da LBS, Konstantinos Stylianos, diz o que é importante: “Localização, localização, localização. Os compradores estão atentos à infraestrutura funcional, ao ambiente social e às boas previsões populacionais. ”Além disso, as condições e os equipamentos são muito importantes para evitar vagas.
Afinal, se o investimento vale a pena depende muito da receita do aluguel. Estes não devem apenas fluir de forma confiável, mas também estar em uma relação razoável com o preço de compra. Por exemplo, se o preço for 25 vezes o aluguel mensal, o retorno será de 4%. “Em nenhum caso os custos acessórios de aquisição devem ser omitidos do cálculo”, enfatiza Stylianos. Estes - como as despesas de administração e manutenção - influenciam o rendimento líquido do aluguel. Alcançar altos retornos tornou-se mais difícil nos últimos tempos. Porque em muitos lugares os preços de compra aumentaram mais rápido do que os aluguéis. “Mas um retorno de 2 a 3% atualmente parece bastante atraente se comparado a outros investimentos”, diz Stylianos.
Vantagens para proprietários
Para os compradores que precisam de um empréstimo, a situação atual das taxas de juros é muito favorável. Porque: "Os investidores obtêm ótimas condições, especialmente se eles trazem títulos altos - como propriedade ocupada pelo proprietário", diz o especialista em financiamento do LBS. Você pode então (ao contrário dos ocupantes-proprietários) deduzir os juros do empréstimo do imposto como despesas relacionadas à renda - como quase todos os custos da propriedade alugada (como despesas de reparos e administração, taxas de gerenciamento de contas). Os investidores podem cancelar o maior item, os custos de aquisição (excluindo terrenos) ao longo de um período de 50 anos. As vantagens fiscais constituem, portanto, um argumento para a compra de uma propriedade de investimento.
Mas o que é ainda mais importante é que a aquisição de uma casa própria sem dívidas é ideal como uma provisão adicional de aposentadoria. Para atingir esse objetivo, o financiamento equilibrado e de longo prazo com uma combinação de capital, empréstimo de anuidade e contrato de empréstimo para a sociedade de construção ajuda. Konstantinos Stylianos enfatiza: “As poupanças da sociedade de construção também são úteis para os investidores privados, a fim de se protegerem contra o aumento das taxas de juros.” Caso contrário, os custos mais elevados para o financiamento subsequente podem atrapalhar seus próprios cálculos.
Apto para o futuro
Também é importante que os proprietários mantenham a propriedade em boas condições a longo prazo. Para isso, devem acumular reservas, de preferência com a ajuda de um contrato de empréstimo da sociedade da construção civil. Quando são necessárias reformas, eles não apenas economizam crédito. Você pode financiar sob as condições que serão aplicadas de vez em quando. “O valor da economia com o empréstimo é secundário”, diz Stylianos. “Dependendo das medidas pendentes, o contrato de empréstimo da sociedade da construção civil pode ser reduzido no tamanho certo.” O poupador da sociedade da construção civil pode completar o contrato para receber um crédito maior ou dividi-lo se precisar apenas de uma quantia menor.
Os investidores privados devem examinar cuidadosamente e manter sua propriedade, fazer cálculos realistas e financeiramente sólidos. Assim, a propriedade pode cumprir sua reputação de investimento seguro.
Conselhos de especialistas do gerente distrital da LBS Konstantinos Stylianos:
Gerente distrital da LBS, Konstantinos Stylianos.
“Mesmo na idade de 50 ou 55 anos, uma propriedade de aposentadoria pode valer a pena. Como comprador pela primeira vez, no entanto, você deve priorizar o imóvel residencial que usa. Aqueles que não precisam mais pagar aluguel na velhice sentirão um alívio mês após mês. Não há melhor proteção - desde que a propriedade não esteja endividada. Se você já mora em casa própria, vale a pena comprar um imóvel para investimento. Em primeiro lugar, a renda do aluguel ajuda a lidar com os juros e o reembolso. Posteriormente, melhoram a pensão.
financiamento
Pessoas na casa dos 50 anos geralmente precisam atingir um índice de patrimônio líquido mais alto do que um comprador médio na casa dos 40. No entanto, aqueles que estão no emprego há décadas geralmente têm algo em alta. No entanto, os clientes mais velhos têm passado por momentos difíceis recentemente: devido ao declínio iminente da renda com a aposentadoria, eles mal conseguiram cumprir os requisitos para verificações de crédito que entraram em vigor em 2016. Desde maio, as instituições financeiras voltaram a ter mais margem de manobra - também para responder a argumentos individuais: por exemplo, uma apólice de seguro de vida que deve ajudar no alívio da dívida, ou a vontade séria de vender o imóvel para saldar a dívida restante. "
