Um direito de passagem não resolvido pode transformar uma propriedade de sonho em um problema real. Porque é assim que as disputas surgem entre vizinhos. Mas existem maneiras de se proteger disso. Leia quando o direito de passagem se tornar um ponto de discórdia e qual é a situação legal.
Verifique o direito de passagem antes de comprar
Algumas propriedades não têm acesso direto a uma rua ou via pública. Essas propriedades no interior só podem ser alcançadas usando terras privadas de outra pessoa como caminho. Como residente da propriedade dos fundos, você depende do direito de passagem, que está registrado em cartório como carga de construção. E isso pode levar a muitos conflitos.
Se um direito de passagem for inscrito no cadastro, dificilmente poderá ser contestado. Antes de comprar um terreno em frente à propriedade, os compradores em potencial devem, portanto, examinar cuidadosamente o extrato do registro de imóveis da propriedade.
Se adquirir um terreno na rua, é obrigado a conceder ao vizinho do terreno atrás de si o direito de passagem se fizer a entrada correspondente. Você inevitavelmente perderá uma parte significativa da propriedade, o que reduzirá significativamente o valor da propriedade e sua usabilidade. Definitivamente, você deve verificar isso antes de comprar.
Verifique o direito de passagem antes de comprar um imóvel. Você pode ter que compartilhar sua propriedade com outras pessoas.
Direito de passagem como parte de uma propriedade
Se não houver direito de passagem no registo predial, os proprietários vizinhos podem celebrar contratos privados entre si sobre os possíveis usos da estrada de acesso, mas a inscrição no registo predial é permanentemente mais segura. Afinal, os contratos privados só se aplicam entre as partes contratantes específicas. Isso significa que se o vizinho mudar (por exemplo, por mudança ou morte), a situação legal pode ser reaberta sem uma inscrição no registro de imóveis.
As entradas do cadastro, por outro lado, descrevem as propriedades das propriedades. E isso persiste mesmo com a mudança de propriedade. O Código Civil Alemão (BGB) é claro a esse respeito: "Os direitos associados à propriedade de uma propriedade são considerados parte da propriedade" (Seção 96 do BGB).
Quem compra um imóvel com inscrição correspondente no registo predial adquire automaticamente as obrigações ou direitos que decorrem das chamadas servidões, como a passagem.
Se os vizinhos mudarem, o antigo contrato privado não será mais válido. Uma entrada no cadastro garante o manuseio do caminho.
Servir e governar propriedades com prioridade
O legislador chama a propriedade que se beneficia de uma servidão de "propriedade dominante". Em contraste com isso está a "propriedade servidora", da qual partes da faixa de servidão devem ser disponibilizadas como um caminho.
No que diz respeito ao registo predial, o proprietário da propriedade em vigor tem sempre os melhores cartões em caso de litígio. As alterações na propriedade servidora, como edifícios ou plantas, não devem impedir o exercício da faixa de servidão.
O registro de imóveis restringe consideravelmente o dono da propriedade servidora: ele deve aceitar um encargo apropriado do uso da trilha por estranhos e, pelo menos parcialmente, reconciliar suas ações com os interesses de outros.
O direito de passagem deve ser exercido com cuidado
Embora o direito de passagem seja claro, sempre há disputas sobre o design.
Embora o conceito de direito de passagem seja claro, sempre há disputas quando se trata do projeto: os residentes da propriedade dominante frequentemente estacionam carros no caminho, erguem barreiras de visão ou estendem seu jardim até a área do caminho. O argumento deles: eles poderiam fazer o que quisessem com seu caminho e estacionar nele.
Mas eles não estão certos sobre isso. A faixa de domínio só permite a utilização de outra parte do imóvel como meio, conforme consta do cadastro. Se você deseja estacionar perto de sua casa, você deve criar um espaço em sua própria propriedade. Porque mesmo com uma faixa de servidão existente, o caminho continua sendo propriedade do vizinho e deve ser tratado como tal.
Basicamente, portanto, aplica-se o requisito abrangente de exercício cuidadoso para todas as servidões (§ 1020 BGB): De acordo com a lei, os interesses do proprietário da propriedade servidora devem ser “poupados tanto quanto possível”. Uivos desnecessariamente altos do motor, olhar pasmo para a propriedade vizinha ou danificar a propriedade de outra pessoa não são compatíveis com este requisito.
A common law substitui o direito de passagem?
Mas mesmo sem uma inscrição no registo predial e sem um contrato escrito, existe a possibilidade de um direito de passagem ter surgido como direito consuetudinário ao longo dos anos de uso.
Desde que os vizinhos vivam pacificamente lado a lado e não sejam incomodados pelo comportamento dos outros residentes, não há necessidade aguda de esclarecimentos - e, neste caso, normalmente nada é registrado por escrito. Essas condições pouco claras, que até agora não representaram um problema, ameaçam se tornar críticas se, por exemplo, mudanças estruturais na propriedade frontal bloquearem o caminho para a propriedade traseira ou estreitá-lo tanto que o veículo não possa mais passar.
Por outro lado, mudanças no estilo de vida dos usuários da rota também podem gerar conflitos. Quando as crianças crescem, aumenta o número de veículos que poluem a estrada com ruído e gases de escape, uma pessoa precisa de cuidados e o serviço de assistência vem regularmente - o potencial para conflito é grande.
Em caso de litígio, nem sempre é fácil esclarecer se existe um direito consuetudinário e em que medida. Por exemplo, uma análise caso a caso pode mostrar que é costume usar o trajeto apenas a pé, mas não com veículos motorizados. Aconselhamento jurídico é urgentemente aconselhado em tais casos. Se você olhar junto com seus vizinhos, muitas vezes você pode negociar uma compensação financeira. No interesse da boa vizinhança, é sempre aconselhável a disponibilidade de colaboração de todos os envolvidos.