Você deve legar ou doar sua casa? Possuir propriedade é uma forma de aposentadoria e um valor duradouro. Após a morte, beneficia os enlutados e torna-se, por exemplo, uma segurança para filhos e netos. Ajuda saber sobre as regras que se aplicam à herança ou doação de bens imóveis.
Em quase nenhuma outra área existem tantos e amargos argumentos como na lei de herança. Uma das razões são frequentemente testamentos pouco claros. Mas também no fato de os herdeiros se encontrarem em uma comunidade de herdeiros que só podem decidir juntos. Herdeiros únicos são a exceção. Os co-herdeiros precisam ser pagos com muito mais frequência - e há divergências sobre o valor das ações.
Se não houver testamento, aplica-se a sucessão legal. Com a ajuda de um testamento, você pode determinar exatamente quem receberá sua propriedade e o que fazer com ela. Os que não forem considerados no testamento podem, entretanto, fazer valer a sua parte obrigatória se forem parentes próximos ou cônjuge. Mesmo que a herança consista em bens, o titular da parte obrigatória pode exigir o seu pagamento imediato.
A comunidade de herdeiros
Quem herda uma casa e deseja morar nela deve fazer um acordo com os co-herdeiros. “É por isso que é aconselhável economizar dinheiro em tempo hábil para poder pagar os irmãos mais tarde, por exemplo”, aconselha Anton Steiner, advogado especialista em direito das sucessões e presidente do fórum alemão do direito das sucessões. Por exemplo, um contrato de empréstimo de sociedade de construção é adequado para isso: como o pagamento de co-herdeiros de um imóvel é considerado um propósito residencial, pode até haver um direito a financiamento estatal, como o prêmio de construção de uma casa.
É melhor para o testador regular exatamente quem deve receber o quê em um testamento, por exemplo, por meio de uma ordem de divisão. Casais sem filhos, em particular, muitas vezes assumem erroneamente que são os respectivos herdeiros solteiros. Em vez disso, eles pertencem a uma comunidade de herdeiros com os parentes mais próximos do falecido, como seus pais e irmãos. Um chamado Testamento de Berlim oferece a possibilidade de nomear seu cônjuge como herdeiro único provisório.
Se você herda ativos - e é disso que se trata o mercado imobiliário, os beneficiários estão sujeitos ao imposto sobre herança. A quantidade depende do grau de relacionamento. Mas as autoridades fiscais nem sempre seguram as mãos: há isenções fiscais bastante elevadas, especialmente para parentes próximos, como cônjuges ou filhos.
A reforma do imposto sucessório de 2009 beneficiou principalmente cônjuges e filhos sobreviventes; com a Lei de Aceleração do Crescimento, o estado também reduziu a carga tributária para irmãos, por exemplo. Mas quando é devido e como é calculado o imposto sucessório?
Quem mora na propriedade herdada não paga imposto
Nem todo mundo que herda uma casa precisa pagar. Existem também alguns casos em que você pode economizar no imposto sobre herança. Os imóveis residenciais que o falecido utilizou para fins residenciais próprios até ao momento da herança estão isentos do imposto sucessório se o cônjuge sobrevivo tiver ele próprio a habitação ou apartamento durante pelo menos dez anos. Isso não muda se o herdeiro for impedido de fazê-lo por motivos imperiosos, por exemplo, porque ele precisa se mudar para uma casa de repouso. O mesmo se aplica aos filhos designados como herdeiros - mas apenas para imóveis residenciais com uma área útil de até 200 metros quadrados. Por exemplo, se a casa herdada tem 300 metros quadrados, o valor de mercado de 100 metros quadrados deve ser tributado. O grau de parentesco dos herdeiros também determina o valor exato do imposto.
Suportes de impostos
Como regra geral, quanto mais próximo o herdeiro estiver do falecido, menor será a taxa de imposto sobre herança. Por exemplo, cônjuges e filhos pertencem à classe fiscal I, na qual o imposto sobre herança é devido de 7 a 30%. Irmãos, sobrinhas e sobrinhos que são parentes de sangue têm pago menos imposto sobre herança do que antes na classe de imposto II, com 15 a 43 por cento desde 2010. Pessoas da classe fiscal III (por exemplo, não parentes) devem desembolsar de 30 a 50%.
Suportes de impostos para imposto sobre herança
| Classe tributária I | Cônjuges e parceiros civis registrados, filhos (filhos legítimos e 47 ilegítimos, filhos adotivos, enteados, mas não filhos adotivos), netos e outros descendentes, bem como pais e antepassados apenas em caso de aquisição por morte |
| Classe tributária II | Pais e antepassados no caso de compras entre pessoas vivas, irmãos (incluindo meios-irmãos), irmãos, padrastos, sogros, filhos-sogros e o cônjuge divorciado |
| Classe fiscal III | todos os outros adquirentes (incluindo parceiros em uma parceria não conjugal) |
Herança da casa e isenções fiscais
Dependendo da classe de imposto, os herdeiros têm direito a isenções fiscais que reduzem o valor tributável. Se o imposto sobre herança ainda for tão alto que o herdeiro tenha que vender Your-Best-Home.net para levantar o dinheiro, o valor pode ser diferido por até dez anos sem juros.
Abonos de herança
| 500.000 euros | para esposas |
| 400.000 euros |
para um filho e um neto que herda em vez de um filho falecido |
| 200.000 euros | para netos |
| 100.000 euros |
para as outras pessoas da classe fiscal I. |
| 20.000 euros |
para pessoas na classe fiscal II |
| 20.000 euros | para pessoas na classe fiscal III |
Cálculo de exemplo: herança de uma casa
A quem você lega Your-Best-Home.net, ou quão próximo você é relacionado, desempenha um papel importante no valor do imposto.
Doação
Com uma doação, você pode legar sua propriedade durante sua vida. As mesmas taxas de impostos e isenções se aplicam aqui como para uma herança - com a diferença de que as isenções podem ser usadas a cada dez anos. A doação deve ser certificada por um notário.
Deve-se notar, entretanto, que quando você doa, está abrindo mão de todos os direitos de propriedade. Você não pode mais vender a propriedade se, por exemplo, precisar de dinheiro na velhice - uma garantia não é mais aplicável. É por isso que você deve pensar cuidadosamente sobre uma doação - ajuda se você tiver feito um plano de previdência de outra forma além de sua própria casa.
Após a doação, você não terá mais o direito de continuar usando a propriedade. Claro, muitos filhos permitem que seus pais continuem morando na propriedade. Mas se houver uma disputa, o direito de residência pode ser discutido. Você pode tomar precauções contra esses perigos se concordar contratualmente com o direito de residência ou usufruto.
Concordar com o direito de residência
Quem tem direito de residência pode continuar a viver numa casa ou apartamento, mesmo que já não seja o proprietário. Este direito deve ser garantido contratualmente e inscrito no cadastro.
O direito de residência pode ser vitalício, mas também pode ser definido por um período específico ou sujeito a condições. Também pode referir-se a toda a propriedade ou apenas a quartos individuais.
O direito de residência expira se o titular falecer, se não puder mais usar o bem, se o prazo contratualmente estipulado expirar ou se uma condição acordada não for mais cumprida. O direito de residência não pode ser herdado ou vendido.
Organize um usufruto
Usufruto ainda mais amplo que o direito de residência. Aqui, o beneficiário pode residir ou usar uma casa, apartamento ou propriedade, mesmo que não seja o proprietário. Uso comercial ou aluguel também são possíveis.
O usufruto é regulamentado contratualmente como um direito de residência e inscrito no registo predial. Por exemplo, você pode definir a duração ou certas condições. Em caso de mudança de propriedade, a lei permanece em vigor. No entanto, não pode ser transferido ou vendido.
Avaliação de bens imóveis em caso de herança
Para condomínios, bem como casas para uma e duas famílias, um método de valor de comparação determina o preço de venda real com base em propriedades semelhantes ou outros fatores, como o espaço residencial. Caso isso não seja possível, é aplicado o valor real, que consiste na edificação e no valor do terreno. O método do valor do rendimento, que também tem em consideração o aluguer anual e os custos de gestão, aplica-se a imóveis residenciais de aluguer. Do valor apurado podem ser deduzidas as dívidas e obrigações do falecido, inclusive os custos de seu sepultamento e lápide. O montante remanescente é então decisivo para o imposto sucessório.
Conforme já descrito, os escalões fiscais e as deduções determinam o imposto sobre doações e herança. Quanto mais próximo o herdeiro estiver do falecido, menor será o imposto sobre herança. Deixe o notário aconselhá-lo sobre até que ponto as isenções podem ser usadas várias vezes.
Gorjetas do notário
“Em um testamento, formulações claras e juridicamente seguras são particularmente importantes”, diz o notário Dr. Kai Bischoff, especialista em direito de herança e pensões. A taxa é de cerca de 160 euros - independentemente da complexidade do caso. Um notário geralmente substitui o certificado de herança, que é necessário para comprovar a condição de herdeiro nos bancos e no registro de imóveis. O procedimento do certificado de herança é muitas vezes demorado e, em nosso exemplo, custa pelo menos EUR 264. Sugestão: se um indivíduo herdar o seu contrato de empréstimo e poupança à habitação, peça-os previamente como beneficiário. "
Herdar o contrato de empréstimo da sociedade de construção
“É claro que o contrato de empréstimo da sociedade de construção civil é herdável”, diz Anton Steiner, advogado especialista em direito sucessório e presidente do fórum alemão para direito sucessório. “A menos que acordado de outra forma quando o contrato de empréstimo da sociedade de construção civil foi assinado, ele cai na herança e cresce com os respectivos herdeiros. No entanto, um contrato de empréstimo residencial e de poupança é freqüentemente concebido como um contrato em favor de terceiros. Numa declaração dita de beneficiário, pode então prever-se que, em caso de morte da parte contratante, os direitos do contrato sejam automaticamente transferidos para um determinado beneficiário, à semelhança do que acontece com a contratação de um seguro de vida. Então, o contrato de empréstimo e poupança não cai na herança.
Isso pode ser uma vantagem em casos delicados, por exemplo, se o testador quiser entregar algo a uma pessoa sem avisar os parentes mais próximos. Em qualquer caso, o contrato tem precedência sobre um testamento diferente. Se você quiser considerar um contrato de sociedade de construção diferente daquele mencionado no contrato, o contrato teria que ser alterado - uma disposição diferente no testamento seria ineficaz. Em qualquer caso, a declaração do beneficiário teria de ser alterada por uma instrução à sociedade de construção ou ao banco. "