As garantias imobiliárias desempenham um papel importante na contratação de empréstimos, como um empréstimo para construção e, portanto, aumentam continuamente na compra de um imóvel. Mas apenas alguns sabem o que exatamente é e o que exatamente distingue o encargo imobiliário de uma hipoteca. Fornecemos respostas para as perguntas mais importantes, desde cobranças de terras e seus vários formulários até a apresentação para execução hipotecária.
Os termos hipoteca, encargo fundiário e dívida previdenciária são, entre outros. Na vida cotidiana, porém, é principalmente o encargo fundiário que prevalece como termo coletivo, de modo que as hipotecas e as dívidas com pensões desempenham apenas um papel subordinado. O pano de fundo dos ônus imobiliários é a garantia de créditos, como empréstimos. As hipotecas também são chamadas de direitos reais de exploração, porque geralmente são um direito a um terreno ou propriedade. Se o mutuário não puder pagar o empréstimo ou estiver completamente insolvente, o banco receberá o dinheiro de volta por meio de um leilão de execução hipotecária. Tal submissão à execução compulsória foi registrada com antecedência no contrato de compra de Your-Best-Home.net.
O que é uma cobrança de terra?
O encargo fundiário é um dos encargos fundiários e é definido no Código Civil Alemão da seguinte forma: "Uma propriedade pode ser onerada de tal forma que uma certa quantia em dinheiro deve ser paga com a propriedade à pessoa em cujo favor o ônus é feito." (§ 1191 ) Por definição, o encargo fundiário fornece ao banco a garantia de que o pagamento de uma quantia em dinheiro é garantido pelo direito a uma propriedade. No entanto, não é necessário que haja um crédito a ser garantido (por exemplo, um empréstimo para construção), como é o caso de uma hipoteca. O valor do encargo fundiário geralmente corresponde ao valor do empréstimo. Enquanto a dívida do empréstimo diminui com o tempo devido ao reembolso, o encargo do terreno permanece no valor inserido. Mesmo que a dívida tenha sido totalmente paga,a cobrança de terras não precisa ser excluída. Em vez disso, o encargo fundiário pode continuar a existir no registro de imóveis mesmo após o empréstimo ter sido reembolsado e pode ser usado novamente como garantia de empréstimo no futuro. Uma variante especial é a cobrança de terras sem carta.
Como uma cobrança de terreno entra em vigor?
O encargo fundiário deve sempre ser solicitado rapidamente após a conclusão do contrato de compra, porque o credor normalmente só paga o empréstimo quando o encargo fundiário já foi registrado no registro de imóveis. Portanto, primeiro o banco e o proprietário da propriedade devem concordar com o estabelecimento da taxa de propriedade. Para o efeito, é necessária a “nota de encomenda fundiária” da instituição de crédito financiadora, a qual deve ser apresentada em cartório. Só então a data para a certificação pode ser acordada. A certificação notarial é então submetida ao registo predial pelo notário com o pedido de inscrição no registo predial. Ao final, o credor recebe cópia deste documento do cartório e o trecho atual do cartório de registro de imóveis.
Os custos de estabelecimento da cobrança fundiária dependem de fatores como a cobrança fundiária, taxas e custos de certificação e reconhecimento de firma. Valores de algumas centenas de euros a mais de mil euros não são incomuns.
Possibilidades de solicitar taxas de terra
Ao solicitar uma cobrança de terra, uma distinção deve ser feita entre duas opções diferentes: o livro ou a cobrança de terra por carta. A escolha final das duas formas geralmente depende do credor ou do banco.
- Custo do livro predial
Como o nome sugere, o encargo do livro predial é inscrito na Seção III do registro predial e requer o consentimento do proprietário. O lançamento deve ser feito por notário. A vantagem dessa entrada é que as informações foram salvas de forma transparente no cadastro de todas as partes envolvidas e não podem ser perdidas. Também é muito mais fácil ver quem é o verdadeiro dono. - Hipoteca por carta
Com a hipoteca por carta, é feito um lançamento no registro de imóveis, mas o credor também recebe uma chamada nota de hipoteca. Todas as informações sobre o imóvel, o valor, os credores, os juros e as despesas acessórias estão nele anotadas. No caso de transmissão da carta hipotecária a outro credor, no entanto, não é necessário proceder a qualquer registo no registo predial, bastando a celebração do contrato de cessão e a entrega da carta. No caso de hipoteca de carta, apenas a pessoa que possui a carta e pode apresentá-la tem direito de reclamar.
Uma hipoteca de livro é mais transparente do que uma hipoteca de carta: a estrutura de propriedade pode ser esclarecida mais facilmente.
Formas de cobrança fundiária
Existem vários tipos de cobrança fundiária, dependendo do respetivo crédito e do credor.
- Taxa de
segurança imobiliária A taxa de segurança imobiliária é o caso mais comum de taxa de segurança. Normalmente, é garantido um empréstimo do banco. - Carga de terra isolada
Com a carga de terra isolada, nenhuma reivindicação é garantida, mas ela pode ser usada se necessário. - Cobrança de
terra individual / total Há uma cobrança de terra única e total, pois a cobrança de terra pode ser registrada em uma ou mais propriedades. Um montante de empréstimo maior pode ser obtido dividindo o encargo da terra em várias propriedades. Os objetos não têm de pertencer à mesma pessoa, para que também possam estar reunidos familiares ou amigos. Mas tenha cuidado: todos são conjunta e solidariamente responsáveis. Isso significa que, em caso de emergência, o banco pode escolher qual imóvel será executado para poder saldar as dívidas. - Taxa de terra de terceiros / taxa de terra do proprietário
Além disso, é feita uma distinção entre taxa de terra de terceiros e taxa de terra do proprietário. No caso legal normal, o encargo de terras estrangeiras, um terceiro é inscrito no registro de imóveis como credor. Ocasionalmente, porém, também ocorre a hipoteca do proprietário, na qual o proprietário do imóvel é registrado como credor. Trata-se principalmente de garantir uma determinada classificação no registro de imóveis, de modo que, estritamente falando, a cobrança de terra do proprietário também seja uma cobrança de terra isolada. Um encargo do proprietário da terra também surge se o banco atribui o encargo do terreno ao proprietário depois de ter sido totalmente reembolsado.
Qual é a diferença entre custo do terreno e hipoteca?
Tanto a hipoteca quanto a taxa de propriedade devem ser inscritas no registro de imóveis por meio de um notário. Em contraste com uma hipoteca, no entanto, você não precisa necessariamente de uma reclamação ao solicitar uma cobrança de terreno. Uma cobrança fundiária serve para garantir uma dívida pessoal e geralmente é usada como uma cobrança fundiária de segurança. Mas sua existência independe de demandas pessoais. A hipoteca, por outro lado, está sempre vinculada a um empréstimo específico e também pelo seu valor. Ao contrário do encargo da terra, o valor da hipoteca diminui e expira assim que o empréstimo é totalmente reembolsado.
À primeira vista, a hipoteca parece mais vantajosa, mas isso não é verdade no longo prazo. A cobrança de terras é muito mais flexível. Por exemplo, isso pode ser transferido para o novo proprietário do imóvel em caso de venda. E a cobrança do terreno pode ser usada para um novo empréstimo várias vezes. Acima de tudo, isso economiza custos acessórios, como taxas de notário ou os custos de inscrição no registro de imóveis.
A hierarquia de uma carga de terra
É bem possível que vários encargos fundiários de diferentes credores sejam inscritos no registo predial. Se o mutuário não puder pagar suas prestações em algum momento, a data de lançamento do encargo imobiliário (§ 879 BGB) determina qual credor será compensado primeiro. Também pode acontecer que não seja retirado dinheiro suficiente em um leilão de execução hipotecária e um credor de categoria inferior não receba nenhum dinheiro.
Qual é a carga da terra?
A cobrança fundiária é registrada no cadastro com a cobrança fundiária e fica em torno de 12 a 20 por cento. Isso desvia enormemente dos juros do empréstimo, que são significativamente mais baixos. No entanto, o encargo do terreno não precisa ser pago além das parcelas do empréstimo e dos juros. É apenas uma garantia para os bancos, de modo que a cobrança do terreno aumenta o valor total que o banco pode reivindicar em uma execução hipotecária. Via de regra, a taxa de juros é válida por um período de cinco a dez anos, após o qual é acordada novamente.