É o país preferido dos alemães e é considerado por muitos um local dos sonhos para suas próprias quatro paredes: a Espanha. Não é à toa que milhares de alemães já possuem uma casa ou apartamento de férias na Espanha. 15% das propriedades em Maiorca estão em mãos alemãs. Aqui você pode descobrir o que você precisa considerar ao comprar uma casa na Espanha.
Monumentos antigos e arquitetura futurística, amplas praias e áreas montanhosas - a Espanha oferece algo para todos os gostos. Mais de 100.000 alemães já possuem uma casa lá. A maioria usa-o primeiro durante as férias e depois como segunda residência ou residência permanente.
Requisito para uma casa na Espanha
Geralmente, não há restrições de emprego para cidadãos da UE. No entanto, as autoridades de algumas regiões costeiras e partes das ilhas reservam-se o direito de autorizar os estrangeiros a comprar. Se você permanecer no país por mais de 90 dias por vez, você precisa de uma autorização de residência, e assim que você ficar principalmente na Espanha, ou seja, a partir de 183 dias por ano, você se torna um “residente” tributável. Os investimentos estrangeiros, incluindo a compra de bens imóveis, encontram-se amplamente liberalizados em Espanha e na maioria dos casos podem ser realizados sem licença até um montante de 2,9 milhões de euros.
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A LBS Immobilien GmbH oferece propriedades de férias certificadas em locais selecionados na Espanha, incluindo a ilha de férias de Maiorca. Obviamente, os corretores (incluindo muitos corretores alemães) também atuam como agentes. Você encontrará regularmente ofertas de imóveis em jornais regionais espanhóis, bem como em alguns dos principais jornais alemães (edições de fim de semana) e revistas especiais de propriedades de férias.
Não existem restrições à compra de uma casa para cidadãos da UE.
Preparação: Documentos para compra de imóvel na Espanha
Se você deseja comprar um imóvel na Espanha, deve primeiro verificar os direitos de propriedade do vendedor, utilizando os seguintes documentos.
Extrato do cadastro: (Nota simples informativa del Registro de la Propiedad de acordo com o Art. 223 Ley Hipotecaria). Para obter informações sobre se a propriedade está onerada com hipotecas ou se existem restrições de uso, por exemplo direitos de passagem.
Contrato de compra notarial (escritura de compraventa) com nota do registro de imóveis (Registro de la Propiedad).
Prova de que o anterior proprietário pagou imposto sobre a propriedade nos últimos cinco anos. Na Espanha, o atual proprietário do imóvel é sempre responsável por essas reclamações. Eles tornam-se proibidos por lei após cinco anos. O estado pode cobrar valores anteriormente provisionados do novo proprietário.
Para terras rurais: O certificado cadastral (Certificación descriptiva y gráfica del Catastro) para poder comparar as entradas com as do registo predial.
Solicite ao município que confirme a qualidade do terreno para construção e apresente a licença de construção e o certificado de habitabilidade. Verifique se as licenças de construção foram cumpridas. As infrações só expiram após cinco anos. Por segurança, você pode solicitar a emissão de um "certificado negativo".
Pergunte se existem restrições de compra para estrangeiros por motivos de natureza e proteção agrícola, bem como segurança militar para o imóvel desejado. Fora das chamadas zonas urbanizadas, todas as ilhas e algumas regiões costeiras estão sujeitas a aprovação. Entre em contato com a autoridade de construção do município (Gerencia Municipal de Urbanismo) para proteção da natureza e agrícola e a autoridade militar regional (Delegación de Defensa) para restrições de compra devido à segurança militar.
Verifique também se o imóvel está alugado. Os inquilinos têm amplos direitos na Espanha. Se houver comissão de corretagem, certifique-se de que ela seja cobrada do vendedor. Caso contrário, a comissão nunca deve ser superior a 5%.
Glossário para comprar uma casa de férias
Um grande obstáculo para comprar uma casa na Espanha é a linguagem técnica. Traduzimos para você os termos espanhóis mais importantes para o alemão.
- comunidad de propietarios: Comunidade de proprietários - Atenção: Não só os apartamentos, mas também os complexos residenciais com uso compartilhado de piscinas, parques ou similares formam uma comunidade de proprietários.
- Comunidades de hecho: Comunidade de proprietários que não está inscrita no registro de imóveis, mas surgiu do direito consuetudinário e também cria a obrigação de contribuir.
- Administrador: O administrador fornece informações sobre os direitos e obrigações na comunidade de proprietários. Antes de comprar, peça-lhes que confirmem se o proprietário anterior pagou todas as contribuições para a comunidade de proprietários. Caso contrário, você será responsável.
- Escritura de division horizontal: A escritura de divisão mostra a propriedade comunal.
- Cuotas de participación en elementos comunes: Percentagem do sistema total.
- Estatutos: Os estatutos determinam parcialmente a distribuição dos custos da comunidade e só podem ser alterados por decisão unânime.
- Reglamento de régimen interior: A ordem da comunidade é aprovada ou alterada por decisão da maioria.
Ajuda do notário
Após solicitar o excerto do cadastro, o cadastro é obrigado a informar o notário, por fax, de qualquer alteração da situação cadastral no prazo de dez dias. O contrato notarial é celebrado dentro deste prazo de dez dias. A propriedade já foi transferida para o comprador com o contrato de venda escrito privado, mas um contrato de venda com firma reconhecida é necessário para a inscrição no registro de imóveis. Com a conclusão do contrato, o vendedor recebe seu dinheiro.
No dia da assinatura do contrato, o notário geralmente informa o cartório de registro do reconhecimento de firma. Isso faz com que o cadastro seja bloqueado por um período de dez dias e, assim, protege o comprador, que é inscrito no cadastro depois de pagar seu imposto de transferência de propriedade de 6% a 7%.
Conselhos de especialistas apesar do bom espanhol
Também existe uma espécie de alemão legal em espanhol. É por isso que quem consegue se comunicar com fluência no bar e na loja está longe de estar preparado para negociações de contratos. No entanto, as barreiras linguísticas não são um problema: nas Ilhas Baleares, nas Canárias ou em regiões costeiras como a Costa del Sol, pode encontrar advogados ingleses e alemães suficientes que cuidam das formalidades e verificam os documentos. Em Maiorca, onde cerca de 15 por cento da propriedade está em mãos alemãs, cópias alemãs dos contratos geralmente já estão disponíveis. No entanto, os custos para o advogado residente valem a pena. Porque o direito contratual e fiscal espanhol é diferente do nosso. Sem especialistas, você pode cair em uma armadilha. Em áreas menos turísticas, você também deve chamar um intérprete especializado.
Os honorários advocatícios são negociáveis e oscilam em torno de 1% do preço de compra. Questões complicadas tornam os conselhos mais caros. Por exemplo, ao abrigo da lei espanhola, o proprietário não tem de se registar no registo predial. Definitivamente, você não deve passar sem ele. No entanto, se o vendedor não constar do registro, o advogado é instruído a esclarecer a estrutura acionária. Ou os contratos de compra de todos os proprietários anteriores devem ser notarizados pelo notário, ou a escritura notarial é adquirida do último proprietário registrado. No entanto, isso requer a cooperação do vendedor do imóvel e do último proprietário registrado.
Para evitar possíveis danos, sempre consulte um consultor experiente se tiver dúvidas ou problemas difíceis. A taxa dele costuma ser apenas uma fração do possível dano.
Um extrato do registro predial fornece informações sobre possíveis estorvos na casa.
Não compre a primeira casa na Espanha que você encontrar
Visitar uma casa durante o pôr do sol atmosférico pode ser sedutor. No entanto, não se deve deixar levar um espontâneo "vamos levar" e, se possível, combinar o preço com o vendedor sob as testemunhas. Porque só com essas declarações você já concluiu um contrato válido. Se você não quiser comprá-lo mais tarde, o tribunal pode condená-lo a uma indenização.
Se você encontrou um ótimo imóvel, mas ainda deseja manter a porta dos fundos aberta, você pode tirar uma opção de compra (contrato de opcion de compra). Certifica o direito de compra do imóvel nas condições contratualmente estipuladas. Na realidade, porém, apesar do contrato de opção, você não está imune ao fato de o corretor vender o imóvel para outro interessado. Além disso, o sinal é igual a uma parcela inicial da compra e não é devolvido se você não comprar. O resultado final é que uma opção de compra não é aconselhável. A oferta não é apenas diversa, mas também excede a demanda. Portanto, não há pressão de tempo.
Uma vez tomada a decisão final, um contrato de compra e venda de direito privado (Contrato Privado) é suficiente, pois vincula o comprador e o vendedor à compra. Recomendamos um contrato por escrito, que você só assina quando as propriedades da propriedade são definidas e todos os detalhes negociados (partes contratantes, descrição da propriedade - localização, área habitável, tamanho da propriedade - informações cadastrais, propriedades adjacentes). Fixa as condições de pagamento e a eventual liquidação de impostos pendentes, bem como de quaisquer custos de transferência incorridos, regula quem paga os custos acessórios e o que acontece com o estoque. Além disso, as partes especificam o tempo de transferência e a suposição da taxa neste documento. A última certificação notarial já está ali acordada ou agendada.
Um contrato de compra notarial (escritura de compraventa) também pode ser celebrado imediatamente. Recomendamos que você, como comprador, insista nisso, mesmo que o parcelamento esteja acordado, e depois providencie sua inscrição no cadastro.
Insista em um contrato de venda com firma reconhecida (Escritura) em tradução alemã como parte tangível dos originais e inscreva-se no registro de imóveis. Esta é a única maneira de protegê-lo das reclamações de terceiros. O pré-requisito para a inscrição no registo predial é o contrato de compra com firma reconhecida e a prova de que o imposto predial foi pago. Para novos edifícios, uma nova declaração de edifício com firma reconhecida e uma declaração de habitabilidade também são necessárias. Os vendedores casados precisam de uma procuração do cônjuge.
Seja crítico com os contratos de formulário, já que eles geralmente só contêm vantagens para o parceiro de contrato que projetou o formulário. Contratos individuais ou acordos individuais podem ter uma influência positiva nas negociações de contratos, mas raramente melhoram o resultado a seu favor. Obviamente, garantias dadas como certas e também aparentemente secundárias são ineficazes sem a confirmação por escrito de seu parceiro contratual.
Combine no contrato qual lei deve ser aplicada. Ao chegar a um acordo sobre o local de jurisdição, certifique-se de que a execução judicial de suas reivindicações contratuais não seja prejudicada por um local de jurisdição longe da propriedade. Se você não fizer um acordo contratual sobre o local de jurisdição, o tribunal competente no local da propriedade é determinado como o local de jurisdição de acordo com a lei espanhola.
Certifique-se de quais garantias são oferecidas para que o prometido e o acordado contratualmente - se necessário também em juízo - possam ser cumpridos. As pessoas envolvidas na construção (promotor imobiliário, empreiteiro geral) são responsáveis, ao abrigo da lei espanhola, por defeitos estruturais no edifício durante dez anos. Eles são, portanto, obrigados a fazer um seguro adequado.
Se um imóvel em construção ainda não concluído for adquirido a prazo, o vendedor deve comprovar que foi contratado seguro ou fiança bancária em relação ao parcelamento. Seja particularmente crítico com os chamados modelos de timeshare ou builder!
Via de regra, dez por cento do preço de compra é devido com o contrato preliminar, o restante para a certificação notarial. Caso o comprador não pague o valor remanescente no prazo acordado, o depósito vai para o vendedor sem que o comprador receba o imóvel. Se, no entanto, o imóvel for vendido a terceiros durante o período, combine previamente com o vendedor que, neste caso, ele devolverá o dobro do depósito. Se você não receber seu dinheiro de volta, apenas ir ao tribunal ajudará.
A entrada do cadastro na Espanha
O registo protege a pessoa registada de reclamações de terceiros, por exemplo, se o imóvel foi vendido duas vezes. Nesse caso, o comprador que está no registro de imóveis tem mais influência. O outro apenas tem o direito de reclamar uma indemnização contra o vendedor.
Portanto, você deve instruir expressamente o notário a anotar e registrar você como proprietário no registro de imóveis. Ele não é automaticamente obrigado a fazer isso. Imediatamente após a assinatura dos contratos, peça-lhe que peça ao registo predial que o registe como novo proprietário no “libro diario” (de preferência por fax). O tempo de cada documento apresentado é anotado neste “diário”. A inscrição é válida por cerca de dois meses. Nesse ínterim, você deve enviar o contrato de compra com firma reconhecida às autoridades e o comprovante do imposto de transferência de propriedade pago para novos edifícios também o novo certificado de construção (declaración de obra nueva) e o certificado de habitabilidade (cedula de habitabilidad).
É basicamente possível ter a Escritura certificada por um notário alemão. No entanto, é mais aconselhável escolher um notário espanhol ou, pelo menos, envolvê-lo. Ele só precisa estar familiarizado com a legislação espanhola. Ou os compradores e vendedores podem ser representados na Espanha com uma procuração notarial.
O alemão legal também está disponível em espanhol - então, encontre um advogado especializado.
Construa uma casa sem risco
Terrenos maravilhosos estão sendo oferecidos na Espanha, mas nem todos podem ser construídos. O município informa o que é permitido e se ainda há custos de desenvolvimento. O arquiteto obtém a licença de construção. Se a propriedade está em uma chamada “urbanização”, geralmente não há problema. Porque isso significa terreno para construção. Com base nos planos de desenvolvimento da administração municipal, é possível verificar se há objetos de redução de valor planejados na área. Se você deseja se instalar em uma determinada área, vale a pena consultar a prefeitura sobre terrenos ou corretores de renome. De modo geral, construir um novo prédio à distância é complicado. Em qualquer caso, você deve contratar um gerente de site (aparejador) com boas referências.
Objetos de desenvolvedor de propriedade
As propriedades que ainda estão em construção não devem ser pagas antecipadamente. Mesmo se o desenvolvedor quiser. Recomendação: pague 30 por cento, 40 por cento quando o shell estiver no lugar, 20 por cento após o trabalho interior e dez por cento quando as chaves forem entregues. A nova Lei da Construção, que estipula uma garantia de dez anos, se aplica a todos os projetos aprovados. O desenvolvedor permanece o dono até o fim. Se solicitar o pagamento das prestações, está obrigado, nos termos da legislação espanhola, a garantir a conclusão atempada da construção ou o reembolso dos adiantamentos por meio de garantia bancária ou seguro. Antes que a propriedade passe para o comprador, o incorporador do imóvel apresenta a primeira licença de ocupação e entrega o novo documento de construção, com o qual Your-Best-Home.net é então registrado no registro de imóveis.
Financiando o imóvel na Espanha
Sempre use pelo menos 40 a 50 por cento de capital ao financiar uma propriedade no exterior. Imóveis ou outros ativos na Alemanha também são considerados substitutos do patrimônio líquido. Os fundos de poupança da sociedade da construção civil também podem ser usados para financiar medidas residenciais na Espanha *. Além de garantias domésticas e garantias de reposição, as hipotecas de um imóvel residencial na Espanha também podem ser usadas como garantia para esse financiamento. Em princípio, propriedades comerciais não podem ser emprestadas. Além disso, o empréstimo para modelos de timeshare, modelos de "construtores" ou "compradores" não é possível.
dica
É sempre melhor obter financiamento seguro, mesmo que atraiam ofertas de vitrines supostamente boas de bancos espanhóis. No entanto, geralmente são válidos apenas por um ano. Em seguida, os bancos aumentam suas taxas de juros drasticamente.
Se você já concluiu um financiamento supostamente bom e teme ou sofre com os altos aumentos das taxas de juros, seu banco ou sociedade de construção pode freqüentemente lhe oferecer um empréstimo de resgate a juros fixos em combinação com um contrato de sociedade de construção. Seu financiamento estará seguro novamente.
Avaliação de propriedade
A propriedade do empréstimo é geralmente avaliada pelo seu credor. Para o efeito, é contratado um parceiro da cooperação espanhola. Ele realiza a estimativa do valor de mercado por um especialista em construção competente. Os custos incorridos com a valorização são de responsabilidade do mutuário.
Após o exame jurídico do registro de imóveis espanhol por um advogado e o esclarecimento das opções de garantia para o seu empréstimo, o credor elabora a carta de aprovação e o contrato de empréstimo. Após a assinatura do contrato de empréstimo, o pedido de hipoteca é iniciado.
Pedir uma hipoteca
Seu credor contrata um escritório de advocacia para redigir o contrato de hipoteca em espanhol. Em seguida, você tem a hipoteca pedida a um notário espanhol com base neste projeto. A escritura de hipoteca deve ser apresentada para inscrição no registro de propriedade relevante na Espanha. Você também pode fazer com que a escritura seja assinada na maioria dos cartórios, mas deverá fazer o pedido expressamente. Caso contrário, é aconselhável que todo o processo de registro seja feito por uma agência de processamento - a Gestoria - ou um representante autorizado no local.
Após registrar a hipoteca, o credor receberá o documento original para análise. A hipoteca é aceita por um notário alemão. Para ser registrado na Espanha, este documento em alemão deve ser fornecido com uma apostila e complementado com uma tradução em espanhol.
Você tem que pagar todos os custos e impostos imediatamente, incluindo os da Espanha.
* Para os contratos de empréstimo e poupança para os quais foram concedidos prêmios estaduais, esse tipo de uso “não é favorecido” ou “prejudicial aos prêmios”.
Se você encontrou uma casa adequada, mas ainda deseja manter a porta dos fundos aberta, há uma opção de compra.
Documentos para compra de casa na Espanha
- Declaração de consentimento para financiamento transfronteiriço
- NIE (Numero de Identificación de Extranjeros) Número de identificação espanhol para estrangeiros registrados (ver abaixo)
- Pessoa de contato com número de telefone para visualizar o imóvel emprestado. Ele deve ser informado sobre a inspeção planejada pelo nosso especialista.
- Planta e planta do local, desenhos de construção, descrição do edifício, informações sobre o espaço habitacional e o espaço fechado
- Licença de construção do município responsável para o novo edifício planejado ou para o edifício existente
- Cópia do contrato de compra com firma reconhecida, possivelmente em tradução alemã, cópia do contrato privado
- Extrato do registro de propriedade (Registro de la Propiedad) na forma da "nota simples informativa de acordo com o Art. 332 Reglamento Hipotecario"
- últimas fotos do objeto
- Avisos sobre IPTU dos últimos três anos (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI)
- Certificado de habitabilidade
- Confirmação de que todas as taxas e impostos foram pagos
- Certificado de seguro contra incêndio
Quaisquer documentos que ainda não estejam disponíveis devem ser apresentados imediatamente após o recebimento. Outros documentos são exigidos em casos individuais. Observe que o financiamento de um imóvel no exterior pode demorar muito mais tempo do que em casa. Portanto, você deve falar com seu credor, por exemplo, LBS, em tempo hábil sobre suas intenções de compra.
Desembolso de empréstimo
O pagamento do empréstimo é efetuado após a aprovação do empréstimo, a apresentação do contrato de empréstimo assinado e a inscrição da hipoteca no registo predial espanhol. Pagamentos fiduciários por meio de um notário espanhol são possíveis após acordo prévio e em estreita coordenação com o credor.
O número de identificação espanhol NIE
Cidadãos de outros países recebem um chamado número de identificação para estrangeiros (NIE - Número de Identificación de Extranjeros) do escritório de imigração espanhol após o registro. Este número é usado em quase todas as transações na Espanha (por exemplo, compra de imóveis) e facilita a correspondência com autoridades e escritórios. Como futuro proprietário de um imóvel, você deve obter o número de identificação em tempo hábil, antes do contrato de compra com firma reconhecida. Você pode se inscrever para isso nas autoridades policiais (Comisaría de Policía) ou na Alemanha nos consulados gerais espanhóis.
Custos de compra de uma casa na Espanha
Os compradores devem calcular dez por cento do preço de compra para custos auxiliares de compra. Cerca de 1,5 a 2% são cobrados com taxas de cartório e registro de imóveis, incluindo taxas de registro, o restante é dividido entre vários impostos. A alíquota do IVA do imposto de transferência de bens imóveis (impuesto sobre el valor anadido) é geralmente de 7%. Ao comprar um terreno para construção, 16 por cento de IVA é adicionado à fatura. A compra de bens imóveis nas Ilhas Canárias está sujeita ao imposto local IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) de quatro por cento.
O imposto sobre o crescimento do capital é equivalente a um imposto especulativo cobrado quando a propriedade é revendida. Para não residentes, equivale a 35% do aumento do valor. Se o vendedor não for residente, o comprador é obrigado a reter 5% do preço de compra e pagá-lo à administração fiscal. O vendedor pode então determinar a obrigação fiscal real em uma declaração de imposto. O regime de pagamento antecipado de imposto não é aplicado se a propriedade for propriedade do vendedor há mais de dez anos na data do relatório e nenhuma medida de valorização tiver sido tomada.
O imposto de valorização da terra (Plusvalia) tributa o aumento do valor do imóvel. De acordo com a lei, são suportados pelo vendedor. Em caso de falta de pagamento, no entanto, o atual proprietário do imóvel é responsável. Portanto, se possível, você deve incluir o acréscimo “segun la ley” no contrato. O valor da Plusvalia depende do tamanho da propriedade, do município e do tempo de propriedade. É calculado a partir do valor cadastral, que é atualizado a cada três anos. Pode-se estimar aproximadamente 1% do preço de compra. O imposto não se aplica apenas às vendas, os herdeiros também devem pagar. Não é recolhido na periferia dos municípios.
A Espanha e a Alemanha não concluíram um acordo sobre o imposto sucessório. Portanto, é inicialmente coletado em ambos os países. Os valores pagos na Espanha são compensados com o imposto sobre herança alemão. No entanto, se você estiver abrangido pelas isenções fiscais neste país, a Espanha não reembolsa nada. O imposto sobre herança expira após cinco anos. Especialmente entre não parentes, pode fazer sentido transferir a propriedade durante sua vida. Discuta isso com um advogado especializado ou consultor tributário.
A propriedade deve ter seguro contra incêndio e roubo. Recomenda-se também o seguro de responsabilidade civil imobiliária e seguro de recheio doméstico. Os custos de financiamento e funcionamento não são uma pequena parte de uma casa de férias na Espanha. As seguintes disposições aplicam-se ao seu montante.
Os custos de funcionamento são distribuídos de maneira relativamente uniforme entre impostos, custos de operação e manutenção.
Custos de financiamento
Os custos com a avaliação baseiam-se no valor de mercado do imóvel e ascendem, por exemplo, a um valor de mercado de 300.000 euros, cerca de 600 euros. A minuta da hipoteca e o exame jurídico por um advogado custam cerca de um por cento, mas pelo menos cerca de 800 euros.
Custos de funcionamento
Os custos de funcionamento foram em média cerca de 1,5 por cento do preço de compra e são distribuídos de forma relativamente uniforme entre os impostos, custos de operação e manutenção. O imposto imobiliário (impuestos de bienes immuebles, IBI), que o município cobra, constitui uma grande parte dos impostos. Mesmo para propriedades menores, é várias centenas de euros por ano. A “referencia catastral” também pode ser encontrada na nota fiscal do IPTU. Este é o código cadastral que o cadastro exige para o registro.
A segunda maior parte dos impostos vem da receita de aluguel. Irritante, mas correto: mesmo que você nunca alugue o apartamento, você ainda paga esse imposto. Em Espanha, a ocupação pelo proprietário é considerada auto-aluguer. Os não residentes pagam uma taxa fixa de imposto de renda de 0,5% sobre o valor cadastral da propriedade. As perdas com o aluguel e leasing puderam recentemente ser reclamadas para fins fiscais na Alemanha. O imposto sobre a fortuna é, dependendo do montante, por exemplo 0,2 por cento do valor cadastral.
Efeitos do uso de empréstimos imobiliários e fundos de poupança
O uso de empréstimos imobiliários e fundos de poupança no exterior dentro do período de compromisso é visto pela administração fiscal como prejudicial aos prêmios ou impostos. Uma exceção importante se aplica apenas a funcionários da União Europeia: de acordo com as decisões do BFH, eles podem usar fundos da sociedade civil para residências familiares em seu país de residência.
Os outros efeitos fiscais de uma propriedade no exterior - como o tratamento de receitas / perdas de aluguel e arrendamento no exterior para tributação de renda na Alemanha - baseiam-se no acordo de dupla tributação entre a Alemanha e a Espanha. A administração fiscal responsável pela tributação do contribuinte deve estar envolvida aqui.
Endereços úteis
Estas são instituições que podem ser úteis na compra de uma casa de férias na Espanha: Agência
Federal de
Informações de Comércio Exterior / agora: Alemanha Trade an Invest GmbH (GTAI) Associação Alemã de Proteção para Imóveis Estrangeiros, DSA
Associação Alemã e Suíça de Proteção
de Propriedade Estrangeira eV
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