A reunião de proprietários é um evento regular muito importante para todos os proprietários. Entre outras coisas, a reunião de proprietários decide o que, quando e como construir. A reunião de proprietários é regulamentada pela Lei da Propriedade de Casa. Deve ser realizado pelo menos uma vez por ano.
A reunião dos proprietários
Quanto mais as pessoas se envolvem nas decisões, mais problemático é encontrar uma solução. Cada pessoa tem desejos diferentes e deseja ser levada em consideração. É o mesmo com os proprietários. Requer uma reunião de proprietários e uma votação. O encontro é como um passeio de barco: todos estão no mesmo barco, o gerente controla o barco, mas os donos têm ideias diferentes sobre os marcos, como a reforma das varandas e o percurso - dinheiro da reserva ou taxa especial. Alguns até querem discutir a interpretação da lei.
Os mais comprometidos sentam-se ao lado do dirigente e criticam de forma prolixa e detalhada cada manobra do capitão. No meio estão aqueles que estão preocupados apenas com seu próprio ganho. No final da reunião, eles expressam repentinamente seus próprios interesses e tentam, por exemplo, tirar dinheiro do bolso de seus vizinhos para uma bela casa de lata de lixo para que o sentido estético não seja mais perturbado ao olhar pela janela. Na última fila estão aqueles que só comparecem ao evento por puro senso de dever e realmente só querem voltar para casa o mais rápido possível. Você quase dormiu demais em todo o circo e confia no bando presunçoso ao redor do gerente.
A comunidade determina na reunião de proprietários
Independentemente de o proprietário querer envernizar a varanda, concretar a entrada da garagem, montar uma antena ou construir um jardim de inverno - é necessário o consentimento dos outros proprietários do complexo residencial. Dependendo da medida, a construção só é possível se for aprovada na reunião de proprietários. A comunidade de proprietários também decide sobre medidas de modernização por maioria de votos.
Votação e maiorias na assembleia de proprietários
Na reunião, todos votam em desejos individuais. Uma maioria diferente é necessária dependendo do tipo de resolução a ser tomada. A maioria simples é necessária para a tomada de decisões na maioria das deliberações, como o plano de negócios, para outras medidas mais complexas, maioria qualificada, dupla maioria qualificada ou mesmo unanimidade. De acordo com a lei, todo proprietário tem direito a um voto, mesmo que possua vários apartamentos (princípio da cabeça). Se estiver na declaração de divisão, a comunidade pode votar com base na propriedade conjunta. Por cerca de dez anos (2007), os regulamentos na declaração de divisão podem ser alterados se a adesão ao regulamento anterior parecer “injusta” por “motivos graves”.Antes, isso só era possível por meio de um acordo entre todos os proprietários dos apartamentos.
Na reunião de proprietários, todos os proprietários votam nos desejos dos indivíduos.
Maioria simples - dependendo da declaração de cisão, mais da metade dos presentes ou a maioria das ações em condomínio.
- Contas anuais, destituição do administrador, plano de negócios, manutenção da propriedade comum, montante e investimento da reserva, taxas especiais, questões jurídicas, regras de procedimento para a assembleia de proprietários, emprego do zelador e todas as outras medidas que servem para administrar a propriedade comum e manter seu valor.
Maioria qualificada - pelo menos 51 por cento dos proprietários devem votar.
- Retirada da casa própria - por exemplo, com pagamentos em atraso ou comportamento impróprio.
Maioria dupla qualificada - pelo menos dois terços de todos os proprietários e pelo menos metade das ações do imóvel para locação devem votar.
- Principalmente para medidas de modernização.
Unanimidade - todos os proprietários inscritos no cadastro.
- Todas as questões que vão além do uso adequado, principalmente no caso de mudanças estruturais. Resoluções escritas devem ser sempre tomadas por unanimidade.
Convite para reunião de proprietários
O gerente é convidado para a reunião de proprietários. Ele convida pelo menos uma vez por ano e tem que prestar atenção em algumas coisas. Por um lado, o tempo tem de ser adequado, o que significa que todos os desejos dos proprietários têm de ser tidos em consideração, por outro lado, a data tem de ser “normal e razoável”. O tribunal regional superior em Frankfurt, portanto, proíbe as reuniões de proprietários: nas manhãs durante a semana, durante o tempo da igreja aos domingos, durante a temporada de férias e durante jogos de futebol importantes. O convite também deve conter a agenda e deve estar disponível para todos os proprietários pelo menos duas semanas antes da data. Os itens da agenda devem ser claramente formulados, ou seja, todos os proprietários devem ser capazes de compreendê-los. Em casos excepcionais, proprietários individuais podem solicitar seus próprios itens da agenda para objeções importantes.
Representação na reunião de proprietários
Um proprietário pode ser representado dando a outra pessoa uma procuração por escrito - desde que não haja restrições de representação na ordem comunitária. Se poucos proprietários aparecerem na reunião, o administrador deve definir uma nova data. Essa reunião repetida tem quorum, independentemente de quantas ações estão representadas.
Resoluções da assembleia de proprietários
As decisões eficazes só podem ser tomadas na assembleia de proprietários se os presentes representarem mais da metade das ações de copropriedade na declaração de divisão ou nos regulamentos comunitários. Portanto, é da maior importância para o proprietário individual que o vizinho ou vizinhos o apoiem em situações de explosão, sem exceção. É aconselhável fazer amigos desde cedo e conhecê-los como aliados. Outra boa estratégia para afirmar seus próprios interesses é apoiar os outros. Se o indivíduo já defendeu os interesses legítimos de outros proprietários em várias ocasiões, pode ser mais fácil para eles concordarem.
Resoluções inválidas
Você pode se opor às resoluções dentro de um mês.
As decisões tomadas são vinculativas se ninguém apresentar objeção no prazo de um mês. Também é possível apresentar ao tribunal local um pedido de declaração de nulidade. Por exemplo, por causa de erros formais no convite, violações das regras da casa ou da assembleia ou porque uma resolução foi aprovada por maioria, embora um acordo unânime fosse necessário. Expirado o prazo, entretanto, valem todas as deliberações, inclusive as incorretas - desde que não violem as leis indispensáveis.
Ata da reunião dos proprietários
O presidente da assembleia deve manter um registro detalhado das decisões tomadas pela assembleia de proprietários. Também não é raro que os resultados da votação e demais esclarecimentos façam parte da presente ata. Os registros são mantidos pelo administrador em uma coleção de resoluções e estão acessíveis a todos os proprietários. Isso significa que os compradores de residências em potencial podem ajudar em sua decisão: os registros antigos mostram se há cruzadores na comunidade de proprietários e quais reparos estão planejados.
Dica de leitura: Como você pode ver, depende muito do gerente. Como encontrar o gerenciador de propriedades certo para sua WEG, leia aqui.
Conclusão
A reunião de proprietários pode ser um desgaste para todos os envolvidos! Face a horas de discussão sobre o aumento do subsídio de habitação de três euros mensais para cinquenta, nem todos nasceram com isso. Por outro lado, se quiser dar uma opinião sobre a direção da viagem, você pode obter mais informações na agenda e dar uma opinião. Você não deve desistir totalmente do leme!
Dica : Se você decidiu comprar um apartamento em condomínio residencial, informe-se com antecedência sobre os demais coproprietários. Você já pode comparecer a uma reunião de proprietários e ter uma ideia de seus vizinhos em potencial.
Bom saber: Se não se informou previamente, mas o vendedor não lhe informou sobre quaisquer perturbações entre os proprietários, pode contestar o contrato de compra posteriormente. Você pode estar do lado seguro se obtiver uma garantia no contrato de venda de que não há tensão ou grandes problemas na comunidade de proprietários no momento da venda.
