Se pretende comprar e alugar uma casa de férias, deve calcular cuidadosamente o preço de compra, o rendimento do aluguer e o financiamento para que o investimento valha a pena. No nosso guia, iremos apresentá-lo aos aspectos mais importantes da propriedade de férias, mostrar-lhe o que procurar ao comprar uma casa de férias e a melhor forma de proceder.
Prepare-se para comprar uma casa de férias completamente
Se você não vê por que deveria ficar apenas em um (quarto) cômodo nos seus dias de folga, se você realmente precisa do seu tipo de chá favorito para o café da manhã ou simplesmente não quer pagar preços de hotel com crianças, umas férias em sua própria casa de férias é o mais simples Forma de conhecer o país e sua gente. O melhor a fazer é experimentar onde sempre sonhou: numa cabana de montanha, uma casa à beira-mar, um apartamento com piscina debaixo de palmeiras, uma casa de campo na Toscana …
Mas não se deixe levar pela compra de uma casa seja tentado por capricho! Antes de comprar, examine o refúgio tão criticamente quanto sua residência principal e preste atenção à localização, arredores e qualidade. O preço de compra e custos, equipamentos e localização estão corretos? Quem vai cuidar do Your-Best-Home.net no site?
Um bom conhecimento local o ajudará a avaliar corretamente o preço e a localização. Quando os dois fatores trabalham juntos, você pode aproveitar melhor a casa de férias e alugá-la com lucro. No entanto, como outras condições legais se aplicam no exterior, você deve se informar com antecedência!
Dica 1: verifique suas necessidades
Antes de assinar o contrato de compra da sua casa de férias, você deve saber o que valoriza em um imóvel.
- Precisa de carro nas férias? Como se chega lá? Como é a conexão de transporte público? Onde posso alugar um carro?
- Onde fica o supermercado mais próximo para comida rápida, o mercado de peixes mais próximo ou loja orgânica para paladares estragados?
- Onde fica o próximo lugar com uma área comercial?
- A que distância estão os picadeiros, campos de golfe e estações de mergulho?
- Se você quiser fazer o que, de outra forma, nunca teria tempo nas férias: Onde posso visitar um salão de beleza / academia, navegar na livraria, alugar veículos de duas rodas para um passeio de bicicleta ou scooter?
- Onde fica o parquinho mais próximo para as crianças - e o posto de turismo local tem serviço de babá?
- Há aquecimento disponível para dias frios?
- Você precisa de um forno ou apenas usa um micro-ondas?
- Quer ir à boa e velha lavanderia para lavar suas roupas ou a casa de férias tem sua própria máquina de lavar?
Em sua própria casa de férias, você pode determinar o que está no menu.
Dica 2: como encontrar o local certo para sua propriedade de férias
A casa de férias que pretende comprar deve ser facilmente acessível, mesmo que esteja longe da azáfama da cidade. Porque se você deseja alugar a casa de veraneio, o aluguel bem-sucedido e o retorno estável dependem da escolha de um local onde as pessoas gostem de passar as férias. Se você quer passar a aposentadoria mais tarde em sua própria casa de férias, você valoriza uma boa infraestrutura. Isso significa que lojas, consultórios médicos e atividades de lazer devem estar próximos.
Idealmente, a praia e as lojas estão perto da casa. No entanto, preços significativamente mais altos também podem ser esperados lá. Se você ceder na situação, deve brilhar com equipamentos especiais: uma lareira moderna ou sauna aumentam a ocupação durante todo o ano.
Dica 3: verifique a qualidade da construção antes de comprar a casa de férias
No sul da Europa, você geralmente deve examinar a qualidade da construção de forma crítica e o mais profissional possível. Se pretende comprar uma casa de férias em Portugal, Espanha ou Itália, deverá ter a licença de construção e o certificado de habitabilidade apresentados de antemão. Se esses documentos não estiverem disponíveis, o prédio terá que ser demolido no pior dos casos. Certifique-se também de que o registro de imóveis contém evidências completas de todos os proprietários anteriores da propriedade desejada.
Visite a propriedade desejada juntamente com um especialista em construção ou arquiteto. Em que condição estrutural está a propriedade? Quanto custam a modernização ou as renovações? Propriedades de férias também precisam ser mantidas ou renovadas com energia - especialmente se você quiser transformá-las em lares de idosos mais tarde. Os apartamentos de férias geralmente são condomínios. Converse com o gerente responsável e verifique se a comunidade de proprietários também está agindo de forma econômica.
Dica 4 para comprar uma casa de férias: leve em consideração as tendências de preços regionais
Os preços das casas de férias variam muito de região para região. É claro que você não pode esperar preços baixos em regiões de alta demanda. Em geral, as casas de férias longe de atrações turísticas são significativamente mais baratas. No entanto, se o local for menos atraente, você deve esperar que o aluguel seja mais difícil.
Na Alemanha, por exemplo, as casas de férias nas ilhas do Mar Báltico, como Rügen, são muito populares e, consequentemente, caras. Por outro lado, se você pesquisar por tempo suficiente, poderá encontrar uma pechincha barata na costa continental em Mecklemburgo-Pomerânia Ocidental, que ainda tem acesso ao mar.
A proximidade da praia pode ser um critério importante na escolha da sua casa de férias.
Além disso, geralmente você deve obter uma visão abrangente do respectivo mercado antes de comprar um imóvel. Na Espanha, os preços dos imóveis permaneceram estáveis nos últimos anos e, em alguns casos, até caíram. Atualmente, há uma grande variedade de propriedades aqui. Em contraste, os imóveis no Lago de Garda, na Itália, ficaram mais caros. Também na França, os preços dos imóveis continuam a subir, especialmente em Estrasburgo, na Côte d'Azur e em Paris, eles têm estado consistentemente altos há anos. Quem compra uma casa ou apartamento aqui dificilmente terá que esperar uma queda no valor em um futuro previsível.
Se você está procurando uma opção mais barata para comprar uma casa de férias, vale a pena dar uma olhada nos países do Leste Europeu. Em qualquer caso, são mais baratos do que países como Suécia, Grã-Bretanha, Dinamarca ou Bélgica. Porque lá a infraestrutura turística ainda está em desenvolvimento. Com um pouco de sorte, você pode conseguir uma pechincha aqui que gerará bons retornos no futuro se a região se tornar um destino turístico popular e os preços aumentarem de acordo.
Dica 5: inclua serviços de manutenção e reparo para sua casa de férias
Você deve esclarecer com antecedência quem cuidará da sua casa de férias na sua ausência. Quem faz reparos e manutenção de inverno? Quem ventila, aquece e mantém o jardim em ordem para você?
Dica 6: como financiar sua própria casa de férias
Você nunca deve comprar uma casa de férias sem antes esclarecer o financiamento. É absolutamente necessário saber: Quanto patrimônio preciso para comprar uma casa de férias? Que quantia de poupança eu devo ter? Verifique o preço de compra, custos acessórios e operacionais do imóvel. Você pode pagar a propriedade permanentemente?
Uma villa com piscina própria é a casa de férias dos sonhos de muitos! Mas também correspondentemente caro.
O preço de compra mais os custos acessórios de construção, receita de aluguel e financiamento devem corresponder. Custos de casa ocasionais para manutenção e administração, bem como perda de aluguel também devem ser levados em consideração aqui. Depois de uma retirada de dinheiro, você esclarece o valor do empréstimo de que precisa. Com calculadoras de empréstimos online, você pode obter uma visão geral inicial do tamanho do montante do empréstimo e das parcelas. Para isso, são necessárias informações como prazo, taxa de juros, taxa fixa de juros e valor do financiamento. Em seguida, você esclarece com um instituto de crédito se o valor pode ser disponibilizado para você. Se um contrato de empréstimo e poupança residencial existente ainda não estiver pronto para alocação, você pode preencher o período com pré-financiamento.
Se você deseja comprar uma casa de férias, normalmente deve calcular o patrimônio líquido de 40 a 50 por cento, incluindo sua própria propriedade na Alemanha ou outros ativos. O saldo remanescente pode ser mais bem coberto por um contrato de empréstimo e poupança. Garante baixas taxas de juros de empréstimos de longo prazo em toda a Europa e protege contra flutuações nas taxas de juros no exterior.
Dica 7: você deve prestar atenção a isso ao comprar uma casa de férias
Diferentes países, diferentes costumes: dependendo da localização da sua futura casa de férias, regras diferentes se aplicam ao contrato de compra.
Na Itália, é importante solicitar um número de contribuinte na administração fiscal local antes de comprar, pois isso deve ser especificado no contrato de venda e também é um pré-requisito para a abertura de uma conta. Além disso, nos países do sul da Europa e na França, é comum um contrato preliminar, após a conclusão do qual o comprador paga um depósito de até 30%. Este contrato preliminar já é vinculativo em França, Itália e Espanha, em Portugal apenas se as assinaturas forem notarizadas. A mudança de titularidade só se efetua mediante contrato com o notário. Então, o preço de compra restante também é devido.
Na Áustria, você precisa da aprovação das autoridades de imigração do respectivo governo estadual para comprar um imóvel. Deve estar disponível antes da transferência de propriedade ou antes do registro do gravame (hipoteca). Caso contrário, o processo de compra funciona como na Alemanha.
Note, no entanto, que no caso de financiamento de imóveis em áreas de segunda habitação, é calculado um desconto de risco mais elevado sobre o valor de mercado, uma vez que são mais difíceis de revender. Isso reduz a possível linha de crédito.
Antes de comprar uma casa de férias, você deve verificar cuidadosamente o contrato de venda. Atenção: Diferentes leis se aplicam em outros países.
Dica 8: como economizar impostos com sua própria casa de férias
Se a casa de férias for comprada para alugá-la por pelo menos 75% do tempo normal, o proprietário pode reivindicar todas as despesas como despesas comerciais ou despesas comerciais. Você compensa as perdas com suas outras receitas positivas - e assim economiza impostos. A associação de turismo local sabe quantas semanas ou meses isso significa no ano. Se você usar sua casa de férias parcialmente sozinho e parcialmente alugado, poderá deduzir as despesas do aluguel em uma base rateada. Você tem que provar para a administração fiscal, por meio de uma previsão de lucro em 30 anos, que deseja ganhar dinheiro com o aluguel no longo prazo.
Tirar férias e economizar impostos parece contraditório, mas funciona sob certas condições. No longo prazo, porém, as autoridades fiscais esperam que o aluguel de tal propriedade gere excedentes tributáveis.Cálculos de amostra
Você compra uma casa de férias por 150.000 euros (sem terrenos). Regra geral, as despesas são amortizadas ao longo de 50 anos a uma taxa anual de 2 por cento, neste caso 3.000 euros. Além disso, existem custos de financiamento, por exemplo, 4,5 por cento de juros anuais sobre um empréstimo assumido de 120.000 euros, ou seja, 5.400 euros. Se você começa com uma renda de aluguel de 6.000 euros por ano, já está no vermelho com 2.400 euros. Com os custos administrativos e o IPTU, bem como outros encargos e despesas, rapidamente chega a um prejuízo fiscal de cerca de 4.000 euros, que pode compensar com os seus outros rendimentos. Desta forma, você economiza (dependendo da taxa de imposto individual), por exemplo, 1.200 euros ou 1.800 euros por ano em impostos.
“É importante que você tenha lucro com o aluguel no longo prazo. Se, no exemplo acima, as taxas de juros forem continuamente mais baixas (ou até mesmo deixarem de existir) após vários anos e se os aumentos de aluguel também forem incluídos, você obterá excedentes que terão de pagar impostos ", disse Wolfgang Wawro da Associação Alemã de Consultores Fiscais.
