O imposto de transferência de imóveis é devido na compra de um imóvel ou terreno e varia na Alemanha de estado para estado. Descubra quando pagar o imposto e como você pode economizar dinheiro aqui.
O imposto de transmissão de bens imóveis compete aos estados federados desde 2006, para que eles próprios fixem a alíquota (ver artigo 105, § 2ºa, Sentença 2º da Lei Básica). Na Alemanha, portanto, não é incomum que as taxas de imposto difiram muito de estado para estado. Embora a Baviera tenha mantido sua antiga alíquota de 3,5 por cento e, portanto, a mais baixa, em Brandemburgo, Renânia do Norte-Vestfália, Sarre, Schleswig-Holstein e Turíngia, você precisa cavar muito mais fundo no bolso para obter o imposto de transferência de imóveis (6,5 por cento cada) Por cento).
O imposto de transferência de imóveis é hoje uma das maiores fontes próprias de impostos nos estados federais. Enquanto a receita do estado em 2005 foi de 4,8 bilhões de euros, em 2019 já era de 15,8 bilhões.
Quando é devido o imposto de transferência de bens imóveis?
O imposto de transmissão de bens imóveis é sempre cobrado na compra de um imóvel ou propriedade e faz parte dos custos acessórios na construção de uma casa ou na compra de um imóvel. Ao contrário do imposto sobre a propriedade, é devido apenas uma vez e pago à administração fiscal. Portanto, definitivamente deve ser levado em consideração ao financiar a casa.
O imposto sobre a transmissão de bens imóveis atinge normalmente várias dezenas de milhares de euros, pelo que não o deve esquecer no momento do financiamento.
Ao comprar um imóvel, deve-se especificar no contrato de compra quem deve pagar o imposto de transmissão do imóvel, pois de acordo com a Seção 13 nº 2 do GrEStG, tanto o proprietário anterior quanto o comprador são inicialmente solidariamente responsáveis pelo imposto. Assim que o contrato de compra for celebrado, ele deve ser notarizado e encaminhado à repartição de finanças pelo notário. A administração fiscal, então, escreve ao devedor fiscal com a avaliação do imposto de transferência de bens imóveis e pede-lhe que pague o imposto dentro de um mês. A chamada certidão de liquidação só é emitida quando você, como comprador, pagou o imposto de transmissão do imóvel. Sem ele, o lançamento no cadastro não pode ser feito.
Diferença entre imposto de transferência de bens imóveis e imposto de bens imóveis
Construtores e compradores em potencial tendem a confundir esses dois tipos de imposto. É por isso que resumimos as diferenças mais importantes para você aqui:
| Imposto de transferência de imóveis | Contribuição predial |
|---|---|
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O imposto de transferência de bens imóveis também será devido em caso de execução hipotecária e arrendamento longo?
Na compra de uma casa, a execução hipotecária e o arrendamento de longa duração ocupam um lugar especial, pois diferem do procedimento habitual para a compra de uma casa e a celebração dos seus próprios contratos. O imposto de transferência de imóveis é cobrado de qualquer maneira. No caso de execução hipotecária, o valor do imposto resulta do maior lance pelo qual o imóvel foi adquirido. Com o arrendamento longo é calculado a partir do preço de compra, do contrato de arrendamento e do prazo do arrendamento.
Como você calcula o imposto de transferência de bens imóveis?
O imposto de transferência de imóveis resulta do preço de compra acordado multiplicado pelo percentual estabelecido pelo estado federal.
Imposto sobre a transferência de bens imóveis = preço de compra * porcentagem atual por estado federal
Para uma casa no valor de 500.000 euros, você teria que pagar 25.000 euros de imposto sobre a transferência de bens imóveis em Baden-Württemberg (5,0%).
Cálculo: 500.000 x 0,05 = 25.000
Para uma casa do mesmo valor, o imposto sobre a transmissão de bens imóveis na Turíngia (6,5 por cento) é de 32.500 euros.
Qual é o valor do imposto de transferência de imóveis nos estados federais?
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Estado |
Taxa de imposto antiga |
Aumentar |
Taxa de imposto nova |
Preço de compra: € 200.000 |
|---|---|---|---|---|
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Baden-Württemberg |
3,5% |
11/05/2011 |
5,0% |
€ 10.000 |
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Bavaria |
3,5% |
nenhuma mudança |
€ 7.000 |
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Berlim |
4,5% |
01/01/2014 |
6,0% |
€ 12.000 |
|
Brandenburg |
5,0% |
01/07/2015 |
6,5% |
€ 13.000 |
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Bremen |
4,5% |
01/01/2014 |
5,0% |
€ 10.000 |
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Hamburgo |
3,5% |
01/01/2009 |
4,5% |
€ 9.000 |
|
Hesse |
5,0% |
01/08/2014 |
6,0% |
€ 12.000 |
|
Mecklenburg-Western Pomerania |
3,5% |
01/07/2019 |
6,0% |
€ 10.000 |
|
Baixa Saxônia |
4,5% |
01/01/2014 |
5,0% |
€ 10.000 |
|
Renânia do Norte-Vestfália |
5,0% |
01/01/2015 |
6,5% |
€ 13.000 |
|
Renânia-Palatinado |
3,5% |
01/03/2012 |
5,0% |
€ 10.000 |
|
Sarre |
5,5% |
01/01/2015 |
6,5% |
€ 13.000 |
|
Saxônia |
3,5% |
nenhuma mudança |
€ 7.000 |
|
|
Saxônia-Anhalt |
3,5% |
01/03/2012 |
5,0% |
€ 10.000 |
|
Schleswig-Holstein |
5,0% |
01/01/2014 |
6,5% |
€ 13.000 |
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Turíngia |
5,0% |
01/01/2017 |
6,5% |
€ 13.000 |
* Em outubro de 2020
Quando não é necessário pagar o imposto de transferência de bens imóveis?
Se uma propriedade for herdada ou doada, apenas os impostos sobre herança e doações serão devidos. As vendas a parentes de primeiro grau também estão isentas do imposto de transferência de bens imóveis. Os pais podem transferir a casa para seus filhos, assim como os avós podem dar seus netos e cônjuges uns aos outros.
Outra excepção é o limite de isenção: Significa que a aquisição de terrenos por valor inferior a 2.500 euros é efectuada sem pagamento de imposto sobre a transmissão de bens imóveis.
Alteração da lei para impedir negociações de ações
No entanto, como o imposto de transferência de imóveis pode ser completamente contornado legalmente por meio dos chamados acordos de ações, mesmo para transações de grandes projetos que valem muitos milhões, a grande coalizão decidiu em 31 de julho de 2019 alterar a lei do imposto de transferência de imóveis.
Antecedentes: Grandes investidores usam uma brecha na legislação tributária e adquirem até 94,9% das ações da empresa que possui os imóveis. Os restantes, pelo menos, 5,1 por cento permanecem com o vendedor ou são vendidos a terceiros. O imposto de transferência de terra não é devido. Segundo estimativas de especialistas, isso significa que os países perderão uma quantidade considerável de receita tributária.
A alteração da lei deve entrar em vigor em 1º de janeiro de 2020. A intenção é reduzir o limite de participação de 95 para 90 por cento e estender o período de 5 para 10 anos. Isso deve limitar a evasão abusiva do imposto por meio de negócios de ações. Em outubro, no entanto, a reforma foi adiada para o primeiro semestre de 2020 e ficou em segundo plano devido à crise da Corona.
Como diminuir o imposto de transferência de imóveis
- Compre um terreno não desenvolvido e construa um novo edifício
Ao comprar uma casa na Alemanha, você normalmente deve pagar o imposto de transferência de bens imóveis sobre o valor total da propriedade e do edifício. Isso também é chamado de valor de mercado da propriedade. No entanto, se você comprar um terreno baldio e construir uma nova casa nele, poderá reduzir significativamente o imposto de transferência de imóveis. O pré-requisito para tal, porém, é que o vendedor do imóvel e a construtora não tenham relação entre si e que os dois contratos sejam celebrados independentemente um do outro.
Comprar um terreno e uma casa separadamente é uma forma de reduzir o imposto de transferência de bens imóveis.
- Identificar extras móveis no contrato de vendas
Quem adquirir um imóvel que contenha os chamados "extras móveis", como cozinhas equipadas, chaminés, saunas ou toldos, pode economizar no Imposto de Transmissão de Imóveis por meio de contrato específico. Porque apenas o imóvel, o edifício e o inventário entram em questão para o imposto de transferência de imóveis. Isso significa: itens que podem ser removidos e reinstalados não são tributados. Portanto, liste esses extras separadamente. Certifique-se, no entanto, de que o valor dos extras móveis não exceda 15% do preço total de compra, caso contrário, a administração fiscal ameaça suspeitar. É melhor que o vendedor lhe dê todas as faturas e recibos para que você possa apresentá-los, se necessário.
- Liste os custos de manutenção separadamente
Ao comprar um condomínio, você pode mostrar o total dos custos de manutenção separadamente no contrato de venda para que o preço de compra seja reduzido nesse valor. Você só paga o imposto de transferência de bens imóveis sobre o preço de compra. A reserva de manutenção é um montante que cada membro da comunidade de proprietários deve reservar para poder financiar as reparações e despesas de manutenção do edifício.
É bom saber : por que você tem que pagar imposto de transferência de propriedade em um condomínio? Isso pode não parecer muito óbvio à primeira vista. Mas, uma vez que você também adquire uma parte da propriedade e da propriedade comum com o apartamento, o imposto de transferência de propriedade é devido aqui também.
O imposto de transferência de imóveis também é devido na compra de um condomínio.
- Redução de impostos subsequente, reduzindo o preço de compra
Se o vendedor e o comprador concordarem posteriormente com uma redução no preço de compra e fizerem com que este seja registrado em cartório, o imposto de transferência de imóveis pode ser reduzido. Nesse caso, o comprador deve apresentar um requerimento à administração fiscal responsável no prazo de dois anos, que reembolsará o valor excedente. Essa redução subsequente pode ser causada, por exemplo, por defeitos de construção.
