A lei de locação na Alemanha é muito complexa. Para evitar uma disputa legal, você pode descobrir neste artigo quais os direitos e obrigações que você tem como inquilino ou senhorio.
O contrato de locação desempenha este papel na lei de locação
De acordo com a lei de arrendamento, um contrato de arrendamento é um contrato ao abrigo da lei de obrigações celebrado entre duas partes diferentes - o inquilino e o senhorio. Este contrato obriga o locador a deixar o locatário usar um determinado imóvel alugado. Em contrapartida, o locatário é obrigado a pagar ao locador o aluguel acordado. Além disso, o contrato de aluguel regula outros direitos e obrigações dos inquilinos e proprietários, alguns dos quais explicamos em mais detalhes a seguir.
Lei de locação para modernizações
As medidas de modernização são mudanças estruturais. A lei de locação associada é explicada em §555 b BGB. Os seguintes direitos e obrigações devem ser observados:
Anúncio de uma modernização
De acordo com a lei de locação, o locador deve notificar o locatário do projeto de modernização por escrito pelo menos três meses antes do início das obras (§555 c, § 1 BGB). A carta deve conter a extensão da modernização, quando a obra terá início, quanto tempo durará e que aumento de aluguel o inquilino pode esperar. No caso de uma renovação energética, o locador só precisa se referir a taxas fixas geralmente conhecidas na carta de apresentação.
Dever do inquilino de tolerar modernizações
Uma vantagem para os proprietários é que, quando a medida é anunciada, os inquilinos não podem mais recusar a modernização devido ao provável aumento do aluguel. Desde 2018, os inquilinos tiveram que tolerar as medidas mais do que antes. Você só pode fazer valer a pena um mês após receber a notificação das medidas. O senhorio deve informar o inquilino deste prazo.
Isso é novo: aumento do aluguel após modernização
De acordo com a Seção 559 do Código Civil Alemão (BGB), os proprietários só puderam adicionar 8% dos custos de modernização ao aluguel por ano, em vez dos 11% anteriores. No decurso deste processo, foi estabelecido um limite máximo de 3 euros por metro quadrado no prazo de 6 anos, pelo qual a renda pode aumentar após uma modernização. Se os inquilinos pagaram anteriormente menos de 7 euros de renda por metro quadrado, o limite é de 2 euros.
Sem redução de aluguel para modernização energética
Modernizações com eficiência energética excluem o direito do inquilino de reduzir o aluguel por três meses. Se, por exemplo, o isolamento da fachada externa estiver associado a ruído de construção e sujeira, o inquilino não poderá reduzir o aluguel imediatamente até 2018 devido ao comprometimento de sua qualidade de moradia. Isso agora só é possível a partir do quarto mês, desde que as obras continuem a restringir o locatário no uso normal do apartamento. A redução de aluguel alterada, no entanto, só se aplica a modernizações relacionadas à energia que economizam energia a longo prazo - seja por meio da instalação de aquecimento eficaz, substituição de janelas ou instalação de isolamento. O locatário também deve tolerar a instalação de tecnologia solar ou sistemas de ventilação com recuperação de calor por três meses.
No caso de modernizações energéticas, como o isolamento da fachada externa, a redução do aluguel por comprometimento da qualidade de vida só é permitida a partir do quarto mês de acordo com a lei de locação.
Repasse os custos de investimento para modernização para o locatário
Normalmente, o custo de um novo sistema de aquecimento tem de ser suportado pelo senhorio. No entanto, a chamada contratação por calor tem sido usada cada vez com mais frequência há alguns anos. Com este princípio, o novo sistema de aquecimento é instalado e operado por uma empresa de aquecimento ou um fornecedor de energia por uma taxa mensal. Isso é extremamente atraente para os locadores, pois os custos podem ser repassados para os locatários. No entanto, os custos de fornecimento de calor só podem ser repassados ao locatário como custos operacionais de acordo com a seção 556 c (3) BGB se a mudança for neutra em termos de custos para ele. Além disso, o projeto deve ser anunciado com pelo menos três meses de antecedência. Desta forma, o inquilino em questão pode verificar se existem realmente os pré-requisitos para uma posterior atribuição dos custos de abastecimento de aquecimento como custos de funcionamento.
Lei de locação para atrasos no pagamento em depósito
Se o locatário não pagar um depósito, embora seja obrigado a fazê-lo de acordo com o contrato de locação, o locador pode rescindir o contrato de locação sem aviso prévio, de acordo com a Seção 569 (2a) BGB, se o atraso corresponder a dois meses de aluguel. No cálculo do aluguel mensal, entretanto, o aluguel é tomado como base sem os pagamentos antecipados de custos operacionais. Um aviso não é necessário. Conforme decisão do Tribunal de Justiça Federal (processo VIII ZR 175/14), o locador pode até rescindir o contrato sem prévio aviso, caso o atraso seja decorrente da inadimplência do posto de trabalho.
Nova lei de locação: garantia e despejo
A garantia do senhorio
De acordo com a Seção 562 (1) do Código Civil Alemão (BGB), o locador tem o direito de cobrar uma garantia sobre os objetos do locatário que foram trazidos para o local alugado se o locatário estiver em atraso com seus pagamentos. Para exercer o ônus, basta uma declaração do locador de que exercerá seu direito. Se o inquilino tentar retirar seus pertences do apartamento sem o conhecimento do proprietário, ele geralmente está sujeito a processo de acordo com o § 289 do StGB.
Despejo: O proprietário está autorizado a fazer isso de acordo com a lei de locação
A execução hipotecária para desocupar o imóvel alugado é necessária se o inquilino não quiser deixar o apartamento após o término do aluguel e o exercício da garantia, ou se o proprietário se recusar a entrar. A ação de despejo estipula que o inquilino deve gastar seus itens trazidos em um depósito e entregar os quartos alugados.
O tribunal tem de processar essas reivindicações de despejo mais rápido do que há alguns anos. O objetivo disso é reduzir o risco do locador de inadimplência no pagamento devido à longa disputa judicial. O tribunal pode ordenar no processo que o inquilino deposite o valor devido. Se este não reagir, pode ordenar a evacuação do apartamento por meio de liminar.
As despesas incorridas, entre outras coisas, com o transporte, embalagem e armazenamento dos bens, devem ser pagas pelo senhorio antecipadamente ao oficial de justiça. Como esses custos podem chegar aos milhares, existe outro tipo de despejo para evitar os custos - o chamado modelo de Berlim.
Para evitar os altos custos de transporte e armazenamento, o locador pode apenas limitar a evacuação para o imóvel alugado. Isso significa instruir o locador sobre os itens do inquilino no apartamento. Como resultado, o adiantamento para execução é significativamente reduzido, pois não há custos de liberação e transporte.
A lei de locação especifica em detalhes quando um locador pode ter um apartamento desocupado.
Lei de locação: conversão em propriedade
Depois das dívidas de aluguel, as necessidades pessoais são o segundo motivo mais comum pelo qual um inquilino é avisado. No entanto, os proprietários devem atender a requisitos rígidos aqui. Freqüentemente, os inquilinos têm uma boa chance de evitar serem expulsos ou reivindicar uma indenização.
Se o locador for uma pessoa física, ele pode rescindir o contrato de locação se quiser usar o imóvel para si ou para um parente. No entanto, o uso pessoal deve ser comprovado de acordo com a Seção 573 (2) No. 2 BGB.
Uma pessoa jurídica, como uma empresa ou corporação, não pode rescindir o contrato de arrendamento devido às suas próprias necessidades. A exceção a esta é uma empresa de direito civil. Aqui, os acionistas podem dar um aviso de rescisão devido às suas próprias necessidades.
Na carta de rescisão, o proprietário deve especificar exatamente para quais parentes ele gostaria de registrar o uso pessoal. Se o proprietário for proprietário de vários apartamentos, também deve ficar claro por que o imóvel alugado é necessário. Além disso, a lei de locação estipula que o locador justifique a data de rescisão.
O locador também deve respeitar os prazos de notificação. Um período de aviso prévio de três meses deve ser observado para um período de aluguel de até cinco anos, um período de aviso prévio de seis meses para um período de aluguel de até oito anos e um período de aviso prévio de nove meses para um período de aluguel que dure mais de oito anos.
Perigo: Após a conversão de um apartamento alugado em condomínio, um período de bloqueio de aviso de 3 a 10 anos deve ser observado em caso de rescisão por uso pessoal de acordo com § 577a BGB, se a maioria das pessoas (como uma sociedade civil) tiver adquirido o imóvel.
De acordo com a lei de locação, a rescisão para uso pessoal só pode ser emitida se o proprietário for uma pessoa física. A exceção é a rescisão por uma empresa de direito civil.
Isso é o que a lei de locação diz sobre aumentos de aluguel
Aumentos de aluguel para locações existentes
Em princípio, de acordo com § 558 BGB, o locador pode ajustar seu aluguel de acordo com a taxa local se houver um contrato existente. Um aluguel local é baseado nos preços médios de uma propriedade de aluguel comparável no mesmo local nos últimos quatro anos. Não é permitido aumento se justificado pelo índice de aluguel do município vizinho.
No mínimo um ano após a mudança dos locatários, um aumento do aluguel de acordo com § 558, parágrafo 1, cláusula 1, BGB pode ser declarado. Além disso, os aumentos de aluguel são limitados. O reajuste do aluguel local não pode ultrapassar 20% em três anos. Se esse limite for atingido em 20%, o aluguel só poderá ser aumentado novamente em três anos. Os aumentos de aluguel devido à modernização não são afetados.
Em cidades e municípios em áreas metropolitanas em que o abastecimento adequado da população com espaço vital está em risco, o limite foi reduzido de 20 por cento para 15 por cento. Consequência: dentro de três anos, o aluguel não pode ser aumentado em mais de 15 por cento (§558 Abs. 3 BGB).
A mudança na lei de locação sobre controle de aluguel e aluguéis excessivos
No caso de um novo contrato de aluguel, o chamado freio ao preço do aluguel garante que o aluguel seja apenas 10% mais alto do que o aluguel local comparável. Uma vez que alguns proprietários tiraram proveito das inúmeras exceções à lei, a lei de locação a esse respeito foi novamente reforçada em 2019 e 2020. A fim de tornar mais difícil para os proprietários evitar o freio do preço do aluguel por meio de exceções, eles tiveram que divulgar informações aos inquilinos sem serem solicitados desde 2019. Por exemplo, você deve declarar o pré-aluguel se reivindicar um aluguel superior ao permitido pelo limite de aluguel (Seção 556e (1) BGB). Os inquilinos também têm o direito de obter informações sobre outras circunstâncias que permitem contornar o freio ao preço do aluguel, como a modernização anterior (artigo 556e, parágrafo 2 do BGB).Se o locador não cumprir a obrigação de fornecer informações, ele não poderá aplicar um aluguel mais alto. No entanto, ele pode recuperar as informações.
O freio do preço do aluguel agora é retroativo a partir do dia em que você se muda (§ 556g BGB). Após o início da locação, o locatário passa a ter 30 meses para solicitar a devolução de quaisquer reivindicações de aluguel excessivo. Essa mudança na lei de locação entrou em vigor em 1º de abril de 2020 e se aplica a todos os locações que surgiram após essa data. É também um pré-requisito que o inquilino ainda esteja morando no apartamento quando solicitar o dinheiro de volta. Para reclamar do aluguel excessivamente alto, desde 2019 não é mais necessária uma reclamação qualificada, apenas uma simples. Isso significa que o locatário não precisa mais explicar por que o aluguel não é apropriado, mas apenas menciona que esse é o caso e, se aplicável, que o locador invoca uma exceção ao freio de aluguel.
Perigo:Para todos que já moraram em seu apartamento alugado antes de 1º de abril de 2020, o seguinte ainda se aplica que eles só podem reclamar os aluguéis atrasados que são muito altos e devidos após a reclamação. A reclamação ainda deve ser em formato de texto, tanto uma carta quanto um e-mail são permitidos.
Em 2020, o freio de aluguel também foi estendido até 2025. Isso significa que até então - em vez de apenas como originalmente planejado até o final de 2020 - cidades e municípios podem definir áreas adicionais nas quais o freio de aluguel deve ser aplicado.
Os direitos dos inquilinos também foram fortalecidos em relação a aluguéis exorbitantes. Desde 2020, o inquilino teve que fornecer menos provas para se defender. É suficiente se puder ser objetivamente entendido que um espaço habitável comparável é difícil de obter. A multa daí decorrente para o senhorio foi aumentada de 50.000 para até 100.000 euros.
Lei de locação para uso de jardim e varanda
Os inquilinos só podem usar um jardim pertencente à casa se este lhes tiver sido alugado no contrato de arrendamento ou se estiver disponível para todos os residentes da casa. Isso também se aplica aos apartamentos do piso térreo. Apenas no caso de uma casa unifamiliar o jardim é automaticamente considerado como arrendado, salvo acordo em contrário.
Manutenção de jardins na lei de arrendamento
Se o inquilino também for cuidar do jardim, isso também deve ser indicado no contrato de locação. Se foi acordado que o inquilino assumirá a manutenção do jardim, isso significa apenas cortar a grama, varrer as folhas e arrancar as ervas daninhas. Se, por exemplo, a sebe também tiver que ser cortada, isso deve ser listado separadamente. Se o proprietário mandar fazer a manutenção do jardim por prestadores de serviço, ele pode repassar o preço aos inquilinos por meio da conta de luz. No entanto, isso se aplica apenas a trabalhos normais, como cortar a grama, não à manutenção de um enorme lago de jardim criado pelo proprietário.
Lei de arrendamento para o projeto do jardim
Os inquilinos têm direito ao “uso pretendido” do jardim. Isso significa que você pode plantar e decorar - mas não sem restrições. Deco, móveis e equipamentos de lazer, como um balanço, devem poder ser removidos sem deixar rastros ao sair. De acordo com a lei de arrendamento, o plantio ou corte de arbustos ou árvores grandes só é possível com o consentimento do proprietário. Se os inquilinos removerem e substituirem as plantas existentes e bem preservadas, o proprietário pode, ao se mudar, exigir que o inquilino devolva o jardim ao seu estado original (Tribunal Distrital de Detmold, Az. 10 S 218/12).
Lei de locação para o uso da varanda ou terraço
Os direitos do senhorio e de outros companheiros de quarto também devem ser levados em consideração ao usar uma varanda ou terraço. Os vasos de flores devem ser bem protegidos. Se eles forem fixados na parte externa do parapeito da varanda, que faz parte da fachada da casa, o proprietário pode dar uma palavra. Os vizinhos têm que suportar a queda das folhas. No entanto, isso não se aplica a plantas selvagens e exuberantes, como knotweed ou hera, que podem até causar danos à estrutura da construção. Os inquilinos podem secar roupas pequenas. Amigos e conhecidos também podem tomar sol e tomar café na varanda. Depois das 21h, porém, o restante deve ser observado. Geralmente é permitido fumar na varanda. Os inquilinos que se sentem incomodados com os vizinhos fumantes, no entanto, têm o direito de não fumar (BGH, Az.V ZR 110/14).
