Os impostos não são cobrados apenas na compra de uma casa, mas também na venda de uma propriedade. Você pode ler aqui o que são e quão altos estão na venda de uma casa.
Ao vender uma casa, você deve esperar impostos. Em princípio, os lucros de transações de vendas privadas são tributáveis (Seção 23 EStG). O “período de especulação” e o “limite de três propriedades” desempenham um papel decisivo. Também é relevante se você usa a propriedade privada ou aluga-a.
Venda de casa para uso privado
Para que você possa vender sua casa sem incorrer em impostos, você, como proprietário, deve ter vivido na propriedade desde o final da construção ou compra ou tê-la usado pelo menos no ano da venda e nos dois anos civis anteriores (Seção 23 EStG). A lei define seus próprios objetivos residenciais como o fato de Your-Best-Home.net ser habitada por você ou sua família. No entanto, as crianças são apenas parte da família enquanto ainda estiverem recebendo pensão para crianças. O uso por outros familiares não se aplica aqui e acarreta a tributação do aumento do valor em caso de venda.
Se a propriedade não foi usada pelo vendedor, deve ter pertencido ao vendedor por pelo menos dez anos para que nenhum imposto de especulação seja cobrado.
- Venda de terreno
No caso de venda rentável de um imóvel, é devido um imposto especulativo, porque um imóvel devoluto ainda não pode ser habitado, razão pela qual não há uso pessoal.
Os impostos geralmente são cobrados ao vender uma casa. No entanto, se residiu na propriedade desde o fim da construção ou compra, ou pelo menos no ano da venda e nos dois anos civis anteriores, não tem de pagar quaisquer impostos.
Venda de casa para propriedade usada por terceiros
Ao vender imóveis usados por terceiros, você tem que pagar o chamado imposto de especulação se não cumprir o prazo de dez anos. Somente quando o imóvel é propriedade do vendedor há pelo menos dez anos é que a venda está isenta de impostos.
Portanto, se você possui uma casa ou apartamento alugado e o valor do imóvel aumenta, é melhor vendê-lo após dez anos para receber o lucro sem impostos. Em alternativa, existe também a possibilidade de registar o imóvel para uso pessoal e utilizá-lo no ano da venda e nos dois anos anteriores.
Imposto especulativo sobre vendas imobiliárias
Por imposto especulativo entende-se a tributação dos lucros das vendas privadas se o período de dez anos for reduzido. O lucro só é isento de impostos se houver mais de dez anos entre a compra de um imóvel e sua venda. O quão alto será o imposto de especulação depende de dois fatores: o valor do crescimento do capital e a taxa de imposto de renda pessoal.
Ao calcular o imposto de especulação, os custos de aquisição (preço de compra incluindo custos de compra incidentais) e o preço de venda são comparados.
É bom saber: não é apenas o equilíbrio entre o preço de venda e os custos de aquisição que é visto como lucro. A depreciação declarada durante o período de detenção também pode ser incluída na avaliação.
Se você alugou Your-Best-Home.net ou o apartamento, a depreciação reclamada no passado contra a repartição de finanças reduzirá os custos de aquisição.
Imposto comercial para comércio de propriedades comerciais
Qualquer pessoa que regularmente vende imóveis e vende três ou mais objetos em cinco anos deve esperar a tributação de acordo com o comércio de propriedades comerciais (Seção 15 EStG). Isso significa que, mesmo se você comprar inicialmente um único imóvel, por exemplo, mas dividi-lo em vários apartamentos em cinco anos e vendê-los, você terá que pagar imposto comercial. No entanto, os ganhos de capital obtidos com a venda de imóveis pertencentes a ativos empresariais também são tributáveis. As propriedades que pertencem a uma empresa comercial ou agrícola e florestal ou são predominantemente utilizadas comercialmente são consideradas componentes dos ativos da empresa.
O imposto comercial é um imposto real, que é um dos impostos municipais. A base do imposto comercial é o ganho de capital calculado, que é multiplicado por um índice de imposto de 3,5 por cento e a taxa de avaliação definida pelo respectivo município. A taxa de avaliação é de pelo menos 200%.
Qualquer pessoa que compra um objeto uniforme, mas depois o divide em apartamentos e o vende, deve esperar o pagamento de um imposto comercial.
Imposto sobre vendas de imóveis
Quem vende propriedade privada não tem de pagar imposto sobre vendas. Em contraste, entretanto, o IVA de 19% se aplica ao comércio de propriedades comerciais. É bom saber: o IVA também incide sobre os honorários de corretores e notários.
Venda de casa após herança
Quem herda uma propriedade geralmente assume o período de especulação do testador. Isso significa que se o imóvel alugado estiver em posse do testador há mais de dez anos, você, como herdeiro, está isento do imposto de especulação na venda. Também está isento do imposto de especulação se o testador tiver utilizado pessoalmente o imóvel desde a sua aquisição ou conclusão ou no ano da herança e nos últimos dois anos anteriores. Qualquer imposto sobre herança deve ser pago separadamente.
Mas aqui também há um mas: “Isso só se aplica se não houver dinheiro. Se o herdeiro assumir um encargo fundiário ou se comprometer a fazer pagamentos a irmãos, a compra é parcialmente paga ”, avisa Rudolf Gramlich, fiscal dos“ Steuerrings ”(salário e auxílio imposto de renda anel Germany eV). Um novo período de especulação começa para esta parte. Os vendedores devem ter cuidado com as armadilhas fiscais.
Economize impostos ao vender sua casa
Existem algumas maneiras de evitar impostos na venda de uma casa. A maneira mais fácil é adiar a venda até que o prazo de dez anos seja cumprido e nenhum imposto de especulação seja devido. Existe também a opção de transferir o imóvel a ser vendido ao cônjuge ou filho. No entanto, pode ser devido um imposto sobre doações.
Como vendedor, você também pode combinar com o comprador o pagamento do preço de compra em prestações ao longo de vários anos. Como resultado, o ganho de capital pode ser distribuído por vários anos e os limites de isenção aplicáveis às transações de vendas podem ser usados por vários anos.
Caso especial: estudo doméstico
Em casos especiais, o período de especulação pode afectar os vendedores que sempre viveram eles próprios na sua propriedade, nomeadamente se tiveram home office ou home office. Uma vez que o escritório não é usado para fins residenciais, está sujeito a tributação proporcional. Pelo menos é assim que a administração fiscal vê as coisas. “Os cidadãos afetados devem recorrer do auto de infração e pedir a suspensão do processo”, informa o perito da quadrilha. Para tanto, devem se referir a processos pendentes no Tribunal Fiscal Federal, cujo julgamento ainda se encontra pendente (processo nº IX R 11/18).
Calcule impostos você mesmo
Os lucros com a venda de casas - ao contrário da receita de investimentos - não estão sujeitos ao imposto retido na fonte (25%), mas à taxa de imposto pessoal.
| Amostra de fatura | custos |
| Preço de venda do imóvel | 300.000 euros |
| - custos de aquisição | 250.000 euros |
| - Custos relacionados com a venda (corretor e notário) | 15.000 euros |
| + depreciação feita | 200.000 euros |
| = lucro tributável | 55.000 euros |
| taxa de imposto pessoal | 40 por cento |
| imposto a pagar | 22.000 euros |
Vender uma casa após uma separação
As regras fiscais costumam causar problemas em caso de separação. Assim que um ex-parceiro se muda, ele não usa mais a propriedade. Se a antiga casa da família for finalmente vendida (dentro do período de especulação de 10 anos), a pessoa que não permaneceu até o final deve pagar impostos sobre sua parte nos lucros. Se ele fosse o único proprietário, mudar-se cedo teria um impacto ainda maior. Uma vaga de curto prazo, por outro lado, é inofensiva - no entanto, os esforços de vendas devem ser reconhecíveis. Sob nenhuma circunstância deve um proprietário que pretende vender a ponte entre a vaga e a sublocação. "Com um único anúncio 'procurado por inquilino', o proprietário se catapulta para o período de dez anos", avisa Rudolf Gramlich,Profissional tributário do “anel fiscal” (anel de auxílio ao imposto de renda e salário Alemanha eV).
Conselhos de especialistas: propriedade após a separação
Em caso de separação, Josef Linsler aconselha a trabalhar juntos para encontrar uma solução para a propriedade restante.
Josef Linsler, porta-voz do grupo de interesse manutenção e direito da família ISUV sabe: “A decisão do que acontecerá com a casa após a separação deve amadurecer. Por tanto tempo, o ideal é que os ex-parceiros continuem morando lá juntos. "
Assumir a casa
“Freqüentemente, alguém é particularmente apegado à casa ou quer ficar por causa dos filhos. Isso pode funcionar se Your-Best-Home.net tiver sido pago, os envolvidos têm um emprego sólido e sabem o que podem ou não pagar à outra pessoa em troca. Mas se o imóvel está endividado e também há manutenção de separação, geralmente não sobra nada além de mudar. Na consulta, alertamos contra demandas excessivas - financeira e psicologicamente. "
Vender ou alugar?
“No momento, é provável que valha a pena vender. Uma boa vitória pode então satisfazer ambos. Mas tome cuidado com os empréstimos atuais: se eles forem pagos antecipadamente, o banco geralmente exige uma penalidade de pré-pagamento. Pode fazer sentido alugar por mais algum tempo. Mas muitos preferem aceitar o desconto, mas podem deixar de lado o assunto. Se o aluguel é uma opção permanente também depende da localização. Um exemplo: há 20 anos, um casal comprou um apartamento relativamente barato em Munique, que agora vale 800.000 euros. Eles alugam por 1.600 euros. O imóvel valeu a pena como investimento. É importante encontrar uma solução comum - que seja sempre a melhor e, muitas vezes, a mais barata. "
