Construir uma casa e realizar um grande sonho ou comprar uma casa e se arrumar - ambos têm vantagens e desvantagens. Ao construir uma casa, muitas vezes corre-se o risco de custo, ao comprar uma casa investe-se em medidas de renovação ou modernização.
Dani e Steffen Hohenrainer estão esperando filhos. A casa geminada que compraram em 2002 está a rebentar pelas costuras com os seus dois filhos - de três e cinco anos = "" -. A oportunidade é boa: um lote de terreno com uma casa dos anos 1950 está à venda no bairro. Você aproveita a oportunidade, compra o imóvel incluindo a casa, manda demolir o prédio antigo e planeja um novo prédio com um arquiteto.
Qualquer pessoa que esteja construindo uma casa não deve poupar esforços
Mas construir uma casa também significa que o novo prédio pode ser até 20% mais caro do que o planejado. Se, como acontece com Hohenrainers, uma demolição estiver pendente, se a aprovação das autoridades de construção levar meses para chegar, se locais contaminados ou águas subterrâneas muito altas surgirem com a escavação. Portanto, antes de comprar, examine o imóvel com um avaliador, pergunte aos vizinhos, à autoridade de construção e deixe o cartório inspecionar o cadastro de imóveis. Na fase de construção, mudanças de última hora economizam dinheiro, mas aumentos inesperados de preços de materiais de construção ou a falência de uma empresa de artesanato podem aumentar seus custos de construção. Importante: fixe seu orçamento na fase de planejamento e tenha reservas de caixa generosas prontas para o imprevisto.
Economize com o arquiteto
Você deve ter assertividade, nervosismo e vontade de organizar - mesmo que o arquiteto faça muito por você. Não fique sem ele, ele salva seu desempenho novamente por meio de um planejamento de custos rigoroso. Combine uma taxa de contingência com ele se ele atingir seu limite de custo.
Como comprador de edifícios antigos, você é obrigado a trazer o edifício antigo ao padrão EnEv atual em até dois anos após a compra.
Compre um prédio antigo
Comprar um prédio antigo significa que você compra Your-Best-Home.net conforme visto. Os riscos financeiros são menores e sua carga de trabalho não é sobrecarregada. Antes de comprar um prédio antigo, no entanto, você também deve examinar e verificar tudo cuidadosamente aqui. Você verifica a estrutura do edifício junto com um especialista. Você pode inspecionar a área, ou seja, vizinhos e infraestrutura, em um passeio pelo distrito. A estrutura estabelecida - escola, jardim de infância, lar de idosos, supermercado e pub - oferece algumas vantagens, mas exige disposição para fazer concessões.
A renovação do antigo edifício
Faz sentido incluir um buffer como comprador. Se os Hohenrainers deixassem o prédio dos anos 1950 em pé, eles teriam que colocar 40% do preço de compra na reforma como uma diretriz, de acordo com a Associação de Construtores Privados, 34% em uma casa dos anos 1970 e 20% nos anos 80. Atenção: Como comprador de prédios antigos, você é obrigado a trazer o prédio antigo ao padrão EnEv atual em até dois anos após a compra.
Comprar ou construir uma casa - o financiamento
A regra prática para edifícios antigos e novos é: um terço do capital, um terço do empréstimo à sociedade de construção, um terceiro empréstimo de anuidade da caixa económica.
Se você ainda não economizou o suficiente, o LBS preenche a lacuna com adiantamento ou financiamento provisório. Os construtores garantem que o dinheiro esteja disponível quando as faturas chegam. O arquiteto cria um cronograma de construção que você entrega ao seu consultor. Informe-se sobre as condições especiais - por exemplo, se o seu parceiro de financiamento renunciará a juros de provisão e custos acessórios para estimativas ou pagamentos parciais.
Alugue para parentes
Se você está construindo uma casa, planeje um apartamento de vovó para seus parentes! Porque mesmo como proprietário de parentes, você economiza impostos - assim que o imóvel fica livre de dívidas, a renda do aluguel melhora sua pensão.
Se você aluga para parentes, permita que eles se mudem com pelo menos 75% do aluguel comparativo local. Para a parte ocupada pelo proprietário da casa, use capital próprio e financie o apartamento por meio de um empréstimo. Os juros da dívida reduzem sua receita de aluguel. Você simplesmente deduz as perdas.
almofadas
Para que a administração fiscal participe, o contrato de aluguel deve ser elaborado como se fosse entre estranhos. Além disso, a unidade residencial deve ter entrada própria, medidores separados, conexões para banheiro e cozinha e, possivelmente, paredes de proteção contra incêndio. É imperativo que você mantenha contas separadas para casa e apartamento durante a fase de construção e faturas separadas para os comerciantes. A melhor coisa a fazer é calcular a economia do projeto e de impostos com uma associação de auxílio ao imposto de renda ou consultor tributário.
avanço
Se você deixar o apartamento para parentes gratuitamente, você pode usar o programa de casa própria do KfW. No programa de Construção Ecológica, você pode até receber financiamento para Your-Best-Home.net e para o apartamento da vovó - ou seja, duas vezes. Para receber financiamento, você deve sempre enviar o pedido de financiamento antes do início da construção.
Para não cair no nariz na hora de comprar uma casa, deve discutir tudo com especialistas antes de assinar o contrato.
Armadilhas na construção ou compra de uma casa: armadilhas e truques típicos
Ao construir ou comprar uma casa, há algumas coisas a observar se você não quiser pagar a mais. Por exemplo, uma descrição de construção incompleta ou falta de seguro. Nossa dica: certifique-se de que está devidamente protegido durante a fase de construção e lide cuidadosamente com o conteúdo e o objeto antes de fechar um contrato. Você também deve procurar aconselhamento de especialistas antes de assinar qualquer coisa, afinal, é uma das decisões financeiras mais importantes da vida. Os pontos de contacto úteis são os centros de aconselhamento a nível nacional da Association of Private Builders, da Builders Protection Association e do serviço regional de aconselhamento ao consumidor.
Falta de seguro
O seguro de construção é responsável por danos causados por granizo, geada, tempestade, inundação, erros de construção e vandalismo no canteiro de obras. O seguro de responsabilidade civil da construtora entra em vigor quando um terceiro se ferir no canteiro de obras.
Descrição de construção incompleta
Se você comprar diretamente do desenvolvedor, verifique cuidadosamente a descrição do edifício. Antes de assinar o contrato, pense em como você gostaria de mobiliar sua casa ou apartamento. Registre os pedidos especiais no contrato. Custo de alterações posteriores.
Custos do desenvolvimento
Insista em um acordo no contrato sobre quem paga os custos de desenvolvimento. Quem estiver inscrito no registo predial é obrigado a pagar contribuições quando a notificação da contribuição do município chega à casa.
Contratos incompletos
Freqüentemente, o vendedor e o comprador concluem o contrato sob certas condições. Por exemplo, o vendedor deseja o direito de morar em um dos apartamentos do prédio que foi vendido. Ele só tem direito a esse direito se o contrato aprovado pelo notário contiver um trecho a respeito. Cuidado: Um contrato pode ser ineficaz se um acordo essencial não foi autenticado.
Ajuda errada
Informações incorretas: se um corretor de imóveis estimar incorretamente o valor de mercado de uma propriedade, o vendedor pode pedir-lhe que pague. Ele é o responsável pela diferença entre o preço de mercado alcançado e o alcançável (OLG Schleswig, arquivo número 14 U 136/99). Qualquer pessoa que tenha elaborado laudo de valor de mercado incorreto também é responsável (BGH, processo nº X ZR 244/00). Se o corretor reclamar perante o notário que o financiamento está garantido, embora isso não seja verdade, ele é responsável pelos danos (OLG Düsseldorf, processo número 7 U 123/99).
Aconselhamento errado: os advogados e consultores fiscais são responsáveis se não cumprirem os prazos. Mas também se você fornecer informações de projeto incorretas ou sugerir cláusulas contratuais desfavoráveis. O notário pode ser responsabilizado se notar que autenticou um contrato com regulamentação ineficaz ou controlou insuficientemente a execução de um contrato por si redigido. Caso o notário tenha efetuado o parcelamento do preço de compra de um imóvel com vencimento antecipado, deverá reembolsar ao seu cliente as despesas adicionais do financiamento (Tribunal Federal de Justiça, processo nº IX ZR 266/00).
Cuidado com a falsa autenticação
Um exemplo: o promotor imobiliário encontrou alguém interessado em seu terreno de 400 metros quadrados - a família Müller. Uma casa unifamiliar pronta para uso deve ser construída na propriedade dentro de um ano. O pai da família Müller gostaria de adquirir o imóvel com a casa a ser construída por 250.000 euros.
Visão geral: cuidado com a autenticação falsa.
Com um notário, 14 dias para revisar o contrato de compra de propriedade
Se você tiver uma transação imobiliária certificada por um tabelião hoje, você, como comprador, receberá o contrato de compra e venda do imóvel 14 dias antes da certificação. Assim, você pode lidar com o conteúdo sem pressão de tempo e reconsiderar sua decisão de compra. Você também deve dedicar seu tempo ao cálculo dos efeitos econômicos e tributários do negócio.
O prazo só é estipulado por lei se, por um lado, estiver envolvido um consumidor que não adquira o imóvel para fins comerciais ou profissionais e, por outro, um empresário, por exemplo uma associação de habitação. Para você, como cidadão, o período de reflexão também se aplica à solicitação de direitos de construção hereditários e contratos de compra de condomínios. O período de 14 dias não é prescrito entre particulares, mas na prática o notário enviar-lhe-á uma minuta do contrato em tempo útil antes do reconhecimento de firma.
O notário responderá a todas as suas dúvidas sobre o contrato - sem nenhum custo adicional: a taxa de notarização cobre a consulta anterior.
Compra de casa: quem é o responsável?
Comprador e vendedor assinam o documento, as mercadorias mudam de mãos. Coisa fácil. No entanto, existem perigos à espreita em torno dos contratos de venda de imóveis e registros de imóveis, dos quais você deve pelo menos estar ciente. Importante: Não é o contrato de venda com firma reconhecida que leva à mudança de titularidade, mas sim a inscrição no cadastro.
O notário tem um aviso de transferência inscrito no registo predial - a reserva obrigatória para o comprador. O notário obtém declarações sobre o direito de preferência e a liberação de gravames sobre o imóvel - no caso de o imóvel estar onerado com hipotecas e encargos fundiários. Uma vez que todos os documentos tenham sido apresentados, o notário informará a quem o preço de compra deve ser pago. Vantagem para o comprador: Ele só transfere dinheiro quando não há mais obstáculos. Vantagem para o vendedor: Somente quando o dinheiro estiver na conta, a transferência da propriedade ocorre no cadastro.
Datas e reversões
Se o comprador não pagar o preço de compra em dia, por exemplo, porque o financiamento falhou, serão aplicados juros de mora. O vendedor pode até rescindir o contrato e reclamar uma indemnização pelos custos e lucros cessantes. O comprador deve, então, ter o aviso de transferência registrado para ele excluído. Inversamente, se o vendedor não cumprir com suas obrigações - por exemplo, porque não guarda a data de entrega do imóvel - o comprador pode exigir indenização pelo dano causado pelo atraso. Por exemplo, o custo do aluguel de um apartamento de substituição.
Your-Best-Home.net foi comprado, mas o vendedor está demorando para entregar as chaves? A única coisa que resta ao comprador fazer aqui é definir um prazo razoável. O contrato só será estornado se tiver expirado sem qualquer resultado: O que já foi pago deve ser devolvido.
Pedidos de indenização e defeitos
Você pode solicitar a substituição por escrito - com cópias de faturas, extratos bancários e certificados de juros. Em caso de violação de dever por parte do vendedor, o comprador pode reclamar os custos de cartório, registo predial, corretor e taxa de transferência de propriedade, bem como os custos de financiamento, despesas de mudança e despesas de renovação que tenham sido perdidas. Se o comprador adquirir uma propriedade equivalente, o vendedor deve a diferença entre o preço de compra originalmente acordado e o preço de compra da propriedade de substituição.
defeitos
O vendedor deve informar o comprador sobre defeitos indetectáveis - umidade, mofo, materiais de construção tóxicos, odores. Caso contrário, o comprador pode contestar o contrato de compra devido a falsas declarações (OLG Bamberg, 4 U 196/01 e 3 U 165/01). O contrato de compra pode ser ineficaz se o preço do imóvel for duas vezes superior ao seu valor (arquivo OLG Oldenburg número 15 U 15/02).
Responsabilidade na compra de casa
| requerimento | Consequências legais | |
| Danos acompanhantes | Violação de dever pelo vendedor, culpa do vendedor | Indenização por danos causados à própria propriedade . Por exemplo, após danos causados pela água. |
| Atraso de dano | Violação de dever por parte do vendedor Incumprimento por parte do vendedor , ou seja, em princípio, um lembrete, a menos que seja dispensável (por exemplo, acordo de nomeação específico) | Compensação por danos (por exemplo, apartamento de substituição ou custos de financiamento) juros de mora, aumento da responsabilidade |
| Compensação em vez de desempenho | Violação do dever por parte do vendedor, culpa do vendedor ao definir um prazo razoável para desempenho / desempenho suplementar | Direito à compensação pela diferença de valor entre bens defeituosos e não defeituosos |
| Compensação em vez de todo o serviço | Falha de violação significativa do vendedor, estabelecendo um período razoável de desempenho / desempenho suplementar | Estorno de todo o contrato (aqui, por exemplo, ao contrário da retirada, o lucro perdido pode ser substituído) |
| renúncia | Violação significativa do dever (nenhuma falha exigida) Estabelecer um prazo razoável para desempenho / desempenho suplementar | Reversão do contrato |
| Compensação por despesas desperdiçadas | Violação do dever por parte do vendedor, culpa do vendedor ao definir um prazo razoável para desempenho / desempenho suplementar | por exemplo, reembolso de custos do contrato (por exemplo, pagamentos de juros, custos de mudança, custos de renovação) |
| redução | Há um defeito material ou legal . O comprador solicitou inicialmente desempenho suplementar , ou seja, ação corretiva, prazo definido malsucedido ou desnecessário | O comprador fica com a propriedade. O vendedor paga parte do preço de compra |