Os custos adicionais de compra podem atrapalhar a alegria de comprar uma casa. Muitas vezes eles são esquecidos durante o planejamento e surpreendem depois. Você pode descobrir como pode reduzir os custos adicionais de compra aqui.
As taxas de juros são baixas, os aluguéis são altos e uma sorte inesperada o surpreende: um bom momento para comprar uma casa. Os jornais e a internet são vasculhados, ofertas obtidas em corretores e imóveis fiscalizados. Em algum momento a casa dos sonhos será encontrada em uma boa localização e a um preço razoável. Uma vez que o patrimônio líquido não é suficiente para pagar integralmente a Your-Best-Home.net, um empréstimo é feito. O preço de compra menos o patrimônio é igual ao valor do empréstimo. As percentagens anuais de juros e amortização, divididas por doze, resultam na taxa mensal.
Mas comprar uma casa vem com custos de compra auxiliares que nem todo comprador de imóvel espera:
- Custos de compra acessórios obrigatórios: imposto de transferência de terras, taxas notariais, custos de registro de terras
- Custos de compra auxiliares flexíveis: comissão do corretor, custos de modernização, custos de financiamento auxiliares, custos de movimentação
- Possíveis custos adicionais, por exemplo, para a nova cozinha equipada e móveis adicionais
Sozinhos, os custos de compra auxiliares são bastante administráveis, mas, em conjunto, podem ser muito onerosos e, no final das contas, a casa dos sonhos é uma porcentagem de dois dígitos mais cara do que se pensava originalmente.
Qualquer pessoa que compra uma propriedade tem que considerar os custos de compra adicionais de 10 a 15 por cento em seu orçamento - esta é a regra prática. Alguns pontos percentuais podem ser salvos se nenhum corretor estiver envolvido. Mas nenhum comprador pode evitar o imposto de transferência de imóveis. E dependendo do estado federal, isso representa até 6,5% do preço da propriedade. Mas existem maneiras legais de economizar.
A propósito: aliás, os custos acessórios na construção de uma casa não são iguais aos custos acessórios da casa. São acumulados por mês além da parcela do empréstimo.
Menos custos de compra auxiliares graças ao estoque
Os compradores de propriedades existentes podem economizar um pouco em custos adicionais de compra se o proprietário anterior vender o estoque. A base de cálculo do imposto de transferência de imóveis é o valor do imóvel. Móveis móveis, como cozinhas equipadas, móveis, toldos, saunas ou ferramentas de jardim não estão incluídos. Você deve, portanto, ter o preço de compra do estoque mostrado separadamente no contrato notarial. Então, você pode economizar o imposto de transferência de bens imóveis para essas coisas e muitas vezes pagar centenas ou milhares de euros a menos. A reserva de manutenção que você assume como futuro coproprietário de um prédio de apartamentos também pode ser mostrada separadamente.
Custos adicionais de compra ao comprar uma casa - um exemplo de cálculo.
As taxas notariais
O tabelião redige o contrato de compra e autentica a compra do imóvel. Ele aponta os riscos e garante a transação. Suas taxas são regulamentadas em todo o país na Lei de Honorários de Tribunais e Notários (GNotKG) e escalonadas dependendo do preço de compra. Em nossa fatura de exemplo (gráfico acima), os custos do contrato de compra com firma reconhecida estão um pouco abaixo de 0,8 por cento do preço de compra. Também há taxas para o registro de imóveis. Você pode reduzir o tamanho desses itens entrando em um contrato de estoque separado com o vendedor. No entanto, isso é arriscado: se você ignorar o notário, todo o contrato de venda pode se tornar ineficaz.
Reduza os custos auxiliares de compra: use o escopo para negociação
Os proprietários costumam usar um corretor para vender sua propriedade existente. Em seguida, o comprador deve incluir uma comissão do corretor em seu orçamento. O valor da corretora varia dependendo do estado federal: os compradores na Renânia do Norte-Vestfália geralmente pagam 3,57 por cento de comissão sobre o preço de compra, em Brandemburgo 7,14 por cento normalmente são devidos. Em contraste com as taxas de notário, não há tabela de taxas para corretores. Isso significa que a taxa de corretagem é negociável. Antes de comprar, você pode descobrir se o corretor pode ser falado. A fim de se preparar para a negociação de corretagem, você deve descobrir há quanto tempo sua casa de sonho está à venda. Se for um suposto "movimento lento", a margem de manobra costuma ser muito maior. No entanto, longos tempos de oferta também são suspeitos:Para ficar no lado seguro, dê uma olhada em Your-Best-Home.net novamente com um especialista em construção antes de comprar para ter certeza de que você não esqueceu nenhum defeito sério, como crescimento de mofo ou podridão seca.
Os custos de produção não são custos de compra auxiliares
Qualquer pessoa que adquira um novo edifício do incorporador deve esperar custos adicionais de compra, os custos acessórios de construção. “Muitos incorporadores imobiliários e empreiteiros gerais listam conexões, terraplenagens ou instalações externas como custos auxiliares de compra, embora, a rigor, sejam custos de fabricação que deveriam ser incluídos no preço fixo”, critica Volker Wittmann, especialista da Associação de Construtores Privados. Aqui também vale a pena ter o contrato de desenvolvedor verificado por um especialista. Se descobrir que o incorporador deseja repassar muitos custos para você, peça um retrabalho.
Economize com Wohn-Riester
Aqueles que financiam sua própria casa por meio da Wohn-Riester não recebem apenas subsídios do Estado. Os poupadores também beneficiam de vantagens fiscais: todos os anos, pode reclamar na sua declaração de rendimentos o reembolso de até 2.100 euros como despesas especiais.
O imposto de transferência de bens imóveis em resumo
Desde 2006, o imposto de transferência de imóveis pode ser definido individualmente pelos estados federados. Até o momento, tem sido de 7 por cento no chamado "caso normal", com os imóveis residenciais ocupados pelo proprietário geralmente isentos do imposto de transferência de imóveis. Desde a mudança da lei, o imposto tornou-se uma importante fonte de receita para os estados federados. Dica para caçadores de pechinchas: se você mora em uma região de fronteira entre dois estados federais, pode economizar até 3% - por exemplo, se você comprar uma casa na vizinha Baviera em vez de na Turíngia.
|
Estado |
Taxa de imposto antiga |
Taxa de imposto nova |
|
Baden-Württemberg |
3,5% |
5,0% |
|
Bavaria |
3,5% |
nenhuma mudança |
|
Berlim |
4,5% |
6,0% |
|
Brandenburg |
5,0% |
6,5% |
|
Bremen |
4,5% |
5,0% |
|
Hamburgo |
3,5% |
4,5% |
|
Hesse |
5,0% |
6,0% |
|
Mecklenburg-Western Pomerania |
3,5% |
5,0% |
|
Baixa Saxônia |
4,5% |
5,0% |
|
Renânia do Norte-Vestfália |
5,0% |
6,5% |
|
Renânia-Palatinado |
3,5% |
5,0% |
|
Sarre |
5,5% |
6,5% |
|
Saxônia |
3,5% |
nenhuma mudança |
|
Saxônia-Anhalt |
3,5% |
5,0% |
|
Schleswig-Holstein |
5,0% |
6,5% |
|
Turíngia |
5,0% |
6,5% |
| Status: 2018 |
Para quem vale a pena comprar suas próprias quatro paredes?
A maioria das pessoas se beneficia com a casa própria. Especialmente se você deseja usar um imóvel por um longo período, sua própria casa é financeiramente muito mais atraente do que um apartamento alugado. O Instituto de Economia Alemã foi capaz de provar isso. Para fazer isso, os especialistas em imóveis compararam os custos de moradia dos inquilinos, ou seja, o aluguel básico, com os custos financeiros dos proprietários. O resultado fala claramente a favor da compra de uma casa: os custos de compra de uma propriedade - incluindo todos os custos acessórios de compra e manutenção regular - são mais baixos (por um longo período de tempo) do que o aluguel de uma propriedade comparável.
Qual a melhor forma de usar as taxas de juros baixas?
A conta de poupança clássica quase não paga juros. Por outro lado, o financiamento da casa própria nunca foi tão acessível para muitas pessoas. Um contrato de empréstimo da sociedade de construção civil garante juros de empréstimo historicamente baixos a longo prazo. As condições do empréstimo são fixadas desde o início para todo o prazo. Compradores de imóveis e construtores também se beneficiam disso. Seus custos de financiamento sempre podem ser calculados. E em vez de depositar dinheiro na conta do senhorio todos os meses, a quantia flui para suas próprias quatro paredes. Com um empréstimo à habitação e um contrato de poupança da Riester, também beneficia de subsídios do governo e vantagens fiscais. Isso torna mais fácil do que nunca entrar em sua própria casa.
A propriedade também compensa como um investimento de capital?
Sim, desde que esteja atento ao aumento do valor e ao bom retorno do aluguel. Para compradores de imóveis, o retorno líquido inicial do aluguel é importante. Ele indica que porcentagem dos custos de investimento você receberá com o aluguel anual. Se você também considerar os custos de compra auxiliares para corretores, tabeliães e cartórios, deverá obter um retorno líquido do aluguel superior a 4%. Os especialistas da LBS e Sparkasse irão ajudá-lo a calcular cuidadosamente o seu investimento.