Quem compra um apartamento alugado entra na relação contratual existente. Isso pode ser útil para os investidores de algumas maneiras, mas também traz riscos legais.
Existem muitas razões para os investidores comprarem um imóvel alugado. Os apartamentos usados são geralmente muito mais baratos do que as novas propriedades semelhantes. Freqüentemente, há um desconto adicional pelo fato de o comprador não poder se mudar imediatamente. Além disso, a busca muitas vezes tediosa por um locatário adequado não é mais necessária, e a receita do aluguel flui diretamente após a transferência de propriedade (consulte o conselho de um especialista). Basicamente, comprar também um contrato existente pode causar problemas. “O novo proprietário dificilmente terá a chance de alterar o contrato existente”, avisa Carsten Hoth, advogado da Landlord Protection Association Germany. Os compradores em potencial devem, portanto, saber no que estão se metendo.
Informe sobre o inquilino antes de comprar um imóvel alugado
Via de regra, os investidores calculam de forma que a receita do aluguel carregue grande parte do seu financiamento. Portanto, é fundamental que o aluguel chegue em dia. “Pergunte ao atual proprietário especificamente se o arrendamento não teve problemas nos últimos anos”, aconselha o advogado Hoth. Se o vendedor não responder com sinceridade, o comprador tem direito a uma indenização. Vale a pena abordar os regulamentos de compensação. Pode ser que o inquilino tenha feito o lindo parquete por conta própria e o proprietário tenha garantido o pagamento quando se mudar. Essa obrigação se aplicaria ao novo proprietário.
Esclareça onde está o depósito
É imprescindível verificar cuidadosamente o contrato de locação. Não se trata apenas do preço do aluguel. O depósito também é um ponto chave. Os proprietários têm direito a uma caução de até três rendas básicas - desde que isso seja realmente regulado no contrato de locação. Os compradores não devem ficar satisfeitos com uma cláusula correspondente no contrato. “Acontece com bastante frequência que um depósito foi acordado, mas não pago integralmente ou não foi pago”, alerta o advogado Hoth. É necessário esclarecimento aqui. Se o depósito tiver sido pago corretamente, o inquilino pode solicitar o reembolso após o término do contrato - ao novo proprietário. Portanto, é importante combinar no contrato de compra do condomínio que o novo proprietário receba o depósito.
O inquilino paga pelo zelador e companhia?
Há muito dinheiro envolvido nos custos operacionais. Idealmente, o arrendamento é formulado de forma que o inquilino pague todos os custos operacionais que o senhorio tem o direito legal de repassar para ele. Caso contrário, o proprietário poderia ficar com despesas que beneficiam seu inquilino - por exemplo, taxas de limpeza da rua ou serviço de zeladoria. Os contratos de aluguel mais antigos, em particular, são freqüentemente formulados de forma imprecisa a esse respeito. No entanto: os custos operacionais que o inquilino realmente pagou ao longo de vários anos ainda devem ser suportados - independentemente do que está no contrato. Os compradores em potencial devem, portanto, não apenas inspecionar cuidadosamente o contrato de locação.
“Deixe-nos mostrar a você todos os documentos relativos à conta de luz e ler toda a correspondência entre inquilinos e proprietários”, aconselha o especialista jurídico Hoth da Landlord Protection Association. Os investidores com visão de futuro optam por uma propriedade com um arrendamento sem problemas, ou seja, com um inquilino que paga créditos justificados dentro do prazo e sem hesitação. Afinal, argumentos desnecessários não devem prejudicar o prazer de investir.
Repasse os custos operacionais
Os proprietários podem repassar muitas despesas aos seus inquilinos. O pré-requisito é que isso esteja corretamente regulamentado no contrato de locação ou que o locatário já tenha pago os custos regularmente.
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Tipo de custo operacional |
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aquecimento e água quente |
1,07 euros |
85,60 euros |
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Água e esgoto |
0,34 euros |
27,20 euros |
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Contribuição predial |
0,18 euros |
14,40 euros |
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gerente de instalação |
0,12 euros |
9,60 euros |
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Eliminação de lixo |
0,18 euros |
14,40 euros |
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Elevador |
0,16 euros |
12,80 euros |
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Limpeza de edifícios |
0,16 euros |
12,80 euros |
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Seguro de propriedade e responsabilidade |
0,17 euros |
13,60 euros |
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Antena comunitária |
0,13 euros |
10,40 euros |
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Manutenção de jardins |
0,10 euros |
8,00 euros |
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Eletricidade geral |
0,05 euros |
4,00 euros |
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Limpeza de ruas |
0,03 euros |
2,40 euros |
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Limpeza de chaminés |
0,04 euros |
3,20 euros |
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outros custos, |
0,04 euros |
3,20 euros |
Fonte: índice de custo operacional DMB 2018
Conselhos de especialistas: quando é que o inquilino paga ao novo senhorio?
Carsten Hoth, advogado da Landlord Protection Association Germany.
“Quem compra um imóvel alugado gostaria de ver o valor do aluguel o mais rápido possível. De preferência assim que o contrato for assinado com o notário. Afinal, não é tão rápido. No contrato de venda é acordada uma data para a transferência económica, na qual os benefícios e encargos do imóvel são transferidos para o comprador. O comprador tem direito a todos os pagamentos de aluguel a partir deste momento. No entanto, muitas vezes ele só pode exigi-lo do inquilino muito mais tarde.
Inscrição no cadastro
O comprador só tem o direito de o inquilino transferir diretamente para a sua conta quando a transferência legal de propriedade for concluída. Isso acontece com a inscrição no cadastro. Um ato burocrático que pode levar algumas semanas. Assim que o comprador receber o aviso de registro do cadastro, ele será oficialmente o proprietário. Agora ele pode, com uma cópia da referida carta, solicitar por escrito ao seu inquilino que os serviços sejam dirigidos apenas a ele, o novo proprietário.
Vendedor transfere aluguel
Uma cláusula de compensação deve ser incluída no contrato de venda de um imóvel alugado, que regula: A partir do momento da transferência econômica, o vendedor irá repassar o pagamento do aluguel ao novo proprietário. "