O arrendamento é a base de todo aluguel. Os direitos e obrigações essenciais de ambas as partes, ou seja, do inquilino e do locador, estão nele registrados. Isso é particularmente importante se houver uma disputa entre as duas partes - então o que é acordado no contrato de locação é decisivo.
Na Alemanha, há muita liberdade na redação de um contrato de aluguel - mas isso não torna as coisas mais fáceis. Porque dependendo de como o contrato de locação é formulado, ele pode ser muito favorável ao locatário ou - e isso será mais do seu interesse - ser menos que amigável ao locatário. E aqui as pequenas coisas são absolutamente essenciais, pois em caso de emergência podem decidir muito dinheiro, ou se o inquilino pode ficar no apartamento.
O que deve estar no contrato de locação?
De acordo com a lei, um contrato de locação não precisa atender a nenhum requisito formal específico. Nem precisa ser concluído por escrito. Para que as partes contratantes e o objeto do contrato sejam esclarecidos, no entanto, essas três informações mínimas são necessárias para o contrato:
- o primeiro e último nomes do proprietário e inquilino
- o valor do aluguel também
- o endereço e localização do apartamento
Se nada mais for acordado além desses dados-chave, a lei de locação, que é definida no Código Civil Alemão (BGB), se aplica a todas as outras questões. No seu próprio interesse, você deve, portanto, tornar o contrato de locação muito mais detalhado, porque basicamente se aplica o seguinte: O que foi acordado aqui e não contradiz a lei aplicável, permanece.
Existem vários exemplos de contratos de aluguel que você pode baixar. Por um lado, entretanto, você nunca deve usá-los sem hesitação e, por outro lado, você deve sempre verificar quem forneceu a amostra. As propostas de contratos de arrendamento de associações de inquilinos são geralmente mais amigáveis para os inquilinos. Portanto, você deve usar um modelo de contrato de locação de uma associação de locadores ou ter um contrato de locação individual amigável redigido por um advogado especializado em direito de locação.
Por que você deve fazer um contrato de aluguel amigável ao locador?
A situação jurídica na Alemanha dá especial atenção à proteção dos inquilinos. Em comparação, os interesses do senhorio ficam mais em segundo plano. Isso se torna particularmente claro quando se trata de rescisão. Mas mesmo com aspectos menos drásticos, como reparos cosméticos, pagamentos de depósitos ou custos acessórios, o locador fica em desvantagem em relação à lei de locação se nenhuma regulamentação individual for feita. Portanto, é importante conhecer as possibilidades que tornam um contrato de locação favorável ao locador e ainda assim se movimentar dentro do quadro legal.
No contrato de locação, inúmeras modalidades podem ser determinadas a favor do locatário ou do locador - por exemplo, quem deve pagar o IPTU.
O que deve conter um contrato de arrendamento amigável ao senhorio?
Em um contrato de locação amigável ao locador, todos os acordos que podem ser feitos em tal documento são formulados de forma que compensem pelo menos a desvantagem legal do locador. Esta compensação pode ser útil especialmente no que diz respeito aos seguintes regulamentos:
- Custos adicionais
Os custos adicionais são uma das inúmeras armadilhas da lei de locação. Porque de acordo com § 556 BGB, a assunção desses custos pelo inquilino é apenas uma regra opcional. Se o inquilino tiver que pagar por esses custos, isso deve ser explicitamente declarado no contrato de locação, caso contrário, você arcará com esses custos! De acordo com o artigo 556 do Código Civil Alemão (BGB), as despesas podem ser apresentadas à vista ou à vista - porém, de acordo com o texto da lei, somente em “valor adequado”. Em caso de dúvida, peça aconselhamento jurídico aqui para estar do lado seguro.
- depósito
Como proprietário, você deve investir o depósito do aluguel de forma segura, mas lucrativa para o inquilino. Se o inquilino se mudar e deixar o apartamento com danos consideráveis, este pode ser reparado ou reparado com a ajuda do depósito sem qualquer encargo financeiro para si. Desde que não haja danos e o locatário tenha cumprido todas as regras, você deve reembolsar ao locatário o depósito do aluguel incluindo o ganho do investimento. O pagamento de um depósito pelo inquilino geralmente não está legalmente previsto. Se você deseja se proteger financeiramente contra o risco de danos causados pelo locatário, você deve concordar definitivamente com esse pagamento no contrato de locação. Importante: com o valor do depósito, você está sujeito ao § 551 BGB. Aqui está determinadoque o depósito do aluguel não pode exceder três aluguéis líquidos.
- Pequenos reparos
É especialmente favorável ao locador se o inquilino for obrigado a pagar ele mesmo por pequenos reparos no apartamento. Para isso, é essencial que o contrato de locação estipule claramente o valor dos custos até o qual o locatário deve pagar por cada reparo individual. De acordo com a jurisprudência geral, os tribunais avaliam um valor de 75 a 100 euros por reparação, conforme o caso. Para tornar a cláusula legalmente segura, um limite de custo anual também deve ser definido no contrato de locação. Aqui, 8% do aluguel básico anual é considerado apropriado.
- Contribuição predial
A Portaria de Custos Operacionais (BetrKV) prevê claramente no § 2, nº 1, a possibilidade de transferência do imposto predial para o locatário. Para isso, no entanto, isso deve ser claramente indicado no contrato de locação. Você também deve adicionar esta cláusula para tornar o contrato de locação amigável.
- Limite de tempo
Se você não deseja celebrar o contrato de locação por um período indefinido de tempo, mas apenas por um período limitado, é essencial cumprir os requisitos da Seção 575 do Código Civil Alemão. O ponto essencial aqui é que você deve informar ao locatário o motivo do prazo fixo no momento da celebração do contrato de locação. E de acordo com o BGB, isso deve ser feito por escrito! O ideal é que você anote o motivo do limite de tempo diretamente no contrato de locação. Se você não puder provar que informou o locatário sobre o motivo da limitação, o período de locação é considerado por tempo indeterminado.
Dica extra: tenha cuidado para não redigir um contrato de locação você mesmo, de acordo com o seu conhecimento e crença. Acima de tudo, para garantir a segurança jurídica, é absolutamente necessário consultar um profissional. Formulações exatas e tecnicamente corretas são cruciais aqui e determinam se uma cláusula é válida em tribunal ou não.