Um aumento de aluguel não é tão fácil de implementar como seria desejável para os proprietários. A lei de locação na Alemanha está cheia de armadilhas. Se o locador quiser aumentar o aluguel de um apartamento, deve estar familiarizado com a selva regulatória, observar alguns passos e evitar erros com urgência. Quando um aumento de aluguel é legal e quão alto pode ser? Quais padrões devem ser observados na determinação do aluguel? E o inquilino pode evitar o aumento do aluguel?
Como os aumentos de aluguel são permitidos apenas dentro de limites estreitos, o risco de litígio com o inquilino é relativamente alto. Compilamos todos os fatos importantes aqui para que os proprietários possam ter uma visão geral e fazer cumprir os aumentos de aluguel com segurança jurídica.
Importante: as declarações a seguir referem-se às disposições para aluguel de espaço residencial. A proteção do inquilino é menos pronunciada ao alugar um espaço comercial. No geral, restrições menos estritas se aplicam aqui.
Quando é permitido um aumento de aluguel?
Quando um aumento de aluguel de espaço vital é permitido, isso é claramente regulamentado na Alemanha. O tempo e o valor dos aumentos de aluguel são permitidos por várias leis e regulamentos sobre a lei de locação. A estrutura das disposições legais é definida no Código Civil Alemão (§§ 557 e seguintes BGB). Existem também regras nacionais e regionais que determinam vários detalhes. Em geral, um aumento de aluguel é permitido nos seguintes casos:
- depois de modernizar o espaço alugado
- se o valor do aluguel comparativo local não for alcançado
- se um aluguel índice ou aluguel graduado for acordado contratualmente
Aumento do aluguel após modernização
Quanto aumento de aluguel é permitido após uma modernização?
A modernização de um apartamento aumenta seu valor de acordo com § 555b BGB e, portanto, permite que o locador aumente o aluguel de acordo com § 559 BGB. Neste contexto, a lei prevê, no entanto, um limite de 8 por cento (até 2019 era de 11 por cento) dos custos de modernização, que podem ser acrescidos à renda mensal de um ano.
Por exemplo, se a modernização custar 25.000 euros, é permitido um aumento mensal do aluguel de no máximo 166,66 euros:
Custos totais: 25.000 euros
8 por cento dos quais: 2.000 euros
Possível aumento do aluguel por mês (2.000 euros / 12 meses): 166,66 Euro
Atenção: Se um proprietário recebeu um subsídio do governo para a modernização, ele deve deduzi-lo dos custos totais.
Desde 2019, também se aplica um limite de 3 euros por metro quadrado. O aluguel pode ser aumentado em um máximo desse valor dentro de 6 anos de modernização. Para os inquilinos que pagaram menos de 7 euros de renda por metro quadrado antes do aumento, o limite é de 2 euros.
Modernização x manutenção: quando é realmente permitido o aumento do aluguel?
Além do valor máximo do aumento do aluguel, os locadores devem observar algumas regras para que possam repassar os custos de modernização aos seus locatários. Em particular, deve ser feita uma distinção neste contexto entre trabalhos de modernização e manutenção. A diferença reside em saber se as medidas estruturais melhoram a qualidade de vida do inquilino.
Se, por exemplo, o apartamento estiver equipado com pavimento de alta qualidade ou se Your-Best-Home.net receber um isolamento térmico mais eficaz, pode-se falar em modernização, cujos custos podem ser repassados ao inquilino dentro dos limites mencionados. Se, por outro lado, janelas quebradas ou revestimentos de piso forem reparados e as condições forem restauradas como antes do dano ocorrido, a medida é a manutenção. O proprietário tem de suportar ele próprio estes custos e não pode justificar uma renda mais elevada. Caso sejam realizadas modernizações e manutenções, os proprietários devem separá-las na contabilidade de custos (BGH, acórdão de 17 de dezembro de 2014, Az. VIII ZR 88/13).
Após a modernização de um apartamento, o locador pode aumentar o aluguel, mas não no caso de manutenção - por exemplo, no conserto de janelas quebradas.
Quando você tem que anunciar o aumento do aluguel para uma modernização?
O proprietário deve anunciar uma modernização com 3 meses de antecedência. O anúncio fornece informações sobre o tipo, escopo, início e duração da modernização futura, bem como o fato de que um aumento de aluguel será aplicável.
Quando os inquilinos têm de pagar o aluguel aumentado?
Os proprietários só enviam a declaração escrita do aumento do aluguel após a modernização, quando os custos finais são apurados. De acordo com os § 559 e 559a do BGB, é obrigatório explicar. Isso significa que a carta de aumento do aluguel deve conter todos os custos e o cálculo exato de como os custos de modernização são alocados ao aluguel. O locador deve então, a pedido, permitir que o locatário verifique as faturas com base nas quais o aumento do aluguel é solicitado. Desta forma, o inquilino pode verificar em detalhes se o aumento legalmente limitado de 8% do aluguel está sendo cumprido. A partir do terceiro mês após o recebimento da carta de aumento do aluguel, o inquilino deve pagar o aumento do aluguel.
O inquilino pode cancelar mais rápido por causa do aumento do aluguel?
Em caso de aumento do aluguel devido a medidas de modernização, o locatário tem um prazo reduzido de aviso prévio devido a um direito especial de rescisão. Ele pode então rescindir a relação contratual no final do mês seguinte ao mês em que o anúncio foi feito.
Aumento do aluguel após renovação energética
A renovação energética é particularmente interessante no que diz respeito ao aluguel. Isso resulta em economia nos custos acessórios para aquecimento da área residencial e, portanto, beneficia diretamente o inquilino. Portanto, um aumento de aluguel também é permitido aqui.
No caso de se proceder a uma renovação energética, de acordo com a jurisprudência em vigor, não há limitação do aumento subsequente da renda devido à economia de custos de aquecimento. Até agora, os tribunais decidiram que o aluguel mais alto deve ser baseado nos custos de aquecimento economizados. Em 2004, no entanto, o BGH determinou que o aumento do aluguel, como acontece com outras medidas de modernização, também se baseia nos custos de modernização e não nas economias resultantes das medidas para o inquilino (BGH, acórdão de 3 de março de 2004, Az. VIII ZR 149 / 03).
Aumento do aluguel como um ajuste ao aluguel local
Um dos critérios mais importantes para um aumento legalmente seguro do aluguel é o índice de aluguel local, que mostra a renda média de um espaço residencial em um município ou em municípios comparáveis e compara os aluguéis em relação ao equipamento do espaço residencial fornecido. O índice de aluguel é usado para medir o aluguel comparativo local, que pode ser visto como a base para um aumento de aluguel.
Se o aluguel do espaço residencial oferecido for inferior ao índice de aluguel local, o locador tem o direito, de acordo com § 558 BGB, de fazer um ajuste para o nível comparável no local. Além da localização, várias outras características de um imóvel alugado também são levadas em consideração, o que pode justificar um valor de aluguel acima do aluguel comparativo. Este é sempre o caso quando há propriedades especiais que agregam valor, como um terraço ou móveis de alta qualidade no apartamento. Encontrar propriedades para aluguel exatamente comparáveis é extremamente difícil, razão pela qual esse tipo de aumento de aluguel é menos fácil de aplicar legalmente do que, por exemplo, um índice contratualmente acordado ou um aluguel graduado.
Se nenhum índice de aluguel estiver disponível para um imóvel alugado, o locador pode calcular um aluguel comparativo com base em três apartamentos comparáveis e solicitá-lo aos seus inquilinos. No entanto, ele deve divulgar os apartamentos que usou para calcular o aluguel comparativo. Os apartamentos devem ser identificáveis pelo inquilino.
O locador pode usar seus próprios apartamentos para este método, mas também pode comparar outros apartamentos, se tiver os dados necessários sobre eles. Mesmo que esse método de aumento de aluguel seja geralmente permitido, muitas vezes leva a contradições por parte dos inquilinos. Os tribunais também tendem a aceitar uma objeção em tais casos, porque a seleção dos apartamentos comparativos não foi suficientemente precisa. Por esse motivo, esse modelo representa um alto risco para os proprietários de, em última instância, não conseguirem aumentar o aluguel.
O aumento do aluguel também pode ser baseado no índice de aluguel local. Se isso não existir, os inquilinos podem examinar criticamente os apartamentos comparativos usados.
Aumento do aluguel por meio de um aluguel graduado ou aluguel índice
Além dos aumentos pontuais de aluguel descritos acima, que o locador pode implementar individualmente após 12 meses, no mínimo, há também a opção de acordar contratualmente aumentos regulares de aluguel em acordo com o locatário. Para proprietários e inquilinos, esta variante oferece segurança por vários anos e evita disputas judiciais demoradas e arriscadas.
Índices contratualmente acordados ou aluguéis graduais (§557a e § 557b BGB) oferecem uma possibilidade para a aprovação de longo prazo de aumentos regulares de aluguel. Os aumentos anuais das rendas já estão previstos no contrato, o que significa que o consentimento do inquilino já foi dado em cada caso individual. Isso dá a ambos os inquilinos a segurança de planejamento para o período acordado.
O que é um aluguel graduado? (§ 557a BGB)
Se o locatário e o locador concordarem com um aluguel gradativo de acordo com a Seção 557a do contrato, o aluguel aumenta em um valor acordado no período acordado em datas fixas. A seção do contrato sobre o aluguel graduado regula o tempo e o valor dos aumentos de aluguel. O locador deve observar que não é permitido declarar os aumentos de aluguel regulares como uma porcentagem. Se for acordado um aluguel graduado com um aumento percentual, as quantias em dinheiro pelas quais o aluguel é aumentado devem ser sempre declarados.
Além disso, deve haver pelo menos 12 meses entre dois aumentos de aluguel como parte de um aluguel graduado. Além disso, estes princípios se aplicam a um aluguel graduado acordado:
- Se o locador e o locatário concordarem com aumentos de aluguel como parte de um aluguel gradativo no arrendamento, o locador não pode exigir nenhum aumento adicional de aluguel durante o período acordado.
- Os aluguéis graduais podem ser acordados em contratos de aluguel por prazo fixo ou ilimitado.
- No caso de novos contratos de locação, o aluguel gradativo também pode ser combinado com a exclusão do direito normal de rescisão do locatário por até 4 anos, o que oferece ao locador ainda mais segurança.
- Durante o prazo do aluguel graduado acordado, aumentos de aluguel como parte das medidas de modernização não são permitidos.
- Após a fase de aluguel graduado, o aluguel só pode ser aumentado em relação ao aluguel comparativo local. Alternativamente, um novo aluguel graduado pode então ser acordado com o inquilino.
- O aluguel graduado é restrito em áreas nas quais o freio no preço do aluguel se aplica ou nas quais são identificadas faltas de moradia, mas nenhum controle de preço de aluguel se aplica.
- Caso os acordos contratuais o permitam, os custos operacionais podem ser ajustados, ou seja, aumentados, na fase de graduação do aluguel.
O que é um índice de aluguel? (§ 557b BGB)
Se um aluguel índice for acordado no contrato de aluguel de acordo com § 557b, o aluguel pode ser ajustado anualmente de acordo com o índice de vida, que reflete o custo de vida geral.
Se os preços ao consumidor aumentam, o aluguel aumenta na mesma proporção. O índice de preços ao consumidor publicado uma vez por ano pelo Federal Statistical Office é usado como referência.
Durante o prazo de um aluguel índice acordado, aumentos de aluguel devido a medidas de modernização também são permitidos. No entanto, o modelo deve ser acordado por escrito entre o locatário e o locador, geralmente no contrato de locação. Além disso, o cálculo das taxas de aumento de aluguel deve ser apresentado de forma transparente.
O índice de renda é baseado no índice de preços determinado pelo Federal Statistical Office para o padrão de vida de todas as famílias na Alemanha.
Quanto aumento de aluguel é permitido?
O valor do aumento do aluguel em casos individuais depende do tipo de justificativa para o aluguel mais alto. Em geral, entretanto, existem disposições legais que limitam o aumento legal do aluguel. Eles são registrados em § 558 BGB.
O chamado limite máximo, que pode ser encontrado na Seção 558, Parágrafo 3 do BGB, regula que os aluguéis não podem aumentar mais de 20 por cento em 3 anos. Algumas cidades estabeleceram o limite ainda mais estrito em 15% de aumento de aluguel em 3 anos.
Além disso, o valor do aumento máximo permitido do aluguel depende de qual dos tipos de aumento de aluguel descritos acima está envolvido. No caso de medidas de modernização, por exemplo, é estritamente estipulado que o aumento do aluguel não pode exceder 8 por cento dos custos de modernização como uma sobretaxa sobre o aluguel líquido sem um ano.
Se o aluguel for ajustado ao aluguel comparativo local, o locador também estará sujeito a limites estreitos. Conforme descrito acima, o quanto o aluguel pode subir acima do nível médio do aluguel comparável depende muito do valor do espaço residencial alugado.
Há também a opção de acordar contratualmente com o locatário o aumento máximo permitido do aluguel e, conforme descrito acima, estipular um aluguel gradativo por um determinado período. No caso de novos aluguéis, esse aluguel gradativo também pode ser combinado com um período mínimo de aluguel, o que dá ao locador uma segurança adicional. Importante: Mesmo com tal regulamento, devem ser observados os estritos requisitos legais relativos ao aumento máximo permitido do aluguel!
Finalmente, o locador tem a opção de ajustar o valor do aluguel ao custo de vida anualmente, concordando com um aluguel índice. Essa variante também cria segurança na relação entre locador e locatário, pois os aumentos de aluguel são previamente acordados.
Quais são os efeitos do freio de aluguel nos aumentos de aluguel?
O chamado freio ao preço do aluguel é relativamente novo no quadro jurídico. Em locais de aluguel apertados, os estados federais têm a opção de restringir o aumento dos aluguéis. No entanto, isso não se aplica ao aumento de aluguéis para locações existentes. O freio de aluguel diz: O aluguel de novos aluguéis não deve ser mais de 10% acima do aluguel comparativo local.
O freio de aluguel existe para garantir que os preços dos aluguéis não continuem subindo, mas permaneçam acessíveis nas áreas metropolitanas. No entanto, isso se aplica apenas a novos aluguéis.
Com que antecedência o aumento do aluguel deve ser anunciado?
Se o locador quiser aumentar o aluguel, deve fazê-lo em tempo hábil e notificar o locatário de uma certa forma. Ele também deve dar-lhe a oportunidade de se opor ao aluguel mais alto. As regras exatas dependem do tipo de aumento de aluguel a ser solicitado.
Aluguel gradativo: Nenhum anúncio adicional do aumento do aluguel necessário
Se um aluguel gradativo estiver previsto em um contrato de locação ou em um contrato posterior, este contrato pode ser encontrado no contrato correspondente. O inquilino não precisa ser informado sobre o próximo aumento de aluguel acordado desta forma. Resulta diretamente dos regulamentos contratuais e é suficientemente conhecido do inquilino. Nestes casos, o inquilino não tem que definir um prazo de consentimento ou de reflexão. Com este modelo, o locatário só pode ter um período de 12 meses, durante o qual não está previsto nenhum aumento de aluguel.
Aumento do aluguel devido à modernização ou ajuste ao aluguel comparativo local
Se o aluguel for ajustado ao aluguel comparativo local ou aumentado devido à modernização, o inquilino deve ser informado por escrito. Em qualquer caso, o aumento da renda deve ser justificado. As informações sobre o aumento do aluguel e sua justificativa devem ser enviadas por escrito ao locatário. A entrega por email é suficiente. O anúncio não precisa necessariamente ser enviado por correio.
Uma vez que o inquilino deve concordar com um aumento do aluguel neste caso, ele também deve receber um período de reflexão de pelo menos 2 meses após o anúncio. Durante este tempo, o inquilino tem a oportunidade de verificar o aumento do aluguel anunciado formalmente e em termos de conteúdo e, se necessário, recusar seu consentimento. Se o inquilino não der o seu consentimento, o senhorio tem mais 3 meses para requerer o consentimento do inquilino após o período de reflexão concedido ter expirado.
De referir, ainda, neste contexto, que o locatário tem um direito especial de rescindir o anúncio do aumento da renda, o que reduz o prazo de aviso do contrato de aluguer para 2 meses.
Quais são os prazos a serem observados para o aumento do aluguel?
Prazos fixos devem ser observados quando o aluguel aumenta. Em princípio, deve haver pelo menos 12 meses entre dois aumentos no aluguel, durante os quais o aluguel não aumenta. O aumento do aluguel é geralmente legal apenas uma vez por ano e, no caso de um novo aluguel, só é permitido após esses 12 meses.
O aumento do aluguel deve ser anunciado com pelo menos 2 meses de antecedência. Se nenhum índice ou aluguel graduado foi acordado para um novo arrendamento e o aluguel deve aumentar após o primeiro ano de arrendamento, a fase de um ano em que o aluguel não foi autorizado a ser aumentado é seguido pelo chamado período de reflexão para o arrendatário. Durante esses dois meses o inquilino tem a oportunidade de verificar o aumento e ajustá-lo se necessário. contradizer. Se o inquilino não contestar o aumento do aluguel dentro deste período, ele entrará em vigor no início do terceiro mês após a entrega.
Este período de reflexão de dois meses corresponde à duração do período de aviso prévio. Uma vez que o aumento de aluguel anunciado só entra em vigor no início do terceiro mês após o anúncio, ele efetivamente só pode ser aumentado após 15 meses no caso de um novo aluguel:
- Fase sem aumento de aluguel: 12 meses
- Aviso prévio e período de reflexão: 2 meses
- Data mais próxima possível de aumento: 15º mês de locação
Se o senhorio quiser fazer valer o aluguel mais alto apesar da objeção do inquilino, ele deve forçar o consentimento do inquilino por meio de um tribunal.
Também aqui existe um prazo dentro do qual o pedido em questão deve ser recebido pelo tribunal: O locador deve requerer o consentimento do locatário no prazo de 3 meses a contar do termo do período de consideração concedido.
Se o locador aumentar o aluguel na sequência de medidas de modernização, deve notificar o locatário com 3 meses de antecedência. Também neste caso o inquilino deve concordar com o aumento e também aqui a lei concede ao inquilino um direito especial de rescisão com um período de redução de 2 meses.
Se o senhorio quiser aumentar o aluguel após uma modernização, ele deve anunciar isso com antecedência.
Que informação deve conter o anúncio do aumento da renda?
Para que um aumento de aluguel seja legalmente válido, ele deve conter certas informações. Somente com estes é garantido que sobreviverá a qualquer disputa legal que possa ser necessária:
- Abordando todos os inquilinos afetados
- Data a partir da qual o novo aluguel deve ser válido
- novo aluguel incluindo a diferença do aluguel antigo
- Motivo do aumento do aluguel
- Ao se adaptar ao aluguel local: peça o consentimento do inquilino e observe que a passividade é considerada consentimento.
- No caso de um aumento do aluguel devido à modernização, a referência ao § 555d BGB (quando o inquilino tem que tolerar a modernização?).
O inquilino tem que concordar com o aumento do aluguel?
Basicamente, se o locador deseja aumentar o aluguel, ele deve primeiro obter o consentimento do locatário. No entanto, isso não significa que os inquilinos possam evitar aumentos desagradáveis de aluguel arbitrariamente. O inquilino só pode recusar-se a aceitar um aumento da renda se não forem respeitadas as condições legais para tal. Para que uma rejeição legítima do aluguel mais alto nem mesmo seja possível, os proprietários devem observar absolutamente os estritos requisitos legais descritos acima.
A cada aumento do aluguel, o locador deve dar ao seu inquilino um período de 2 meses durante o qual ele pode examinar minuciosamente as condições legais da reclamação. A aprovação deve então ser dada. Não existem regras estritas associadas ao consentimento em si. Pode ser feito de forma informal ou tácita, verbalmente ou simplesmente por meio da transferência do aumento do aluguel no horário solicitado.
O inquilino só tem o direito de recusar o seu consentimento para o aumento da renda se não forem cumpridos os requisitos legais para uma renda mais elevada. Por outro lado, se todas as condições forem cumpridas, o proprietário pode insistir no consentimento. Se um inquilino se recusar a consentir com um aumento do aluguel, o locador tem o direito de demandar por esse consentimento perante um tribunal (Seção 558b, Parágrafo 2, Cláusula 1 BGB). Ele tem 3 meses para fazer isso após o período de aprovação expirar.
Também existe a possibilidade de o inquilino concordar apenas parcialmente com o aumento do aluguel. Isso pode acontecer, por exemplo, se, do ponto de vista do inquilino, o teto for ultrapassado, ou seja, o aluguel aumentou mais de 15 ou 20 por cento (dependendo do município) em um período de 3 anos. Se as opiniões do inquilino e do locador forem diferentes neste ponto, o locador também tem a opção de buscar a aprovação legal.
A situação é diferente se aumentos regulares de aluguel como parte de um índice ou aluguel gradativo tiverem sido acordados no contrato de aluguel. Para a sua vigência, não é necessário obter nova anuência do inquilino para o aumento anual do aluguel. É dado quando o contrato é celebrado para todo o período acordado.
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O freio de aluguel é aplicado em cada vez mais municípios. Afirma que, quando o espaço residencial é realugado, o novo aluguel não pode exceder o aluguel comparativo local em mais de 10 por cento. Além deste regulamento, há muito mais a saber para chegar a um acordo sobre um aluguel aceitável. Isso é claramente mostrado no guia completo "Rent and Rent Aumento" da Haufe Verlag em cooperação com a Haus + Grund Munich . Os leitores também descobrem a que horas os residentes têm de pagar o aluguel, o que acontece se os inquilinos estiverem inadimplentes e em quais casos uma redução do aluguel é legal.