Ao comprar uma propriedade de investimento, mesmo o investidor mais brilhante deve considerar algumas coisas - mesmo que o nível persistentemente baixo da taxa de juros os tente a comprar.
O espaço de vida a preços acessíveis neste país é escasso - e não apenas porque as pessoas buscaram proteção contra a guerra, violência ou algo semelhante conosco. O Instituto Pestel de Hanover estima a necessidade nacional de novas construções até 2020 em 400.000 apartamentos por ano. Em 2015, no entanto, apenas cerca de 270 mil unidades foram construídas.
Propriedade de investimento: A falta de moradias aumenta os aluguéis. Muitos investidores, portanto, se perguntam se devem investir em condomínios para alugar, a fim de obter retornos imobiliários atraentes. Para muitos, as ações parecem muito arriscadas para isso. Os títulos de renda fixa, por outro lado, dificilmente geram receita. O rendimento dos títulos do governo de dez anos apenas compensa a inflação com um zero antes da vírgula decimal. Mas vale a pena comprar um imóvel para alugar? Ou o mercado está superaquecido? Os argumentos a favor e contra a compra devem ser avaliados com cuidado. O nível de juros historicamente baixo fala claramente a favor do financiamento imobiliário. O custo do capital emprestado diminuirá significativamente. Os clientes do LBS podem até se proteger contra o risco de aumento das taxas de juros a longo prazo com um empréstimo residencial e um contrato de poupança.
Receita de aluguel: Uma questão crucial é se a propriedade é valiosa e obtém um retorno imobiliário adequado em relação ao preço de compra. Se o investidor tiver uma oferta, o LBS pode ajudar a calcular o aluguel necessário. Olhando as ofertas nos portais imobiliários e a previsão de população para a região, é possível estimar se esse aluguel será alcançável no mercado.
Locais: A fuga de investidores para o “ouro de concreto”, os escassos terrenos para construção e as altas necessidades de economia de energia fizeram com que os preços subissem dramaticamente em alguns lugares. Em alguns casos, os preços de compra se distanciaram dos aluguéis e há uma preocupação crescente com bolhas especulativas. Mas a queda dos preços de compra também é um sinal de alerta. Eles indicam um encolhimento da população e uma futura queda na renda de aluguel. As propriedades com retornos sólidos são, portanto, mais prováveis de serem encontradas em regiões com perspectivas econômicas favoráveis, população em crescimento e evolução de preços ainda moderada. As cidades de médio porte, em particular, são atualmente consideradas interessantes para os investidores.
Vantagem monetária Para além da localização e das respetivas condições de mercado, devem ser tidos em consideração os custos de financiamento. Regras de depreciação, possíveis medidas de subsídio para aluguel de moradias e a taxa de imposto individual desempenham um papel importante. Em termos de tributação, o governo federal agora quer promover mais a construção de moradias para aluguel. O plano é aumentar significativamente as taxas de depreciação para novos edifícios baratos em áreas metropolitanas nos primeiros três anos.
Mudança nos preços de compra.
Qual propriedade traz muitos retornos
É certo que as propriedades para investimento estão um pouco fora de moda. Costumava-se dizer que o condomínio alugado era imprescindível para o investidor de capital porque se financiava como objeto de depreciação, por meio de receitas de aluguel e alta economia de impostos, por assim dizer. Entretanto, o legislador reduziu significativamente a depreciação. O investimento ainda vale a pena: as taxas de hipotecas estão mais baratas do que nunca e os preços dos imóveis estão estáveis. Se você comprar um apartamento alugado, também economiza alguns por cento no preço de compra. Pontos de partida importantes para uma boa rentabilidade são: o estado do imóvel, a situação das rendas regionais e, sobretudo, bons conselhos com antecedência.
Verifique o sistema:Se você aluga um imóvel e deseja deduzir quaisquer impostos, o apartamento ou Your-Best-Home.net não deve apenas agradá-lo, mas também ser atraente para os inquilinos. Reserve tempo suficiente para o passeio. Nunca tome decisões sob pressão de tempo ou porque uma barganha o obriga a agir rapidamente. Antes de comprar, verifique o tamanho, a planta, os equipamentos e o conforto - e principalmente a situação residencial e de trânsito. Uma boa localização caracteriza-se por uma infraestrutura animada e boas ligações à rede de transportes públicos. Existem pontos de ônibus nas proximidades, jardins de infância, escolas e espaços verdes? Existem lojas e consultórios médicos na vizinhança? Cidades com oportunidades estáveis de emprego e forte poder de compra aumentam as chances de alta de preços e retorno imobiliário. Se o mercado tem muitas vagas,mudar para outra região. As empresas imobiliárias da LBS (LBSI) com o seu mercado imobiliário, que surge uma vez por ano, dão boas pistas sobre as estruturas regionais de preços.
As associações de inquilinos fornecem informações sobre a evolução dos aluguéis em cada região. Além disso, preste atenção ao período de especulação. Só depois de dez anos o lucro da venda de um apartamento que você não usa é isento de impostos. Se você decidiu alugar um imóvel, discuta seus planos com seu consultor tributário ou associação de imposto de renda.
Chame um avaliador: antes de comprar, mostre sua propriedade a um avaliador que analisa com atenção a qualidade da construção. Ele pode dizer exatamente qual trabalho de reforma é adequado para a propriedade e como pode ser coordenado da melhor forma. Uma inspeção custa (dependendo da região) entre 80 e 100 euros por hora. Certifique-se de consultar o preço antes de visitar; uma taxa fixa também pode ser acordada. A Federal Association of Independent Experts nomeia um especialista na região. Ou você pode entrar em contato com a Associação de Construtores Privados. Mesmo se você decidir não comprar com base na avaliação, o investimento o poupará muitas vezes em dinheiro e em problemas.
O rendimento do aluguel indica que porcentagem dos custos de investimento você pode recuperar por meio do aluguel anual. Se você também levar em consideração todos os custos auxiliares de compra, receberá um retorno líquido do aluguel que deve ser superior a 4%. Se não: tire as mãos!
Verifique também:
- Tem gerente, ele cuida, tem a confiança dos coproprietários e inquilinos?
- Como está a comunidade de proprietários? Existem grupos de discussão?
- Existem reservas financeiras para renovações?
- Quais reparos cosméticos e trabalhos de renovação estão chegando?
- As reservas são suficientes ou estão planejadas alocações especiais?
- Qual é a altura das reservas de manutenção da comunidade de proprietários?
Reserve um tempo suficiente para ver a propriedade a ser alugada. Afinal, o apartamento também deve agradar ao futuro inquilino.
Financie a propriedade com habilidade
Compradores espertos que buscam altos retornos imobiliários sabem: um apartamento alugado precisa ser pago sem economia de impostos. Portanto, eles atribuem importância à valorização e bons retornos de aluguel.
- Financie de forma inteligente - com um contrato de empréstimo e poupança, você pode direcionar a propriedade e obter um empréstimo a juros baixos. Investidores de capital perspicazes investem 10 a 20 por cento do capital, reduzindo assim os volumes de financiamento e as obrigações mensais. Um empréstimo da sociedade de construção civil LBS oferece boas condições de financiamento, pois tem taxas de juros baixas e estáveis. Você pode verificar online qual plano de poupança para empréstimo é mais adequado para você e, em seguida, concluir o contrato de empréstimo e poupança online.
- Com visão - com uma propriedade alugada você garante sua independência financeira na velhice. Agora você pode se beneficiar de vantagens fiscais e depois melhorar sua pensão com a renda do aluguel. Alternativa: você mesmo se muda para o apartamento na velhice, aproveita a vida sem pagar aluguel em suas próprias quatro paredes. Ou você pode vender a propriedade para investimento novamente e usar o dinheiro para realizar novos desejos.
Possuir uma propriedade pode render muito dinheiro. Deixe o seu consultor LBS ajudá-lo.
Dicas de especialistas em propriedades de investimento
Erich Nöll, diretor administrativo da Associação Federal de Associações de Assistência ao Imposto de Renda, aconselha: "Como locador, você economiza impostos se seus custos de publicidade excederem a receita de aluguel. Despesas menos aluguel - você compensa essa perda com sua receita."
Despesas comerciais: A repartição de finanças aceita juros para empréstimos à sociedade de construção e empréstimos hipotecários, anúncios para pesquisa de inquilinos, contribuições para habitação e propriedade. Da mesma forma, o dinheiro da casa e o imposto sobre a propriedade, as contribuições para o seguro e as despesas de manutenção - despesas com reparos ou reposição de partes do edifício.
Depreciação: Você deduz os custos de fabricação de seu antigo prédio por 50 anos - a 2% dos custos de construção por ano (construção antes de 1925: 40 anos 2,5%). De acordo com a Lei de Acompanhamento do Orçamento de 2004, a administração fiscal pode aplicar quatro por cento ao ano para novos edifícios nos primeiros dez anos, 2,5 por cento por outros oito anos e 1,25 por cento ao ano por 32 anos. Os processos estão pendentes no Tribunal Constitucional Federal que impugna o Your-Best-Home.nethaltsbegleitgesetz como inconstitucional. Preste atenção à nota provisória em sua avaliação de imposto. Se estiver faltando, registre uma objeção.
É assim que o estado alivia você a cada ano
Graças ao rendimento imobiliário de um apartamento alugado, você economiza impostos e garante a independência financeira para os idosos.
Base de cálculo: Apartamento novo, localização na cidade
Preço de compra: 1.750 euros por metro quadrado
Receita de aluguel: 7,50 euros por metro quadrado mais custos acessórios
Financiamento: 25 por cento de capital, 25 por cento de empréstimo à sociedade de construção (taxa de juros efetiva 4,29 por cento), 50 por cento de empréstimo hipotecário (taxa de juros efetiva 4,39 por cento) Por cento)
Exemplo 1
O funcionário é solteiro.
À esquerda você pode ver o preço do imóvel *. À direita deste está o lucro tributável incluindo a respetiva economia fiscal por ano.
| Preço imobiliário * | 35.000 euros | 40.000 euros | 45.000 euros | 50.000 euros | 55.000 euros |
|---|---|---|---|---|---|
| 50.000 euros, 28m 2 | 256 euros | 273 euros | 290 euros | 308 euros | 317 euros |
| 100.000 euros, 57 m 2 | 478 euros | 511 euros | 572 euros | 575 euros | 593 euros |
| 150.000 euros, 85 m 2 | 729 euros | 779 euros | 828 euros | 878 euros | 909 euros |
| 200.000 euros, 115 m 2 | 916 euros | 978 euros | 1.040 euros | 1.113 euros | 1.146 euros |
Exemplo 2
O funcionário é casado e tem dois filhos.
À esquerda você pode ver o preço do imóvel *. À direita deste está o lucro tributável, incluindo a respetiva economia fiscal por ano.
| Preço imobiliário * | 35.000 euros | 40.000 euros | 45.000 euros | 50.000 euros | 55.000 euros |
|---|---|---|---|---|---|
| 50.000 euros, 28 m 2 | 186 euros | 231 euros | 212 euros | 221 euros | 229 euros |
| 100.000 euros, 57 m 2 | 348 euros | 429 euros | 397 euros | 414 euros | 429 euros |
| 150.000 euros, 85 m 2 | 532 euros | 656 euros | 607 euros | 632 euros | 657 euros |
| 200.000 euros, 115 m 2 | 670 euros | 826 euros | 764 euros | 794 euros | 825 euros |
* Novo edifício: 1.750 euros por m 2
Fonte: Bundesverband der Lohnsteuerhilfevereine / LBS Bayern
Um imóvel alugado ajuda na otimização fiscal.
Alugue o imóvel e tire a carga tributária
O seguinte se aplica ao retorno sobre a propriedade alugada: Apenas os excedentes são tributados. Se os custos de publicidade excederem sua receita de aluguel, surgem perdas que você pode compensar com sua receita positiva. O efeito: seu lucro tributável diminui.
Esclarecer a estrutura de propriedade - Se apenas um dos cônjuges for o proprietário de um imóvel alugado, detalhes importantes devem ser observados para que as autoridades fiscais realmente reconheçam a dedução dos juros da dívida. Se puder provar à repartição de finanças que o cônjuge do proprietário pagou os juros da dívida com recursos próprios, por exemplo, da renda do aluguel, ainda é possível fazer a dedução fiscal.
Custos para o proprietário - Os custos contínuos de administração e manutenção de um imóvel devem ser suportados pelo proprietário. Portanto, é aconselhável acumular reservas desde o início. Os proprietários amortizam os custos de renovação e modernização ao longo de um a cinco anos. Mas tenha cuidado: se você comprar um imóvel e investir mais de 15% do preço líquido de compra do edifício no reparo em três anos, deverá esperar que os custos sejam amortizados juntamente com os custos do edifício em 40 a 50 anos.
Gastos com reformas extensas, por exemplo, extensões, são avaliados pelo fisco como custos de fabricação, porque algo novo é criado, Your-Best-Home.net é melhorado e o valor do imóvel é aumentado. Você só pode reivindicar os custos de produção por meio de depreciação (dedução por desgaste).
Propriedade de rendimento como um modelo de economia de impostos: um exemplo de cálculo
Uma família compra um condomínio e aluga. Quanto é a sua economia de impostos? Usando este exemplo, mostraremos como calcular a rentabilidade da sua propriedade:
Um casal com dois filhos (rendimento tributável 2007: 50.000 euros) comprou um condomínio em Rheda-Wiedenbrück (construído em 2001), 70 metros quadrados (Quota de propriedade: 20 por cento) por 127.000 euros (115.500 euros mais 11.500 euros de despesas acessórias). A partir de janeiro de 2007, o apartamento é alugado por 6,80 euros por metro quadrado, mais custos adicionais.
A família pode financiar o imóvel arrendado com o pagamento adicional de 199,48 euros por mês.
Assumir antigos inquilinos
Assim que for inscrito no registo predial como comprador do apartamento, entra no contrato de arrendamento existente. O contrato que foi acordado uma vez entre o inquilino e o ex-proprietário se aplica - com todas as cláusulas e regulamentos especiais.
Atenção: Nem o comprador nem o inquilino podem forçar a celebração de um novo contrato. Nem que tenha sido apenas um contrato oral até agora. Providencie para que o aluguel seja pago a você no futuro e certifique-se de que você tenha acesso ao depósito - mesmo se o proprietário anterior for responsável perante a lei.
Valor do aluguel : A repartição de finanças permite que você economize impostos se você alugar o apartamento pelo aluguel local. Você exige menos dos parentes - mas não menos do que 75% do aluguel comparável no local.
Parentes como inquilinos: O aluguel com desconto para parentes é um modelo de economia de impostos. Qualquer pessoa que exigir pelo menos 75 por cento do aluguel local de seus parentes, reivindica o total das despesas relacionadas à renda. Se o aluguel for inferior a 56 por cento, os custos de publicidade só podem ser deduzidos proporcionalmente. Se o aluguel estiver entre 56 e 75 por cento, as autoridades fiscais verificarão se você gerará uma renda de longo prazo com a propriedade: Como proprietário, você deve estimar a receita e despesas esperadas em um período de 30 anos. Você só pode deduzir despesas de negócios se o aluguel for feito normalmente entre estranhos. Um contrato de locação por escrito e o pagamento real do aluguel e dos custos acessórios são, portanto, um pré-requisito.
Os contratos celebrados entre o inquilino e o antigo proprietário também se aplicam aos novos proprietários de uma casa alugada.
Rescisão de antigos inquilinos
De acordo com a lei, o locador só pode rescindir o contrato com o locatário se ele tiver um “interesse legítimo”. É o caso se necessitar do apartamento para si, uma pessoa que pertença ao agregado familiar ou para familiares.
Interesses do inquilino protegidos: No entanto, o inquilino não está indefeso. O Tribunal Constitucional Federal decidiu que o direito de propriedade do locatário era tão importante quanto o direito de propriedade do locador (decisão de 16.1.2004, 1 BvR 2285/03).
Justifique: O proprietário deve declarar na carta de rescisão para quem precisa do apartamento e com que juros. O inquilino deve poder verificar se uma defesa contra a rescisão é possível e sensata (Tribunal Constitucional Federal, decisão de 3.2.2003, 1 BvR 619/02). O motivo da rescisão deve estar disponível no final do período de notificação.
Oferta de substituição: Se outro apartamento estiver vago na casa alugada, o proprietário deve ser encaminhado para este apartamento. Poderá ser obrigado a oferecer ao inquilino outro apartamento vago na casa (BGH, processo VIII ZR 311/02). De acordo com o Tribunal de Justiça Federal, o locador paga uma indenização se descobrir após a rescisão e mudança do locatário que o motivo da rescisão é ineficaz (BGH, processo nº VIII ZR 368/03).
Comprando uma propriedade de investimento: dicas para livros
Você gostaria de comprar um imóvel como investimento ou alugá-lo como proprietário de uma casa ou apartamento? Funciona com as dicas desses livros.
Alugue com segurança e lucratividade
Os proprietários de casas ou apartamentos que desejam alugar seus imóveis enfrentam tarefas exigentes. O “Guia do senhorio: alugue com segurança e lucratividade” ajudará você a dominá-los. Descubra como você pode encontrar um inquilino adequado, o que deve estar no aluguel, quais despesas acessórias você pode repassar e como cobrar corretamente. Modelos de cartas e contratos de aluguel estão incluídos em formato de CD.
Matthias Nöllke: "Landlord's Guide: Renting Safely and Profitably", 198 páginas. 19,95 euros. Editora Rudolf Haufe.
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Imóveis como investimento
Você quer construir uma casa ou comprar um apartamento? O novo guia "O imobiliário como investimento" acompanha-o neste caminho. Explica para quem é adequado este tipo de pensão e investimento e como pode financiá-lo corretamente. Listas de verificação e exemplos o ajudarão a implementar o projeto.
Eike Schulze, Anette Stein, Andreas Tietgen, Stefan Möller : “Imobiliário como um investimento financeiro”, 290 páginas. 29,95 euros. Editora Rudolf Haufe.
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