Construir em uma comunidade está se tornando cada vez mais popular em todo o país. Construir sua própria casa na comunidade de construção costuma ser mais barato do que comprar um apartamento pronto para uso de um investidor. É possível reduzir o orçamento de construção em até 20%. Pré-requisito: planejamento cuidadoso, regras claras e transparência. Leia como os interessados em uma montagem podem descobrir como gerenciar seu projeto e quais requisitos legais se aplicam.
A experiência mostra que as cooperativas de construção geralmente ficam 10 a 20 por cento abaixo dos custos locais habituais de construção. A margem de lucro do construtor para uma propriedade pronta para uso não se aplica. Além disso, as taxas notariais e o imposto de transferência de bens imóveis são normalmente devidos apenas para a área não urbanizada, não para a propriedade e o edifício. O grupo divide os custos de desenvolvimento, arquiteto, construtoras e artesãos e pode economizar comprando materiais e serviços juntos.
Estudo de caso 1
“Nunca teríamos ousado construir por conta própria”, lembra Alexander Truhlar. No verão de 2000, ele se juntou a três outras famílias em Landshut na comunidade de construção “Der Bauigel”. As famílias se encontraram por meio de um anúncio na imprensa local. Quando eles se mudaram em dezembro de 2002, um assentamento de casas geminadas foi construído em uma construção de madeira. Não foi um caminho fácil até então. "Muitas vezes era difícil conseguir as datas das reuniões sob o mesmo teto", relata Truhlar. O resultado final, entretanto, é que ele está extremamente satisfeito: o grupo economizou custos ao fazer propostas e empregar empresas artesanais em conjunto. Também houve efeitos de sinergia ao instalar sistemas de aquecimento, por exemplo.
Estudo de caso 2
O grupo de construção Giovanna de Braunschweig pagou pouco menos de 2.000 euros em vez dos 2.400 a 2.600 euros locais por metro quadrado de área residencial, incluindo o espaço comum. Sob a direção dos arquitetos Ruth Scheurer e Gerold Perler, os nove membros planejaram e construíram um prédio de apartamentos com uma casa de cidade integrada na área de desenvolvimento de St. Leonhards Garten. “Todos financiavam seus apartamentos de forma independente porque o layout, o tamanho e os móveis variavam”, explica Scheurer. "A propriedade e as áreas comuns foram financiadas proporcionalmente."
A conta do projeto permite que você atue
Para poder atuar, o grupo de montagem Braunschweig abriu uma conta de projeto na fase de planejamento. “Todos pagaram um depósito de 5.000 euros no início”, relata Scheurer. O grupo concordou por escrito: Aqueles que partirem receberão sua contribuição de volta menos a parte da taxa de planejamento. Na fase de construção, os repasses às construtoras saíram da conta do empreendimento.
É assim que funcionava o financiamento
Depois que os arquitetos calcularam os custos, cada membro foi ao banco de sua casa. Algumas semanas depois, todos tinham a confirmação do financiamento em mãos. O grupo calculou e decidiu: Se um membro falhar durante a fase de construção, o grupo financiará o apartamento e o venderá posteriormente. Mas tudo correu bem. Após dois anos de planejamento e construção, o Your-Best-Home.net foi transferido para em 2011 - e no mesmo ano recebeu o selo de qualidade “Habitação Sustentável” do Ministério Federal da Construção. Um sucesso que procura imitadores.
Um apartamento construído na comunidade de um grupo de construção custa significativamente menos do que um incorporador convencional.
Definição: o que é uma comunidade em construção?
Uma comunidade de construção é uma associação legal de pessoas dispostas a construir e que realizam um projeto em conjunto. Pelo menos duas famílias estão envolvidas. A comunidade de construção é geralmente fundada como uma parceria de direito civil (GbR). Para isso, deve celebrar um contrato social e, idealmente, nomear uma pessoa que represente a empresa externamente. A mudança pode demorar até dois anos. Motivo: leva tempo para o grupo encontrar uma linha para o lote de terreno e edifícios.
As montagens compartilham custos e, assim, economizam
Principal vantagem da comunidade de construção? O apartamento custa significativamente menos do que um incorporador convencional ou um supervisor de construção neutro que atua como representante do grupo, mas não é o próprio proprietário. O motivo: os terrenos para construção não são vendidos peça a peça, mas como uma área inteira; Não há margens do desenvolvedor. Os honorários notariais e o imposto de transferência de bens imóveis são devidos apenas para a área não desenvolvida e não (como na compra do incorporador) para a propriedade mais o edifício. A menos que o desenvolvimento seja especificamente planejado, o imposto de transferência de imóveis também é devido sobre o edifício. O financiamento privado também é muito mais barato do que o financiamento comercial, pelo qual o promotor imobiliário pode pagar. Os custos para o arquiteto e o empreiteiro podem ser compartilhados, assim como os custos de desenvolvimento.O tamanho do projeto também reduz os custos de artesanato. A construção fica ainda mais barata se os construtores ajudarem, por exemplo, com o interior.
A propriedade está dividida de acordo com o desenvolvimento planejado. Uma chave de distribuição regula quem deve arcar com quais custos. O arquiteto especifica quais componentes devem ser criados pela comunidade: casca, telhado, instalação bruta, serviços de construção, fachada. O trabalho interior é feito em conjunto ou individualmente. Todos devem fornecer à comunidade uma confirmação do financiamento do banco.
Construir juntos é muito mais barato - um exemplo:
Um grupo de montagem cria cinco casas geminadas em uma comunidade de construção. Aqui está um resumo de seus custos usando o exemplo de uma casa com terraço intermediário sem um porão com um loft. A área habitável é de cerca de 135 metros quadrados para cada casa geminada. Os custos também foram calculados para a compra de uma casa geminada comparável do desenvolvedor ou com a ajuda de um supervisor de construção neutro. Conclusão: Construir na comunidade acabou sendo significativamente mais barato.
| custos para | Incorporador de imóveis | Supervisor de construção | Comunidade |
| Preço de compra plot | EUR 62.000 | EUR 62.000 | EUR 62.000 |
| Aquisição de custos adicionais | 9.000 EUR | 3.100 EUR | 3.100 EUR |
| Aquisição de custos de construção | 121.000 EUR | 121.000 EUR | 121.000 EUR |
| Custos de financiamento durante o período de construção | 2.000 EUR | 2.000 EUR | 2.000 EUR |
| Custos de arquiteto | 10.000 EUR | 14.000 EUR | 14.000 EUR |
| Custos adicionais | 10.000 EUR | 10.000 EUR | 10.000 EUR |
| Marketing, supervisão de construção, risco | 30.000 EUR | 16.408 EUR | 2.000 EUR |
| Preço final para compradores | EUR 244.000 | 228.508 EUR | 214.100 EUR |
Fonte: agplus | rede para arquitetura e design, a partir de abril de 2008
Para os compradores da mesma casa na comunidade, Your-Best-Home.net é 29.900 euros mais barato do que comprar do incorporador e 14.408 euros menos do que comprar na comunidade com um supervisor de construção.
Procure pessoas que pensam como você, organize-se, encontre um terreno
Você pode encontrar camaradas de armas falando com amigos, colocando anúncios em jornais, perguntando a autoridades de construção ou escritórios de planejamento urbano ou arquitetos e supervisores de construção que se especializam em grupos.
A comunidade de construção pode se organizar. Ou um arquiteto ou supervisor de construção coordena o projeto. Nas reuniões, ele traz os desejos dos envolvidos sob o mesmo teto e moderadores na fase de preparação e construção. O consultor especialista fica de olho nas despesas e prazos e ajuda o grupo a implementar suas ideias complexas dentro do orçamento orçado. Ele apóia o grupo na avaliação dos desejos e na tomada de decisões com as quais cada membro pode conviver. Quanto mais próximo o grupo trabalha, mais importante é regulamentar - por exemplo, como eles administram o financiamento caso um membro saia. O gestor do projeto também cuida dos contratos necessários e, se necessário, chama um advogado. Empresas correspondentes que se especializaram em cooperativas de construção,pode ser consultado na lista comercial em “Supervisão de construção” ou na imprensa diária. Claro, um arquiteto que se especializou na construção de cooperativas também pode assumir essa tarefa. A Câmara dos Arquitetos o ajudará em sua busca.
Você deve definir objetivos comuns e os pilares do seu conceito desde o início. Por exemplo, o parquinho infantil compartilhado, o pátio sem carros etc. Coloque todos os acordos por escrito e coloque sua assinatura neles. Isso evitará problemas mais tarde. A moderação profissional pode ser útil. Teste com antecedência se vocês se encaixam como um grupo. Quanto melhor você souber o que as outras pessoas querem, melhor. Levante problemas e considere se você é adequado para uma comunidade de construção. Pré-requisito: disposição para comprometer e capacidade de trabalhar em equipe.
Quem quiser formar uma comunidade de construção precisa de um terreno para o projeto. Vale a pena perguntar à prefeitura se estão disponibilizando terrenos para tais conceitos. Os especialistas em imóveis da LBSi e da Sparkasse também irão apoiá-lo em sua busca. Ou seu arquiteto. Ele cria um projeto preliminar para o edifício e as instalações externas e estima os custos com base na descrição do edifício.
O supervisor de construção coordena o projeto da comunidade de construção, traz os desejos dos envolvidos sob o mesmo teto nas reuniões e moderadores na fase de preparação e construção.
A entrada do cadastro para construção de comunidades
O grupo celebra o contrato de compra e venda de um imóvel em cartório. Posteriormente, o contrato de divisão é emitido para estabelecer o apartamento e a propriedade parcial, de modo que o registro de imóveis crie folhas de registro de imóveis para os apartamentos individuais e registre os encargos de terra dos construtores individuais. A declaração de divisão estipula as proporções em que os compradores usam o imóvel. A co-propriedade é adquirida nas áreas comuns. Os regulamentos de uso, por exemplo para o jardim, também devem ser inscritos no cadastro.
No caso de grupo de montagem, a declaração de divisão estipula as proporções de uso do imóvel pelo comprador.
Teste: você é o tipo de montagem?
Responda a estas perguntas e depois leia a resposta: Isso revela se construir em um grupo pode ser uma alternativa para você.
1. Você pode se comprometer com uma região por um longo período de tempo?
- Sim, queremos criar raízes aqui.
- Não, é bem possível que haja uma mudança de emprego nos próximos anos.
2. Você tem amigos e conhecidos que pensam como você?
- Sim, amigos construiriam conosco. Também procuramos clientes em potencial por meio da Internet e de anúncios em jornais.
- Não, eu realmente não sei a quem perguntar.
3. Você tem ideias específicas sobre arquitetura, custos, ecologia?
- Sim, tenho as primeiras ideias para os conceitos de vida e energia na minha cabeça.
- Não, prefiro deixar isso para os especialistas.
4. Você tem um imóvel adequado em perspectiva?
- Sim, perguntei ao município sobre terrenos para esse projeto de construção.
- Não, até agora nenhuma situação me convenceu.
5. Você conhece arquitetos, especialistas em construção, supervisores de construção que você consultaria ou contrataria?
- Sim, encontrei um arquiteto com experiência em montagens.
- Não, no momento não tenho tempo para pesquisar e escolher.
6. Você tem paciência para entrar em suas próprias quatro paredes?
- Sim, dedico tempo para lidar intensamente com planejamento e execução.
- Não, prefiro me mudar hoje do que amanhã.
7. Você tem tempo e está interessado em trocar ideias regularmente com os parceiros de construção do grupo?
- Sim, o espírito de equipe e a disposição para fazer compromissos são meus pontos fortes.
- Não, evito, por exemplo, noites de pais cheias de discussões para me acalmar.
resolução
Agora some quantas vezes você decidiu “sim” ou “não”:
Mais sim do que não
Construir em grupo pode ser uma alternativa para você realizar seu sonho de possuir sua própria propriedade. Você gosta de fazer um projeto decolar, ajudar a moldá-lo e vê-lo crescer, mesmo que às vezes seja difícil chegar a um consenso no grupo.
Mais não do que sim
Para você, comprar um imóvel planejado ou concluído é a melhor solução. Você provavelmente está fortemente envolvido com seu trabalho e sua família e, portanto, não está pronto para investir tempo. Gosta de colocar as coisas nas mãos de profissionais e aceita gastar dinheiro com elas.