Tendo em vista as taxas de juros favoráveis para os empréstimos, cada vez mais pessoas pensam em comprar um apartamento como investimento. Mas se o investimento realmente vale a pena, depende acima de tudo de um alto retorno do aluguel. Você deve calcular isso da forma mais crítica e realista possível antes de se tornar ativo no mercado imobiliário - caso contrário, há um alto risco de que o compromisso se transforme em um túmulo no longo prazo.
No cálculo, é feita uma distinção entre o denominado rendimento locativo bruto e o rendimento locativo líquido. O rendimento bruto do aluguel pode ser calculado de forma relativamente rápida: é determinado dividindo o aluguel anual pelo preço de compra e multiplicando o resultado por 100. O rendimento bruto do aluguel dá uma orientação inicial e deve ser de pelo menos 5%. Importante: No caso do aluguel anual, você só pode levar em consideração a divisão da receita, ou seja, o chamado aluguel frio sem itens transitórios como custos adicionais de aluguel e custos operacionais.
O rendimento líquido do aluguel fornece uma representação precisa da receita: em primeiro lugar, o próprio investimento e todos os custos que surgem na compra do imóvel são adicionados. Isso também pode incluir o custo de reparos antes da primeira locação. Por exemplo, os seguintes custos podem surgir para comprar um apartamento:
- Preço de compra
- Imposto de transferência de bens imóveis (3,5-6,5 por cento do preço de compra)
- Taxas de corretagem (4-7 por cento)
- Taxas de cartório e registro de imóveis (2 por cento)
- Custos de reparo
A receita líquida anual para o aluguel resulta do aluguel líquido anual, excluindo todos os custos incorridos pelo proprietário, tais como:
- despesas administrativas
- Custos de manutenção do apartamento (aprox. 10 euros por metro quadrado)
- Reserva de manutenção do edifício (cerca de 1 por cento do preço de compra do apartamento)
O denominado rendimento líquido anual resulta da renda líquida anual deduzida dos custos mencionados.
Exemplo de cálculo: rendimento líquido de aluguel para um apartamento de 60 metros quadrados
Investimento e custos desde a compra do imóvel até o pronto para locação:
- Preço de compra: 150.000 euros (dos quais 50.000 euros de capital, restante empréstimo)
- Imposto de transferência de bens imóveis (4 por cento): 6.000 euros
- Taxas de corretagem (5 por cento): 7500 euros
- Taxas notariais e de registro de imóveis: 3000 euros
- Custos de reparo: 10.000 euros
Montante total: 176.500 euros
Neste exemplo de cálculo , assumimos que para além dos 50.000 títulos próprios para a compra, as reparações são também financiadas com fundos próprios. O valor do empréstimo é assim de 116.500 euros.
O que sobra do aluguel anual menos todos os custos por ano:
- 8.400 euros de renda anual líquida sem encargos (700 euros por mês)
- 300 euros custos de gestão de propriedade
- 600 euros de manutenção para apartamento
- Edifício de reserva de manutenção de 1500 euros
Lucro líquido anual: 6.000 euros. Isso resulta no retorno líquido do aluguel de acordo com a fórmula lucro líquido
/ investimento anual * 100 = retorno líquido do aluguel
Neste caso, o retorno líquido do aluguel é pouco menos de 3,4 por cento - e, portanto, já está na faixa ligeiramente crítica, porque deveria ser mais de 3,5 por cento, idealmente até mais de 4 por cento.
O empréstimo de 116.500 euros será reembolsado integralmente ao longo de um período de 20 anos a uma taxa de juros efetiva anual de 2 por cento. Para tal tem de pagar 590 euros de juros e reembolso mensal. Extrapolado para o ano, resulta num total de 7.080 euros. Se investir o rendimento do seu apartamento alugado para o serviço de empréstimos, terá de angariar 1080 euros adicionais com os seus próprios fundos. Isso corresponde a 90 euros por mês. Após 20 anos, o apartamento será totalmente quitado e você terá uma renda anual adicional de EUR 6.000.
Ainda mais significativo: o retorno sobre o patrimônio líquido
Para um investimento imobiliário financiado por dívida, o retorno sobre o patrimônio líquido é um parâmetro importante além do retorno do aluguel. Pode ser determinado a partir dos dados-chave acima mencionados, compensando todos os custos e rendimentos ao longo de 20 anos (até o empréstimo ser totalmente reembolsado):
Capital próprio
investido : 60.000 euros Custos do empréstimo até ao reembolso do empréstimo: 141.600 euros Resultado
líquido do arrendamento: 120.000 euros
valor do Propriedade após 20 anos (aumento de 0,6 por cento no valor por ano): 180.000 euros
Do custo do financiamento, deduzido do resultado líquido, restam 21.600 euros. Estes valores somam-se à parcela de capital e resultam num total de 81.600 euros. Passados 20 anos, o imóvel pode ser vendido por cerca de 180.000 euros se o seu valor de desenvolvimento for favorável e, assim, gerou uma receita de quase 98.400 euros. Isso resulta em um retorno anual de 4.920 euros. Se você colocar isso em relação ao patrimônio investido no valor de 81.600, o patrimônio paga uma média de cerca de 6% ao longo do ano.
Fatores de incerteza
É claro que há incertezas nesse cálculo que podem ter um impacto positivo ou negativo no rendimento. Nesse caso, por exemplo, nenhum aumento regular do aluguel é considerado que faria com que o rendimento líquido do aluguel e o retorno sobre o patrimônio líquido aumentassem ao longo dos anos. Por outro lado, os tempos de vacância e os nômades de aluguel têm um efeito negativo, assim como reparos inesperados e caros.
Propriedades em localizações intermediárias geralmente experimentam um aumento contínuo de valor ao nível da taxa de inflação. No entanto, você não deve especular sobre isso, porque o desempenho depende de muitas influências externas, mesmo em boas localizações no centro da cidade. Por exemplo, se um importante empregador na área falir ou uma crise bancária estourar, isso pode ter um impacto significativo nos valores dos imóveis. O desenvolvimento demográfico de longo prazo é um dos fatores-chave para a decisão de investimento: em hipótese alguma investir em uma propriedade de investimento se a densidade populacional da região vem diminuindo há vários anos.