Na maioria dos casos, quem deseja encontrar um terreno para construção recorre a um incorporador imobiliário local. No entanto, a compra de um imóvel está frequentemente ligada à compra de um imóvel que já foi planejado e você tem apenas uma palavra limitada no projeto do edifício. Além disso, os terrenos para construção também são vendidos por municípios ou proprietários privados. Aqui você pode ler como encontrar o terreno certo para a construção da sua casa e no que você deve prestar atenção ao comprar um imóvel.
- Para encontrar um terreno para construção à venda, você deve vasculhar os portais imobiliários relevantes na Internet e as páginas de publicidade dos jornais regionais. Lá você também encontrará informações sobre leilões e execuções hipotecárias.
- Informe-se diretamente com o seu município se ainda há espaço para construção ou se está prevista a urbanização de uma nova área. Nesse caso, você deve descobrir se já existe um plano de desenvolvimento concluído e se você tem permissão para visualizá-lo. Nesses casos, faz sentido expressar seu interesse em uma propriedade adequada desde o início.
- Além de imóveis, os corretores geralmente também oferecem uma pequena seleção de terrenos para construção. Mas eles também o ajudam a encontrar o terreno certo para a construção e a cuidar de você até que o contrato seja assinado - é claro, pelo pagamento da taxa correspondente.
- Muitas instituições financeiras possuem seu próprio departamento imobiliário e também oferecem seus imóveis na Internet. Ou você pode pesquisar por propriedades na região desejada no site Sparkassen-Immobilien.
- Você também deve perguntar em seu círculo de amigos - nem todas as propriedades a serem vendidas também são anunciadas publicamente.
- Pesquise especificamente por terrenos baldios na região desejada: A melhor coisa a fazer é primeiro olhar o Google Maps para ver onde há lotes não urbanizados dentro de uma área construída. Em seguida, inspecione a propriedade no local e pergunte aos residentes quem é o proprietário. Basta perguntar-lhes se o imóvel está à venda.
Verifique a capacidade de construção do local de construção
Assim que um bom terreno para construção for encontrado, o futuro cliente será questionado se o terreno pode ser construído. Verifique se se trata de um terreno para construção designado de acordo com §30 ou §34 do Código de Construção (BauBG), que é adequado para construir uma casa sem restrições. Se o terreno para construção não estiver em uma área designada para construção, você deve enviar uma consulta de construção preliminar ao seu município. A autoridade responsável pela construção fornecerá informações juridicamente vinculativas sobre o potencial de construção da propriedade. Se for apenas o chamado terreno com expectativa de construção, é melhor manter as mãos longe da compra. No plano de zoneamento do município, essas áreas são destinadas a construção de longo prazo, mas ainda não existe um plano de desenvolvimento. A realização do seu projeto pode demorar anos.
Especificações do plano de desenvolvimento
Se houver um plano de desenvolvimento legalmente válido para a propriedade, o cliente sabe o que esperar. Esse plano geralmente regula os detalhes, desde o térreo e a altura do piso até a inclinação do telhado, do número de pisos ao alinhamento da cumeeira e o tipo e cor do telhado. Alguns planos de desenvolvimento têm apenas requisitos mínimos: Freqüentemente, você pode até construir uma casa sueca ao lado de uma casa de campo toscana. O quão uniforme o desenvolvimento deve ser pode ser determinado por cada município no plano de desenvolvimento. Em princípio, aplica-se o seguinte: Quanto menor a demanda por lotes para construção em um município, maior será a liberdade de projeto da propriedade.
Pesquisa de solo cria segurança
Condições de solo desfavoráveis podem resultar em custos consideráveis. Altos níveis de água subterrânea, restos de turfeiras no subsolo, areia flutuante ou aterros de épocas anteriores exigem medidas adicionais, como fundação por estacas para melhor estabilidade ou medidas especiais de vedação na construção. Em caso de dúvida, faça um levantamento do solo antes de comprar. Há indícios de problemas se, por exemplo, a água subterrânea estiver próxima à superfície, se a água dos estratos fluir no subsolo ou o solo não parecer estável. A fundação e a construção da adega seriam então consideravelmente mais caras. Para uma avaliação do solo, você deve calcular os custos de 800 a 2.000 euros. Uma avaliação do solo é menos importante se a propriedade estiver na área de um plano de desenvolvimento juridicamente vinculativo,porque aqui o subsolo era geralmente verificado com antecedência em locais críticos.
Lista de verificação para a qualidade do solo do terreno de construção
- Que tipo de solo é?
- Existem camadas impermeáveis?
- As inclusões orgânicas são esperadas?
- Houve algum preenchimento de solo na propriedade? Se sim: quando e o quê?
- A propriedade está na área de falhas geológicas?
- Qual a profundidade da água subterrânea e você tem que esperar flutuações da água subterrânea?
- Ocorre água estratificada ou água prensada?
- O terreno para construção ficará temporariamente inundado?
- Houve algum negócio na propriedade no passado? Se sim, qual?
- Os entulhos de construção, combustível, óleo, tinta, produtos químicos, resíduos de produção ou resíduos domésticos foram armazenados no local?
- Você tem que esperar encontrar restos de munições na propriedade?
- Existem incêndios ou acidentes conhecidos?
Certifique-se de verificar se há locais contaminados. Se a propriedade foi usada anteriormente para fins comerciais, a contaminação do solo é mais provável.
Sites contaminados na propriedade
Antes de comprar o imóvel, verifique se existem locais contaminados no solo do canteiro de obras. Especialmente se o canteiro de obras estiver dentro de um local. Os locais contaminados podem ser rastreados até o uso industrial ou comercial anterior. Saiba mais sobre o uso prévio do canteiro de obras junto às autoridades ambientais e de recursos hídricos ou nos cadastros estaduais de contaminação. Se a área for de uso comercial, pode ser aconselhável fazer um levantamento do solo. Se a área estiver contaminada com óleo ou entulho de construção, por exemplo, os custos de limpeza por metro cúbico também devem ser considerados. A Lei Federal de Proteção do Solo regula quem arca com esses custos em casos individuais. Além disso, o imóvel não pode ser utilizado como garantia financeira, pois os locais contaminados podem reduzir muito seu valor.
Antes de comprar um terreno, descubra se a região foi fortemente bombardeada durante a Segunda Guerra Mundial. Especialmente em centros industriais como a zona do Ruhr, a zona de Estugarda e a zona do Reno-Meno, existe um grande risco de que os insumos ainda estejam no solo, que têm de ser recuperados e desarmados antecipadamente com muito esforço. Em caso de dúvida, verifique o canteiro de obras com uma sonda de solo - pequenos e grandes resíduos de metal podem ser facilmente descobertos.
Às vezes, a poluição do solo vem da propriedade vizinha. O vizinho, então, não só tem que remover os poluentes, mas também restaurar a propriedade à sua condição original (acórdão BGH, 4 de fevereiro de 2005, 5 ZR 142/04). Em princípio, entretanto, o atual proprietário é sempre responsável perante as autoridades pela remoção dos locais contaminados. Como a reforma costuma ser cara, você pode cancelar seu projeto de construção para fins fiscais. Normalmente, as ações judiciais contra o vendedor só são executáveis se forem expressamente acordadas no contrato de venda.
Verifique a localização do terreno de construção e infraestrutura
Inspecione a área circundante várias vezes durante a semana para verificar o volume do tráfego - de preferência em horários diferentes. Se houver empresas industriais nas proximidades do imóvel ou se o ruído dos aviões, trens ou ruas prejudicar a qualidade de vida, o valor do canteiro de obras é reduzido. Certifique-se de que tem um lote de terreno numa zona sossegada com fácil acesso a transportes públicos. Lojas, escolas, médicos, atividades culturais e de lazer também devem estar nas proximidades. As autoridades ambientais e de construção locais informarão se haverá grandes projetos de construção em um futuro próximo.
Se o terreno para construção não estiver em uma área designada para construção, você deve enviar uma consulta de construção preliminar ao seu município.
Lista de verificação para a localização do terreno de construção
- Como você avalia o caráter da área de assentamento? O ambiente causa uma impressão decente ou a vizinhança parece degradada?
- Você nota odor ou poluição sonora (ruas, trens, aviões, plantas industriais)?
- A propriedade fica principalmente sob o sol ou na sombra ou em uma região com muito nevoeiro?
- Qual é a perspectiva? Os vizinhos têm uma visão direta da propriedade?
- Existem ligações de transportes públicos nas proximidades da propriedade?
- Quão barata é a conexão rodoviária (tráfego local / longa distância)?
- Qual a distância que você tem que caminhar / dirigir para chegar ao trabalho, escola e creche?
- Há médicos, lojas e agências bancárias nas proximidades?
- Existem ofertas culturais, oportunidades de lazer, recreação local e
áreas de excursão no local?
Desenvolvimento e qualidade da rede
Discuta com o vendedor e o município se as medidas de desenvolvimento já ocorreram na propriedade, ou seja, se as tubulações de telefone, luz, gás, água e esgoto já estão instaladas. Além da administração municipal, informações também podem ser obtidas na Telekom, nas empresas de fornecimento de energia e nas obras de água. Importante: inclua o status de desenvolvimento no contrato de venda - isso evitará custos desnecessários posteriormente. O estado da rua residencial e da iluminação pública também é importante para a construção de terrenos em edifícios existentes. Se estes tiverem que ser renovados em um futuro previsível, os residentes geralmente terão que arcar com os custos.
A qualidade da conexão de dados também está se tornando cada vez mais importante - o ideal é que o imóvel já tenha uma conexão de banda larga feita de fibra óptica. As altas velocidades de transmissão ainda podem ser alcançadas por meio do cabo de televisão. É melhor perguntar a um vizinho direto se ele pode testar a velocidade de sua conexão de Internet para você.
Lista de verificação para o desenvolvimento do canteiro de obras
- A água potável já está conectada?
- A que distância fica o encanamento público de água potável mais próximo?
- Existe ligação para esgoto na propriedade?
- A que distância está o cano de esgoto?
- Qual a profundidade do tubo de esgoto?
- Existe uma conexão para gás remoto?
- Qual a distância do tubo de gás?
- Alguma linha de eletricidade foi instalada?
- A que distância essas linhas estão?
- Existe uma conexão de telefone e / ou cabo?
- As linhas de abastecimento atravessam a propriedade? Se sim, qual?
- As contribuições de desenvolvimento e expansão foram pagas?
- Quais são os outros custos?
Veja a entrada do cadastro do terreno para construção
Se houver linhas de abastecimento ou mastros em seu terreno de construção, isso pode limitar severamente o potencial de construção de seu terreno. Informe-se sobre a chamada carga de construção, ou seja, os “direitos de terceiros”, junto ao cartório que fiscaliza o cadastro para preparar a escritura de compra e venda. Em alguns estados federais, você pode descobrir essas cargas no registro de carga do prédio na autoridade responsável pelo prédio. Você estará do lado seguro se não houver direitos de conduta ou direitos de passagem e também não houver contradições em termos de propriedade. Aconselha-se cuidado se o terreno para construção estiver próximo de monumentos arquitetônicos ou naturais. Então, você definitivamente deve perguntar sobre quaisquer restrições legais.
Um extrato do cadastro também fornece informações sobre as atividades dos proprietários anteriores. Se, por exemplo, uma oficina mecânica, um posto de gasolina ou serviço de limpeza costumava estar na propriedade, pode haver sobras na propriedade. Isso também se aplica a empresas de artesanato ou produção ou mesmo para uso como aterro sanitário. Os proprietários das propriedades vizinhas também fornecerão informações sobre o uso anterior. Em caso de dúvida, abstenha-se de comprar ou faça cláusulas de responsabilidade no contrato de venda.
Se a sua busca por um terreno para construção adequado não tiver sucesso, profissionais, por exemplo, da Associação de Construtores Privados, irão ajudá-lo.
O contrato de compra e custos adicionais para o terreno de construção
Depois de encontrar o terreno certo para construir e decidir comprar o imóvel, um notário preparará o contrato de compra. Ele verifica as entradas no cadastro e formula o texto do contrato. Durante a notarização, ele explica os riscos legais e sua proteção contratual. Assim que todas as partes tiverem assinado, o notário informa a repartição de finanças, a comissão de peritos responsável e o registo predial. Ele obtém documentos de exclusão e outras licenças exigidas legalmente. Além do preço do imóvel, há também uma série de custos acessórios:
Corretora: Você contratou um agente para encontrar o imóvel? Então, isso custa três a seis por cento de taxa de corretagem - dependendo da região.
Notário:Para que a compra seja juridicamente vinculativa, é necessário um contrato com firma reconhecida em cartório. Por este serviço ele cobra taxas baseadas em uma estrutura de custos fixos. O valor do valor depende não só do preço de compra, mas também do esforço que o cartório tem. Você pode decidir se apenas deixa que ele faça o reconhecimento de firma ou, por exemplo, se lhe confia a inscrição no registro de imóveis. A entrada em si definitivamente custa dinheiro adicional.
Financiamento: Se o comprador ou o construtor fizer um empréstimo para sua propriedade, existem custos de financiamento acessórios. Estes são, por exemplo, o tempo de construção e os juros de provisão e as sobretaxas parciais de pagamento ou custos adicionais para ordenar o encargo do terreno ao notário e colocá-lo no registo predial.
Impostos e desenvolvimento: O estado exige um imposto de transferência de propriedade de 3,5% no momento da compra. Quem compra um terreno para construção também paga o imposto de transferência de propriedade da futura construção se o imóvel já tiver sido vendido com a casa planejada. O comprador, por outro lado, só paga o imposto de transmissão do imóvel se puder escolher livremente um incorporador após a aquisição.
Quem compra terrenos para construção também deve esperar custos de desenvolvimento. Isso inclui taxas de conexão para esgotos, água, eletricidade, gás ou aquecimento urbano, cabos e telefones. Se edifícios antigos forem demolidos ou árvores irritantes forem derrubadas antes da construção, você também deve levar esses custos em consideração. Não se esqueça das taxas de licença de construção, custos de eletricidade e água para o canteiro de obras e contribuições de seguro.
Medindo o canteiro de obras: esforço e custos
Quando um terreno de construção adequado foi encontrado e o contrato de compra foi assinado, o agrimensor intervém: ele prepara os documentos de planejamento e os transforma em realidade, coloca estacas no lugar e define os limites. Se você deseja compartilhar o imóvel, torne obrigatório ativá-lo. O especialista irá aconselhá-lo sobre questões relacionadas com a viabilidade de construção e o plano de desenvolvimento. As autoridades de construção em alguns estados federais exigem uma planta oficial do local, que o agrimensor criará para você, antes do início da construção. Ele dá ao empreiteiro cantos e alturas de construção. Após a conclusão, o profissional mede o prédio para o cartório de registro de imóveis.
As taxas para o serviço de topografia variam de acordo com o estado federal e geralmente são baseadas no valor e tamanho da propriedade. A divisão e medição de uma área de 1.000 metros quadrados (valor: 100 euros por metro quadrado) custou cerca de 1.320 euros. A vistoria imobiliária antes de se mudar para uma casa com valor inferior a 250.000 euros custa cerca de 500 euros. Adicione IVA e taxas a isso.
Os topógrafos entram em cena antes do início da construção.
É assim que funciona um processo típico de levantamento
Em nosso estudo de caso, os construtores encontraram um terreno de 400 metros quadrados para uma casa unifamiliar. O novo edifício deverá custar entre 200.000 e 250.000 euros. Você contrata um topógrafo para medir a propriedade e medir o edifício de modo que seja colocado exatamente de acordo com as especificações do aplicativo de construção aprovado.
Conselho: Construtores em toda a Alemanha podem empregar um engenheiro agrimensor nomeado publicamente (ÖbVI), exceto na Baviera, onde os escritórios medem. Ele esclarece: quais edifícios são permitidos? Quais são as cargas na propriedade? Quanto vale a propriedade? No caso de pedido de seguimento, os custos fazem parte do serviço de levantamento.
Custos: Sem pedido de acompanhamento, 40 a 80 euros por hora de
medição:A família tem a propriedade reavaliada porque algumas das pedras de limite não podem mais ser encontradas. Se você deseja compartilhar um terreno para construção, também deve consultar o profissional. Os documentos em questão, medidas, marcam fronteiras, conduzem negociações de fronteira e solicitam a aquisição no cadastro imobiliário.
Custos: Entre 800 e 1.500 euros
Planta do terreno : Para a aplicação do edifício, o cliente necessita de uma planta do terreno na qual possa ser identificada a localização e o montante do projeto previsto. Dependendo do edifício e dos regulamentos de construção do estado, o engenheiro prepara uma planta oficial (com firma reconhecida) ou uma planta do local simples.
Custos: entre 800 e 1.500 euros
.Uma vez aprovado o pedido de construção, inicia-se a fase de construção. O primeiro passo é escavar o poço de construção. O agrimensor marca os cantos da casa com estacas de madeira (geralmente voluntárias, dependendo do estado).
Custo: Entre 300 e 500 euros
Piquetagem fina: Após a escavação da escavação, o gestor do estaleiro necessita de pontos de referência precisos para criar o edifício na posição correta. O profissional marca eixos de construção importantes com pregos na chamada placa de massa. O capataz estica cordas sobre os pregos para determinar a posição das paredes.
Custos: Entre 400 e 600 euros
Provas para a autoridade de construção:Dependendo dos regulamentos de construção do estado, evidências devem ser fornecidas à autoridade de supervisão de construção durante a construção de que o edifício será construído de acordo com a licença. Certificados da ÖbVI de que a posição e a altura da carcaça correspondem às informações da licença de construção.
Custo: Entre 400 e 600 euros
Medição: É dever do cliente que o edifício acabado seja medido em termos de cadastro para inscrição no mapa do imóvel. O proprietário contrata um agrimensor nomeado publicamente (ou o cartório de registro de imóveis).
Custo: entre 800 e 1.000 euros