Quando o apartamento é entregue, muitas vezes há uma disputa: danos, reparos cosméticos e o reembolso do depósito abrigam um grande potencial de conflito. Reunimos os fatos mais importantes da lei de locação para você para que a entrega do apartamento ocorra sem problemas.
Perto do final, quando o aluguel é acertado e a devolução do apartamento é devida, até mesmo a melhor relação entre o inquilino e o locador pode virar. Na verdade, as duas funções se dão surpreendentemente bem - isso é comprovado várias vezes por pesquisas (por exemplo, o índice de satisfação do inquilino de 2019 do Allensbach Institute for Demoscopy). Mas um novo emprego em outra cidade, uma separação ou divórcio ou mesmo a morte levam inevitavelmente a uma mudança de inquilino e, portanto, à entrega do apartamento. No entanto, muitos conflitos podem ser evitados ou pelo menos resolvidos amigavelmente se as duas partes conversarem desde o início.
Para que a mudança de inquilino e a entrega do apartamento ocorram sem problemas, deve considerar alguns pontos. Como proprietário, por exemplo, você não pode fazer nenhuma reclamação inadmissível contra o inquilino, mas ao mesmo tempo não tem que aceitar que o apartamento seja entregue em condições inaceitáveis. Como inquilino, só é obrigado a efetuar reparações estéticas se o contrato contiver uma cláusula efetiva. No protocolo de transferência de apartamento, ambos os lados devem ser meticulosos para anotar até mesmo as pequenas coisas.
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Que informações devem ser incluídas no protocolo de transferência?
Para documentação e também para sua própria proteção legal, você deve fazer um protocolo de entrega de apartamento ao entregar o apartamento. Desta forma, você pode excluir a possibilidade de o inquilino negar posteriormente o dano causado por ele e você ficará com os custos de repará-lo. Portanto, é absolutamente essencial que você anote pequenas coisas no registro e que você não negligencie nada durante a inspeção do apartamento. Você não pode mais culpar o inquilino por danos que você só perceberá mais tarde. Certifique-se de que o documento está assinado pelo inquilino e pelo locador e que está sempre disponível em duplicado.
Essas informações devem ser incluídas no protocolo de transferência:
- Data e hora da transferência
- Nome e endereço do inquilino e senhorio
- Se aplicável, informações de testemunhas
- Endereço e localização do apartamento
- Leituras dos medidores de eletricidade, gás e água
- Número de chaves recebidas pelo inquilino
- Todos os defeitos e danos
- Referência a salas em que tudo está em ordem
- Contratos sobre obras ainda a serem realizadas pelo locatário com data de conclusão
Entrega: renovação e reparos cosméticos
Quando o inquilino muda, o apartamento é normalmente entregue recém-reformado. Mas se o seu inquilino é obrigado a pintar paredes coloridas ao se mudar e a fazer reparos cosméticos depende muito do contrato de aluguel. No entanto, as cláusulas não podem ser colocadas lá à vontade, mesmo em um contrato de aluguel amigável ao locador. Os regulamentos acordados devem ser legalmente permitidos para serem realmente eficazes. Se não for este o caso, o inquilino não tem que renovar quando se muda.
No entanto, se o inquilino for obrigado a renovar, esta obrigação de acordo com a Seção 28 da "Portaria sobre Cálculos de Habitação nos termos da Segunda Lei de Habitação" inclui apenas "papel de parede, pintura ou cal nas paredes e tetos, pintura do piso, radiadores, incluindo tubos de aquecimento e portas internas bem como as janelas e portas externas por dentro. "
E também no que diz respeito às reparações estéticas durante a mudança, o inquilino apenas é obrigado a assumir os custos se tiver sido especificado no contrato de aluguer que estes não excedam 100 euros em casos individuais e não ascendam a mais de 8 por cento da renda básica ao longo do ano. Se a cláusula do contrato de arrendamento previr valores superiores ou se não houver limite máximo, pode ocorrer problemas na mudança de inquilino e a entrega do apartamento sem pequenas reparações.
Transferência: cláusulas ineficazes para renovação
Para que você, como proprietário, não fique preso na hora de entregar o apartamento, você deve evitar algumas armadilhas na hora de redigir o contrato de aluguel. Porque estes normalmente levam o inquilino a ficar totalmente isento da obrigação de renovar. Evite estes erros:
- Prazos rígidos
Se o arrendamento especifica exatamente quanto tempo um cômodo deve ser reformado após o término do período (por exemplo "pintar a sala a cada 5 anos, pintar a cozinha a cada 3 anos, pintar o banheiro a cada 8 anos"), esta cláusula é ineficaz. A razão para isso é apenas razoável: não faz sentido exigir uma renovação estritamente de acordo com esses períodos de tempo se o grau real de desgaste não torna necessária a renovação (BGH, julgamento de 5 de abril de 2006, Az. VIII ZR 178/05). A cláusula deve, portanto, ser formulada de forma a que seja permitido um desvio dos prazos rígidos, por exemplo, se um apartamento for usado com cuidado ou apenas raramente.
Bom saber: Caso uma cláusula de renovação do contrato de arrendamento seja inadmissível, o inquilino deixa de ser obrigado a proceder a renovações. Portanto, é essencial examinar cuidadosamente o contrato de locação!
- Muita restrição do inquilino
É absolutamente comum e expressamente solicitado por muitos proprietários que o apartamento seja pintado em tons neutros e finalmente entregue. Na hora de escolher uma cor, muitos proprietários optam pelo branco, pois é a cor mais fácil de usar: pode ser facilmente pintada e dá uma primeira impressão neutra. Porém, afirmar no contrato que o locatário só pode usar tinta branca ou verniz para reparos estéticos, como pintar os caixilhos das portas, o interior da porta, os caixilhos das janelas e caixilhos, o limita demais. Afinal, esse requisito se aplica a ele mesmo que ainda more no apartamento. Portanto, conforme decisão do Tribunal de Justiça Federal (decisão de 20 de janeiro de 2010, Az. VIII ZR 50/09), esta cláusula também é inválida.
- Nomeie o escopo das reformas
Muitos proprietários desejam assegurar contratualmente o mais precisamente possível no que diz respeito às obras de renovação e formular as obras a serem executadas no contrato de arrendamento em detalhes, o mais tardar quando se mudarem. No entanto, muitas vezes o tiro sai pela culatra e significa que o inquilino não precisa renovar. Isso se aplica, por exemplo, se houver trabalho listado que não esteja incluído na Seção 28 da “Portaria sobre Cálculos de Habitação sob a Segunda Lei de Habitação”. Por exemplo, se você deseja que as venezianas sejam pintadas, o inquilino não precisa usar um pincel.
Mas mesmo uma formulação muito frouxa pode significar que o inquilino não tem que realizar nenhuma reforma ao entregar o apartamento: Se o contrato de aluguel diz que as janelas devem ser pintadas, não há indicação de que isso só tenha que ser feito por dentro. Também aqui o inquilino tem razão e não tem de fazer qualquer renovação.
- Cláusula de renovação final
Se o arrendamento contiver uma cláusula de renovação final, geralmente começa com informações sobre a condição em que o inquilino assumiu o apartamento (por exemplo, "Paredes e tetos repintados de branco, canos de aquecimento e aquecimento repintados, portas e caixilhos internos, bem como janelas por dentro recém-pintado de branco "). Isso geralmente é seguido por um aviso de que o inquilino deve entregar o apartamento nessas condições quando se mudar. Mas isso não é permitido, pois o inquilino seria obrigado a renovar em qualquer caso, independentemente de ser necessário novamente ou não (BGH, acórdão de 18 de fevereiro de 2009, Az. VIII ZR 166/08).
- Porcentagem de custos de renovação
Freqüentemente, também se encontram regulamentos em contratos de aluguel nos quais o inquilino é obrigado a arcar com os custos de qualquer reforma após a mudança. Os proprietários querem proteger-se contra o risco de o inquilino se mudar após quatro anos de moradia e não empreender nenhuma reforma, já que o contrato prevê que os quartos só devem ser pintados a cada cinco anos. Freqüentemente, lê-se frases como “Se o espaço residencial for usado por mais de dois anos, o inquilino paga 25% dos custos da pintura de acordo com a estimativa”. Essas cláusulas de cotas também são ineficazes, conforme deliberado pelo BGH (acórdão de 18 de março de 2015, Az. VIII ZR 242/13).
A propósito, uma vantagem para você como proprietário é que muitos inquilinos não reconhecem cláusulas ineficazes no contrato como tal e ainda renovam. Muitos inquilinos também pensam que pintar é sempre uma obrigação quando se mudam. Para se comportar de maneira legalmente correta, você deve enviar o formulário do contrato de locação a um advogado especializado em direito de locação e adaptá-lo antes de iniciar a próxima relação de locação. Além disso, é claro que você deve dizer a verdade se o inquilino anterior deve saber se ele precisa renovar ou não.
Para evitar problemas na entrega do apartamento, é útil saber exatamente as cláusulas aplicáveis e ineficazes do contrato de locação.
Entrega: O que acontece com a cozinha e companhia?
Se um apartamento é alugado com um determinado equipamento, mas o inquilino também faz as suas próprias instalações, muitas vezes há uma disputa sobre isso quando o apartamento é entregue. A maior parte é sobre uma cozinha, mas também são apresentados pisos de madeira, uma parede de chuveiro, ladrilhos de madeira na varanda ou terraço, tectos falsos e outras coisas.
Basicamente, o inquilino deve remover os acessórios que fez ao se mudar. Em certas circunstâncias, porém, esses embutidos também agregam valor ao apartamento, de modo que o locador pode exigir um aluguel mais alto para o próximo aluguel. No entanto, é essencial lembrar os valores-limite que o freio do preço do aluguel pode definir! Nesse caso, você deve examinar os acessórios de forma particularmente crítica e também verificar se os materiais são de alta qualidade e quão profissionalmente a instalação foi realizada. Afinal, no próximo arrendamento você é responsável por manter ou consertar os equipamentos durante o período de aluguel de acordo com § 535 BGB.
A propósito, você, como proprietário, também está interessado no fato de que as coisas trazidas, que são consideradas “componentes essenciais de uma propriedade ou edifício” de acordo com a Seção 94 do Código Civil Alemão, não podem ser simplesmente removidas pelo locatário anterior. Isso inclui "coisas firmemente conectadas ao solo", como portas e janelas ou até mesmo pias. De acordo com a lei, passam a ser propriedade do proprietário. Se você pode esperar um aumento no valor das luminárias restantes no apartamento, você deve compensar o inquilino de forma adequada.
Marque uma consulta com antecedência
O prazo para a entrega do apartamento costuma significar estresse para ambas as partes - para os inquilinos e também para os proprietários. Assim como o senhorio espera que o apartamento seja entregue de forma que possa ser alugado imediatamente, o inquilino espera que tenha pensado em tudo e possa fechar o antigo apartamento.
Mas muitas vezes surgem problemas ao entregar o apartamento que poderiam ter sido esclarecidos com antecedência com uma marcação. Você deve, portanto, marcar uma consulta de inspeção conjunta para esclarecer o que exatamente ainda deve ser feito pelo inquilino. Idealmente, você também deve definir uma data em que esse trabalho deve ser realizado. Normalmente, esta é a data da entrega efetiva do apartamento.
Documente os possíveis danos ao apartamento precisamente nesta marcação prévia e discuta com o inquilino se ele próprio o vai reparar ou se poderá ser necessário informar o seu seguro de responsabilidade. Na consulta, você também pode anotar quais itens você, como proprietário, precisa resolver antes da próxima nova locação.
Faz sentido que ambas as partes registrem o trabalho reconhecido em conjunto a ser realizado em um protocolo assinado por ambas as partes. Os proprietários não podem obrigar seus inquilinos anteriores a fazê-lo - mas eles também terão interesse em ceder o apartamento sem ter que discutir com o proprietário sobre pontos individuais. E caso surjam disputas judiciais, ambos têm prova do que foi discutido.
Como você lida com os danos na entrega do apartamento?
Se você mora em um apartamento, você sempre pode esperar pequenos danos e desgastes. De acordo com o § 538 BGB, o inquilino não tem que pagar por isso, desde que os danos e sinais de desgaste sejam causados pelo uso contratual do apartamento. Se, por exemplo, as juntas da casa de banho entre os ladrilhos forem mais escuras nos locais onde costumam ser pisadas, é sinal de desgaste devido ao uso contratual. Isso não é prejudicial. Muito não está claramente esclarecido na lei de locação. Pode-se argumentar, por exemplo, se arranhões no parquet (por exemplo, de uma cadeira de escritório) são sinais de uso ou danos. Aqui, você só pode se orientar na jurisdição local.
Se o inquilino era realmente um bom inquilino, às vezes só fica claro quando você se muda.
A situação é diferente se, por exemplo, o chuveiro estiver quebrado e não puder mais ser usado corretamente. Nesse caso, o locador normalmente seria responsável por providenciar uma substituição. A menos que o locatário seja obrigado a fazer pequenos reparos no contrato de locação. Se estes forem contratualmente limitados a um máximo de 100 euros por caixa individual e a um máximo de 8 por cento da renda básica anual, o inquilino terá que substituir o chuveiro.
Devolução das chaves: seus direitos como proprietário
Um ponto particularmente importante na entrega do apartamento é que o inquilino anterior devolve todas as chaves que pertencem ao apartamento. Isso inclui as chaves do apartamento, bem como as da caixa de correio, da porta da frente ou da garagem. As chaves de quaisquer janelas e portas com fechadura que possam estar presentes também devem ser entregues. O mesmo se aplica às chaves das portas dos quartos.
Para poder perceber quais as chaves que deu ao inquilino para se mudar quando entregou o apartamento, deve consultar o protocolo de transferência que foi feito na altura. O inquilino deve ser capaz de apresentar todas as chaves ali anotadas.
Se o inquilino não puder devolver todas as chaves, por exemplo, porque perdeu uma, deve providenciar uma substituição e, se necessário, pagar pelo dano resultante. Isso rapidamente se torna caro, especialmente se um sistema de travamento for instalado na casa que precise ser substituído devido à perda. No entanto, este é apenas o caso se a chave perdida puder ser vinculada à casa (por exemplo, porque uma etiqueta com o nome ou endereço do inquilino foi anexada). Se for esse o caso, você só pode pedir logicamente ao inquilino para pagar pelo novo sistema de bloqueio se realmente substituir o antigo.
Importante: se o inquilino tiver mais chaves do que você deu a ele porque algumas cópias foram copiadas, ele também deve entregá-las. Nesse caso, você pode comprar as chaves do locatário ou fornecer prova de que as chaves foram destruídas. Em qualquer caso, faz sentido que o inquilino sinalize que não possui outras chaves do apartamento, da casa ou da garagem.
As condições do apartamento quando o apartamento foi entregue
Nem é preciso dizer que um inquilino não pode simplesmente embalar seus pertences, levá-los embora e deixar o apartamento nas mesmas condições em que está. Três coisas são essenciais ao entregar o apartamento:
- Vassoura limpa
Se o inquilino se mudar, ele terá que entregar o apartamento totalmente limpo. Mas o que isso significa? Isso significa que o apartamento deve estar em condições decentes e limpas. Para o efeito, os pavimentos devem ser aspirados ou varridos, as janelas limpas e as instalações sanitárias e a cozinha devolvidas a um estado de higiene. - Danos
Se houver danos no apartamento que não sejam considerados indícios de desgaste devido ao uso contratual, o inquilino ou, em regra, o seu seguro de responsabilidade civil deve pagar os danos. O dano ocorre, por exemplo, quando o laminado foi danificado por vazamento de água (por exemplo, de uma plantadeira).
No caso de todos os danos, no entanto, você, como proprietário, tem o ônus da prova. No caso de uma disputa legal, você teria que ser capaz de provar que o dano não ocorreu porque você não cumpriu com suas obrigações de manter o imóvel alugado. - Desgaste
Como desgaste normal, que também pode ocorrer com o uso contratual, por outro lado, incluem pequenos arranhões no laminado ou esfarelamentos na parede traseira do chuveiro. Em princípio, o inquilino é o responsável por essas anomalias, mas não tem de as reparar ou pagar pela correcção.
Download: Lista de verificação para entrega do apartamento
Transferência: reembolso do depósito
Uma vez que o apartamento foi removido, o inquilino saiu do apartamento e entregou todas as chaves, faltando basicamente uma coisa, o que é particularmente importante para os inquilinos: o reembolso do depósito do aluguel.
Como locador, geralmente você não é obrigado a reembolsar o depósito imediatamente após a entrega do apartamento. Em vez disso, você tem o direito de retê-lo se o dano causado pelo inquilino não tiver sido removido por ele ou se ele não tiver realizado a reforma de maneira adequada. O depósito retido pode ser usado para pagar esses itens. Você também pode usar o dinheiro retido para compensar atrasos no aluguel.
E mesmo que seja esperado que sejam cobrados custos operacionais adicionais ao inquilino, você pode reter o depósito por enquanto. Neste caso, porém, a regra é que, via de regra, você não pode ser retido integralmente, mas apenas até um montante com o qual os custos previstos possam ser cobertos (BGH, acórdão de 18 de janeiro de 2016, Az: VIII ZR 71/05).
Somente quando todas as reivindicações pendentes forem realmente liquidadas você deve reembolsar o depósito, incluindo os juros ao ex-locatário.
Quando é realizada a liquidação de taxas de serviço?
Após a entrega do apartamento e a mudança de locatário, a liquidação das despesas acessórias ainda está pendente. Os proprietários devem criá-los logo após o locatário anterior ter se mudado - no entanto, de acordo com a Seção 556 do Código Civil Alemão, você não é legalmente obrigado a fazê-lo. Com um período de faturamento que corresponde ao ano civil, para um locatário que se muda em janeiro, no pior caso, ele tem que esperar uns bons dois anos para que seus custos acessórios sejam liquidados (uma vez que os custos acessórios devem ser liquidados o mais tardar no décimo segundo mês após o final do período de faturamento ) E, em princípio, você, como proprietário, poderia até reter parte do depósito por este período.
No entanto, é importante saber que você é obrigado a registrar os custos de energia com base no consumo no momento em que o locatário se muda. Você faz isso lendo as leituras do medidor, ou seja, por meio da chamada leitura intermediária. Se houver custos para isso, por exemplo, porque os medidores de custos de aquecimento devem ser lidos eletronicamente, você não pode repassá-los ao locatário, mas deve suportá-los você mesmo (BGH, julgamento de 14 de novembro de 2007, Az. VIII ZR 19/07).
A transferência correu bem? Então divirta-se em sua nova casa!
Como você proceder se apenas um inquilino se mudar?
Se você alugou sua propriedade em um apartamento compartilhado, isso significa legalmente para você que este WG é conjunta e solidariamente responsável perante você de acordo com a Seção 421 do Código Civil Alemão. Isso significa que cada indivíduo desse grupo tem que pagar pelas obrigações financeiras dos outros se eles não puderem mais se pagar.
Se apenas uma pessoa sair do apartamento compartilhado, não há necessidade de entregar o apartamento, pois o aluguel continuará existindo. Somente quando o contrato de locação for rescindido é que as etapas descritas acima devem ser seguidas e os pontos essenciais a serem observados.
A propósito: Se estiver estabelecido no contrato de locação que um dos locatários pode rescindir o contrato de locação, também deve ser observado como proceder com o depósito em tal caso.
O que acontece se o inquilino morrer?
Se o inquilino de seu apartamento ou casa falecer, isso não encerrará automaticamente o contrato. Pelo contrário: via de regra, vai para os herdeiros legítimos, que então devem decidir se querem continuar ou extingui-lo. Neste último caso, a entrega do apartamento seria então feita com os herdeiros, que seriam responsáveis por qualquer dano e teriam que proceder às obras de renovação necessárias.
