Tendo em vista as taxas de juros mais baixas dos empréstimos, cada vez mais pessoas estão considerando o financiamento total - ou seja, comprar uma casa sem capital. Embora possa ser um bom negócio, em muitos casos é arriscado.
As baixas taxas de juros de construção e o aumento dos aluguéis são particularmente tentadores para os jovens, que ainda não conseguiram economizar muito dinheiro em suas vidas, a comprar uma casa sem patrimônio. Nesses casos, os credores hipotecários falam de financiamento total.
Por último, mas não menos importante, o próprio mercado imobiliário sugere uma certa pressão para agir: a alta dos preços dos imóveis parece não ter fim em muitos lugares. Entre meados de 2017 e meados de 2018, os edifícios residenciais recém-construídos aumentaram 4,6% em média, de acordo com o Federal Statistical Office. Ao mesmo tempo, as taxas de juros permanecem em um nível baixo e permitem que muitas pessoas implementem seu próprio projeto residencial, apesar dos preços em alta.
Não é de admirar, então, que o financiamento imobiliário com o mínimo de capital possível pareça atraente inicialmente. O "indicador de tendência de empréstimos hipotecários" do Dr. Klein Privatkunden AG que a participação média do empréstimo no preço de compra ou construção está aumentando: de 77,6% no início de 2014 para atualmente 81,6% - em outras palavras: o empréstimo hipotecário está se tornando cada vez mais arriscado.
O gráfico mostra a evolução dos valores dos investimentos e da parcela do crédito para o financiamento imobiliário nos últimos anos.
Os alemães ainda trazem consigo uma média de quase 20% de patrimônio líquido, mas mesmo e especialmente em tempos de taxas de juros muito baixas, os futuros proprietários devem observar que o mercado imobiliário é provavelmente o maior investimento na vida - empréstimos hipotecários e compra de residências deveriam, portanto, ser seguros. O patrimônio líquido é um pilar crucial: mesmo que pareça tentador confiar mais em empréstimos baratos em vista das baixas taxas de juros, recomenda-se uma sólida combinação de financiamento de patrimônio líquido, empréstimo de anuidade clássico e empréstimo à sociedade de construção.
Quanto maior o financiamento, maior o risco de não se conseguir pagar as mensalidades em algum momento. Por exemplo, quando o financiamento a juros baixos expira e a propriedade ainda não foi quitada. Ninguém pode prever a evolução das taxas de juros nos próximos dez anos. Mesmo um aumento dos atuais cerca de 1,5 por cento para 3 por cento ainda comparativamente baixos significa uma duplicação da carga de juros.
Inquilinos não têm patrimônio
Muitos preferem viver em propriedades do que alugar. Uma pesquisa mostrou: a falta de reservas de caixa é a razão mais comum pela qual o sonho de ter as próprias quatro paredes não se concretiza afinal.
Pouco mais da metade das pessoas na Alemanha que não possuem casa gostaria de ser o proprietário. Cerca de dois terços desse grupo (68%) afirmam que seu sonho de possuir suas próprias quatro paredes fracassa por falta de patrimônio. Este foi o resultado de uma pesquisa em nome da Real Estate Association Germany (IVD).
Sai do aluguel
Na pesquisa, 19 por cento dos inquilinos disseram que querem comprar sua casa agora ou no futuro. Outros 32 por cento também gostariam de morar em sua própria propriedade, mas não acreditam que possam realizar esse sonho no momento.
Outros obstáculos, além da falta de colchão financeiro, são as altas taxas de empréstimos e a escassez de imóveis. Mas o desejo permanece. Porque este estudo também confirma: Para a maioria, a casa própria é uma contribuição importante para a sua própria aposentadoria.
O gráfico mostra os motivos pelos quais os inquilinos não compram imóveis residenciais.
O que significa financiamento total?
Quem quer comprar uma casa sem capital, muitas vezes não leva em consideração os custos acessórios de compra. Financiamento total não significa financiar 100% do valor da propriedade com capital emprestado, mas 112 a 115% - os custos adicionais que vão além do valor puro da propriedade também devem ser cobertos pelo empréstimo se o patrimônio correspondente não estiver disponível. Esta é também a razão para as taxas de juros desproporcionalmente altas para o financiamento integral: O volume de crédito para os custos acessórios não é garantido por ativos reais, ou seja, não coberto pelo valor puro da casa comprada. Aqui, o banco assume o risco, que o mutuário tem de compensar com taxas de juros correspondentemente mais altas.
O estado e a localização do imóvel pretendido desempenham um papel importante na compra de uma casa sem capital e são utilizados pelo credor como um auxílio na tomada de decisão: Se procura financiamento total, deve adquirir um imóvel em boa localização e bom estado. Com um prédio antigo precisando de reforma com uma estrutura duvidosa em uma área residencial menos popular, você tem poucas chances de convencer o banco do financiamento total. Se, por outro lado, o imóvel promete um desempenho positivo, as chances são muito maiores de que o credor hipotecário se envolva no projeto.
O que torna o financiamento total caro
O financiamento total inclui dois direcionadores de custos que tornam a compra de uma casa relativamente cara sem patrimônio líquido:
- Quanto menor for a parcela do capital, maior será o juro do empréstimo à habitação. O patrimônio líquido, por outro lado, dá aos credores hipotecários maior segurança, que eles recompensam com taxas de juros correspondentemente mais baixas.
- A maioria das pessoas só pode reembolsar montantes maiores de empréstimos durante um longo período de tempo com parcelas de reembolso baixas - isso também significa que uma proporção muito grande do serviço da dívida vai para juros.
Você também deve considerar outro aspecto importante: observações de longo prazo dos mercados imobiliários mostram que as taxas de juros baixas alimentam a demanda imobiliária e mantêm os preços subindo. No final das contas, comprar uma casa não é tão mais barato quanto sugerem as baixas taxas de juros, pois mais capital é necessário em conformidade. Ao mesmo tempo, o aumento das taxas de juros acalmará o mercado imobiliário e os preços muitas vezes voltarão a ficar mais baratos, especialmente em locais simples e médios.
A falta de reservas de caixa muitas vezes faz explodir o sonho de suas próprias quatro paredes. Isso pode se tornar realidade por meio de financiamento total.
100 por cento de financiamento em vez de financiamento total
Se você puder cobrir os custos acessórios de compra com seu patrimônio, isso é conhecido como financiamento de 100%. Os credores hipotecários estão muito mais abertos a este projeto do que o financiamento total, porque, neste caso, o empréstimo é amplamente coberto pelo valor do imóvel. Por esse motivo, as taxas de juros costumam ser muito mais baratas. No entanto, também não oferece ao credor hipotecário a segurança ideal, porque o chamado valor do empréstimo hipotecário de uma propriedade está geralmente bem abaixo do preço de compra real. O credor avalia o imóvel emprestado com um desconto de garantia, uma vez que em caso de venda de hipoteca, principalmente em áreas residenciais menos preferidas, ele raramente pode resgatar o preço de compra original.
Comprar uma casa sem patrimônio: requisitos pessoais
Qualquer pessoa que busque financiamento total ou 100 por cento para sua nova casa deve ter uma renda boa e segura em qualquer caso - um emprego ótimo no serviço público ou mesmo o status de funcionário público é o ideal. No caso de perder o emprego por motivos de saúde, deve tomar providências, fazendo um seguro de invalidez. Deve ser tão alto que feche a lacuna de renda entre seu salário normal e qualquer aposentadoria antecipada ou aposentadoria antecipada. Em caso de morte, você pode fazer um seguro de vida. É relativamente barato, especialmente para os jovens, e no caso de morte de um ganhador, ele intervém com o capital necessário para que o enlutado possa continuar a financiar a propriedade.
Outro pré-requisito importante para comprar uma casa sem capital próprio é a idade - apenas os jovens com 35 a 40 anos de trabalho pela frente devem correr o risco.
O contrato da Bauspar e a Baukindergeld apoiam você no pagamento da dívida
Mesmo que você já tenha feito um empréstimo para financiar totalmente o seu imóvel, faz sentido concluir um novo contrato de empréstimo com a sociedade da construção civil ao mesmo tempo. Com isso você poderá posteriormente, por exemplo, reescalonar o saldo da dívida do seu empréstimo e ao mesmo tempo garantir as baixas taxas de juros por um longo prazo. Além disso, você ainda pode receber subsídios da Riester para o seu contrato de empréstimo e poupança e, possivelmente, também o subsídio de poupança para funcionários, bem como o prêmio de construção da casa. Os planos de poupança para empréstimos imobiliários da Riester são particularmente lucrativos para famílias com filhos, porque há as concessões mais altas para a próxima geração.
Desde o outono de 2018, o estado tem apoiado famílias sem imóveis que desejam construir ou comprar sua própria casa com pensão por filhos. O pré-requisito é que a casa seja adquirida entre 1º de janeiro de 2018 e 31 de dezembro de 2020 - independente do espaço habitacional e se novo ou usado. As famílias recebem uma bolsa anual de 1.200 euros por criança por um período de dez anos. O limite de rendimento é de 75.000 euros de rendimento familiar tributável mais 15.000 euros por filho. Você pode se inscrever para o benefício infantil online através do portal de subsídios do KfW. Os documentos de compra ou construção, certificados de registro, comprovante de renda e avisos de pensão para filhos devem estar disponíveis.
Quando o financiamento total faz sentido?
Definitivamente, há casos em que o financiamento total faz mais sentido para você pessoalmente do que comprar uma casa com patrimônio líquido. Se você já possui uma propriedade de investimento de valor comparável, a maior parte da qual já foi quitada e um retorno de aluguel líquido anual de mais de 5%, o cálculo é fácil. Se você contrair o novo empréstimo imobiliário com o mesmo banco que já financiou seu primeiro imóvel, geralmente não há problemas com o financiamento integral. Nesse caso, o credor também pode usar o imóvel existente proporcionalmente como garantia do novo empréstimo.
Se você já investiu a quantia necessária para a compra da casa em investimentos de capital, como ações ou fundos, e o retorno anual médio foi superior a 6% por pelo menos 10 anos, o financiamento total também compensa. Neste caso, o rendimento é superior aos custos incorridos com o financiamento do imóvel. No entanto, nesses casos é mais difícil convencer o banco a comprar uma casa sem capital, porque a renda no mercado de capitais pode flutuar fortemente dependendo da economia e o credor hipotecário não valoriza esse investimento de capital como garantia como o ouro concreto.
Financiamento com ou sem capital próprio: calcular exatamente
Em qualquer caso, antes de comprar uma casa sem qualquer patrimônio, você deve calcular vários cenários usando uma calculadora de empréstimos. Em primeiro lugar, calcule os encargos ao comprar uma propriedade imediatamente sem capital. Em seguida, você calcula quanto tempo terá de economizar para levantar 20% do patrimônio líquido para a compra da propriedade e calcula esse cenário com uma calculadora de empréstimos, usando diferentes taxas de juros fictícias como base. Desse modo, você tem a sensação de que comprá-lo agora é realmente tão lucrativo quanto parece à primeira vista.
