O principal objetivo do limite é manter o espaço de vida na Alemanha acessível. Ele regula exatamente onde os aluguéis podem aumentar até que valor. Mas onde se aplica e quais os limites que impõe aos proprietários? Uma visão geral.
Qual é o limite máximo?
O limite é baseado na Seção 558 (3) do Código Civil Alemão (BGB). Lá, é regulamentado por quanto um locador pode aumentar o aluguel em um período limitado de tempo.
O período essencial para o limite é de três anos. Como regra, o aluguel pode ser aumentado em no máximo 20% dentro deste período. Ao mesmo tempo, porém, a renda comparativa local não deve ser excedida. Este é o aluguel que foi acordado para apartamentos com equipamento comparável nos últimos quatro anos.
O valor dessa renda comparativa local pode vir de várias fontes diferentes. Por outro lado, o senhorio pode fazer com que isso seja determinado por meio de laudo pericial publicamente nomeado e juramentado Como alternativa, existe o índice de aluguel qualificado e o banco de dados de aluguel. É importante que o locador explique em sua notificação sobre o aumento do aluguel a determinação do aluguel comparativo local e o cumprimento do limite máximo.
Além do limite, o freio do preço de aluguel, que foi introduzido em 2015 para novos aluguéis e que também pode ter que ser levado em consideração, se aplica em algumas regiões. O limite máximo, junto com o aluguel comparativo local e o novo freio de aluguel, é um meio legal de limitar para garantir que o espaço vital permaneça acessível.
Em quais estados federais existem regulamentos sobre o limite máximo?
Além da regulamentação nacional do limite máximo, os estados federais individuais têm a opção de estabelecer um limite ainda mais baixo por meio de um regulamento. O pré-requisito para isso, entretanto, é que nenhuma propriedade para aluguel estaria disponível em termos aceitáveis em um futuro previsível.
A maioria dos estados federais fez uso disso e, portanto, reduziu o limite máximo para 15 por cento. As ordenanças entraram em vigor em épocas diferentes, mas geralmente são válidas por cinco anos.
Em 1º de julho de 2015, Baden-Württemberg fez um regulamento para 44 cidades e municípios. Na Baviera, o limite reduzido está em vigor para 137 locais desde 1º de janeiro de 2016. Berlim tem uma regulamentação para todo o estado desde 11 de maio de 2018. Em Brandenburg, os proprietários estarão limitados a 30 locais a partir de 01/09/2014. O estado de Bremen, no entanto, isentou a cidade de Bremerhaven de sua portaria, que está em vigor desde 1º de setembro de 2014. Hamburgo já aprovou a segunda portaria para toda a área com efeito a partir de 1º de setembro de 2018. Hessen regulamentou 30 cidades e municípios desde 18 de outubro de 2014. Na Baixa Saxônia, 19 localidades foram afetadas desde 1º de dezembro de 2016. A portaria na Renânia do Norte-Vestfália cobre um total de 59 cidades a partir de 01.06.2014. Landau, Speyer, Mainz e Trier têm desde 13 de fevereiro.2015 na Renânia-Palatinado o limite do cap reduzido. A regulamentação da Saxônia de 31 de julho de 2015, no entanto, afeta apenas Dresden. Em Schleswig-Holstein, uma portaria correspondente deve ser considerada em 16 cidades e municípios. Os quatro estados federais, Sarre, Saxônia-Anhalt, Turíngia e Mecklemburgo-Pomerânia Ocidental ainda não fizeram qualquer regulamentação. No total, os proprietários em 385 cidades na Alemanha devem aderir ao limite máximo de 15%.No total, os proprietários em 385 cidades na Alemanha devem aderir ao limite máximo de 15%.No total, os proprietários em 385 cidades na Alemanha devem aderir ao limite máximo de 15%.
Visão geral do limite reduzido
|
Estado |
Limite de limite reduzido de 15% |
|---|---|
|
Baden-Württemberg |
Sim, 44 cidades e municípios |
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Bavaria |
Sim, 137 cidades e municípios |
|
Berlim |
sim |
|
Brandenburg |
Sim, 30 cidades e municípios |
|
Bremen |
Sim, com exceção de Bremerhaven |
|
Hamburgo |
sim |
|
Hesse |
Sim, 30 cidades e municípios |
| Mecklenburg-Western Pomerania | Não |
|
Baixa Saxônia |
Sim, 19 cidades e municípios |
|
Renânia do Norte-Vestfália |
Sim, 59 cidades e municípios |
|
Renânia-Palatinado |
Sim, 4 cidades (Landau, Speyer, Mainz e Trier) |
| Sarre | Não |
|
Saxônia |
Sim, (Dresden) |
| Saxônia-Anhalt | Não |
|
Schleswig-Holstein |
Sim, 16 cidades e municípios |
|
Turíngia |
Não |
Qual limite máximo se aplica a um aumento de aluguel?
Os aumentos de aluguel para um arrendamento existente têm um limite máximo geral. Este limite superior é o aluguel comparativo local. Se o aluguel anterior estava abaixo desse limite, o limite se aplica. Então, um aumento de apenas 20% é possível em três anos. A menos que um limite mínimo de 15 por cento se aplique por decreto no respectivo estado federal.
Também há áreas em que se aplica o novo freio ao preço do aluguel, onde o limite também é de 15%. O cálculo é baseado na renda líquida dos últimos três anos. A hora do último aumento é irrelevante. Mesmo seções mais longas, sem qualquer aumento de aluguel, não têm influência no cálculo. Se, por outro lado, ocorreram aumentos de aluguel neste período devido a maiores custos operacionais ou devido à modernização, estes não são considerados.
O inquilino tem que concordar com o aumento do aluguel?
O senhorio geralmente requer o consentimento do inquilino para aumentar o aluguel. Faz sentido falar conosco com antecedência e aumentar o aluguel de comum acordo. Se o inquilino pagar o valor aumentado sem qualquer outra reação, o consentimento tácito é dado. Então, nenhuma outra ação é necessária por parte do proprietário.
Se houver aprovação total, também não haverá problemas. Porém, para isso, deve-se observar um prazo: além do mês em que é entregue o aumento do aluguel, o locatário tem mais dois meses para verificar o aumento e a decisão a respeito. A aprovação parcial também é possível, caso em que apenas uma certa quantia do aumento é geralmente aprovada. Isso é particularmente útil se o limite não foi respeitado corretamente e o novo aluguel é, portanto, muito alto no geral, mas os prazos foram cumpridos. Então, no entanto, um esclarecimento entre as duas partes contratantes é necessário para evitar uma ação judicial.
Se, por outro lado, nenhum pagamento ou consentimento for dado, o proprietário pode entrar com um processo para obter o consentimento. Para isso, ele precisa cumprir um prazo de três meses. Finalmente, é claro, o inquilino tem a opção de rescindir o contrato se não concordar com o aumento. Para isso, ele tem um direito especial de rescisão de acordo com a Seção 561 do Código Civil Alemão. Este direito também se aplica a contratos de aluguel que foram celebrados por um período limitado.
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Quais são os prazos para o limite máximo?
Com relação ao limite, existem alguns prazos importantes que devem ser observados. Por um lado, existe um período de espera de doze meses. Isso deve estar entre o pedido do proprietário de um aumento do aluguel e a eficácia do último aumento. Além disso, o chamado período fixo de 15 meses é importante. Este período deve situar-se entre a entrada em vigor dos aumentos individuais. Estes dois prazos são também decisivos para o tribunal em caso de processo judicial por falta de consentimento do inquilino em caso de aumento da renda.
No contexto do processo de aprovação, o período de consideração também é relevante. Isso começa com o mês em que o aumento é entregue e termina no final do segundo mês subsequente. Ela entrará em vigor no mês seguinte. O novo aluguel deve ser pago aqui.
Se, por outro lado, não houver acordo, o prazo para ajuizamento da ação é importante. Isso termina após o quinto mês após o parto.
O limite também se aplica após uma modernização?
Um aumento no aluguel devido a uma modernização é chamado de taxa de modernização. Deve ser feita uma distinção entre duas formas: Por um lado, há uma renovação com eficiência energética. Isso inclui, por exemplo, a instalação de novas janelas ou o isolamento da fachada externa e telhado. Aqui, os custos repassados aos inquilinos também podem exceder os custos de energia economizados no futuro, pois neste caso se trata de um aumento do valor do imóvel e do imóvel alugado. Afinal, essas medidas também economizam o dinheiro do inquilino em custos de aquecimento. O limite não se aplica neste caso.
Por outro lado, há manutenção e modernização. Existem algumas coisas a serem consideradas pelo proprietário. Os inquilinos só podem participar nos custos se a situação de moradia melhorar com a medida. Inclui o aumento do valor utilitário da propriedade, a melhoria permanente das condições de vida e a poupança de custos adicionais.
Pode ser, por exemplo, através da instalação de sistemas solares, elevadores e hidrômetros, através de medidas de proteção acústica ou iluminação adicional. O limite também não se aplica aqui.
No caso de aumento do aluguel devido à modernização, o teto geralmente não se aplica.
No entanto, existem alguns requisitos para a alocação legalmente segura dos custos na forma de aumento do aluguel. O locador deve anunciar a obra por escrito com pelo menos três meses de antecedência. Além disso, os custos devem ser apresentados e o cálculo do aumento explicado de forma compreensível. Uma chave de alocação para os custos dos vários inquilinos também deve ter sido usada. Em geral, um cálculo por escrito deve ser enviado que permita ao inquilino compreender os custos incorridos e a alocação resultante para ele.
O inquilino tem o direito de inspecionar os documentos relevantes relevantes. Se o cálculo for inadequado, o aumento do aluguel também é ineficaz. No entanto, é possível a qualquer momento corrigir e fazer uma nova declaração de aumento do aluguel.
A propósito, é importante que os proprietários saibam disso: Os custos de modernização não incluem juros sobre empréstimos, custos de administração e desenvolvimento e perda de aluguel. Portanto, estes não podem ser repassados aos inquilinos.
O limite também se aplica a aluguéis indexados e graduados?
As rendas indexadas e graduadas desempenham um papel especial no setor de locação. O aluguel graduado de acordo com a Seção 557a do Código Civil Alemão é um contrato que prevê aumentos anuais regulares do aluguel adiantado. Ao assinar o contrato de arrendamento, ambas as partes contratantes concordaram com este regulamento, razão pela qual uma declaração de consentimento separada do inquilino não é necessária se o aumento ocorrer. Mesmo aumentos de mais de 20% são, portanto, possíveis, uma vez que foram previamente acordados. O limite, portanto, não se aplica a aluguéis graduais.
O índice de preços ao consumidor publicado anualmente é a base para o índice de renda, que é regulado no § 557b do Código Civil Alemão. Conseqüentemente, os aumentos em tal contrato são diferentes e também podem estar acima do limite de 20%. No entanto, uma vez que este procedimento também foi acordado mutuamente quando o contrato foi celebrado, o limite também não se aplica aqui. Se o inquilino posteriormente se recusar a pagar o valor aumentado, o locador tem o direito de rescindir o contrato. Isso também se aplica se os aumentos excederem o aluguel comparativo local e o limite máximo.
Que exceções ao limite existem?
O limite também não se aplica a dois outros casos especiais. Por um lado, trata-se da renda parcialmente incluída. Parte dos custos acessórios já está inclusa no aluguel. Isso permite aumentos de aluguel que são maiores e excedem os limites usuais. Porque esta renda parcial incluída é usada como base para o cálculo e não a renda líquida calculada. O limite, portanto, não é totalmente aplicável.
Além disso, existe a área de reserva incorreta. Habitações com subsídio público geralmente são destinadas a pessoas de baixa renda. No entanto, assim que a situação financeira dos inquilinos melhora, o financiamento é insuficiente. Isso geralmente não é remediado quando o inquilino se muda, mas sim com o pagamento de uma taxa de ocupação incorreta. Este é um encargo para compensar a vantagem existente e injustificada do arrendamento. O limite não se aplica neste caso.
Também não se aplica se o preço fixo do apartamento subsidiado deixar de ser aplicável e o inquilino tiver sido anteriormente obrigado a pagar a taxa. Em seguida, o proprietário pode aumentar o aluguel até o valor da taxa. No entanto, se nenhuma taxa de reserva incorreta foi paga antes que o preço fixo deixasse de existir, o limite será válido novamente.
Quais são as consequências de violar o limite máximo?
Se o locador aumentar o aluguel contratado sem respeitar o limite, o locatário pode recusar o consentimento necessário. No entanto, ele só deve fazer isso para a quantia que está sendo muito solicitada. Porque exceder o limite não invalida o aumento total do aluguel. Em vez disso, o requisito excessivo é reduzido ao nível permitido.
Em caso de recusa total do consentimento do inquilino, o locador tem a opção de ação judicial. Se todos os outros prazos e requisitos forem cumpridos, o tribunal sentenciará o inquilino a conceder a aprovação do valor reduzido.
Se o locador fizer aumentos que excedam excessivamente o teto, isso é considerado crime. Aumentos de mais de 20% acima do aluguel comparativo local são uma infração administrativa. Em contraste, fala-se de aluguel excessivo quando é excedido em mais de 50%. Ao fazer isso, o proprietário não apenas viola a lei de locação com o limite máximo e o limite de liquidação consuetudinária, mas também a lei civil. Então ele está se tornando um crime. Via de regra, isso é punido com multa. Em casos particularmente graves, entretanto, a pena de prisão também é possível.