A rescisão para uso pessoal geralmente causa disputas legais. Porque dá aos proprietários a oportunidade de reivindicar um imóvel alugado para si próprios.
Em virtude da rescisão atempada, que é dada ao inquilino em caso de rescisão de uso pessoal, não só o locador pode usufruir do espaço para si - pode também pronunciar a rescisão para que os seus familiares possam mudar-se para o imóvel.
No entanto, existem limites fixos que servem para proteger os inquilinos e, portanto, devem ser rigorosamente seguidos. Os pontos a seguir listam em detalhes o que deve ser observado ao encerrar os requisitos pessoais para que tenha sucesso. Exceções e casos de dificuldade podem ser encontrados nas decisões sobre rescisão para uso pessoal.
As coisas mais importantes à primeira vista
Quanto tempo leva a rescisão de um requisito pessoal?
Em princípio, os períodos legais de aviso prévio de acordo com a lei de locação se aplicam à rescisão para uso pessoal. Se o inquilino residir no apartamento há menos de cinco anos, o período é de três meses. De cinco a oito anos, o período é de seis meses e para um arrendamento de mais de oito anos você deve permitir um período de nove meses.
Quais são os direitos dos inquilinos em caso de rescisão para uso pessoal?
Se o locador apenas fingiu suas próprias necessidades, o locatário tem direito a uma indenização.
O que conta como uso pessoal?
O uso pessoal aplica-se se o senhorio necessitar do apartamento alugado para si ou para uma pessoa que pertença ao agregado familiar ou para determinados membros da família.
Quando uma rescisão para uso pessoal é ineficaz?
A rescisão para uso pessoal é ineficaz se o locatário não puder verificar com base nas razões de que as disposições legais sobre uso pessoal realmente existem.
O que fazer se o inquilino se opuser à rescisão para uso pessoal?
Se o inquilino se opuser à rescisão para uso pessoal, o locador pode retirar a rescisão ou o tribunal decide quais interesses têm prioridade. Para isso, o locador deve entrar com ação de despejo.
Se você, como proprietário, deseja rescindir o contrato por causa de suas próprias necessidades, você deve ser capaz de comprovar essa necessidade.
Qual é a base legal para rescisão para uso pessoal?
A lei de locação estipula que o direito de rescindir o contrato para uso pessoal só existe em condições muito específicas. O senhorio deve poder provar que tem um interesse legítimo em rescindir o contrato de arrendamento existente. A regulamentação exata pode ser encontrada em § 573 BGB, que representa a base legal para o chamado uso pessoal.
Para além de outras razões, fala-se também de um interesse legítimo se o senhorio necessitar da propriedade para si, para os seus familiares imediatos ou para outros membros do seu próprio agregado familiar. No entanto, a rescisão para uso pessoal não pode ser realizada a fim de obter um aumento do aluguel.
A extinção correspondente do espaço habitacional só pode ser executada se o proprietário estiver inscrito no registo predial como proprietário do imóvel. Se uma parceria ou grupo de vendas atuar como proprietário, regulamentos especiais sobre rescisão de uso pessoal entram em vigor. A seção 577a do Código Civil Alemão estipula que um período de bloqueio se aplica aos acionistas ou compradores. Este período é de três anos e começa na data da compra. Só então eles têm a oportunidade de rescindir os inquilinos devido às suas próprias necessidades.
Os proprietários que tenham filhos que procurem um apartamento podem registrar seu uso e fornecer este apartamento para eles morarem.
Rescisão para uso pessoal: para quem pode ser feita a rescisão?
A rescisão para uso pessoal só pode ser concedida a favor de determinadas pessoas. Se o proprietário quiser usar o apartamento alugado, suas necessidades são óbvias. No entanto, a rescisão para uso pessoal também é possível para membros da família e membros do domicílio. Em geral, pode-se dizer que a demissão é muito fácil de impor se você for parente próximo.
Dependendo da relação familiar, também pode haver casos limites e exceções. A situação nem sempre pode ser esclarecida com clareza, de modo que o locador pode ter que apresentar um bom motivo para obter sucesso com a rescisão. Por exemplo, parentes distantes costumam ter problemas.
A lista a seguir mostra quais casos são óbvios e quando se torna difícil forçar a rescisão para uso pessoal. De acordo com a situação legal atual na Alemanha, as seguintes relações são geralmente reconhecidas sem problemas para o regulamento de requisitos pessoais:
Afiliação / relação com o locador:
- crianças
- pais
- Neto
- Avós
- irmãos e irmãs
- sobrinhas e sobrinhos
- Cônjuges separados, mas não divorciados
- parceiro de vida registrado sem um acordo de cancelamento atual
- Filhos e sogros
A prova da conexão especial com o senhorio / proprietário é necessária para os seguintes graus de relacionamento:
- primos
- Sobrinhos e sobrinhas
- Stiefenkel
No caso dos relacionamentos listados abaixo, a rescisão para uso pessoal é geralmente viável. No entanto, se uma prova especial de proximidade com o proprietário deve ser fornecida pode variar de caso para caso:
- Padrastos e enteados
- Cunhado e cunhada
- tio e tia
A rescisão para uso pessoal não é possível para:
- esposas divorciadas
- Ex-sogros
- Ex-filhos-cunhados
Na velhice, os idosos geralmente desejam se trocar novamente ou se mudar para um apartamento menor.
Quem pode notificar a rescisão para uso pessoal?
O locador que estiver registrado como proprietário do imóvel no momento da rescisão pode rescindir o contrato. Isso pode ser verificado rapidamente no registro de imóveis. No entanto, deve-se levar em consideração que nem todos os proprietários têm o direito de rescindir o contrato para uso próprio. Infelizmente, acontece repetidamente que os novos proprietários de um imóvel já planejam seu próprio uso ao comprar um imóvel e, portanto, listam esse motivo para rescisão se quiserem se livrar dos inquilinos de longo prazo. É exatamente por isso que a lei de locação contém regulamentos estritos para garantir que a rescisão só se aplique se autorizada.
Se o proprietário for uma pessoa jurídica, por exemplo, GmbH, a rescisão para uso pessoal geralmente não é possível. No entanto, em uma sentença (Az. VIII ZR 232/15), o Tribunal Federal de Justiça já concedeu aos acionistas de uma GbR o direito de rescisão correspondente quando o uso pessoal foi registrado. Por conseguinte, o regulamento nem sempre é claro e, por isso, em muitos casos controlado individualmente, a fim de avaliar corretamente a situação. Em caso de dúvida, procure aconselhamento jurídico.
A rescisão para uso pessoal só é válida sob certas condições.
Extinção do uso pessoal em juízo: o que é permitido? O que não?
Basicamente, a lei estipula que o locador que notificar a rescisão para uso pessoal deve apresentar motivos compreensíveis e racionais. A rescisão do contrato de locação por uso pessoal só é válida se for apresentado esse motivo.
Uma das razões permitidas para encerrar o uso pessoal é o desejo compreensível de viver em sua própria propriedade. Muitos proprietários compram um apartamento ou uma casa porque desejam se mudar do apartamento alugado anterior. Mesmo que o locador precise de acomodação devido a uma fase de renovação de longo prazo em sua própria casa, a rescisão por uso pessoal é permitida. Outros motivos reconhecidos são:
- o desejo por filhos
- o uso da propriedade pelos próprios filhos do senhorio
- o planejamento da propriedade como uma casa de repouso, que muitas vezes está relacionado ao desejo de uma redução espacial
- a necessidade profissional de uma segunda casa
- um trajeto significativamente mais curto do apartamento em questão para o trabalho
No entanto, alguns motivos de rescisão para uso pessoal não são suficientes ou não são reconhecidos em tribunal. Se a propriedade for apenas para servir como um apartamento de substituição por um curto período de tempo, o locador não pode simplesmente avisar os atuais inquilinos.
A rescisão também é inválida se o imóvel em questão não atender aos reais requisitos do locador. Isso pode ser visto observando-se os requisitos e os artigos de decoração. Se o senhorio tiver outro apartamento alugado que seja comparável e atualmente não alugado, também não está autorizado a dar o aviso de rescisão para uso pessoal, já que também pode usar este apartamento como alternativa.
As disputas relacionadas ao uso pessoal são frequentemente vistas como casos isolados. A respetiva situação deve ser sempre verificada ao pormenor para determinar se a rescisão pelo senhorio é legal ou se o inquilino está autorizado a permanecer no apartamento. Especialistas jurídicos e imobiliários estão familiarizados com a lei de locação e ajudam as pessoas afetadas a avaliar os casos individuais. Desta forma, o locador pode determinar com antecedência o quão boas são as perspectivas em caso de litígio. É melhor entrar em contato com um advogado o quanto antes para não cometer erros. Isso evita disputas desnecessárias e descarta falhas.
Por exemplo, se o inquilino se sentir em desvantagem e tratado injustamente, ele pode se recusar a desocupar o apartamento e, na pior das hipóteses, isso pode até levar a um processo de despejo. Se um senhorio entrar com uma ação de despejo, o tribunal pode decidir contra ele, dependendo da situação. Como resultado, é provável que o inquilino permaneça no apartamento.
Quando uma família cresce, muitas vezes é necessário um apartamento maior.
Quando a rescisão por autoatendimento não é permitida?
Além dos requisitos mencionados acima para rescisão para uso pessoal, existem outros requisitos que devem ser atendidos para que a rescisão seja permitida. E estes devem ser estritamente observados, porque caso contrário o inquilino pode simplesmente contestar a rescisão.
Os seguintes requisitos também limitam as opções do senhorio:
- Se o locador for uma pessoa jurídica, a rescisão para uso pessoal não é possível.
- Um contrato de locação limitado desde o início não pode ser rescindido devido ao uso pessoal.
- Se o contrato de locação contiver uma renúncia de rescisão por parte do locador, a rescisão para uso pessoal também está excluída aqui.
- Quando um apartamento alugado se transforma em condomínio, inicia-se um período de bloqueio de três anos a partir da inscrição do novo proprietário no cadastro de imóveis. Somente após esse período o locador poderá, se necessário, dar ciência da rescisão por uso pessoal.
Em certos casos, a rescisão para uso pessoal também pode ser retirada. Isso é possível se o motivo alegado para a rescisão do apartamento não se aplicar mais durante o período de aviso. Em seguida, o locador deve encaminhar as informações correspondentes ao locatário para que ele possa permanecer no apartamento.
Rescisão para uso pessoal: Quais prazos devem ser observados?
Os prazos para rescisão por uso pessoal baseiam-se na regulamentação estatutária, que se encontra prevista no artigo 573c do BGB. Uma vez que a rescisão para uso pessoal é semelhante a uma rescisão normal, não há diferenças em termos de prazos.
A lei estipula que o aviso de cancelamento deve ser recebido até o terceiro dia útil do mês civil, o mais tardar, para produzir efeitos no final do mês seguinte ao seguinte. No entanto, o período de aviso é estendido para o proprietário após um determinado período de aluguel:
- Para um período de aluguel de até cinco anos, o período de aviso prévio é de três meses.
- Para um período de locação entre cinco e oito anos, o período é de seis meses.
- Para um período de aluguel de oito anos ou mais, o período de aviso prévio é de nove meses.
Os prazos legais de aviso também devem ser observados em caso de rescisão para uso pessoal.
Como a rescisão para uso pessoal deve ser formalmente?
Qualquer rescisão de um contrato de locação deve ser feita por escrito. Obviamente, isso também se aplica à rescisão para uso pessoal. Todas as informações necessárias devem ser incluídas na carta de rescisão. Mesmo um pequeno erro formal pode tornar a rescisão para uso pessoal ineficaz. Portanto, recomenda-se cautela com formulários de fontes duvidosas na Internet. É mais aconselhável consultar um advogado especializado em direito do arrendamento ou usar o formulário que fornecemos aqui.
O aviso de rescisão deve conter informações essenciais como o nome do locador e do locatário, a data e os endereços das partes contratantes. As seguintes informações também são necessárias:
- Menção da pessoa para a qual o uso pessoal está registrado e dados pessoais, caso não seja o próprio proprietário
- para os membros da família o grau correto de relacionamento
- se necessário, informações mais detalhadas sobre o relacionamento próximo, se o relacionamento for distante
- para membros da família, informações adicionais sobre as circunstâncias atuais relacionadas a esta afiliação e comprovando a conexão
- a lista das razões compreensíveis para o uso pessoal justificado
- Dependendo do motivo, explicações adicionais sobre a relação residencial anterior para poder verificar com precisão os interesses de uso do locador ou da pessoa autorizada
- uma nota sobre o direito de objeção do destinatário de acordo com a Seção 574 (1) do Código Civil Alemão (BGB) e o formulário associado e os requisitos de prazo
- Lista dos seus próprios imóveis não alugados, que podem ficar vagos durante o período de aviso prévio, mas são inadequados para a pessoa necessitada, incluindo os motivos correspondentes pelos quais as circunstâncias classificam este apartamento alternativo como inadequado
- se necessário, uma proposta ou oferta de um apartamento alternativo para o locatário
Serviço: Exemplo de rescisão de autoatendimento para download:
O inquilino pode contestar a rescisão para uso pessoal?
Em certos casos, a rescisão do contrato de locação pode não ser razoável para o locatário atual. Então ele tem a oportunidade de se opor à rescisão para uso pessoal. Para isso, são decisivas as circunstâncias pessoais e a duração do arrendamento. Freqüentemente, há casos de dificuldades especiais que impedem a rescisão, por exemplo:
- idade avançada
- Doenças
- Risco de suicídio
- gravidez
- Enraizado no ambiente local
- próximos exames e exames
- Crianças em idade escolar de quem não se espera que mudem de escola
- renda extremamente baixa
A objeção do inquilino deve ser feita dentro do período de objeção legal. Em princípio, tal objeção deve ser submetida ao proprietário o mais tardar dois meses antes do final do período de notificação.
Além dos casos de dificuldade mencionados acima, pode haver outros motivos para a objeção. O inquilino pode questionar as razões do seu próprio uso e, portanto, opor-se à rescisão. Nesse caso, cabe ao senhorio comprovar que o registro de uso próprio se justifica. Portanto, ele deve ser capaz de explicar suas razões compreensíveis e razoáveis.
Em certos casos de dificuldade, o tribunal pode rejeitar a rescisão do uso pessoal. Por exemplo, se uma mulher idosa mora no apartamento, muitas vezes não se pode mais esperar que ela se mude.
O uso pessoal só pode ser avançado?
Nenhum senhorio tem o direito de usar as necessidades pessoais apenas como pretexto. Se tal caso for descoberto, o locador deverá pagar ao locatário uma indenização de acordo com a Seção 280 (1) BGB. Por exemplo, em uma sentença (Az.: VIII ZR 99/14), o Tribunal Federal de Justiça concedeu ao demandante 28.500 euros em danos porque o proprietário apenas fingiu suas próprias necessidades. Os proprietários devem, portanto, garantir que seu aviso de rescisão seja realmente legal e que possa resistir a um exame minucioso.
Rescisão para uso pessoal: o que fazer se o inquilino não se mudar?
Após a rescisão legal para uso pessoal, os inquilinos podem continuar a permanecer no apartamento. Sem uma objeção por escrito, o locador deve agir rapidamente se o apartamento não tiver sido desocupado até o final do período de aviso.
Em primeiro lugar, nesse caso, o locador deve opor-se à continuação do uso do imóvel alugado. Esta objeção deve ser recebida pelo tribunal dentro das primeiras duas semanas de uso ilegal. Sem essa objeção por escrito, o tribunal presumirá que o arrendamento foi prorrogado, o que ambas as partes aceitaram tacitamente.
Se o inquilino simplesmente permanecer no apartamento, embora tenha sido despedido devido a necessidades pessoais, o locador deve contactar um advogado. Ele tem a experiência necessária para contornar as armadilhas legais e apoia a execução subsequente da ação de despejo. Este é submetido ao tribunal local responsável e obtém o título de despejo através do tribunal. Com o título de despejo, o proprietário tem o direito de iniciar um despejo pelo oficial de justiça.
A propósito, o título de despejo se refere a todas as pessoas com o direito de possuir a propriedade, por exemplo, também ao cônjuge do inquilino e, se aplicável, aos sublocatários.
Se o inquilino se recusar a se mudar, você pode registrar um aviso de despejo.
Rescisão para uso pessoal na compra: isso é permitido?
Quando uma propriedade é comprada, geralmente é por causa do desejo de viver em suas próprias quatro paredes. Na verdade, esta justificação foi considerada admissível no caso de cessação de uso pessoal. No entanto, esses casos são normalmente de pessoas que viveram anteriormente de aluguel e, então, procuram um imóvel. Você não compra um apartamento para alugar, mas para morar nele você mesmo, por isso, muitas vezes, é sua primeira e única propriedade. Em 1996, o tribunal regional de Mainz confirmou a legalidade da rescisão para uso pessoal a um comprador do imóvel (sentença de 6 de fevereiro de 1996, Az. 3 S 248/95).
Em conexão com a compra de uma casa unifamiliar, não existem períodos especiais de bloqueio para rescisão. Após a compra da casa, o novo proprietário pode dar aos actuais inquilinos um aviso de utilização pessoal, que se baseia no aviso ordinário e tem em consideração os prazos aplicáveis.
No entanto, dependendo da situação, certos períodos de bloqueio podem ser aplicáveis aos condomínios. Elas entram em vigor, por exemplo, ao converter apartamentos para locação em condomínios. Se o proprietário anterior (por exemplo, uma associação habitacional) os vender a um terceiro, o período de bloqueio de acordo com a Seção 577a do Código Civil Alemão (BGB) é de três anos ou mais e começa com a entrada do novo proprietário no registro predial. Só então o proprietário do apartamento poderá notificar a rescisão para uso pessoal.
Dependendo do ambiente de moradia, o período de embargo pode ser ainda mais longo. Em uma área com poucos apartamentos disponíveis, o prazo pode até ser estendido para até dez anos.
Cessação de uso pessoal no caso de vários imóveis para locação: O que deve ser considerado?
Os proprietários que possuem várias propriedades para alugar devem ter especial cuidado ao registrar o seu próprio uso. Especialmente se os apartamentos pertencentes à propriedade forem semelhantes, recomenda-se cautela. Qualquer pessoa que preferir uma determinada propriedade e notificar a rescisão para uso pessoal deve esperar que o motivo da rescisão não seja reconhecido, pois um apartamento comparável está disponível como alternativa. Nesse caso, o proprietário é obrigado a usar o apartamento vago comparável.
A decisão sobre se o apartamento alugado vago é comparável ao apartamento preferido em que os inquilinos ainda moram depende principalmente do tamanho, localização e equipamento.
Se o locador não for proprietário de nenhum apartamento, ele é livre para escolher o imóvel alugado para o qual encerrará seu uso. O proprietário só pode ser incentivado a usar este apartamento se um apartamento para aluguel estiver disponível em breve. Além disso, na escolha do apartamento para o qual será emitido o aviso de resolução, vale a pena avaliar os respetivos inquilinos e a sua situação. No caso de dificuldades, pode haver uma contradição. Na prática, isso significa que a demissão é mais fácil de ser exigida para um único assalariado médio do que para uma senhora mais velha, talvez até doente, que depois de 40 anos no apartamento teria dificuldade em se reorientar completamente em um novo apartamento.
Os proprietários que possuem várias propriedades para alugar devem ter cuidado especial ao registrar seu próprio uso.
O senhorio tem que oferecer um apartamento alternativo?
Sempre faz sentido oferecer ao locatário a rescisão de um apartamento alternativo, desde que o locador possa citar vários imóveis de sua propriedade. É importante aqui que a alternativa seja comparável. O residente de um apartamento de quatro quartos com móveis de luxo não pode, portanto, ser oferecido um apartamento de dois quartos com aquecimento por fogão. Quem quer que nomeie uma alternativa como precaução cria uma posição inicial melhor em uma possível disputa legal.
Nestes casos, o locador não deve apenas oferecer um apartamento alternativo, é ainda obrigado a:
- O proprietário tem um apartamento comparável que fica na mesma casa ou no mesmo complexo residencial. (BGH, julgamento de 4.6.08, Az.VIII ZR 292/07)
- O apartamento alternativo será desocupado o mais tardar no final do período de aviso. (BGH, julgamento de 9 de julho de 2003, Az. VIII ZR 311/02)
- O senhorio gostaria de voltar a alugar o apartamento. (BVerfG, decisão de 23 de novembro de 1993, Az. 1 BvR 904/93)
- Não existem circunstâncias que façam com que um novo arrendamento com o inquilino pareça não razoável. (Tribunal Regional Superior de Karlsruhe, decisão de 27 de janeiro de 1993, Az. 3 ReMiet 2/92)
Que alternativa existe para a rescisão para uso pessoal?
Para aqueles que temem que a rescisão para uso pessoal não tenha sucesso, o contrato de rescisão ou contrato de rescisão de aluguel é o ideal. Isso oferece um pouco mais de segurança, já que ambos os lados concordam com o fim do contrato. Esta alternativa é particularmente aconselhável se o proprietário não puder dizer com certeza se suas necessidades pessoais serão reconhecidas.
O acordo de rescisão também permite acertar um prazo específico para a desocupação do imóvel. Isso acontece independentemente da lei de locação aplicável. Em troca, o inquilino recebe um pagamento pela mudança, que o ajuda a encontrar um apartamento posteriormente. O proprietário pode então usar, vender ou alugar o apartamento vago. Com um contrato de rescisão, você tem mais opções, mas requer uma preparação precisa e coordenação intensiva com o locatário.
O conselho de um especialista jurídico ajuda a avaliar as chances e os riscos e a decidir qual caminho faz mais sentido: rescisão para uso pessoal ou contrato de rescisão. Nestes casos, o aconselhamento competente é prestado principalmente por advogados especializados em direito do arrendamento.
