O atraso no aluguel deixa os proprietários nervosos. Se o pagamento mensal do inquilino não for recebido integralmente e dentro do prazo, isso causa um mal-estar e sugere coisas ruins.
O seu inquilino anteriormente solvente e decente de repente se torna um pagador inadimplente ou mesmo um temido nômade do aluguel? Especialmente se você calculou com precisão e depende urgentemente da renda do aluguel para pagar o empréstimo ou para viver, sua empolgação com cada aluguel em atraso é mais do que compreensível.
Às vezes, o pânico é infundado, no entanto, e apenas um descuido ou negligência por parte do inquilino é a razão para o não pagamento. No entanto, você deve esclarecer a causa de quaisquer atrasos com seu inquilino imediatamente, para que possa tomar as medidas corretas e apropriadas imediatamente.
Mas os inquilinos também têm todos os motivos para ficar chateados se não puderem pagar o aluguel em dia e na íntegra. Desemprego inesperado, doença ou outras dificuldades pessoais que causaram a atual insolvência podem causar muito mais problemas para esses inquilinos. No pior dos casos, os inquilinos inadimplentes podem enfrentar a rescisão do apartamento sem aviso prévio ou mesmo um aviso de despejo.
Portanto, os inquilinos não devem considerar a questão dos atrasos levianamente e devem entrar em contato com o proprietário imediatamente para encontrar as soluções adequadas. Caso contrário, eles correm o risco de uma espiral descendente perigosa que pode até terminar em sem-teto.
Aluguel em atraso: obrigações do inquilino
A fim de cumprir o contrato celebrado com o locador, o locatário tem a obrigação final de transferir sempre o aluguel integral e dentro do prazo para a conta do locador. Com a ordem permanente ou a autorização de débito direto, os inquilinos estão do lado seguro de não faltar à consulta, porque então o banco é obrigado a providenciar o pagamento atempado.
Os inquilinos então precisam apenas garantir que a quantia necessária está realmente em sua conta para que possa ser transferida pelo banco. Se o próprio inquilino fizer a transferência mensal, é muito importante não perder de vista o prazo e também não ignorar as alterações e aumentos de aluguel.
A maioria dos contratos de aluguel prevê o terceiro dia útil de cada mês como a data fixada para o recebimento do respectivo aluguel mensal do mês corrente. Aliás, sábado não conta como dia útil para esta fatura.
Os inquilinos são obrigados a pagar o aluguel conforme estipulado no contrato. Isso significa pontual e completamente.
Quando um inquilino está em atraso?
Fala-se de mora quando o aluguel não é pago no terceiro dia útil do mês. Para você, como senhorio, no entanto, isso não significa que você possa entrar com uma ação judicial contra o seu inquilino em caso de pequenos atrasos no pagamento, por exemplo, se o aluguel só for recebido em sua conta no quarto dia útil. Em decisão judicial do Tribunal de Justiça Federal (BGH, sentença de 5 de outubro de 2016, Az. VIII ZR 222/15) foi decidido que o aluguel a ser pago deve ser pago pelo locatário até o terceiro dia útil do mês, o mais tardar. Portanto, é importante que o valor total do dinheiro esteja disponível na conta do locatário nessa data fixada e que o pagamento possa realmente ser feito.
Mesmo que você tenha concordado em receber o pagamento antecipadamente em seu contrato de locação, ultrapassar este prazo não é considerado como atraso perante a lei. No entanto, como proprietário, você deve abordar o inquilino imediatamente se houver qualquer discrepância e informá-lo sobre o atraso. Freqüentemente, esses pequenos erros podem ser esclarecidos e mal-entendidos esclarecidos, porque talvez ele apenas tenha esquecido o prazo ou ainda não tenha alterado o pedido permanente após um aumento do aluguel.
Quais são os direitos dos proprietários em caso de mora?
Como proprietário, você tem vários direitos e opções quando o inquilino está em atraso.
Rescisão sem aviso prévio por um motivo importante
Você pode, por exemplo, enviar ao seu locatário uma chamada "rescisão extraordinária sem aviso prévio por um motivo importante" com referência à Seção 543, Parágrafo 2, Número 3 do BGB. Os atrasos no aluguel contam como um motivo importante aqui.
Você sempre tem essa opção quando
- o inquilino não pagou o aluguel acordado em dia por dois meses consecutivos,
- se o seu inquilino tiver pago apenas parte do aluguel acordado em dois meses consecutivos, mas a soma dos dois pagamentos for maior do que o aluguel de um mês,
- se o seu inquilino lhe estiver devendo a soma de dois meses de aluguel por um período mais longo.
Deve-se notar que sua rescisão imediata torna-se ineficaz no momento em que o inquilino lhe paga a quantia pendente. Ele tem dois meses para fazer isso após receber seu aviso de rescisão sem aviso prévio.
Rescisão atempada
Uma segunda opção para si, como senhorio, é dar ao seu inquilino a rescisão atempada de acordo com § 573 BGB. Aqui você pode invocar uma violação significativa das obrigações contratuais por parte do seu inquilino. Nesse caso, entretanto, você deve respeitar o período de notificação legal. Dependendo da duração do arrendamento anterior, este período de aviso pode ser entre três e nove meses.
Rescisão sem aviso prévio e no devido tempo
A opção mais segura para você como proprietário é uma terceira opção no caso de atraso no aluguel: Consiste na combinação dos dois tipos de rescisão descritos acima. Portanto, se você não tem interesse em manter o aluguel com o atual inquilino mesmo após o vencimento do aluguel, é aconselhável enviar os dois cancelamentos ao mesmo tempo. Isso economizará até dois meses se o seu inquilino indesejado ainda pagar as dívidas em até dois meses após o envio do aviso sem aviso prévio. É recomendável trabalhar com um advogado para encontrar a melhor opção para o seu caso específico.
Como os inquilinos devem se comportar em caso de atraso no aluguel?
Pelos motivos já delineados, existe um grande risco de inadimplência com todos os aluguéis em atraso e os inquilinos devem realmente fazer de tudo para quitar integralmente suas dívidas o mais rápido possível.
Para fazer isso, os inquilinos devem se aproximar proativamente do proprietário e explicar a ele o atual gargalo de pagamento. Com um pouco de sorte e se o arrendamento foi harmonioso e desimpedido até agora, os inquilinos podem esperar compreensão e afastar o medo do senhorio.
Os inquilinos devem tentar trabalhar com o proprietário para encontrar uma boa solução para o problema. Talvez o parcelamento seja uma alternativa. No entanto, nenhum locador é obrigado a aceitá-lo, pois, afinal, o locador geralmente também depende urgentemente do pagamento pontual do aluguel para cumprir suas obrigações.
Se os esforços do inquilino não forem bem-sucedidos, ele deve tentar compensar o valor do aluguel em atraso, por exemplo, pedindo dinheiro emprestado à família ou amigos. No entanto, se o inquilino ganhar muito menos repentinamente e for improvável que isso mude no futuro próximo, entre em contato com o escritório de assistência social ou o centro de empregos responsável imediatamente. Às vezes, essas instituições apenas intervêm no pagamento dos aluguéis atrasados depois que um pedido de assunção de dívidas de aluguel é preenchido. A propósito, a falsa vergonha é absolutamente inadequada aqui. É importante evitar uma espiral descendente. Portanto, os inquilinos devem aproveitar todas as opções disponíveis para eles.
Se os inquilinos já tiverem sido rescindidos sem aviso prévio do proprietário, eles devem fazer todo o possível para saldar as dívidas o mais rápido possível, mas o mais tardar em dois meses, ou para que sejam saldadas no escritório de previdência social ou no centro de empregos. Isso significa que a rescisão imediata do contrato de locação por atraso no aluguel é inicialmente ineficaz.
Importante: Se, no entanto, o inquilino já evitou a rescisão sem aviso prévio, fazendo um pagamento adicional nos últimos dois anos, o regulamento não se aplica mais. A segunda rescisão sem aviso prévio por motivos de atraso no aluguel no prazo de dois anos não será mais cancelada, mesmo que as dívidas de aluguel sejam pagas retroativamente. Isso só é possível uma vez dentro desse período. Com este regulamento, o legislador pretende evitar que o pagador inadimplente que prossiga com o sistema explore os requisitos legais em prejuízo do senhorio.
Uma rescisão sem aviso prévio leva muito tempo. Se você quiser sair do caminho, é melhor conversar com o inquilino antes de contratar um advogado.
A redução do aluguel devido a defeitos leva a atrasos no aluguel?
Se o aluguel for reduzido devido a defeitos no apartamento, isso também pode contar como um aluguel atrasado. Os inquilinos não devem, portanto, em hipótese alguma, reduzir o aluguel de maneira descuidada e arbitrária. O extenso trabalho de renovação e o barulho da construção na propriedade alugada são irritantes e podem tirar a diversão do apartamento e seus nervos. No entanto, os inquilinos devem permanecer prudentes, porque uma redução no aluguel pode rapidamente sair pela culatra e levar a atrasos no aluguel, o que dá ao proprietário o direito de rescindir o contrato sem aviso prévio.
Antes de reduzir a renda, os inquilinos devem saber exactamente junto da associação de inquilinos local, de um advogado ou do centro de aconselhamento ao consumidor se a redução prevista da renda é realmente adequada e justificada para o tipo de imparidade e no montante pretendido.
Muitas vezes, é mais aconselhável que o inquilino fale objetivamente com o locador e, se o imóvel alugado estiver danificado, chegar a um acordo contratual de uma redução temporária do aluguel. Normalmente, o locador entenderá o assunto e responderá de maneira complacente.
Rescisão sem aviso prévio e ação de despejo em caso de mora: O que é permitido?
Antes de você, como proprietário, dar um aviso de rescisão sem aviso prévio, você deve estar ciente de que este é um processo que pode lhe custar muito tempo, dinheiro e nervosismo. Portanto, é aconselhável falar sempre com o inquilino com antecedência e buscar um acordo amigável.
Talvez o seu inquilino esteja atualmente em uma emergência pessoal e você o esteja privando de qualquer chance de reabilitação ao encerrar o contrato sem aviso prévio devido a atrasos no aluguel. Você deve examinar a situação com cuidado, especialmente com inquilinos confiáveis e de longa data.
Você tem que proceder de maneira bem diferente, é claro, quando perceber que está lidando com um notório encrenqueiro e alugado de curto prazo ou mesmo com um nômade alugado sistemático. Então, é claro, você deve agir de forma muito rápida e consistente. Infelizmente, em muitos casos você não tem garantia de que o seu inquilino vai realmente deixar seu apartamento com a rescisão sem aviso prévio. Ele pode primeiro pagar e depois ficar devendo o aluguel novamente. Então você só tem a rescisão renovada sem aviso prévio. Isso é seguido pelo processo de despejo e, no pior dos casos, o despejo subsequente. Em qualquer caso, tudo isso será estressante e caro para você.
Em caso de dúvida, você deve procurar aconselhamento de seu advogado sobre até que ponto uma ação de despejo em tribunal pode ter uma chance de sucesso para você. Em casos difíceis, na pior das hipóteses, você não só ficará com o aluguel em atraso, mas também terá que arcar com os custos não desprezíveis do procedimento. E o pior: você ainda não consegue se livrar do inquilino indesejado.
Renda atrasada: é necessário emitir um aviso?
Em geral, é aconselhável enviar um lembrete antes de enviar um cancelamento sem aviso prévio por motivos de atraso. Desta forma, você pode neutralizar a situação, deixar claro para o seu inquilino que a situação é grave e, assim, evitar a rescisão sem aviso prévio.
Para rescindir o contrato com o seu inquilino sem aviso prévio, do ponto de vista jurídico, nenhum aviso é necessário no caso de atraso no aluguel. Os pagamentos do aluguel são obrigações regulares que seu inquilino deve cumprir. Caso contrário, o inquilino viola sua obrigação contratual e fica automaticamente inadimplente se não cumprir os pagamentos do aluguel em dia e na íntegra.
Se o seu inquilino paga, mas perde regularmente os prazos acordados, isso é considerado uma violação grave do contrato. Se você deseja rescindir seu inquilino sem aviso prévio por esse motivo, primeiro você deve avisá-lo.
Como deve ser estruturada a rescisão sem aviso prévio?
A rescisão sem aviso prévio deve ser feita por escrito com sua assinatura original ou a assinatura de um representante autorizado por você. Isso deve listar com muita precisão os atrasos de aluguel que justificam a rescisão. Certifique-se de não cometer um erro formal que torne ineficaz a rescisão sem aviso prévio.
Você pode baixar um exemplo de carta para tal rescisão sem aviso aqui:
Um aluguel em atraso pode ser proibido por lei?
Sim. Os aluguéis atrasados podem, na verdade, ser proibidos por lei. O aluguel atrasado expira após três anos de acordo com § 195 BGB. Mesmo que o período pareça longo, é aconselhável sempre verificar os pagamentos de aluguel recebidos com muito cuidado e resolver quaisquer atrasos de aluguel diretamente. Se você concordou em um pagamento posterior com seu locatário como uma boa vontade, sempre faz sentido não perder de vista o prazo de prescrição.
Aluguel em atraso: prudência compensa
O atraso no aluguel é incômodo para todos os envolvidos: para o locador, porque se perde uma importante fonte de renda com a qual ganha a vida ou paga um empréstimo. Para o inquilino, porque corre o risco de ser despedido sem aviso prévio por causa do atraso no aluguel e, no pior dos casos, ficar sem teto.
Como sempre, é importante avaliar o caso individual. Normalmente, nem tudo é preto ou branco. Com compreensão e cortesia, os atrasos de aluguel geralmente podem ser resolvidos amigavelmente. Isso é sempre aconselhável antes que as frentes endureçam e você tenha que tomar medidas drásticas, que podem se tornar muito incômodas não só para o locatário, mas também para você como proprietário.
