Uma comunidade de proprietários torna-se essencial para você se você está pensando em comprar um condomínio ou uma casa geminada. Então, você deve lidar com o tópico da comunidade de proprietários e todas as questões e fatos relacionados em detalhes, a fim de se proteger de surpresas desagradáveis posteriormente.
À primeira vista, o tópico parece complexo - apenas por causa do nome volumoso. Mas uma comunidade de proprietários não é tão complicada se você se familiarizar com alguns termos básicos essenciais. Neste pequeno guia, todas as informações importantes sobre o assunto são destacadas e as perguntas essenciais sobre a comunidade de proprietários são respondidas.
O que é uma comunidade de proprietários?
Uma associação de proprietários é legalmente entendida como “a totalidade de todos os proprietários de apartamentos dentro de um complexo residencial”. Portanto, se você deseja comprar um apartamento dentro de um complexo residencial ou adquirir uma casa com terraço, você automaticamente se torna um membro de uma comunidade de proprietários.
Às vezes, a comunidade de proprietários também é chamada de associação de proprietários de apartamentos e, a seguir, abreviada para "WEG". Para evitar confusão, deve-se observar que "WEG" também é a abreviatura da palavra "Apartment Ownership Act". Portanto, é importante prestar atenção ao contexto exato ao falar em "WEG".
Como você se torna parte de uma comunidade de proprietários?
Como comprador de um condomínio ou casa com terraço, você não só adquire o apartamento ou Your-Best-Home.net por conta própria, mas também se torna um coproprietário de toda a propriedade. Sua participação pessoal nisso é calculada a partir do número de metros quadrados de seu apartamento medido em relação ao tamanho de toda a propriedade. Portanto, você não pode decidir e regulamentar certas coisas por conta própria como faria com uma propriedade que pertence apenas a você.
O que a comunidade de proprietários decide?
Se, por exemplo, o telhado tiver que ser recoberto ou as vias de acesso forem renovadas, os proprietários devem decidir em conjunto. E dependendo do tamanho do seu apartamento, você terá que contribuir com os custos.
Basicamente, tudo o que diz respeito a toda a propriedade é discutido e regulado em conjunto por todos os proprietários. Normalmente é nomeado um gerente que regularmente convida os proprietários para reuniões onde todos os tópicos pendentes, sugestões ou problemas são discutidos. Na ata da reunião de proprietários, as decisões tomadas pela associação de proprietários também são documentadas com precisão para os participantes que não estiveram presentes.
Em qualquer caso, é aconselhável ler atentamente as atas das últimas reuniões de proprietários antes de comprar um apartamento. Aqui você encontrará informações essenciais sobre medidas de renovação de casas que estão sendo discutidas, planejadas ou talvez já decididas. Você também pode ter uma ideia melhor de como a comunidade de proprietários está estruturada. Você pode chegar a um acordo sobre decisões importantes e agir de forma pragmática, construtiva e orientada para um objetivo? Ou há encrenqueiros e motoristas laterais que também podem estragar a diversão de sua propriedade no futuro? É financeiramente vantajoso dar uma olhada mais de perto e é fácil para você.
Muito do trabalho que está pendente ou na casa com terraço deve ser aprovado por todos os proprietários.
Qual é a base legal de uma comunidade de proprietários?
Todos os direitos e obrigações relativos à compra de um condomínio ou de uma casa geminada são regulados precisamente na Lei do Condomínio (WEG) de 1951, que foi alterada parcialmente em 2014. Os parágrafos ali registrados contêm regulamentos sobre os direitos e obrigações dos proprietários individuais dentro da comunidade de proprietários, bem como os requisitos para a gestão da propriedade e os regulamentos sobre as tarefas do conselho consultivo administrativo. Em 2020 o governo federal está planejando uma reforma da WEG.
O que são propriedade individual, propriedade conjunta e propriedade parcial?
Como já mencionado, com o seu condomínio ou casa você também compra partes de todo o imóvel. No entanto, uma distinção deve ser feita aqui quanto a quais partes da propriedade geral são usadas por quem e como. Porque só então fica claro quem deve pagar o quê e quais custos. Portanto, é feita uma distinção entre propriedade individual, propriedade conjunta e propriedade parcial.
O que inclui a propriedade separada e parcial?
Propriedade separada é a propriedade de seu apartamento ou casa independente. Além disso, todos os cômodos pertencentes ao apartamento são de propriedade exclusiva, mas não utilizados para fins residenciais, como garagem ou adega. Esses quartos ou áreas - isto é, a propriedade individual juntamente com a propriedade exclusiva - juntos resultam no que é conhecido como propriedade parcial de toda a propriedade.
Qualquer outra coisa que pertença a você como proprietário individual também é referida como propriedade separada. Você pode remover esta propriedade separada a seu próprio critério ou adicionar algo, se isso não incomodar os coproprietários do complexo residencial ou alterar a aparência externa da propriedade. Sua propriedade privada inclui, por exemplo:
- Revestimentos de pisos e paredes, parquete, laminado, azulejos, papel de parede
- Instalações sanitárias incluindo todos os acessórios
- Cozinhas equipadas
- Todas as portas internas do seu apartamento
- Todas as paredes não resistentes
- Todas as linhas de abastecimento dentro do seu condomínio ou moradia
O que a propriedade comum inclui?
Em contrapartida, as áreas da propriedade que são igualmente acessíveis a todos os proprietários e também podem ser utilizadas por todos os coproprietários são denominadas propriedade comum. Isso significa, por exemplo, o vão da escada ou a fachada de um edifício residencial. As portas externas do apartamento também fazem parte do patrimônio da comunidade e não podem ser substituídas sem autorização. A propriedade comum também inclui:
- Elevadores
- telhados
- Sistemas de aquecimento
- Todas as paredes de sustentação de todo o edifício também dentro de seu apartamento
- Linhas de abastecimento até a entrada do condomínio
- Mesa
- Janelas e portas francesas
- Cobrir
- Fachadas
As janelas e portas envidraçadas na casa geminada pertencem a todos, por isso fazem parte da propriedade da comunidade.
Parte disso certamente será algo natural para você, mas você pode se surpreender com o fato de que janelas e portas francesas também fazem parte de propriedade da comunidade. E este só tem sido o caso após uma decisão judicial do Tribunal Regional Superior de Hamm (OLG Hamm, sentença de 22 de agosto de 1991, Az. 15 W 166/91). No passado, as janelas e portas francesas faziam parte da propriedade individual de cada proprietário individual. Todos eram responsáveis por isso e podiam viver sua individualidade. Hoje é diferente: as janelas e portas dos apartamentos individuais ou das casas geminadas pertencem à comunidade.
Mesmo que você ainda tenha uma antiga declaração de divisão em sua frente, ela não terá mais efeito legal devido aos novos requisitos legais. Portanto, se você quiser que as velhas janelas de madeira por novas janelas de plástico em seu apartamento sem uma decisão conjunta, você mudará a aparência externa do complexo residencial e, no pior dos casos, será obrigado a desmontá-lo pela comunidade de proprietários. É claro que isso é mais do que irritante e muitas vezes leva a discrepâncias e mal-entendidos, especialmente em associações de proprietários com interesses menos homogêneos.
Todos os custos relativos ao bem comum são distribuídos aos proprietários na proporção da respectiva participação em copropriedade. Todas as medidas de manutenção da propriedade comum também devem ser decididas por maioria conjunta na assembleia de proprietários.
Mesmo que exista um terraço acessível a todos os proprietários, uma piscina, uma sala de fitness ou um jardim possa ser utilizado por todos os proprietários, todas estas instalações pertencem ao chamado bem comunitário. Isso será declarado com precisão em sua declaração de divisão (mais sobre isso abaixo). Como comprador de um condomínio, você deve ler atentamente e considerar se os arranjos feitos são aceitáveis para você.
O que são direitos de uso especiais?
Você também deve dar uma olhada cuidadosa nos direitos especiais de uso. Trata-se de terraços e jardins que só podem ser utilizados pelo proprietário dos respectivos apartamentos do rés do chão, mas que continuam a pertencer à comunidade. Se você está pensando em comprar um apartamento com jardim em uma comunidade de proprietários, descubra exatamente se os regulamentos ancorados na declaração de divisão correspondem às suas ideias para o futuro.
Direitos especiais de uso sempre substituem a propriedade separada se isso não puder ser implementado legalmente ou não for desejado pelo proprietário do compartilhamento. Como primeiro proprietário de um complexo residencial, o promotor imobiliário pode, portanto, inicialmente deixar certas partes do imóvel em propriedade comum e conceder-lhes um direito especial de uso. Ele costuma fazer isso para terraços e jardins ou para vagas de estacionamento de veículos acima do solo.
Qual é a declaração de divisão?
Se uma propriedade inteira for dividida em propriedade parcial, uma chamada declaração de divisão deve ser elaborada. Este é então registrado diretamente no registro de imóveis e, portanto, é juridicamente vinculativo para todos os coproprietários.
Na declaração de divisão pode, por exemplo, ver que arrecadações ou caves pertencem a que apartamentos. As cotas de propriedade devem ser diferenciadas para que a distribuição dos custos da propriedade comum possa ser claramente definida. Freqüentemente, a ordem da comunidade faz parte da declaração de divisão. É um documento absolutamente essencial para você na compra de um apartamento ou casa com terraço (mais sobre isso abaixo). Portanto, você deve verificá-los meticulosamente com antecedência e buscar aconselhamento profissional se tiver alguma dúvida.
A declaração de divisão também regula exatamente o que pertence à propriedade individual ou parcial e o que foi definido como propriedade conjunta. É importante saber que as declarações de divisão que não cumprem os requisitos da Lei do Condomínio são juridicamente ineficazes. Por exemplo, “as partes do edifício necessárias à sua existência ou segurança, bem como os sistemas e instalações que sirvam ao uso comum dos condôminos” nunca poderão ser propriedade privada nos termos do art. 5º, § 2º da WEG. Não é permitido incluir ou usar uma declaração de divisão diferente no registo predial relativamente a estas partes do edifício.
Além da declaração de divisão, as regras da comunidade e da casa e o chamado plano de divisão devem ser apresentados. Isso mostra a localização exata, tamanho e layout da propriedade. Uma declaração de divisão só pode ser alterada posteriormente se todos os proprietários concordarem. Cada nova declaração de divisão deve, então, como a primeira, ser notarizada pelo notário e lançada no registro de imóveis.
Quais são as regras da comunidade e da casa?
O pedido da comunidade, também abreviado como GemO, vem ao lado da declaração de divisão outro critério importante na hora de comprar um condomínio ou uma casa geminada. De acordo com a Lei do Condomínio, todos os direitos e obrigações dos proprietários são regulamentados. Se não houver regulamentos comunitários especiais, os regulamentos da Lei do Condomínio se aplicam.
Todas as informações e regulamentos que são importantes para a convivência e organização no complexo residencial estão estabelecidos nos regulamentos da comunidade: Entre outras coisas, os seguintes tópicos podem ser determinados:
- regulamentos especiais que afetam a propriedade privada
- Regulamentos para o uso do complexo residencial
- distribuição exata dos direitos de voto dos coproprietários individuais
- Distribuição de custos entre os proprietários
- regulamentos especiais para registros de empresas dentro de edifícios residenciais
- regras concretas para manter animais de estimação
- Regulamentos para a reparação do edifício residencial
- Regulamentos para a nomeação de um administrador
- Regulamentos para o uso de áreas de jardim ou terraços
- Regulamentos sobre playgrounds e instalações de lazer dentro da propriedade
- Regulamentos da house music
Todas as informações e regulamentos relativos à convivência são definidos nos regulamentos da comunidade, por exemplo, as regras para o parque infantil comunitário.
As regras da comunidade podem ser ajustadas a qualquer momento. No entanto, isso deve ser aprovado por unanimidade em uma reunião de proprietários. A experiência tem mostrado que será muito difícil mudar coisas essenciais no caso de associações de proprietários muito grandes. Como pianista em um complexo residencial com proibição de música doméstica de longo alcance, você provavelmente não ficará feliz e deve pensar mais do que cuidadosamente se o apartamento - mesmo que tudo o mais pareça maravilhoso e perfeito - é realmente adequado para você.
Você também deve prestar atenção se o uso dos parques infantis e áreas de jardim é estritamente regulamentado. Como pais de crianças pequenas, vocês estão prestando um péssimo serviço a si mesmos se seus filhos não puderem brincar fora de casa como quiserem. Você não deve esperar a tolerância dos coproprietários, porque eles estabeleceram as regras e, portanto, têm interesse nelas. Raramente se espera uma mudança de longo alcance no sistema comunitário, a menos que a estrutura de propriedade também tenha mudado significativamente.
Você também deve passar pelas regras da casa existentes com muito cuidado antes de comprar seu condomínio. Aqui, a convivência diária dos proprietários é regulamentada ainda mais precisamente do que na ordem da comunidade. No entanto, o direito privado sempre se aplica de acordo com as leis geralmente aplicáveis atualmente. Portanto, nenhum regulamento pode ser listado que contradiga as leis aplicáveis.
A propósito, todas as regras do regulamento da casa não são válidas apenas para você como proprietário, mas também devem ser observadas por seus inquilinos e seus visitantes. Qualquer pessoa que viole as regras da casa pode ser avisada primeiro. Você pode até ameaçar seu inquilino com a rescisão posterior.
Como proprietário de um apartamento, você pode definir as regras da casa juntamente com os outros proprietários e modificá-las a qualquer momento, se necessário. É imperativo que você inclua as regras da casa como parte do seu contrato de aluguel e / ou as exiba diretamente no prédio residencial para que todos possam ver.
A comunidade de proprietários e a administração da propriedade são iguais?
Não, a empresa proprietária e a administradora de imóveis não são as mesmas. Mas toda comunidade de proprietários deve ter um administrador de propriedade. Isso é prescrito na Lei do Condomínio. Caso contrário, os vários proprietários normalmente não seriam capazes de gerenciar adequadamente todos os negócios em andamento juntos, para a satisfação de todos. Portanto, faz mais do que sentido que os proprietários encontrem e escolham um administrador de propriedade conjunto que seja subsequentemente responsável por todas as tarefas organizacionais e outras da comunidade de proprietários.
Por exemplo, o gerente cuida do serviço de zeladoria, da execução dos reparos necessários pelas empresas encarregadas disso, de todo o faturamento e muito mais. A função de uma empresa de gestão imobiliária é também garantir aconselhamento profissional aos proprietários em todas as questões relativas à propriedade comunal. O administrador da propriedade deve sempre ter sucesso em reunir os interesses dos diferentes proprietários sob o mesmo teto. Ele então tem que colocar as decisões conjuntas em prática rápida e rotineiramente.
Sua equipe de administração de propriedades também prepara o plano de negócios e a conta de benefício de moradia para todos os proprietários todos os anos. Normalmente, ela envia esses documentos a todos os envolvidos antes da reunião de proprietários. Desta forma, os membros da comunidade de proprietários podem obter informações precisas com antecedência e corrigir as inconsistências. Caso contrário, como proprietário, você pode visualizar esses documentos do seu administrador a qualquer momento.
Nas assembleias anuais de proprietários, tanto a administração quanto o conselho consultivo são substituídos. Os relatórios do administrador e as verificações do conselho consultivo de gestão. Se nada for questionável, propõe-se a dispensa do administrador. Isso significa que ele foi aprovado por suas ações e não pode mais ser processado por isso.
Importante: A gestão da propriedade privada é da exclusiva responsabilidade do proprietário individual. Se você deseja alugar seu condomínio, você é o responsável por isso e não pode contar com o apoio da sua administração imobiliária. Você também é o único responsável organizacional e financeiro pelos reparos e pelos trabalhos de manutenção necessários em sua propriedade privada.
Comunidade proprietária: Quais são as tarefas do conselho consultivo?
Muitas associações de proprietários escolhem o que é conhecido como conselho consultivo administrativo. Isso apóia e controla o administrador em todos os assuntos. A menos que estipulado de outra forma nas regras da comunidade, a comunidade de proprietários pode eleger um coproprietário por maioria simples de votos.
A principal tarefa do conselho consultivo administrativo, que aliás funciona de forma voluntária, é rever a situação financeira e controlar as contas anuais do administrador. Ele também atua como um mediador, que consiste em moderar entre os proprietários e o gerente. As atas das assembleias de proprietários devem ser assinadas pelo conselho consultivo para serem legalmente eficazes.
Qual é o significado da reunião de proprietários?
O gerente da comunidade de proprietários convoca uma reunião de proprietários uma vez por ano ou com mais frequência, se necessário. Isto é de grande importância porque é aqui que são tomadas todas as decisões relacionadas com a manutenção ou modernização do edifício residencial.
Quer seja para recobrir o telhado, instalar um moderno sistema de aquecimento ou pintar a fachada com uma cor diferente - tudo isto requer uma resolução da associação de proprietários. Para tanto, o administrador coloca em pauta todos os temas propostos e a serem discutidos, pois uma resolução legalmente eficaz da comunidade de proprietários só pode ser feita sobre os itens que estão em pauta.
Além disso, a assembleia de proprietários só tem quorum se os atuais proprietários representarem pelo menos 50% da copropriedade. Os detalhes exatos dos direitos de voto são apresentados na declaração de divisão. Proprietários de apartamentos maiores recebem, portanto, uma porcentagem maior de votos na reunião de proprietários. No entanto, as alterações estruturais têm sempre de ser decididas por unanimidade, ao passo que a decisão por maioria também é juridicamente eficaz no caso de medidas de renovação.
Além de questões de renovação e renovação, os seguintes itens também aparecerão regularmente na agenda de uma reunião de proprietários:
- O plano econômico
- A declaração anual
- A conta
- A escolha do administrador
- A eleição do conselho de administração
O que posso opor a uma decisão da maioria?
Como comprador de um condomínio ou de uma casa geminada, você deve estar ciente de que está se tornando parte da comunidade de proprietários. Portanto, pode haver resoluções que não sejam do seu interesse. O que é particularmente irritante é que você ainda estará envolvido proporcionalmente por quaisquer custos que possam surgir.
Depois de tal decisão, geralmente há pouco que você possa fazer. A melhor opção é conseguir o maior número possível de eleitores para o seu lado na corrida para a votação. Se você ainda quiser se opor a uma decisão da maioria, você só pode verificar se ela é legalmente inválida devido a um erro formal.
Se você mesmo deseja levantar uma questão, é sempre útil falar com as pessoas envolvidas antes da reunião de proprietários. Isso aumenta a probabilidade de que os outros coproprietários votem em suas preocupações. Como as reuniões de proprietários geralmente acontecem apenas uma vez por ano, caso contrário, você perderia muito tempo se sua proposta fosse rejeitada.
Em geral, é aconselhável estar disposto a comprometer os interesses de uma boa comunidade e estar aberto a sugestões de vez em quando no seu próprio interesse. Isso também aumenta a probabilidade de que outros proprietários estejam dispostos a tomar o meio termo quando se trata de sua preocupação específica.
As questões relativas às mudanças estruturais devem ser sempre resolvidas por unanimidade. No caso de medidas de reforma, a decisão da maioria da comunidade de proprietários já é legalmente efetiva.
Faturamento de serviços públicos, plano de negócios anual e benefício habitacional
Como é feita a conta de luz?
Para uma comunidade de proprietários, como para os residentes de um apartamento alugado, é regularmente elaborada uma declaração de custos de funcionamento. Isso mostra quanto dos custos você tem que arcar.
Quando se trata de custos auxiliares de manutenção do condomínio, faça uma distinção clara entre os custos para a comunidade de proprietários (por exemplo, a taxa do administrador) e os custos de uso geral (por exemplo, custos com coleta de lixo). Este último também é conhecido como custos operacionais.
A Portaria de Custos Operacionais (BetrKV) regula com precisão quais custos acessórios pertencem aos custos operacionais. Não faz diferença para os proprietários-ocupantes, mas se você alugar seu condomínio ou casa na cidade, fazer a devida distinção é muito importante, pois você só pode repassar os custos operacionais para o seu locatário.
O zelador normalmente cria as declarações de benefícios de moradia com tanta clareza que você, como proprietário, pode ver exatamente de relance os custos operacionais que pode repassar ao seu inquilino. Isso facilita muito o preparo da conta de luz do seu parceiro contratual.
Qual é o plano anual de negócios?
Cada gerente elabora um plano anual de negócios para seu complexo residencial. Isso lista todas as despesas e receitas que podem ser esperadas para a comunidade de proprietários no ano civil. Os proprietários devem aprovar este plano na reunião de proprietários. Ao fazê-lo, comprometem-se também a pagar o subsídio mensal de habitação (por vezes denominado “subsídio de habitação”). Esse dinheiro é usado para pagar os custos operacionais e, se necessário, as reservas são formadas.
O plano de negócios geralmente se aplica ao ano civil atual ou é estendido até que o próximo plano de negócios seja decidido. Consiste em um plano econômico geral que se aplica à comunidade de proprietários como um todo e um plano econômico individual que é elaborado para cada co-proprietário individual. Os custos são geralmente rateados na proporção da participação em copropriedade.
Como é calculado o benefício de moradia para uma comunidade de proprietários?
O subsídio de habitação ou de habitação a pagar pelos sócios individuais da empresa proprietária é constituído por estes fatores, entre outros:
- Custos e taxas de administração (taxa do administrador)
- Custos e taxas de manutenção da propriedade comunal (zelador, jardineiro, pessoal de limpeza)
- Lixo e taxas de lixo
- Reservas para a manutenção da propriedade
Para a reserva de manutenção no cálculo do subsídio de habitação, é frequentemente utilizado o valor de 0,8 a 1,0 por cento do preço de compra a partir da conclusão. - Receita de juros das reservas existentes para manutenção
O imposto sobre a propriedade da sua casa não está incluído no benefício de moradia. Como proprietário, você paga diretamente.
Se houver um sistema de aquecimento compartilhado, os custos de aquecimento também podem ser incluídos no benefício de habitação. Portanto, antes de comprar um apartamento, verifique cuidadosamente quais custos adicionais estão realmente incluídos no seu benefício de moradia, para não se surpreender com custos adicionais significativamente maiores.
Os serviços domésticos são dedutíveis para uma comunidade de proprietários?
Como proprietário de um apartamento ou proprietário de uma casa com terraço, você pode deduzir parte do seu subsídio de moradia do imposto como serviços relacionados à família. Portanto, você pode declarar 20 por cento dos custos de mão-de-obra e viagens em sua declaração de impostos sob certas condições e, assim, reduzir sua obrigação fiscal.
É importante que todos os itens de custo sejam mostrados separadamente na declaração de custos operacionais, mas também nas faturas do provedor de serviços. Por exemplo, serviços de remoção de neve, limpadores de janelas, serviços de limpeza ou jardineiros podem ser levados em consideração.
Excluídos desta regra estão todos os custos de gestão da comunidade de proprietários. Os custos de especialistas também não podem ser reclamados para fins fiscais. Para que o proprietário possa deduzir do imposto os custos dos serviços relacionados com a família, é essencial que o administrador da propriedade emita um certificado comprovando a sua parte específica nos custos incorridos.
Os proprietários têm de arcar conjuntamente com os custos de manutenção e administração.
Como a comunidade de proprietários é segurada?
Na hora de comprar seu condomínio ou casa com terraço, verifique quais apólices já foram contratadas pela comunidade de proprietários, pois você mesmo poderá salvá-los. De acordo com o § 21, § 5, § 3, da WEG, o seguro contra incêndio em edifício residencial é obrigatório para toda comunidade de proprietários. O seguro de responsabilidade do proprietário e do lar também é exigido por lei. Seu gerente de propriedade deve cuidar deste seguro. Você não precisa tirar essas apólices separadamente - desde que tudo seja administrado corretamente, é claro - mas normalmente está envolvido nelas por meio do pagamento do benefício de moradia.
Seguro de vidro e seguro de eletrônicos não são obrigatórios para associações de proprietários. Portanto, você deve ter cuidado se houver grandes superfícies de vidro ou sistemas de elevação na propriedade. Nesse caso, você deve descobrir como esse problema pode ser resolvido em conjunto com uma companhia de seguros adequada, caso contrário, pode rapidamente se tornar caro.
Também pode valer a pena considerar a possibilidade de fazer o chamado seguro de auxílio-moradia. Isso compensa se um dos coproprietários se tornar insolvente. Talvez fazer um seguro de proteção legal seja uma opção para sua comunidade de proprietários. No entanto, isso não paga os custos em disputas dentro da comunidade de proprietários, mas apenas quando a comunidade de proprietários tem disputas legais com terceiros.
Que dificuldades podem surgir em uma comunidade de proprietários?
Em muitas associações de proprietários, sempre há disputas sobre a distribuição dos custos, o que não afeta todos os proprietários na mesma medida. Por exemplo, os residentes de apartamentos no andar térreo geralmente se sentem prejudicados se receberem uma parte proporcional dos custos do elevador, embora nunca o usem. Na Lei do Condomínio, entretanto, está estipulado que todos os proprietários arcam com o ônus de acordo com suas cotas de copropriedade, mas também se beneficiam dos benefícios na comunidade. Isso se baseia no princípio da solidariedade.
Às vezes, a declaração de divisão estipula que certos proprietários nunca usam sistemas e, portanto, não são envolvidos nos custos. Caso isso - como no exemplo do elevador não seja resolvido de forma satisfatória - pode ser alterado posteriormente em casos individuais. No entanto, os ajustes subsequentes dependem sempre do consentimento dos outros proprietários. O princípio da solidariedade pode ser anulado por uma decisão da maioria. O pré-requisito para isso, no entanto, é que o gerenciamento adequado do objeto ainda seja garantido. É também importante que ninguém seja prejudicado arbitrariamente pelo regulamento.
Um desvio do princípio da solidariedade também é concebível quando se trata de custos de estacionamento subterrâneo. Se houver mais vagas de estacionamento subterrâneo do que apartamentos, elas devem ser separadas e faturadas com base na declaração de divisão correspondente.
Em muitas associações de proprietários também há desacordo sobre a alocação de custos para a manutenção das áreas verdes e jardins no complexo residencial. Se um proprietário tiver o direito especial de uso de partes do jardim, ele deverá pagar por todos os custos incorridos em seu jardim. Quer se trate de plantar, cuidar do gramado ou derrubar uma árvore morta em sua parte do jardim. Se houver outros acordos aqui, eles devem ser registrados explicitamente na declaração de divisão.
Freqüentemente, há desacordo em uma comunidade de proprietários sobre os custos de manutenção de espaços verdes. Uma coisa é certa: se um proprietário tiver o direito especial de uso de partes do jardim, ele também pagará pelos custos de seu jardim.
Freqüentemente, também há problemas ao usar as áreas comuns. As regras da casa regulam o que é permitido ou proibido nos espaços verdes comuns. Às vezes, entrar nas áreas verdes é totalmente proibido ou as crianças só podem brincar nos playgrounds em determinados horários. Mesmo que você alugue o seu condomínio, você deve garantir que o seu inquilino cumpra as regras do jogo. Se você tem filhos e eles podem brincar no jardim, você deve trabalhar no sentido de alterar a declaração de divisão. Para isso, você normalmente precisa de uma maioria de dois terços. Se apenas as regras da casa precisarem ser alteradas, uma maioria simples é suficiente.
Alguns apartamentos são alocados em áreas de jardim que o proprietário usa exclusivamente. Ele decide quais plantas plantar e se seus filhos ganham um balanço. Se você instalar vasos de flores na varanda ou decorá-los sazonalmente, também não precisa de uma licença. Mas a liberdade pode ter limites. Se
for necessária a altura da sebe ou uma treliça para trepadeiras, o proprietário deve segui-la.
A coexistência harmoniosa não depende apenas de questões de design. O ruído costuma ser a causa de discussões. É particularmente importante ter consideração no jardim e na varanda. É melhor continuar comemorando dentro de casa a partir das 22h e reduzir o ruído para o volume da sala. Normalmente, não há nada que impeça um churrasco ocasional, mas se a fumaça entrar nas salas, o churrasco com carvão também pode ser proibido. Para sua tranquilidade, uma churrasqueira elétrica é a melhor escolha de qualquer maneira.
Muitas vezes também há desacordo dentro da comunidade de proprietários sobre a necessidade e o escopo das medidas de reparo e reforma. Alguns gostariam de gastar muito dinheiro em uma nova fachada, enquanto o coproprietário considera a reforma totalmente prematura ou mesmo totalmente supérflua. Particularmente quando a reserva de manutenção economizada é muito curta para a medida de renovação planejada, muitas vezes surgem disputas acirradas entre os membros da comunidade de proprietários.
Torna-se particularmente difícil quando o gerente define uma contribuição especial dos coproprietários para poder implementar um projeto de renovação decidido em conjunto. Em particular, se um ou mais proprietários não puderem ou não quiserem pagar a quantia exigida, podem ocorrer mais problemas na comunidade. E o próprio administrador às vezes dá origem a discrepâncias se não cumprir devidamente as suas funções.
O que deve ser considerado ao mudar de propriedade?
Se alguém da comunidade de proprietários vender seu apartamento ou a casa com terraço, a Lei do Condomínio volta a ser importante. Ele estipula que o consentimento por escrito deve ser obtido de seu gerente antes que qualquer condomínio seja vendido dentro de um complexo residencial. Este consentimento tem como objetivo proteger a comunidade de proprietários de aceitar compradores duvidosos na comunidade.
As reservas também são importantes para a venda do seu condomínio. Qualquer crédito que você, como proprietário anterior, trouxe com o benefício da moradia vai diretamente para o comprador do condomínio. O zelador deve então preparar uma declaração de benefício de moradia, da qual fica claro em uma base pro rata quais custos serão incorridos pelo proprietário anterior (ou seja, você) e quais serão incorridos pelo futuro proprietário.
Se uma taxa especial foi decidida na assembleia de proprietários antes da venda, mas só é devida após a mudança de proprietário, os custos são do comprador do imóvel. Ele também tem que compensar qualquer déficit habitacional existente do proprietário anterior. Como comprador, você deve, portanto, ter cuidado para não incorrer em custos elevados no caso de uma suposta negociação devido a pagamentos pendentes do proprietário anterior ou devido a taxas especiais a serem pagas imediatamente.
Comunidade de proprietários: estudos de caso e exemplos de julgamento
Construir uma garagem para proteger o carro?
Se você possui um carro e precisa estacioná-lo ao ar livre, geralmente evita as árvores. Porque derrubam todo tipo de coisa que pode danificar o carro: folhas, frutas, galhos e às vezes resina. No entanto, de acordo com a lei do serviço de informação e impostos da LBS, o proprietário de um apartamento tinha de viver com o seu lugar de estacionamento perto de uma castanha.
O caso: Um membro da WEG estava cansado de ter que remover repetidamente castanhas caídas e seiva de árvore do teto e capô de seu carro estacionado. O homem queria construir uma garagem para proteger o carro. No entanto, outros proprietários não concordaram. Eles viram isso como uma mudança estrutural que exigia total aprovação da WEG. O “cliente”, por outro lado, apenas falava de uma medida de manutenção ou reparação para a qual os critérios não eram tão rígidos.
O julgamento:As castanhas e seus frutos são “realidades da natureza”, decidiu uma câmara civil do tribunal regional de Nuremberg-Fürth. O proprietário do apartamento tem que aceitar isso, especialmente porque ele já o conhecia quando comprou o imóvel. A declaração de divisão continha uma representação correspondente da localização das árvores. Além disso, os problemas com a castanha só ocorrem em determinadas épocas do verão e do outono. Os outros proprietários não teriam que permitir que ele construísse uma garagem.
(Tribunal Distrital de Nuremberg-Fürth, processo número 14 S 6188/17)
Quem tem direito ao plano de bloqueio?
Mesmo sem uma regulamentação contratual expressa, a incorporadora imobiliária deve entregar o cartão de bloqueio e o plano de bloqueio de um conjunto residencial à comunidade de proprietários. Esta é uma chamada obrigação secundária do contrato de construção. (Tribunal Regional Superior de Stuttgart, processo número 3 U 98/16)
O caso:O plano de bloqueio e o cartão podem ser extremamente importantes na vida cotidiana de um complexo residencial. Ou seja, quando uma chave é perdida ou precisa ser copiada por outros motivos. Isso não é possível sem esses documentos. Uma comunidade de proprietários e o promotor imobiliário responsável não concordaram que o plano e o mapa fossem entregues. É por isso que a WEG litigou esta empresa e tentou forçar a entrega com a ajuda do tribunal. Diante da controvérsia, o desenvolvedor se ofereceu apenas para destruir os documentos.
O julgamento:Na segunda instância, o Tribunal Regional Superior de Stuttgart decidiu que o plano de bloqueio e o cartão deveriam ser entregues à comunidade de proprietários. Essa é a autoridade competente. O motivo: "É do interesse de todos os proprietários que as chaves duplicadas não possam ser feitas por todos os proprietários de apartamentos, mas sim pelo administrador."
Não há subsídio de habitação para o sótão vazio
Os proprietários de uma unidade de último andar não desenvolvida não precisam necessariamente contribuir para os custos operacionais e alocações especiais. Os regulamentos de uma declaração de divisão que o isenta de pagamentos são efetivos. Isso foi decidido pelo tribunal distrital de Berlim-Mitte.
No caso negociado, a declaração de divisão de uma comunidade de proprietários estipulava que os proprietários das unidades do último andar só deveriam pagar o auxílio-moradia após sua ampliação. De acordo com a resolução da assembleia de proprietários, eles também foram excluídos de uma contribuição especial. Co-proprietários entraram com uma ação contra isso - sem sucesso. Os regulamentos estabelecidos estão em vigor, determinou o tribunal. A isenção de custos justifica-se pelo facto de os blanks do último andar ainda não poderem ser utilizados como propriedade autónoma e não existirem custos de consumo.
Número do arquivo: 22 C 42/17
WEG comercialmente ativa
A comunidade vendeu eletricidade de uma usina combinada de calor e energia
Uma associação de proprietários pode operar uma usina combinada de calor e energia que fornece eletricidade a clientes externos. De acordo com a lei de serviços de informação e impostos da LBS, esta é uma decisão da mais alta corte. (Tribunal Federal da Fazenda, processo número IV R 6/16)
O caso:A central térmica pertencente a um complexo residencial tinha como objetivo principal garantir o seu próprio fornecimento de calor. Mas o excesso de eletricidade era alimentado na rede de um fornecedor de energia por uma taxa. A Receita Federal entendeu que se tratava, portanto, de uma empresa comercial e emitiu a notificação correspondente à WEG. Os afetados consideraram isso ilegal. No máximo, um GbR fundado pelos proprietários poderia ter sido comercialmente ativo, por isso sua argumentação.
O julgamento:Tendo em vista a independência do direito civil através da venda de energia elétrica, a comunidade de proprietários pode ser vista como um co-empreendedorismo. Consequência da decisão: A receita comercial teve que ser apurada em processo separado contra a WEG. O gerente da propriedade deve apresentar a declaração de imposto.
Estacionamento em área comum
O tribunal regional de Dortmund decidiu que as áreas comuns de uma associação de proprietários de apartamentos não são adequadas para estacionamento. De acordo com a lei de serviços de informação e impostos da LBS, é proibido o uso da área comum. Em caso de descarga ou carregamento breve de veículo, é permitido o estacionamento na área, desde que a área comum seja designada como "entrada" na declaração de divisão. Qualquer pessoa que tenha estacionado seu veículo lá por anos e deseje continuar a fazê-lo deve atender a requisitos elevados - por exemplo, eles devem ser capazes de provar que todos os envolvidos estavam cientes desse regulamento de uso não escrito.
