Os direitos do senhorio são frequentemente negligenciados em discussões gerais. O foco costuma ser mais os direitos do inquilino. Isso faz sentido em princípio, mas os proprietários também devem saber em quais situações eles têm direito a quais direitos. Recolhemos os direitos de senhorio mais importantes, mas também erros frequentes, para si aqui.
Direitos do senhorio no final do contrato
Se a locação terminar porque o locatário saiu, isso geralmente ocorre sem maiores problemas. No entanto, se o proprietário quiser rescindir, alguns obstáculos devem ser ignorados para que a rescisão também possa existir no tribunal em caso de emergência e o locador obtenha seus direitos.
No caso de uso pessoal, os proprietários têm o direito de rescindir o contrato de locação e, em seguida, usar o apartamento ou deixá-lo para uso de um parente próximo (mais sobre isso abaixo). Além disso, os senhorios têm o direito de rescindir o contrato com o inquilino se este estiver em atraso, desrespeitar as regras da casa, aceitar sublocatários sem permissão ou de outra forma cometer uma violação significativa do contrato.
O direito do locador de rescindir o contrato de locação do locatário, entretanto, inclui a obrigação de expressar uma rescisão formalmente correta. Os proprietários devem procurar aconselhamento jurídico aqui para estarem do lado seguro.
Direitos do senhorio para uso pessoal
Provavelmente, o direito do locador mais impopular para os inquilinos é o direito de uso próprio. De acordo com o § 573 BGB, o locador pode rescindir o contrato de locação e então morar no apartamento ou permitir que parentes próximos o usem. Aqueles que são parentes próximos foram frequentemente objeto de negociações em vários tribunais e abrangem um grupo consideravelmente grande de pessoas.
De acordo com a jurisprudência atual, os parentes próximos incluem, por exemplo, pais, filhos, irmãos, sobrinhas e sobrinhos, cônjuges separados, netos, sogros e genros do proprietário do apartamento.
Também é possível que um sócio que seja proprietário do apartamento ou sócio de herdeiro ou sociedade fracionária registre necessidades pessoais.
Como proprietário, você deve se informar de forma abrangente sobre o assunto para não cometer nenhum erro formal ao encerrar suas próprias necessidades e, portanto, perder um tempo valioso no procedimento de rescisão. Você pode encontrar todas as informações essenciais e um modelo para um aviso de rescisão em nosso artigo sobre requisitos de rescisão de serviço.
Direitos do senhorio ao vender imóveis
Um apartamento sem inquilino é geralmente mais fácil de vender do que um imóvel que está atualmente alugado. Se você quer vender sua casa e conseguir um preço máximo, você terá muito mais chances se ninguém estiver alugando o imóvel em questão.
Há duas razões para isso: Alguns compradores potenciais são pessoas que desejam morar no apartamento. Para eles, um residente é um obstáculo. Quem vê um apartamento como um investimento, por outro lado, também não está interessado nos inquilinos, pois aluguéis significativamente mais elevados podem ser exigidos para um novo aluguel (embora dentro do escopo do freio do preço do aluguel) do que para um aluguel existente, no qual o limite deve ser respeitado.
No entanto, se o apartamento for alugado, o proprietário não pode simplesmente expulsar o morador. Se ele quiser vender o apartamento, deve oferecê-lo a um inquilino, porque o § 566 BGB então se aplica. Diz: "Comprar não quebra o aluguel". O comprador da propriedade então assumiria o arrendamento com todos os direitos e obrigações.
No entanto, se o inquilino precisar deixar o apartamento, o locador só tem a opção de torná-lo atraente pagando uma determinada quantia em dinheiro.
Se o locador quiser rescindir o contrato de locação, alguns obstáculos devem ser superados para que a rescisão exista em tribunal - ao contrário de uma rescisão pelo locatário.
Direitos do locador em caso de aumento do aluguel
Os proprietários têm o direito de aumentar o aluguel. No entanto, certos limites devem ser respeitados. Os principais são o freio de aluguel e a tampa. Estas duas regulamentações legais, que são estabelecidas nos parágrafos 556d BGB e 558 BGB, têm como objetivo proteger os inquilinos contra o rápido aumento dos aluguéis, especialmente nas áreas metropolitanas.
Direitos do senhorio durante a reforma
Há muita ignorância entre inquilinos e proprietários no que diz respeito à renovação de uma propriedade, bem como a reparos cosméticos. É um equívoco que o inquilino tenha de renovar ao sair do apartamento. Se houver uma cláusula correspondente no contrato de locação, ela é inválida e o locatário não precisa pegar na escova.
Muitos proprietários também acreditam que têm o direito de influenciar o design de cores do apartamento. Este também não é o caso. Durante o período de locação, o locatário pode pintar as paredes, calefação, canos, etc. como desejar. Você pode ler aqui quais regras realmente se aplicam ao mudar de inquilino e entregar um apartamento.
Direitos do senhorio para pequenos reparos
Os proprietários podem repassar consertos menores, em grande parte, aos inquilinos. A jurisprudência atual considera legal que os locatários paguem por pequenas reparações individuais de acordo com o contrato de aluguel, se estas não custarem mais de 75 a 100 euros e não totalizarem mais de 8% da renda líquida anual.
Direitos do locador: quando o locador pode entrar no apartamento?
Os proprietários têm o direito de entrar no apartamento alugado. No entanto, isso requer o consentimento do inquilino. Pode ser necessário inspecionar o apartamento se houver reparos pendentes, novos inquilinos queiram inspecionar o apartamento ou se houver suspeita de uso indevido do imóvel alugado.
Em princípio, os proprietários devem se registrar com antecedência. Os tribunais consideram adequado um prazo de entrega de 24 horas a 14 dias. Os proprietários só podem abrir o apartamento em caso de emergência se houver perigo iminente, por exemplo, porque um cano estourou.
De acordo com a legislação em vigor, o locatário deve tolerar visitas a apartamentos de locatários subsequentes até três vezes por mês, desde que não durem mais de 45 minutos e ocorram entre 19h e 20h. (LG Frankfurt / Main, sentença de 24 de maio de 2002, Az. 2/17 S 194/01).
Os proprietários também podem entrar no apartamento se o apartamento tiver que ser medido ou os valores medidos tiverem que ser lidos.
Como uma espécie de verificação de rotina, os proprietários também têm o direito de inspecionar o apartamento a cada cinco anos, sem nenhum motivo específico. O Tribunal Distrital de Munique decidiu que o proprietário do apartamento deve ter a oportunidade de verificar as condições de sua propriedade em determinados intervalos (AG Munique, julgamento de 8 de janeiro de 2016, Az. 461 C 19626/15).
