Uma ação de despejo é sempre necessária se o inquilino estiver em um apartamento que ele não tem mais direito de usar. Freqüentemente, esse é o caso após a rescisão sem aviso prévio ou mesmo no devido tempo devido a dívidas de aluguel. Com a ação de despejo, os proprietários têm a oportunidade, nesses casos, de recuperar o acesso à sua propriedade. Compilamos para você as informações essenciais sobre os procedimentos de despejo aqui.
O que é uma ação de despejo?
Uma ação de despejo ocorre se os inquilinos que foram rescindidos não tiverem deixado o imóvel alugado após o período de aviso prévio ter expirado ou se eles se defenderem contra a rescisão. O proprietário tem então o direito de intentar uma ação de despejo contra os inquilinos inadimplentes.
O motivo mais comum para um aviso de despejo é o atraso no aluguel. Na Alemanha, os inquilinos não cumprem repetidamente a sua obrigação de pagar a renda na íntegra e dentro do prazo. Inconsistências na conta de serviços públicos ou aumentos de aluguel geralmente levam a disputas com o proprietário.
Devido a atrasos no aluguel, existem dívidas pendentes elevadas e desvantagens financeiras para o proprietário do imóvel. O proprietário geralmente reage a isso com rescisão sem aviso prévio. Uma ação de despejo oferece então a oportunidade de persuadir inquilinos que não desejam pagar para se mudar e deixar o imóvel alugado para inquilinos solventes. Além dos aluguéis atrasados, danos à propriedade e rescisões devido ao uso pessoal são motivos comuns para uma ação de despejo. Para o proprietário, é o último recurso remover um inquilino do imóvel alugado.
Além de atrasos no aluguel e danos à propriedade residencial, os motivos frequentes para uma ação de despejo também são rescisões para uso pessoal.
A evacuação de um apartamento alugado é, no sentido jurídico, uma interferência nos direitos do inquilino. Para a execução judicial de uma ação de despejo, vários requisitos devem ser atendidos (mais sobre isso abaixo). Se a ação for bem-sucedida, o procedimento de despejo é iniciado e executado pelo oficial de justiça. Em caso de despejo, o imóvel alugado é então desocupado e o inquilino e seus móveis são retirados do mesmo.
Quanto tempo leva para que o locador possa remover o inquilino do apartamento - ou seja, quanto tempo decorre entre o despejo e o despejo - varia muito. A experiência mostra que leva de três a seis meses para que o apartamento possa ser evacuado. Em alguns casos, por exemplo, se o inquilino tiver problemas de saúde ou outra emergência, o processo de evacuação pode levar anos.
Como funciona um processo de despejo?
Uma ação de despejo ocorre apenas quando todas as tentativas de chegar a um acordo entre o locador e o locatário falharam e o locador não vê alternativa para obter seus direitos. O pré-requisito para a ação de despejo é sempre a prévia rescisão legal do arrendamento pelo senhorio. Se a rescisão for oportuna, por exemplo, devido a necessidades pessoais, o motivo exato deve ser indicado aqui. No caso de rescisão pontual por outros motivos, estes também devem ser comprovados.
A rescisão sem aviso prévio só é legal se o inquilino cometeu violações significativas do contrato. Os motivos importantes que justificam a rescisão sem aviso prévio de acordo com a Seção 543 do Código Civil Alemão incluem atrasos no aluguel, atraso constante no pagamento e negligência ou dano intencional à propriedade alugada. Outros motivos podem ser a perturbação da paz doméstica apesar dos vários avisos ao inquilino, a sublocação do apartamento alugado a terceiros ou o uso comercial não autorizado do imóvel.
Após receber o aviso de rescisão, o locatário pode apresentar uma objeção e se defender contra ela. Alguns fazem isso entrando com uma ação legal contra ele, outros simplesmente não se mudando após o término do aviso de locação. Se o inquilino não cumprir o pedido de mudança, o proprietário estabelecerá primeiro um período de carência razoável. Se o inquilino também deixar o período de carência passar, o locador ou seu advogado podem entrar com uma ação de despejo no tribunal local competente.
No entanto, uma ação judicial para desocupar um imóvel alugado não pode ocorrer antes de duas semanas após o período de notificação oficial ter expirado. Ao apresentar a petição, o tribunal exige também que o requerente faça um adiantamento das custas judiciais. Somente após a transferência do valor solicitado, a ação de despejo será iniciada e enviada ao inquilino por correio.
O inquilino não é obrigado a responder à carta judicial. Regra geral, no entanto, o advogado do senhorio já requereu uma sentença à revelia no decurso da ação de despejo, que é proferida se a ação não for respondida.
Onde, quando e como o proprietário deve registrar uma reclamação de despejo?
Qual tribunal é responsável pela ação de despejo?
A ação de despejo é sempre pedida no tribunal distrital da comarca onde se situa o apartamento alugado. O valor em disputa não importa. No caso das unidades comerciais, porém, a competência do tribunal depende do valor em discussão. Se for inferior a 5.000 euros, a ação de despejo deve ser submetida ao tribunal distrital da cidade em que se situa o imóvel alugado de uso comercial. Se o valor em litígio ultrapassar os 5.000 euros, o tribunal regional é responsável.
Quando uma ação de despejo deve ser apresentada?
O prazo para ajuizamento de ação de despejo depende do motivo da rescisão. Se o inquilino estiver em falta de pagamento ou se a continuação do arrendamento não for razoável por certos motivos, a ação pode ser proposta quando o apartamento for cancelado. É o caso, por exemplo, no caso de aluguéis atrasados ou se o senhorio foi agredido fisicamente pelo seu inquilino. No caso de rescisão por motivos pessoais, porém, deve-se aguardar uma possível objeção do locatário e a expiração do prazo de aviso prévio.
Como o aviso de despejo deve ser preenchido?
O aviso de rescisão deve ser por escrito e conter motivos que sejam compreensíveis para o locatário e um período de aviso razoável. Uma ação de despejo deve obedecer a certos regulamentos legais em forma e conteúdo. Além da carta de rescisão, um motivo do locador também pode ter que ser incluído, explicando por que uma ação de despejo é solicitada no caso de uma objeção do locatário. A razão da ação deve ser indicada em cada caso.
O pedido de despejo também deve conter os seguintes pontos:
- Nomes do autor e do réu
- o motivo da reivindicação de despejo (por exemplo, aluguel em atraso)
- se necessário, declaração do proprietário do motivo pelo qual a ação de despejo está sendo movida, apesar da objeção
- Endereço do tribunal competente
- endereço completo do reclamante, assinatura pessoal, local e data
- Nome do imóvel alugado a ser desocupado
A estrutura do processo começa com os dados do endereço e contém o nome e endereço exato do autor. Além disso, o assunto refere-se aos fatos, por exemplo, "despejo de acordo com § 543 BGB". Na carta de reclamação, são fornecidas informações sobre o imóvel alugado e o nome do inquilino A mudança deve ser forçada e, possivelmente, o pedido para exigir o pagamento de aluguel em atraso, incluindo juros.
O conteúdo adicional de uma ação de despejo inclui informações sobre como e em que data o inquilino recebeu a notificação, bem como uma nota de que se o inquilino não responder, um julgamento à revelia é requerido .
O pedido é assinado pelo requerente com o nome e o sobrenome e apresentado ao tribunal com o local e a data. Uma vez que erros processuais podem levar à rejeição do aviso de despejo, é absolutamente aconselhável procurar o apoio de um advogado especialista em direito do arrendamento para a elaboração do pedido.
Se você não for um especialista jurídico, é melhor não elaborar a ação de despejo por conta própria, mas obter o apoio de um advogado do locatário.
Quanto tempo dura um processo de despejo?
Uma ação de despejo pode levar muito tempo e estar associada a um estresse nervoso considerável para proprietários e inquilinos. Portanto, esse método geralmente só é tentado se houver uma boa chance de sucesso. O locador deve demonstrar interesse próprio legítimo ou comprovar dívidas financeiras ou quebra de contrato por parte do locatário para executar uma ação de despejo em tribunal.
O período entre a apresentação da reclamação e a efetiva mudança ou desocupação do apartamento pelo inquilino é de dois meses a vários anos. Especialmente se o inquilino não reagir ao despejo ou se houver a necessidade de redigir relatórios, o despejo geralmente leva muito tempo.
Quanto tempo leva até que a decisão do tribunal sobre a ação de despejo seja final?
Ao chegar a uma decisão, o tribunal se orienta sobre os motivos da rescisão. Se a rescisão do locador se revelar ineficaz, o locatário pode continuar a permanecer no apartamento. No entanto, se a ação for bem-sucedida, a decisão do tribunal torna-se final quatro semanas após a sua citação e pode ser executada pelo oficial de justiça.
Como é a audiência no tribunal distrital?
Antes da ação de despejo ser iniciada, o locador é obrigado a pagar ao tribunal local um adiantamento das custas judiciais. O valor deste montante depende do valor em litígio e pode ascender a várias centenas de euros.
No caso de uma audiência perante o tribunal local, o locador deve primeiro explicar os motivos que levaram à rescisão do contrato e também prová-los, por exemplo, ser capaz de provar o atraso do aluguel ou danos ao apartamento. Paralelamente, o inquilino explica os motivos da sua objeção e defesa, com documentos, relatórios de peritos e depoimentos de testemunhas que servem de prova em tribunal. Ao final da negociação, é proferida a sentença, a qual é enviada a ambas as partes por escrito. A decisão do tribunal torna-se definitiva quatro semanas após a audiência, sendo que este período só se inicia após a data do anúncio e após a entrega da sentença.
Se a ação for julgada improcedente, a rescisão do contrato de locação torna-se ineficaz e o locatário pode continuar a viver no imóvel que alugou. Se, por outro lado, o título de despejo for concedido, o imóvel alugado deve ser evacuado dentro do período especificado. Nesse caso, o locatário também arca com os custos judiciais e de despejo. O título de despejo então dá ao proprietário o direito de evacuar o apartamento que alugou.
Importante: O título de despejo deve incluir todas as pessoas que têm o direito de usar um apartamento ou uma propriedade de uso comercial com base no contrato de locação. Além do inquilino, isso também inclui seu cônjuge e quaisquer sublocatários e os pais do réu. Os filhos do inquilino, que legalmente são apenas considerados “servos”, não constam do título de despejo. Se a ação de despejo for dirigida exclusivamente contra o locatário, há erro processual que leva ao indeferimento da ação de despejo. Neste caso, o despejo não pode ser realizado.
O inquilino tem o direito de não aceitar a decisão do tribunal local em primeira instância e de recorrer. O tribunal regional decide então na segunda instância, que primeiro analisa a decisão do tribunal local. No entanto, durante o recurso e até a decisão do tribunal regional, o locador tem o direito de desocupar temporariamente o apartamento alugado. Se o inquilino ganhar a apelação, o proprietário deverá arcar com os custos de evacuação.
Como funciona a aplicação e o despejo?
Para o despejo de um imóvel alugado, é sempre necessária a correspondente decisão judicial relacionada com uma cláusula de execução. O julgamento também deve declarar que o título legal foi notificado ao inquilino. Depois de expedido o aviso de despejo, a data da execução é fixada pelo oficial de justiça. Há pelo menos três semanas entre a data do despejo e o despejo.
O oficial de justiça encarregado da execução anuncia previamente a sua chegada ao inquilino. Na reunião presencial nas instalações do inquilino, este tem a opção de despejo voluntário. Se a propriedade alugada não for deixada voluntariamente, o oficial de justiça solicitará contêineres para guardar os pertences e os móveis do apartamento.
A forma como o processo de evacuação é realizado depende do senhorio. Ele pode ter o imóvel alugado liberado por uma evacuação convencional ou um chamado "despejo de Berlim". Antes de o apartamento ser evacuado, o locador paga um adiantamento ao tribunal pelas despesas de evacuação, que pode então processar ao inquilino.
Neste momento, a única forma de evitar que o despejo ocorra é pagando o aluguel. Além disso, o adiamento da data de execução só é concedido se razões urgentes (doença aguda ou acidente do inquilino) dificultem ou impossibilitem a rescisão atempada do imóvel alugado.
Não é permitido o despejo do apartamento pelo senhorio sem o título legal correspondente. Mesmo a presença de uma autorização de despejo adquirida pelo tribunal não dá ao proprietário o direito de retirar o inquilino a qualquer momento. A entrada não autorizada no apartamento pelo senhorio ou a evacuação não autorizada de um apartamento alugado é considerado crime. Isto também se aplica se o proprietário trocar as fechaduras de um apartamento alugado com a intenção de impedir a entrada posterior do inquilino e, assim, obter a posse do imóvel alugado.
A evacuação do apartamento só pode ser efectuada se houver correspondente julgamento da acção de despejo. Também deve ser marcada uma reunião. Se o senhorio simplesmente deixar o inquilino com seus pertences, isso é uma ofensa criminal.
Que tipos de despejo existem?
Para o despejo de um apartamento alugado, é possível um despejo normal ou um despejo baseado no modelo de Berlim. O proprietário decide como evacuar o apartamento após receber o título de despejo do tribunal.
O despejo
O despejo convencional é o tipo mais simples de despejo e geralmente ocorre quando o inquilino se recusa a se mudar do apartamento alugado e entregar as chaves do apartamento ao proprietário. No caso de um simples despejo, o chaveiro e a empresa de mudanças são nomeados pelo oficial de justiça. No dia da evacuação, o oficial de justiça manda abrir o apartamento alugado, trocar as fechaduras e devolver o imóvel alugado ao senhorio. Os móveis e demais conteúdos do apartamento são armazenados em local adequado por pelo menos dois meses.
Caso o inquilino não recolha ou libere os objetos de sua propriedade no prazo de dois meses, os objetos utilizáveis serão leiloados e o lixo será descartado de acordo com a regulamentação aplicável. A evacuação normal pode ser realizada sem muito esforço e é preferida por muitos proprietários por este motivo. O chamado despejo de Berlim, no entanto, é uma alternativa barata ao despejo convencional.
O despejo de Berlim
O processo do procedimento de Berlim é semelhante ao de despejo normal, mas nenhuma empresa de remoção é contratada. A limpeza do apartamento alugado é assumida pelo senhorio, que ou guarda a propriedade do inquilino ou a deixa na propriedade alugada. O inquilino tem então um mês para recolher a sua propriedade. Só depois de decorrido este período, os bens domésticos podem ser alienados pelo senhorio se o inquilino não tiver recolhido o seu imóvel.
Para a evacuação de Berlim, é devido um adiantamento de cerca de 500 euros. Isso torna o método de Berlim a opção mais barata. No entanto, o despejo de Berlim requer mais empenho e iniciativa por parte do proprietário. Os proprietários optam principalmente pelo procedimento de Berlim se houver receio de não serem reembolsados pelos custos de liquidação de um inquilino insolvente.
Quanto custa uma reclamação de despejo?
Um processo de despejo pode resultar em custos diferentes. Estes são apresentados primeiro pelo proprietário. O valor exato depende do valor da disputa. Com base no aluguel frio anual, os custos podem ser calculados de forma aproximada com antecedência. O adiantamento das custas judiciais para o ajuizamento da ação de despejo também é derivado do valor em discussão.
No caso de aluguéis atrasados, o valor em discussão aumenta de acordo com o valor em atraso. Os custos a serem considerados em um processo de despejo incluem:
- Custos de litígio
- Taxas legais do proprietário
- Taxas legais extrajudiciais
- Custos de chaveiro e empresa de mudanças
- Custos de armazenamento da mobília do inquilino
- Locação de galpão para guarda de móveis e objetos em imóveis comerciais
Processos legais longos ou complicados podem resultar em custos significativamente mais elevados. Para o locador, o despejo sempre significa um alto gasto financeiro, embora não esteja claro se os custos serão reembolsados pelo locatário.
Ao limpar um apartamento de três quartos, por exemplo, devem ser esperados custos de 3.000 a 4.000 euros. Porque os custos de despejo rondam os 1.000 euros por quarto. Ao limpar um apartamento de um ou dois quartos, podem ser esperados custos de evacuação e realocação de cerca de 1.500 a 2.000 euros. Além disso, os proprietários têm de esperar um adiantamento sobre as custas judiciais de 400 a 600 euros e custas judiciais de cerca de 1.500 euros.
As custas judiciais, bem como as custas de despejo, podem ser reclamadas pelo inquilino no caso de uma ação judicial bem-sucedida. Na maioria dos casos, no entanto, o proprietário é forçado a antecipar as despesas da evacuação, pois os inquilinos insolventes não podem pagar as custas judiciais e legais.
Após o despejo, o ex-inquilino terá um determinado prazo para assumir as despesas incorridas. Se o devedor não puder pagar as custas e não for possível chegar a um acordo extrajudicial, o locador tem o direito de demandar novamente o ex-inquilino e exigir o pagamento. A propósito, o tribunal atribui ao senhorio um título de pagamento válido por 30 anos e pode solicitar repetidamente ao devedor o pagamento da dívida nesse prazo.
Se o proprietário entrar em dificuldades financeiras
O pagamento de aluguéis pendentes em relação a processos judiciais de despejo do imóvel alugado geralmente resulta em encargos financeiros para o proprietário. As custas judiciais e de despejo devem ser pagas antecipadamente. Se o inquilino estiver insolvente, o locador também corre o risco de não receber de volta suas despesas. Por este motivo, as dívidas pendentes devem primeiro ser reclamadas fora do tribunal e o inquilino deve ter um prazo de pagamento razoável para saldar as suas dívidas de arrendamento. Somente se nenhum pagamento for feito dentro desse período, o locador deve processar o locatário para o pagamento.
Como nenhum pagamento de aluguel é feito durante os processos judiciais em andamento, o locador incorre em custos adicionais devido à perda do aluguel. Se um processo judicial durar dois anos, pode ocorrer um atraso de aluguel de EUR 19.200 com um aluguel básico de EUR 800.
Se o próprio locador se encontrar em uma situação de emergência financeira devido à perda do aluguel, ele tem a opção de solicitar assistência jurídica para a execução de uma ação de despejo de acordo com as Seções 114 e seguintes. O pedido será examinado pelo tribunal e, se necessário, aprovado se forem cumpridos determinados requisitos. Esses incluem:
- É provável que o processo de despejo seja bem-sucedido.
- O candidato não possui os recursos financeiros necessários.
- Os requisitos legais (§§ 114 e seguintes do Código de Processo Civil) são cumpridos.
- A ação de despejo é justificada e não é intencional.
Se o próprio inquilino passar por necessidades financeiras durante a ação de despejo, ele pode solicitar assistência jurídica.
Quando é provável que um processo de despejo seja bem-sucedido?
Devido à proteção do inquilino, os inquilinos têm muitos direitos. Em uma ação de despejo, o tribunal deve sempre avaliar os interesses do locador e do locatário para chegar a uma decisão. Antes de entrar com uma ação de despejo, os proprietários devem, portanto, procurar aconselhamento de um advogado especializado em direito de locação para avaliar de forma realista as chances de sucesso.
Uma ação de despejo geralmente é bem-sucedida se os requisitos legais forem atendidos e as reivindicações forem justificadas. No caso de dificuldades, entretanto, uma ação de despejo pode ser fútil, pois a proteção do inquilino é mais importante aqui. Para evitar altos custos e a rejeição da ação, os proprietários são frequentemente aconselhados a buscar um acordo extrajudicial com o inquilino.
Se o inquilino pagar a dívida do aluguel ou desocupar o apartamento voluntariamente durante o processo em andamento, a ação de despejo geralmente é indeferida. No entanto, este também é o caso se os inquilinos não puderem ser encontrados temporariamente ou deixarem a propriedade alugada com um endereço desconhecido, ou seja, são os chamados nômades alugados. A ação de despejo também será extinta se o contrato de locação não tiver sido rescindido no prazo devido ou se o locador declarar que o proprietário não tem permissão para usar o imóvel.
Que alternativas de despejo existem?
Uma vez que a grande maioria das ações de despejo é movida devido a atrasos no aluguel, o despejo pode ser evitado pagando o aluguel pendente. Ao deixar o imóvel alugado a tempo, o inquilino também evitará a evacuação forçada.
Teoricamente, existe também a possibilidade de um acordo extrajudicial com o locador. Isso é possível até durante os processos judiciais em andamento e uma ação de despejo que já foi ajuizada. No entanto, um acordo entre as duas partes só pode ser alcançado em casos excepcionais. Nomeadamente no caso de atrasos no pagamento, os procedimentos de mediação ou arbitragem não são promissores, uma vez que os inquilinos simplesmente não dispõem de meios financeiros.
Como alternativa a uma disputa judicial, o gerenciamento pré-judicial de reclamações de aluguel é uma boa opção. O objetivo deste processo é alcançar uma solução mutuamente acordada para o problema. Em suas negociações, proprietários e inquilinos recebem apoio direcionado de um consultor profissional. Caso haja acordo, o locador assume o compromisso de assumir a dívida do aluguel. Com a escritura notarial executável, ele pode liquidar suas reivindicações financeiras imediatamente. Esta solução está associada a custos mais baixos e é possível a qualquer momento.
O que os inquilinos devem fazer ao receber um aviso de despejo?
Se o inquilino receber um aviso de despejo do proprietário, ele é obrigado a responder no prazo de 14 dias e declarar sua prontidão para se defender por escrito ou pessoalmente no tribunal local. O inquilino tem mais 14 dias para justificar sua defesa.
Em caso de atraso no pagamento não por culpa própria, o inquilino pode, por exemplo, apresentar um extrato do banco da sua empresa confirmando que houve atrasos devido a processos bancários internos pelos quais o inquilino não é responsável. Outras razões de defesa são, por exemplo, que o inquilino nega as próprias necessidades do locador ou casos de dificuldade que tornam uma mudança difícil ou impossível no momento, como sérios problemas de saúde ou um próximo exame final do inquilino.
Como os inquilinos podem evitar uma reclamação de despejo?
O inquilino tem várias opções para evitar um processo de despejo e a disputa no tribunal, incluindo os custos associados. Se o aluguel atrasado for o motivo da ação de despejo, o inquilino deve buscar formas de saldar a dívida do aluguel junto ao banco da casa, seu advogado ou um consultor. Assim que as dívidas de aluguel forem pagas, a rescisão do contrato e o despejo associado tornam-se ineficazes.
Resolver reivindicações pendentes contra o proprietário é, portanto, a melhor maneira de evitar um processo de despejo. O locatário ainda pode pagar o aluguel em dívida junto com a indenização pelo uso no prazo de dois meses a partir do ajuizamento da ação de despejo. Porque após a entrega da ação de despejo, o locatário tem um período dessa duração para quitar o aluguel em atraso.
Caso o processo judicial já tenha sido iniciado, o respetivo comprovativo de pagamento deve ser enviado ao tribunal como comprovativo de pagamento da dívida de arrendamento. O pagamento subsequente também torna ineficaz a rescisão sem aviso prévio do locador.
O inquilino também tem a opção de se inscrever em uma agência social para cobrir os custos. Se o aluguel for assumido pelo escritório de assistência social ou outra organização social, a ação de despejo também expira. No entanto, se o locador notificar a rescisão ao mesmo tempo em que rescindir o imóvel alugado sem aviso prévio, isso permanecerá em vigor apesar do pagamento das dívidas.
Se houver risco de ficar sem teto, o inquilino deve entrar em contato com o escritório de assistência social ou de pensão em tempo hábil. Em determinadas circunstâncias, o serviço de assistência social emitirá uma declaração de aceitação, que é válida em juízo como reconhecimento para a liquidação de dívidas de aluguel. A rescisão pelo proprietário torna-se ineficaz e a ação de despejo é arquivada. No entanto, a declaração de aceitação do serviço de assistência social deve ser recebida pelo locador no prazo de dois meses após a notificação de despejo.
Se você, como inquilino, receber um aviso de despejo, provavelmente ficará chocado no início. Mas existem várias maneiras de evitar o processo que estamos apresentando aqui.
Evitando despejo mudando-se
A propósito, o inquilino pode evitar um despejo iminente desocupando o apartamento em tempo hábil. A ação de despejo expira quando o apartamento alugado é devidamente entregue ao senhorio. Assim, o inquilino perdeu o apartamento de qualquer maneira, mas salva a si mesmo e possivelmente a seus parentes do estresse e também dos custos de despejo que surgem, entre outras coisas, para armazenamento de móveis etc.
Onde os inquilinos podem obter ajuda se houver ameaça de despejo?
O último recurso para evitar o despejo é a proteção da execução, que o inquilino pode solicitar ao tribunal competente. Os requisitos para a aplicação desta medida de proteção incluem doenças graves agudas do inquilino, risco de suicídio ou falta de moradia.
A aprovação da proteção de execução depende sempre do caso individual. Em qualquer caso, o pedido deve ser recebido pelo tribunal local competente pelo menos duas semanas antes da data anunciada de despejo.
Qual é a taxa de uso?
O locador tem o direito de exigir o aluguel do mercado como compensação em vez do aluguel original. Isto aplica-se ao tempo em que o inquilino se encontra ilegalmente no apartamento, ou seja, após o período de aviso ter expirado O locador pode reivindicar uma indenização pelo uso após o término do período de notificação oficial. Na maioria dos casos, o pedido de indenização pelo uso de acordo com a Seção 546a do Código Civil Alemão (BGB) ocorre ao mesmo tempo que a ação de despejo. Para o locador, a exigência de indenização pelo uso em conjunto com a ação de despejo significa evitar um segundo processo.
O título de pagamento é então pronunciado ao mesmo tempo que o aviso de despejo, o que economiza custos de processo. Se houver alguma ambiguidade que precise ser esclarecida por meio de investigações, um pedido de pagamento também pode atrasar o pedido de despejo. O principal motivo do atraso costuma ser o cálculo do valor da indenização pelo uso.
Uma vez que o inquilino fica muitas vezes sem um tostão no caso de rescisão devido a dívidas de aluguel e o pagamento da compensação pelo uso é improvável, o pedido de compensação pelo uso é frequentemente dispensado. Isso significa que a evacuação do apartamento não é desnecessariamente atrasada.
