Alugue uma empresa e ganhe muito dinheiro com isso - isso é possível? Sim, com muita experiência, o local certo, o inquilino certo e um pouco de sorte, realmente funciona.
O aluguel comercial é um caso especial na selva do aluguel nem sempre fácil. Porque algumas coisas são diferentes aqui do que quando alugamos apartamentos privados. Antes de embarcar na aventura do arrendamento mercantil, você deve, portanto, lidar cuidadosamente com todos os regulamentos para a elaboração de contratos.
O que são propriedades comerciais?
Propriedades comerciais são todas aquelas salas que são principalmente usadas comercialmente. Podem ser galpões de produção e armazéns em áreas rurais, mas também supermercados ou lojas em locais procurados no centro da cidade. Edifícios comerciais e de lazer que funcionam como academias de ginástica, por exemplo, também fazem parte da locação comercial.
O aluguel comercial é realmente lucrativo?
Em boas localizações e com inquilinos ricos, você pode realmente ganhar muito se alugar um negócio. No entanto, uma série de propriedades comerciais estão localizadas em parques empresariais menos conectados em termos de tráfego. Pode então ser que um imóvel que é oferecido a você para venda a um preço razoável fique vazio por um longo tempo e cause custos imensos sem gerar a receita de aluguel correspondente. Na qualidade de comprador interessado e potencial proprietário, você deve definitivamente buscar suporte e aconselhamento competente no início.
Locação comercial: nem sempre é fácil
Há muito mais a considerar ao alugar um imóvel comercial do que ao alugar um imóvel residencial. Muitos novos espaços de construção atraentes estão atualmente vagos nas áreas comerciais nos arredores. A menos que você tenha uma localização privilegiada no centro da cidade para alugar, pode não ser fácil encontrar o inquilino certo.
Um arrendamento mercantil, negociar o preço de aluguel adequado e as condições gerais também exige muita experiência e boas habilidades de negociação.
Para não tropeçar em nenhuma das armadilhas jurídicas, é aconselhável contratar um corretor experiente e / ou advogado especializado em locação comercial, caso queira alugar o seu negócio.
Em que você deve prestar atenção?
Alugar um escritório, uma sala de produção ou uma loja em um shopping center apresenta desafios completamente diferentes do aluguel de um apartamento privado.
O aluguel de salas de produção e armazenamento, por exemplo, muitas vezes requer a instalação de tecnologia em uma data posterior. Às vezes, um inventário especial também é necessário. No caso de espaço de escritório, você pode ter que cuidar de paredes de construção leves móveis individualmente e extenso cabeamento para atender às altas demandas colocadas em escritórios por agências ou consultorias de gestão.
Os inquilinos comerciais geralmente exigem mais de você como proprietário do que um inquilino privado. Dependendo do tipo de negócio para o qual você está alugando, você pode ter que lidar com algumas reformas.
Se o locatário de seu espaço comercial mudar, quase sempre você terá que fazer grandes mudanças em seus quartos. Você pode ter que fazer grandes investimentos. Por esse motivo, seu maior interesse como proprietário é buscar um contrato de locação estável e de longo prazo com seu locatário comercial.
Se você deseja alugar galpões de produção ou armazéns, terá que instalar uma nova tecnologia posteriormente.
Finanças
As negociações sobre a assunção de custos para as obras de renovação, a estruturação do preço do aluguel e o prazo do contrato de aluguel podem se arrastar, exigem muita experiência e cabeça fria no cálculo. A ação profissional é essencial, principalmente quando há abundância de espaço comercial. Caso contrário, você corre o risco de deixar seu imóvel bem abaixo do preço ou não deixar.
Obviamente, você deve verificar com muito cuidado a credibilidade do seu inquilino quando se trata de imóveis comerciais. Em primeiro lugar, preste atenção ao tipo de empresa. A GmbH oferece o capital social como garantia. Isso não é obrigatório para outros tipos de empresa. Em qualquer caso, tenha as demonstrações financeiras anuais mais recentes do seu inquilino em potencial apresentado a você e teste todos os documentos (de preferência junto com seu consultor fiscal).
Quem paga o corretor?
Na vida empresarial, geralmente partimos do chamado princípio do pedido: isso significa que a pessoa que contrata alguém também paga seus honorários. No entanto, esta regra geral não se aplica a locações comerciais. Se você, como proprietário, contratar um corretor para locação comercial, pode estipular contratualmente que o seu inquilino pague a comissão do corretor. Se você pode ou deve permitir-se, isso depende, por sua vez, de quão popular é seu imóvel comercial.
Deixando comerciais: como aumentar o aluguel
A proteção clássica do inquilino não se aplica ao arrendamento comercial. Para que você possa exigir um aumento do aluguel, como proprietário, você deve incluir as cláusulas corretas no contrato de aluguel ou escolher o tipo de contrato mais adequado para você. As seguintes opções estão disponíveis para você:
Locação graduada - Se você fez um contrato de locação graduada com o seu locatário comercial, a questão está claramente regulamentada: quando o contrato é assinado, já está claro quando o valor do aluguel aumentará e qual será o valor do aluguel a pagar. A sobretaxa acordada pode ser um valor fixo ou um aumento percentual do aluguel. A única coisa importante é que o contrato de aluguel especifica o valor a ser pago a partir da respectiva data (ou seja, um valor em euros).
Aumento do aluguel para modernização - No caso de modernização do seu espaço comercial, você pode aumentar o valor do aluguel de acordo com o regulamento acordado no contrato de locação. É fundamental que você redija o contrato de locação de forma que a possibilidade de aumento do aluguel em caso de modernização esteja explicitamente prevista no contrato. Aluguel para
venda - Com o chamado aluguel para venda, o valor do aluguel é baseado nas vendas do seu inquilino. Então pode aumentar, mas também diminuir, dependendo da situação econômica. Portanto, é absolutamente recomendável concordar com um aluguel mínimo para o seu aluguel comercial. Caso contrário, você corre o risco de ter um locatário comercial com vendas baixas por um aluguel não econômico durante o prazo restante do contrato de aluguel de seus quartos.
O freio do preço do aluguel se aplica?
Freio de aluguel é um absurdo para muitos proprietários nas principais cidades alemãs. Porque isso significa que eles estão sujeitos a regras precisas de estruturação do preço do aluguel e não podem ultrapassar certos limites legais. No entanto, esta regra não se aplica a locações comerciais.
Como proprietário, você é livre para determinar o aluguel de sua propriedade. Isso é muito positivo para você como investidor, mas deve sempre ter em mente que o risco de vacância é muito maior em imóveis comerciais do que em apartamentos normais. É necessária muita experiência aqui. Ninguém deve entrar no ramo de imóveis comerciais simplesmente por causa da perspectiva de receitas de aluguel extremamente altas.
Com a locação comercial, você mesmo pode determinar o aluguel. Mas lembre-se que o risco de vacância é muito maior com imóveis comerciais do que residenciais.
O que são cláusulas de preservação de capital?
As cláusulas de retenção de valor permitem que você, como proprietário de um imóvel comercial, altere o aluguel de acordo com vários critérios. As cláusulas garantem, assim, que o aluguel pode ser ajustado à inflação, por exemplo.
As cláusulas contratuais estipulam os limites dentro dos quais os ajustes de aluguel podem ser feitos. Por exemplo, você pode incluir no arrendamento comercial que o preço do aluguel deve aumentar proporcionalmente ao índice de preços ao consumidor e então se comportar como o índice de aluguel na lei de arrendamento residencial.
Até 2007, as cláusulas de salvaguarda muitas vezes só eram aceitas com a aprovação do Escritório Federal de Economia e Controle de Exportações. Hoje as coisas parecem diferentes: passaram a ser um instrumento comum para poder aumentar a renda fora das escalas acordadas no caso de empresas arrendadas.
No entanto, como é muito difícil formular cláusulas de preservação de capital perfeitamente, como proprietário de um imóvel comercial, você deve trabalhar com um advogado ou um corretor experiente.
Você pode aplicar imposto sobre vendas?
Ao alugar quartos e terrenos, você normalmente não cobra imposto sobre vendas. No entanto, uma excepção é o aluguer de curta duração de quartos e apartamentos, como é o caso dos apartamentos de férias e quartos de hotel. O imposto sobre vendas também é devido ao alugar vagas de estacionamento e garagens que não são alugadas diretamente com o apartamento. Em princípio, entretanto, o seguinte se aplica: Você não precisa aplicar imposto sobre vendas.
Se você alugar um espaço comercial, no entanto, na maioria dos casos - se valer a pena - cobrar imposto sobre vendas sobre o aluguel. Isso lhe dá a vantagem decisiva de poder deduzir o imposto a montante em todas as faturas da sua propriedade. Se houver planos de investimentos mais extensos para conversões e renovações, isso pode ser muito útil. Mas cuidado: você só pode alugar para inquilinos com imposto sobre vendas que sejam eles próprios responsáveis pelo imposto sobre vendas. Muitos grupos profissionais que alugam escritórios ou escritórios não o são. Isso inclui médicos, bancos e seguradoras, bem como profissões (como jornalistas). Você só pode alugar seus quartos com IVA se a proporção dos serviços de seu inquilino que são fornecidos sem imposto sobre vendas for de no máximo cinco por cento.
Se você deseja alugar seu imóvel comercial com IVA, você deve declarar isso explicitamente no contrato de locação. No entanto, isso complica os requisitos para suas faturas, sua conta de luz e outras atividades administrativas. Um consultor fiscal experiente é definitivamente útil na elaboração de contratos e para faturamento regular. É suficiente que a administração fiscal relate que você está alugando seu imóvel comercial com imposto sobre vendas.
Qual é o período de locação?
Ao contrário dos contratos privados de arrendamento, em que a limitação do prazo só é permitida se o senhor / a senhora, como senhorio, indicar o motivo da limitação reconhecida na jurisprudência, pode basicamente celebrar contratos comerciais de arrendamento com prazo pré-determinado.
Isso também é muito mais comum em leasing comercial do que em um contrato de prazo indeterminado. Porque isso significa que ambos os inquilinos sabem onde estão e podem planejar melhor.
E isso é importante, porque quando se trata de locação comercial, tanto o inquilino quanto você, como proprietário, costumam investir somas consideráveis para mobiliar o imóvel de forma representativa. Portanto, é importante que o contrato de aluguel exista por um período mais longo de tempo para que as despesas incorridas sejam compensadoras para ambas as partes. Além disso, o seu inquilino tem de fazer planos para o seu negócio e normalmente assume que, a longo prazo, estará disponível para os seus clientes numa boa morada.
Importante: esse contrato por prazo determinado só pode ser rescindido por um motivo importante (como aluguel atrasado ou dano à propriedade alugada).
Quais são os prazos de aviso para aluguel comercial?
Se, no entanto, você concluir um contrato de aluguel por tempo indeterminado para o seu imóvel comercial, ambas as partes podem rescindir “o mais tardar no terceiro dia útil de um trimestre civil no final do próximo trimestre civil”. Isso é estipulado na Seção 580a do Código Civil Alemão (BGB) e, consequentemente, significa que o período de notificação é de um pouco menos de seis meses.
Você pode dar um aviso de rescisão para uso pessoal?
A lei de arrendamento mercantil geralmente exclui a rescisão para uso pessoal. Embora você possa avisar os inquilinos de um apartamento sob certas condições devido a necessidades pessoais, isso não é possível para propriedades comerciais. Como locador, você está vinculado ao seu locatário no contrato de locação comercial pelo tempo que for acordado contratualmente, dependendo do prazo.
Mesmo que você, como proprietário, queira usar sua propriedade para o seu próprio negócio, você tem que esperar até o final do contrato e não pode cancelar o seu inquilino com antecedência. Portanto, é aconselhável planejar cuidadosamente com antecedência antes de redigir um contrato de locação.
Locação comercial no BGB
A lei de arrendamento mercantil não é uma área separada do direito. No entanto, o básico pode ser encontrado nos parágrafos Seções 535 a 580a BGB.
A principal diferença entre a lei do arrendamento comercial e a lei do arrendamento residencial é, acima de tudo, que a proteção do inquilino não é o foco aqui. É o caso da lei de arrendamento residencial com o objetivo de fortalecer os moradores de um imóvel, que costumam ocupar a posição mais frágil na relação contratual.
No caso do arrendamento mercantil, entretanto, o BGB vê as partes contratantes no mesmo patamar. Isso dá a ambas as partes mais liberdade e pode negociar os termos do contrato em uma base muito individual.
Quanto mais pontos você incluir no aluguel, mais seguro será o planejamento para as várias partes.
Isso deve estar no contrato
Para que seu contrato de locação comercial seja válido perante a lei, ele deve conter certas informações. Esses são:
- Informações sobre o imóvel alugado (endereço, localização na casa, tamanho, etc.)
- Finalidade do aluguel
- Duração do aluguel
- Valor do aluguel
Importante: Se um desses detalhes estiver faltando, nenhum contrato juridicamente vinculativo foi celebrado!
Não é absolutamente necessário, mas também são recomendadas passagens sobre regulamentos de fiança, modernização, possíveis renovações, custos operacionais e proteção contra a concorrência. Basicamente, quanto mais pontos você incluir no contrato de locação, maior será a segurança do planejamento para ambas as partes contratantes. Ao mesmo tempo, porém, torna-se ainda mais crítico se os planos que ainda estavam em vigor quando o contrato foi assinado mudem ao longo dos anos e cláusulas individuais agora se interponham no seu caminho.
Por este motivo, é sempre aconselhável um aconselhamento profissional na elaboração do contrato.
O que é importante ao vender?
Embora seja uma vantagem enorme para apartamentos e casas de uso privado para venda se o imóvel estiver vago, a situação é diferente para propriedades comerciais: você pode definir o preço de venda muito mais alto para propriedades residenciais que não são alugadas devido a uma grande proporção dos compradores potenciais planeja se mudar para o apartamento sozinha. A situação é completamente diferente com os imóveis comerciais: normalmente você pode vender um espaço comercial muito melhor se for alugado por um longo prazo e com lucro. Cada investidor calcula a receita de aluguel que o novo imóvel vai gerar para ele e sabe da complexidade que um novo aluguel acarreta. Um inquilino existente torna muitas coisas cada vez mais fáceis de planejar.
Conclusão
Se a localização for certa e um inquilino economicamente bem-sucedido for encontrado, você pode ganhar um bom dinheiro com um aluguel comercial. No entanto, se sua propriedade ficar vazia por muito tempo, você corre o risco de perdas enormes. Para os recém-chegados, é recomendável, em qualquer caso, aproveitar as vantagens dos conselhos de especialistas competentes.
