Qualquer pessoa que possua uma propriedade e não viva nela, mas a alugue, deve pagar imposto sobre a renda do aluguel. Mesmo que muitos prefiram delegar o assunto imediatamente ao seu consultor tributário, vale a pena se aprofundar um pouco mais no assunto. Porque quanto melhor você conhecer, mais truques poderá usar e economizará muitos impostos.
Quem deve pagar imposto sobre o rendimento do aluguel?
Você ainda tem que pagar imposto sobre renda de aluguel como pessoa física? Sim - mesmo se você não estiver alugando comercialmente, você é obrigado a tributar seus rendimentos de aluguel ou arrendamento. Isso é regulamentado pela Seção 21 da Lei do Imposto de Renda (EStG). Todo aquele que aluga um imóvel tem que pagar imposto sobre a renda do aluguel.
A fim de reportar corretamente sua receita à repartição de finanças, você deve inserir sua receita de aluguel no Apêndice V para aluguel e leasing em sua declaração de imposto de renda. É importante que você saiba, no entanto, que você não precisa pagar imposto sobre a totalidade da receita de aluguel, mas pode deduzir sua depreciação, juros e outras dívidas de sua receita de aluguel. E: se você fizer isso de forma inteligente, poderá até receber um bônus fiscal no final.
Quanto são os impostos sobre o seu aluguel?
Sua taxa de imposto de renda pessoal determina o valor do imposto que você deve pagar sobre sua renda de aluguel. As perdas incorridas com o aluguel também podem ter um impacto positivo na tributação de seus outros rendimentos. Portanto, se você tiver prejuízo com seu aluguel, isso será compensado com sua renda tributável. Isso pode reduzir consideravelmente sua carga tributária pessoal.
No entanto, se você declarar permanentemente perdas maiores para seu imóvel alugado em sua declaração de impostos, isso também pode ter efeitos negativos para você. A administração fiscal fala então de um hobby e presume que você não está operando seu aluguel com a intenção de obter lucro. Nesse caso, você não pode mais compensar as perdas com a receita positiva de outras fontes de receita.
Se o negócio de aluguel for negativo para você, fale com seu contador. Você pode encontrar uma maneira de tributar sua renda negativa de aluguel que seja aceita pela administração fiscal. Em geral, no entanto, você deve se esforçar para obter lucro com o aluguel.
Receitas fiscais de aluguel: há abatimento?
Só tem de pagar o imposto sobre o rendimento do arrendamento se este, juntamente com os seus outros rendimentos, exceder a franquia de base isenta de impostos de 8.500 euros.
Se tem um rendimento global superior, mas não ganha mais do que 520 euros por ano alugando um quarto ou um apartamento em que vive, não tem de pagar impostos sobre este rendimento de aluguer. Um exemplo: você mora em Munique e aluga um quarto do seu apartamento por um curto período durante a Oktoberfest. Se não ganhar mais de 520 euros por ano, o rendimento é isento de impostos.
Tributação da receita de aluguel: o que é depreciação?
Quando você compra um imóvel e o aluga, pode deduzir dois por cento do valor do edifício e dois por cento dos custos do edifício do imposto por 50 anos.
Para um prédio antigo que foi construído antes de 1925, você pode deduzir 2,5% dos custos de 40 anos. Você pode deduzir valores ainda maiores para a reforma de imóveis listados, o que pode reduzir significativamente sua carga tributária.
Você também pode declarar trabalhos de reparo e manutenção em seu imóvel alugado em períodos menores de um a cinco anos em sua declaração de imposto.
Ao alugar um imóvel, você tem o direito de deduzir dois por cento do valor do edifício e dois por cento dos custos de construção do imposto durante um período de 50 anos.
Tributação da receita de aluguel: O que devo considerar ao fazer um empréstimo?
Como senhorio, também pode aplicar imposto sobre o empréstimo do apartamento alugado, sendo apenas contabilizado o pagamento de juros e não o reembolso para reduzir o imposto. Como o valor do seu reembolso permanece o mesmo durante todo o prazo do empréstimo de anuidade comum, mas o componente de juros é sempre menor com o reembolso contínuo, sua vantagem fiscal também diminui ao longo dos anos.
Um exemplo de cálculo:
Você recebe um empréstimo de 100.000 euros do seu banco. Juros de dois por cento com reembolso de três por cento são acordados no início. A sua prestação de reembolso é portanto de 5.000 euros.
Com um empréstimo de anuidade, a porcentagem do reembolso aumenta a cada prestação mensal. A razão para isso é que os juros são acumulados apenas para o montante do empréstimo que ainda não foi reembolsado e, portanto, diminui continuamente.
Portanto, no primeiro ano você não paga mais 2.000 euros de juros, mas apenas 1.970 euros e reembolsa 3.030 euros ao mesmo tempo. Após dez anos, você pagará apenas 1.380 € de juros, enquanto a sua parcela de reembolso já é de 3.620 €. Neste momento, só pode reclamar 1.380 euros para a componente de juros na sua declaração de impostos.
Tributação da renda de aluguel: um exemplo de fatura
A Sra. Sommer compra um pequeno condomínio recém-construído em Munich-Neuhausen por 400.000 euros. Ela financia isso principalmente por meio do banco de sua casa e o aluga para um jovem casal. O aluguel mensal é de 1.200 euros, ou seja, 14.400 euros anuais. O preço de aquisição do apartamento sem o valor do imóvel é de 320.000 euros. Ela pode dar baixa de 2% disso por ano.
Rendimento: 14.400 euros
- juros do empréstimo imobiliário: 6.000 euros
- depreciação: 6.400 euros
- despesas correntes (por exemplo gestão de imóveis): 900 euros
- reparação de azulejos danificados: 200 euros
Renda tributável: 900 euros
Graças aos seus custos correntes, incluindo depreciação, a Sra. No verão, apenas 900 euros (em vez de 14.400 euros) são tributados sobre a renda.
Se a Sra. Sommer tiver despesas significativamente maiores para reparos em um ano ou menos de receita devido à perda de receita, por exemplo, de nômades de aluguel, sua receita tributável pode até ser negativa. O exemplo a seguir: A Sra. Sommer recebe 2.400 euros menos o aluguel porque seu apartamento está vazio há dois meses ou o inquilino não pagou. Neste caso, não há excedente, mas menos 1.500 euros. Ela agora pode deduzir esse valor de sua renda tributável.
Quando o empréstimo do apartamento é pago integralmente em um dia, o lucro tributável aumenta. Após 50 anos, a depreciação até expirará. Deste ponto em diante, a Sra. Sommer tem que pagar impostos sobre uma proporção significativamente maior de sua receita de aluguel. Normalmente, apenas as despesas de manutenção e quaisquer custos de gestão da propriedade são dedutíveis.
Para um prédio antigo construído antes de 1925, você pode deduzir 2,5% dos custos de 40 anos.
O imposto sobre vendas se aplica à receita de aluguel?
Como proprietário, você é, na verdade, um empresário porque deseja ter lucro. Normalmente, todo empresário deve arrecadar 19% de imposto sobre vendas. No entanto, esta regra não se aplica a locações privadas. Em vez disso, aplica-se:
- Os proprietários dos apartamentos não precisam cobrar ou pagar impostos sobre vendas.
- Os proprietários de propriedades comerciais podem decidir por si próprios se desejam ser avaliados como empresários. Se você alugar para uma empresa que está sujeita a IVA a longo prazo, pode escolher se deseja alugar com ou sem IVA.
Se você, como senhorio privado, quer ser tratado como empresário, tem que observar algumas condições que custam tempo e esforço, mas também trazem vantagens consideráveis: Se houver custos elevados para a reforma dos quartos alugados comercialmente, você pode, por exemplo, os valores de IVA Envie as faturas do comerciante em sua declaração antecipada de IVA.
Se a sua propriedade consiste em várias unidades, algumas das quais você aluga com e outros apartamentos sem imposto sobre vendas, você só pode incluir faturas para todo o edifício em sua declaração antecipada de imposto sobre vendas.
Os aluguéis de curto prazo, como apartamentos de férias ou salas de conferência, geralmente estão sujeitos a impostos sobre vendas. Outro caso especial é a garagem: se for alugada junto com o apartamento, não há cobrança de imposto sobre vendas. No entanto, se você deseja alugar uma garagem individualmente, você está sujeito ao imposto sobre vendas. No entanto, se o seu rendimento com o aluguer de garagens não ultrapassar o valor anual de 17.500 euros, como denominado pequeno empresário não tem de pagar IVA.
Receita fiscal de aluguel: Onde devo declarar a receita de aluguel?
Você deve relacionar sua renda tributável de aluguel no Apêndice V de sua declaração de imposto de renda. O formulário é longo, mas basicamente autoexplicativo. No entanto, existem algumas dicas que você deve ter em mente.
Receitas fiscais de aluguel: Como preencho o Anexo V corretamente?
No Anexo V da declaração de imposto de renda, você fornece todas as informações essenciais em relação ao aluguel. A sua obrigação fiscal será calculada com base nas suas entradas. Se você alugar um apartamento, deve fazer as seguintes entradas:
Linha 1: Seu sobrenome
Linha 2: Seu primeiro nome
Linha 3: Número fiscal e número de série do sistema
Linha 4: Rua e número da casa do imóvel alugado / data da compra
Linha 5: Código postal e cidade do imóvel alugado / data de conclusão
Linha 6: Número do arquivo de valor padrão e, possivelmente, data de venda ou transferência. (Isso permite que a administração fiscal verifique se você está sendo usado para impostos de especulação.)
Você encontrará o número do arquivo a ser inserido na avaliação do imposto sobre a propriedade. No entanto, você também pode entregar o anexo sem esse número de arquivo.
Linha 7: Em cada caso, um 2 para "Não"
Linha 8: À esquerda, adicione a área de estar. Deixe os campos à direita e no meio em branco.
Você deve inserir o espaço vital com base no cálculo oficial do espaço vital. A altura do teto e o cálculo proporcional de varandas e terraços também são relevantes aqui. Portanto, não basta somar as áreas. O espaço habitacional deve ser calculado corretamente tanto no contrato de locação quanto na declaração de imposto de renda.
Linha 9: insira o aluguel mensal líquido aqui. Você deve deduzir quaisquer alocações de custos adicionais para este campo.
A distribuição das receitas de arrendamento por pisos destina-se à arrendamento de edifícios de apartamentos. Mesmo que você alugue uma maisonette, insira sua receita de aluguel em apenas um campo.
Linhas 10-12: não precisam ser preenchidas.
Linha 13: Aqui você soma todas as contribuições que seu inquilino transferiu para você.
Se houver reembolso para o seu inquilino no ano da declaração de imposto por meio da conta de luz, este será deduzido. Se o seu inquilino tiver que pagar mais tarde, o valor será adicionado.
Linha 14: Não será concluído.
Linha 15: aqui você insere a receita de aluguel que recebeu do inquilino como adiantamento ou como pagamento adicional. Se você tiver que reter parte ou até mesmo todo o depósito do aluguel devido a danos ou atrasos no aluguel, este valor será adicionado aqui.
Linha 16: Não será concluído.
Linha 17: Não será preenchido se você não cobrar imposto sobre vendas.
Linha 18: Não será preenchido se você não coletar imposto sobre vendas.
Linha 19: aqui você insere os subsídios de acordo com a Lei de Promoção de Habitação, bem como a receita de juros dos contratos da sociedade de construção.
Linha 20: Não será concluído.
Linha 21: aqui você insere a soma de todas as receitas. Se houver uma perda; escreva um sinal de menos na frente da quantia.
Linha 22: Transferência de todas as despesas relacionadas à receita da linha 50 (veja abaixo)
Linha 23: Resultado da receita menos despesas
relacionadas à receita Linha 24: Se necessário, distribuição da receita (da linha 23) aos cônjuges de acordo com a respectiva estrutura de propriedade.
Linhas 25-29: Estas linhas são somente preenchido se você for membro de associação de construtoras ou acionista de fundo imobiliário fechado.
Linhas 31-32: não preenchidas.
Linhas 33-34: Trata-se de depreciação. Insira uma depreciação para um imóvel normal na linha 33. Se você for o proprietário de uma propriedade listada, a depreciação é inserida na linha 34.
Para novos edifícios, você pode dar baixa de 2% dos custos de fabricação em 50 anos. Para edifícios construídos antes de 1925, é de 2,5% ao ano ao longo de 40 anos.
Quando se trata de depreciação, é importante que apenas o valor do edifício seja informado. Se a distribuição das quotas do preço de compra entre o terreno e o edifício parecer plausível para a administração fiscal no contrato de compra, a sua entrada será normalmente aceite. Ao vender o imóvel, o vendedor não se preocupa com a composição do preço. Como comprador, no entanto, você deve olhar atentamente o contrato e certificar-se de que a parcela do imóvel é a mais alta possível, pois assim você pode se beneficiar mais com o imposto.
Se apenas um preço total aparecer no contrato de compra, o preço do imóvel é determinado usando a tabela de valor de terreno padrão da cidade ou município. O valor da propriedade é então deduzido do preço de compra para determinar o valor do edifício. O método dos 20 por cento é freqüentemente usado para calcular o valor da propriedade. Ao fazer isso, uma taxa fixa de 20 por cento é deduzida do preço de compra e esse valor é aplicado ao terreno.
Linha 36: Insira aqui as suas taxas de juros para a propriedade.
Linha 37: Indique aqui todos os custos incorridos para a obtenção do financiamento. Por exemplo, custos de extratos do registro predial, avaliadores e notários.
Linha 38: normalmente não preenchida.
Linha 39: Insira todas as despesas de manutenção da propriedade aqui.
Linha 40: se você também mora no imóvel alugado, só pode deduzir o que foi gasto no apartamento alugado. No entanto, você pode reivindicar custos de renovação proporcionais para todo o edifício.
Linhas 41-45: insira as despesas de manutenção aqui se não quiser aplicá-las diretamente no ano em que surgem, mas preferir amortizá-las ao longo de cinco anos. Porque para manter a sua propriedade, pode aplicar os custos de reparação como carga fiscal contínua uma vez - nomeadamente no ano em que os custos surgem - ou até cinco anos consecutivos.
Linha 46: Aqui você insere todos os custos incorridos com IPTU, coleta de lixo, limpeza de ruas, água, esgoto, iluminação, aquecimento, seguro, elevador etc. Essa linha também inclui os custos que você pode repassar ao seu inquilino. Você já inseriu os custos adicionais do locatário nas linhas 12 e 13.
Linha 47: Campo para seus custos administrativos.
Se você mesmo cuida da gestão de sua propriedade, não pode reclamar os custos, apenas se você contratar alguém para fazer isso. Sua própria contribuição não traz vantagens fiscais.
Linha 48: esta linha só é relevante se você estiver sujeito a impostos sobre vendas. Em seguida, insira o imposto sobre vendas pago ou cobrado aqui.
Linha 49: Aqui você pode reivindicar outras despesas relacionadas a receitas.
Todos os custos operacionais do seu imóvel alugado reduzem sua receita. Todos os custos que você não pode repassar diretamente ao seu inquilino, tais como administração de imóveis, custos de corretagem ou despesas com anúncios, estão resumidos no termo custos de publicidade e registrados nesta linha.
Linha 50: some todas as despesas de publicidade incorridas e insira o valor na linha 50. Em seguida, você transfere isso para a frente do Anexo V na linha 22.
Linha 51: Esta linha só é relevante se você puder deduzir o imposto pago a montante. Isso geralmente só acontece com imóveis comerciais ou aluguéis por temporada.
Linha 52: Este campo só precisa ser preenchido se você tiver recebido um subsídio de financiamento para os custos de aquisição e produção de seu imóvel listado.
No Anexo V da declaração de imposto de renda, você fornece todas as informações essenciais em relação ao aluguel.
Receita de aluguel de impostos: você pode deduzir esses custos
Quase todos os custos em que você incorre em relação ao aluguel de sua propriedade são dedutíveis nos impostos. Em outras palavras: sua receita de aluguel é comparada com os custos incorridos em relação à propriedade. Você só precisa pagar o imposto sobre o lucro da renda. Portanto, se você obtiver um lucro negativo aqui, ele diminuirá sua carga tributária.
Para manter a responsabilidade tributária o mais baixa possível, existem alguns truques que você deve considerar. Porque no final do ano terá mais dinheiro no bolso.
- Recibos
Guarde sempre cuidadosamente todos os recibos das despesas do apartamento alugado. Você pode precisar disso como prova para a repartição de finanças. - Perda de aluguel
, atribua explicitamente ao declarar sua receita de aluguel em perdas de aluguel ou uma vaga de volta em sua casa. Uma vaga só é reconhecida como redutora de impostos se você puder tornar plausível para a administração fiscal que você realmente queria alugar o seu imóvel e que a vaga não foi provocada intencionalmente.
Aluguel mínimo Se você alugar seu apartamento para amigos ou familiares a um preço muito acessível, certifique-se de nunca cobrar menos de 66% do aluguel local. Você só pode deduzir do imposto todas as despesas relacionadas à renda da propriedade se o aluguel for de pelo menos 66%.- Mudança de inquilino
Na sua declaração de rendimentos, deve também declarar na íntegra todos os custos que surgiram com a mudança de inquilino. Isso inclui, entre outras coisas, as comissões do corretor, seus anúncios e custos de viagem, mas também custos de reparo para artesãos e pintores que surgiram antes da nova locação. - Custos adicionais
Se você contratou um advogado para financiar uma ação de despejo ou mesmo o despejo não muito barato de uma propriedade, você pode declarar todos os custos incorridos na declaração de imposto.
Importante: é melhor declarar todos os custos primeiro. Se a repartição de finanças não aceitar parte disso, é menos ruim do que se você omitir recibos, o que poderia ter ajudado a fazer economias consideráveis em impostos.
Receitas fiscais de aluguel: o que os proprietários podem deduzir do imposto?
Conforme já descrito nas seções anteriores, você pode deduzir todos os custos relacionados à sua propriedade do imposto. Isso inclui em detalhes:
- Anúncios de aluguel em jornais ou na Internet
- Taxas de corretagem
- Juros para financiar o imóvel
- Custos de aquisição como depreciação anual
- Contribuição predial
- Taxas de gerenciamento de contas
- Renovações e reparos
- Encargos da casa
- Despesas com material de escritório e despesas de viagem
- Honorários do seu advogado
- Custos para seu contador
- Taxas de filiação para a associação de proprietários
Certifique-se de guardar cuidadosamente todos os recibos. Se a repartição de finanças verificar você, você deve ser capaz de apresentar todos os recibos sem lacunas.
Como proprietário, certifique-se de guardar todos os recibos com cuidado. Se a repartição de finanças verificar você, você deve ser capaz de apresentar todos os recibos sem lacunas.
Receitas fiscais de aluguel: qual a diferença entre custos de fabricação e custos de modernização?
Você pode incluir todas as despesas com medidas de reparo e modernização como despesas de publicidade. Com essas despesas, é feita uma distinção entre custos de modernização e custos de produção (subsequentes). Existe uma diferença de impostos aqui.
O factor decisivo para a diferença entre os custos de produção e os custos de modernização é se a instalação já estava presente no apartamento e só será renovada, ou se está instalado algo completamente novo que não estava anteriormente no apartamento. Por exemplo, se você substituir uma banheira velha por uma nova, pagará pelos custos de modernização por ela. Se, por outro lado, você instalar uma banheira de hidromassagem no banheiro, você atualiza seu imóvel e os custos incorridos são chamados de custos de fabricação. Dependendo do tempo de uso, esses custos podem ser amortizados em 20 ou até 50 anos.
Nos primeiros três anos após a compra da propriedade, no entanto, os custos de renovação não podem exceder 15% dos custos de aquisição. Do contrário, fala-se de esforço relacionado à aquisição. É necessário amortizar as chamadas despesas de quase-compra, assim como o preço do seu imóvel ao comprá-lo durante a vida útil do edifício residencial.
Este regulamento pode ser muito complicado caso a caso. Portanto, um limite de 4.000 euros foi introduzido para simplificar as coisas. Se os custos não ultrapassarem os 4.000 euros incluindo o imposto sobre vendas, pode declará-los como despesas de manutenção.
Muito dinheiro pode ser economizado aqui em casos individuais. Um consultor tributário pode lhe dar dicas individuais sobre a melhor forma de declarar sua medida de reestruturação e obter o máximo dela.
Receita de aluguel de impostos: Não se torne um comerciante involuntário!
Se você gosta de comprar, alugar e vender imóveis, corre o risco de ser considerado um agente imobiliário comercial pelas autoridades fiscais. Portanto, você deve sempre observar o limite de três propriedades: Quem compra, moderniza, aluga e revende mais de três propriedades em cinco anos é considerado um comerciante. Isso pode ter consequências negativas para você:
- Assim que você for considerado um corretor de imóveis comerciais, qualquer depreciação concedida anteriormente será revertida, com o efeito colateral de que você terá que pagar imposto sobre um lucro muito maior com sua receita de aluguel.
- Você também não deve ignorar o fato de que um imposto de especulação pode ser devido a você e que seu município também pode cobrar imposto comercial.
Em caso de dúvida, fale com seu consultor tributário em tempo hábil para se proteger de erros graves.
O que deve ser considerado em termos fiscais na venda de um imóvel?
Se você quiser vender uma propriedade dentro de dez anos após a compra, terá de pagar o chamado imposto de especulação. Isso é calculado com base na taxa de imposto de renda pessoal sobre o lucro da venda e, portanto, pode ser bastante considerável.
Se você deseja vender um apartamento alugado, geralmente é aconselhável esperar dez anos. Porque um apartamento alugado é mais difícil de vender. Seu lucro é, portanto, menor e, em seguida, adicionalmente reduzido devido ao imposto de especulação.
Se, por outro lado, o seu inquilino acabou de avisar e lhe é oferecido um preço até 30% mais alto pela sua propriedade quando você vende sua casa, pode valer a pena considerar a venda da propriedade antes que o período de especulação de dez anos tenha expirado. O preço da propriedade não alugada poderia ser muito mais atraente, especialmente em alguns locais, que você deveria aceitar a taxa de especulação como uma pequena depreciação.
Tributação da receita de aluguel: um assunto interessante, e não apenas para consultores fiscais
É certo: existem casos especiais em que um consultor tributário é definitivamente recomendado. Mas mesmo sendo um proprietário até então inexperiente, você pode economizar muito se tiver que pagar imposto sobre a renda do aluguel. Esperamos que, com nossas dicas, tenhamos tornado o assunto "Receitas fiscais alugadas" um pouco mais transparente para você e desejamos muito sucesso no preenchimento do Anexo V.
