Existem muitos motivos para um aviso ao inquilino: Estes incluem, por exemplo, repetidas perturbações da paz, mas também atrasos no aluguel ou sublocação não autorizada. Você pode ler aqui como os proprietários procedem corretamente nestes casos e emitem o aviso corretamente.
Quando é o vencimento de um aviso para o inquilino?
É sempre necessário um aviso ao inquilino no caso de violação do contrato. Com o aviso, ele é solicitado a se abster de comportamentos contrários ao contrato e a cumprir suas obrigações novamente no futuro. Nesse caso, um aviso atua como um aviso de consequências graves se o inquilino não mudar seu comportamento.
O locador dá o primeiro e importante passo ao enviar um aviso ao seu locatário, que é o pré-requisito para qualquer rescisão futura do contrato de locação sem aviso prévio por um motivo importante de acordo com a Seção 543 do BGB.
Como o ideal é que haja uma relação de amizade e confiança entre o locatário e o locador, é sempre aconselhável entrar em contato com o locatário antes de emitir um aviso e descobrir as causas do comportamento contrário ao contrato. Muitas vezes, é apenas um erro ou um problema temporário que será resolvido em breve. Um aviso ao inquilino pode causar sangue ruim aqui, o que afeta a futura relação de confiança.
Quais são as razões para um aviso ao inquilino?
Se a tentativa de um acordo mútuo falhar, os proprietários devem definitivamente agir e emitir um aviso. Isso é possível e justificado pelos seguintes motivos:
1. Advertência para violações das regras da casa
As regras da casa contêm várias regras que se destinam a permitir que os inquilinos vivam juntos pacificamente e com consideração. O inquilino compromete-se a cumprir as regras da casa ao assinar o contrato de arrendamento. Se ele violar as regras aí estabelecidas, o inquilino corre o risco de um aviso.
Os pontos mais frequentes nas regras da casa que são violados e que exigem um aviso são:
- Barulho: Todos querem ter paz em casa. O barulho de outros residentes da casa pode levar a considerável estresse e discórdia na família. Um aviso por causa da constante produção de música, perfuração fora dos horários permitidos ou por causa de festas barulhentas até tarde da noite são, portanto, muitas vezes motivos para um aviso.
- Obrigação de limpar: No sul da Alemanha em particular, é comum que os inquilinos se revezem na limpeza do corredor ou das escadas. Se o inquilino não cumprir esta obrigação, isso também pode ser motivo para um aviso.
- Utilização das instalações exteriores: crianças a jogar bola, churrasco no pátio ou trabalhos de jardinagem acordados em contrato - também existem direitos e obrigações fora dos apartamentos. Assim que o inquilino ignorar isso, ele pode receber um aviso.
- Aquecimento e ventilação: os inquilinos são obrigados a manusear o item contratual, ou seja, o apartamento, com cuidado. Se o inquilino arriscar o crescimento de mofo no apartamento devido ao aquecimento e ventilação incorretos, isso também pode levar a um aviso.
2. Advertência para a manutenção não autorizada de
animais O proprietário pode especificar dentro de um determinado quadro se os animais podem ser mantidos em apartamento alugado. Embora ele não possa proibir pequenos animais, como hamsters ou pássaros, ele pode proibir a criação de cães, por exemplo. Se o inquilino violar isso e ainda tiver um cachorro, também existe a ameaça de um aviso.
3. Advertência por atraso no aluguel
O locatário é obrigado a pagar o aluguel mensal em dia. Se ele não fizer isso e, portanto, ficar com o aluguel atrasado, ele é inicialmente ameaçado com uma advertência e, em caso de não pagamento posterior, mesmo com um processo de despejo até e incluindo despejo. Se o inquilino reduzir o aluguel sem motivo, este é também um motivo para um aviso.
4. Sublocação
Se o inquilino deixar o apartamento para terceiros sem consultar o locador, trata-se de uma sublocação não autorizada. O proprietário tem então o direito de emitir um aviso.
Qual deve ser a aparência da carta de advertência ao inquilino?
Geralmente, um aviso pode ser fornecido oralmente ou por escrito. Para podermos provar em caso de emergência, quando foi feito o aviso em que circunstâncias, é absolutamente aconselhável avisar o inquilino por escrito.
Freqüentemente, várias pessoas são listadas como proprietários no contrato. É importante que todos assinem o aviso, caso contrário, não terá efeito. Se houver vários proprietários, por exemplo uma comunidade de herdeiros, os outros proprietários também podem ter uma procuração emitida. Importante: Esta procuração deve ser anexada à advertência e assinada por todos os proprietários. Tenha cuidado também no envio: para que o locador possa comprovar a entrega do aviso em caso de litígio, o mesmo deve ser sempre enviado por correio registado.
Que informações deve conter a carta de advertência ao inquilino?
- Para que nenhum mal-entendido possa surgir, a palavra "advertência" deve aparecer na carta.
- Indique claramente o comportamento do inquilino contrário ao contrato. Por exemplo, escreva: "Perfuração em 15 de abril de 2018 após as 22h no apartamento alugado". Importante: indique a data, hora exata e, se necessário, testemunhas da má conduta.
- Descreva a regra violada pela má conduta (por exemplo, "Atividades que perturbem o silêncio só podem ser realizadas nos dias úteis de … a … e nunca aos domingos e feriados.")
- Defina um prazo no qual a má conduta deve ser resolvida.
- Declare as consequências que outras condutas impróprias terão (por exemplo, rescisão da relação contratual).
Para não ter que manter uma relação contratual com um inquilino indesejado em uma emergência no tribunal devido a pequenos erros formais, os proprietários devem buscar assistência jurídica em questões sobre advertências.
A quem deve ser dirigido o aviso?
Para que o aviso seja legalmente correto, deve ser dirigido a todos os inquilinos que assinaram o contrato de arrendamento do imóvel alugado. Se, por exemplo, se sabe que a perturbação nocturna provém de apenas um inquilino do apartamento, o aviso deve ainda ser dirigido a todos os inquilinos que constam do contrato de arrendamento e com os quais exista relação contratual.
Quando um aviso não é necessário?
Em alguns casos, o locador não é obrigado a avisar o locatário, mas pode rescindir imediatamente a relação contratual. Este é o caso nestes casos:
- Não se pode esperar que o senhorio continue a relação contratual. É o caso, por exemplo, se foi agredido fisicamente pelo inquilino.
- O inquilino está significativamente atrasado e não pagou o aluguel integralmente por dois meses consecutivos.
- O locatário paga o aluguel apenas irregularmente, de forma que um aluguel atrasado total de dois meses de aluguel se acumulou.
- O inquilino sublocou o apartamento sem permissão.
- O inquilino usa o apartamento de forma contrária ao contrato, administrando um negócio nele.
Quais são as consequências do aviso do inquilino?
Se um inquilino recebeu um aviso, não deve ser considerado levianamente. Conforme mencionado acima, um aviso é o primeiro passo para a rescisão uniforme sem aviso prévio. Quanto mais frequentemente o inquilino quebrar o contrato e quanto mais avisos o proprietário tiver que enviar, maiores serão suas chances de acertar em um procedimento de rescisão.
Se o inquilino estiver apenas em uma emergência momentânea, é absolutamente aconselhável entrar em contato com o locador e esclarecer como ocorreu a quebra de contrato e como tudo pode correr de acordo com as regras novamente no futuro.
No entanto, se o locatário continuar seu comportamento contrário ao contrato apesar do prazo estabelecido, o locador pode até reclamar uma indenização. Isto aplica-se em particular se o locador incorrer em custos como resultado do comportamento do locatário que não teria surgido se tivesse agido corretamente. Por exemplo, se o locatário descarta resíduos volumosos não autorizados nas lixeiras, o locador pode repassar os custos de sua disposição ao locatário responsável de acordo com a Seção 280 do BGB.
