O direito de acesso do proprietário cria repetidamente incerteza tanto para os inquilinos quanto para os proprietários. Afinal, ele é um dos residentes do imóvel alugado, tem a sua casa no apartamento e, portanto, está numa zona bastante privada. Por outro lado, o senhorio é o dono do imóvel e tem um interesse legítimo em visitar o apartamento de vez em quando. Mas quando é que o senhorio tem o direito de entrar no apartamento? Quantas vezes ele pode fazer isso? Por algum motivo? E por quanto tempo? Temos todas as respostas sobre o tema “Direito de acesso do senhorio”.
Existe um direito de acesso para os proprietários?
Os direitos do senhorio, que são cobertos pela jurisprudência geral, dão aos proprietários algumas oportunidades. No entanto, os proprietários geralmente não têm o direito de inspecionar o apartamento alugado.
No entanto, se houver um motivo válido que torne a entrada ou visita ao apartamento absolutamente necessária, o locador tem direito de acesso ao apartamento. O inquilino deve então permitir que ele entre no apartamento. Se houver um ou mais desses motivos, o locador não pode ter o acesso negado ao apartamento:
- O apartamento é para ser vendido ou realugado e mostrado aos interessados.
- Danos no apartamento devem ser considerados para que seja possível repará-lo.
- Suspeita-se que o dano seja iminente. Para evitar isso, o apartamento deve ser inspecionado.
- Modernizações ou manutenções são planejadas ou devem ser verificadas se são necessárias.
- O apartamento está para ser medido.
- As leituras do medidor (gás, água, eletricidade …) devem ser lidas.
- Devem ser realizados reparos.
- O senhorio suspeita que o apartamento não está a ser utilizado de acordo com o contrato.
Se nenhuma dessas razões existir, o locador não tem direito de acesso ao apartamento. Isso também é confirmado por uma decisão do Tribunal de Justiça Federal (BGH, decisão de 4.6.14, Az. VIII ZR 289/13): Afirma que o locador não tem direito de acesso ao apartamento, mesmo que isso estivesse previsto no contrato de locação. Uma vez que tal regulamento é contrário ao artigo 13.º, n.º 1, da Lei Fundamental (inviolabilidade do domicílio), tal cláusula é inválida.
Mas mesmo que existam as razões acima mencionadas, o locador é obrigado a exercer o seu direito de acesso ao apartamento com consideração. Ele deve manter baixo o número de inspeções de apartamentos, lidando com vários problemas em uma consulta. Se o apartamento tiver que ser medido nas próximas semanas e as leituras do medidor forem lidas ao mesmo tempo, essas duas datas devem ser combinadas.
É imprescindível que o locador anuncie o acesso ao apartamento com antecedência. Idealmente, isso deve ser feito por escrito e com antecedência suficiente. Os tribunais consideram apropriado um anúncio entre 24 horas e 14 dias antes da nomeação. Um exemplo de carta anunciando uma inspeção de apartamento pode ser baixado aqui:
Com que frequência o proprietário pode entrar no apartamento?
A frequência com que o locador tem direito de acesso ao apartamento não pode ser respondida com clareza, pois nenhum número específico pode ser fornecido. Se houver motivos repetidos para ver o apartamento, o locador pode ter acesso ao apartamento várias vezes por ano. Conforme já mencionado acima, deve-se levar em consideração o inquilino, pois o proprietário agrupa vários compromissos, se possível.
Se o apartamento for alugado ou vendido, os atuais inquilinos devem permitir visitas até três vezes ao mês, conforme a legislação. Essas nomeações não devem durar mais de 45 minutos e devem ocorrer em "horários habituais" (LG Frankfurt / Main, julgamento de 24 de maio de 2002, Az. 2/17 S 194/01). Os horários normais são:
- dias de semana, das 10h00 às 13h00
- dias da semana, das 15h às 18h
- dias de semana, das 19h às 20h
Sábado é geralmente um dia útil, então os inquilinos também devem permitir visitas em seu dia de fim de semana normalmente livre. O locador só tem acesso aos domingos e feriados se houver perigo iminente (por exemplo, porque há um cano de água rompido).
A propósito, os proprietários só podem criar e publicar fotos para uma exposição com a permissão do inquilino, pois isso afeta a privacidade do inquilino. Fotos de danos ou defeitos são, entretanto, geralmente permitidas, mesmo que o inquilino não concorde.
Independentemente das razões válidas acima mencionadas que dão ao senhorio acesso ao apartamento, ele também tem o direito de inspecionar sua propriedade a cada cinco anos sem motivo específico. Isso foi decidido pelo Tribunal Local de Munique (AG Munique, sentença de 8 de janeiro de 2016, Az. 461 C 19626/15). De acordo com o tribunal, o proprietário do imóvel deve ter a oportunidade de inspecionar o estado de sua propriedade em intervalos regulares.
Se não houver motivos válidos para uma inspeção, o inquilino pode negar ao locador o direito de acesso.
Os inquilinos podem recusar a entrada ao proprietário?
Se não houver motivos válidos ou se as marcações para visualização forem realizadas fora do horário normal, o locatário pode negar ao locador o direito de acesso. No entanto, aqui se aconselha cautela: se o locatário rejeitar o pedido do locador para ver o imóvel sem justificativa, o locador tem o direito de obter o acesso por meio de ordem judicial e liminar. Por outro lado, o proprietário tem o direito de rescindir o contrato sem aviso prévio (BGH, acórdão de 5.10.10, Az. VIII ZR 221/09).
Se o inquilino recusar o acesso ao apartamento, os proprietários não devem, em nenhuma circunstância, obter acesso ao apartamento sem consentimento. Em vez disso, é aconselhável procurar aconselhamento jurídico e fazer com que um advogado estabeleça um prazo para possíveis propostas de nomeação. Somente quando isso não ajudar, o caminho para o tribunal deve ser seguido.
Perigo iminente: quando o proprietário pode entrar no apartamento?
Se houver um risco significativo no apartamento alugado, o locador pode entrar no apartamento sem o consentimento do inquilino. Esse seria o caso, por exemplo, se houver um cano de água rompido, um incêndio ou escape de gás.
Mesmo nesses locais, é aconselhável obter o consentimento do locatário para entrar no apartamento com antecedência - mas se isso não for possível, o locador tem o direito de abrir e entrar no apartamento sem aviso prévio.
O senhorio pode entrar no apartamento sem o consentimento do inquilino?
A entrada no apartamento pelo locador sem o consentimento prévio do locatário só é permitida nas emergências acima mencionadas. Se o inquilino se recusar a permitir que o locador entre em tal situação, ele pode ser responsabilizado por qualquer dano resultante.
Ao mesmo tempo, porém, os proprietários devem sempre se certificar de que é realmente uma emergência que torna obrigatória a entrada no apartamento. Se este não for o caso, o inquilino pode denunciar o proprietário do imóvel por invasão de propriedade de acordo com o § 123 do StGB.
Qual é a situação legal se o proprietário entrar no apartamento às escondidas?
Se o locador obtiver acesso ao apartamento sem o consentimento do inquilino, ele comete invasão de propriedade, que pode ser processada judicialmente. Além da notificação, o locatário tem a opção de rescindir o contrato de locação sem aviso prévio.
O senhorio pode ficar com a chave do apartamento?
É um equívoco generalizado que o locador tem o direito de manter uma cópia da chave do apartamento. No entanto, isso só é permitido com a autorização expressa do inquilino. Se ainda ficar com a chave e assim conseguir acesso ao apartamento sem autorização, o inquilino pode denunciá-lo por invasão de propriedade, rescindir o contrato de arrendamento sem aviso prévio e até mesmo substituir a fechadura da porta.
Direito de acesso do locador: O que mudará após a rescisão?
Se o locatário ou locador rescindir o contrato, mas o locatário ainda não se mudou do apartamento, as mesmas regras se aplicam ao direito de acesso do locador que também se aplicam ao contrato de locação em curso.
Se, por outro lado, ainda não está claro se a rescisão (por exemplo, devido ao uso pessoal) é legal e quando pode se tornar válida, isso terá um impacto nas possíveis datas de exibição. Porque estes só serão tolerados pelo inquilino quando a rescisão for efetiva e for evidente a partir de quando o apartamento pode ser alugado a outra pessoa ou também vendido.
