O aluguel graduado é uma opção interessante para os proprietários. Porque os aumentos de aluguel geralmente não são isentos de problemas. Um aluguel gradativo, por outro lado, oferece mais segurança no planejamento de forma simples e conveniente e não é necessariamente desvantajoso para os locatários, dependendo do projeto exato do contrato.
Todos os detalhes essenciais sobre o aluguel graduado são explicados abaixo. Como proprietário, você tem todas as informações de que precisa para a devida elaboração do contrato de graduação. Porque além dos requisitos da lei de locação, outros pontos também são importantes.
O que é um aluguel graduado?
O aluguel graduado é o acordo de um determinado valor do aluguel, que é registrado por escrito entre o locador e o locatário. Refere-se a um período especificado e escalonou o aumento do aluguel com um valor exato. O aluguel permanece inalterado por pelo menos doze meses. Por outras razões, não pode ser aumentado durante este período de acordo com § 557a BGB.
No caso de aluguel gradativo, o locador e o inquilino combinam com antecedência em que horário o aluguel será aumentado para qual valor. Para os proprietários, isso significa a possibilidade de exigir um aumento do aluguel sem maiores problemas. O acordo também visa dar aos inquilinos clareza de longo prazo sobre os custos de habitação que serão incorridos no futuro.
Como o aluguel graduado é contratualmente acordado?
Para que o aluguel gradativo com seus aumentos sejam permitidos, o contrato deve ser formulado por escrito. Também é possível atribuir posteriormente um aluguel graduado a um contrato existente, mas somente se o inquilino concordar. O contrato de balança por escrito deve ser assinado pelo locador e pelo locatário, portanto, não basta escrever um e-mail.
Quando um arrendamento graduado entra em vigor?
De acordo com o § 557a BGB, as condições formais também incluem a especificação exata do valor em euros pelo qual o aluguel é aumentado. As porcentagens não são suficientes aqui. Para que o aluguel gradativo seja válido, o locador também deve incluir mais detalhes, além do aumento do aluguel. Entre outras coisas, deve ser definido o momento em que ocorrerá o aumento do aluguel. Os seguintes pré-requisitos são essenciais para que o arrendamento gradativo seja eficaz:
- O acordo deve ser feito por escrito e assinado por ambas as partes. Portanto, inclui o consentimento do proprietário e do inquilino.
- O preço do aluguel e o aumento devem ser especificados em valores concretos em euros (não em porcentagem).
- O intervalo entre os aumentos de aluguel deve ser sempre de pelo menos doze meses. Escalas mais curtas não são permitidas, mas períodos mais longos são possíveis.
- Pelo menos uma temporada deve ser mencionada no contrato.
No arrendamento gradativo, deve ser claramente indicado em que momento ocorre o arrendamento seguinte e em que montante o aluguel aumenta.
Redação legal e ilegal no contrato de arrendamento gradativo
O contrato de arrendamento gradativo deve esclarecer claramente quando ocorrerá o seguinte aumento do aluguel e em que valor o aluguel aumentará. Um arrendamento que estipula um aumento anual de três por cento é ineficaz. A indicação do preço por metro quadrado também é inválida, uma vez que o valor total da renda não está listado na forma de um valor monetário. O valor do próprio aumento do aluguel pode variar, mas o intervalo entre as respectivas graduações deve ser de no mínimo um ano.
Exemplo de um contrato de aluguel de balança eficaz:
- A locação graduada inicia-se a 1 de janeiro de 2019 com uma renda líquida de 800 euros. Esta renda líquida aumenta anualmente: de 01/01/2020 a 830 euros, de 01/01/2021 a 870 euros, de 01/01/2022 a 900 euros.
Exemplos de um acordo ineficaz:
- A locação graduada inicia-se a 1 de janeiro de 2019 com uma renda líquida de 800 euros. Depois disso, a renda líquida excluindo o aquecimento aumenta anualmente em dois por cento.
- A renda vai aumentar para 9,20 euros por metro quadrado em 01/01/2020.
Por quanto tempo o aluguel graduado é válido?
No passado, os proprietários só podiam definir aumentos de aluguel pelos próximos dez anos, mas esse limite não existe mais. Isso significa que aumentos também podem ser acordados contratualmente por um período de 15 anos ou mais. A propósito, o aluguel gradativo em si pode ser limitado ou ilimitado, dependendo de suas necessidades.
No que diz respeito à duração do arrendamento gradativo, a eventual rescisão do contrato também desempenha um papel. Porque, além de concordar com o aluguel gradativo, o locador tem a opção de excluir a rescisão do arrendamento por um período máximo de quatro anos a partir do início de um arrendamento gradativo (ver Seção 557a, Parágrafo 3, Sentença 1 BGB). Tal cláusula, no entanto, restringe a margem de manobra de ambos os lados, ou seja, do locatário e do locador. É por isso que ambas as partes deveriam pensar se tal regulamento faz sentido e se encaixa no planejamento para os próximos anos.
O aumento do aluguel é estipulado no contrato de aluguel gradativo e geralmente ocorre anualmente.
O aumento do aluguel deve ser anunciado no caso de um aluguel gradativo?
Uma vez que o aumento do aluguel já está definido no contexto do arrendamento gradativo quando o contrato é assinado, o locador não precisa enviar ao inquilino qualquer aviso adicional se o aluguel aumentar. Se o inquilino tiver feito um pedido permanente de transferência da renda, ele deve fazer o ajuste correspondente na data correspondente. Caso não o faça, o locador pode lembrá-lo de que o aluguel aumentou conforme estipulado no contrato e que um pagamento adicional deve ser feito.
No entanto, o locador não pode solicitar nenhum aumento adicional no aluguel durante o período de graduação. E nem se modernizações forem feitas. Esses custos não podem ser repassados retrospectivamente se o aluguel graduado expirar, determinou o Tribunal Regional de Berlim. Quando a modernização foi anunciada, o proprietário avisou ao inquilino que o aluguel seria aumentado posteriormente. Este se defendeu com sucesso: o proprietário teria planejado a modernização planejada no aluguel graduado ou renunciado ao contrato graduado (ver processo número 65 S 225/17). Exceção: as modernizações foram obrigatórias devido a requisitos legais ou requisitos oficiais. Em seguida, eles também podem ser repassados para inquilinos com contratos de arrendamento graduais.
Quais aumentos de aluguel são permitidos no arrendamento gradativo?
Os proprietários geralmente optam pelo aluguel graduado porque o limite usual não se aplica aqui. No caso de contratos de aluguel normais, isso garante que o aluguel não aumente mais de 20 por cento em um período de três anos. Em algumas regiões, o limite superior é mesmo um máximo de 15 por cento. Este limite não se aplica ao aluguel graduado. Dependendo das escalas escalonadas, pode acontecer que o aluguel aumente em mais de 20% em três anos com um aluguel gradativo.
No entanto, mesmo com um arrendamento gradativo, os aumentos de aluguel individuais não podem ser escolhidos sem limites, pois as limitações do Código Penal Econômico, Seção 5, também se aplicam ao aluguel gradativo rendas comparativas locais.
E há outros requisitos para o aluguel graduado: Em áreas onde o espaço vital é escasso, deve-se evitar que haja um aumento do aluguel. Portanto, os aluguéis graduais recém-acordados devem cumprir o limite de preço do aluguel.
Em áreas onde o espaço residencial é escasso, os aluguéis graduais recém-acordados devem atender aos requisitos do freio no preço do aluguel.
Aluguel gradativo: O freio de aluguel se aplica?
Quando se aplica o freio ao preço do aluguel, o aluguel de um apartamento recém-alugado não deve ser mais de dez por cento mais caro do que o aluguel comparativo local (ver Section 557a, § 4, BGB). Isso também se aplica ao aluguel graduado. Este requisito legal significa que a cada novo contrato de locação, tanto a locação no início do contrato quanto as escalas individuais podem ser controladas com precisão. Esta verificação ocorre no momento do aumento da escala.
Se uma das escalas de aluguel acordadas for mais de dez por cento mais alta do que o aluguel comparativo local usual no início de sua vigência, é estabelecido um teto no caso de reclamação do inquilino. Isso significa que a escala entra em vigor, o valor que ultrapassa os dez por cento, mas não precisa ser pago pelo locatário. O contrato continua válido.
Uma vez que o freio do preço de aluguel só pode ser definido por um máximo de cinco anos nas respectivas cidades ou regiões, as escalas que são devidas em um momento posterior podem não ser mais afetadas e, portanto, não serão limitadas. Se isso restringir demais o planejamento dos proprietários, um arrendamento indexado pode ser uma opção que pode contornar esse limite. O índice de aluguel não é baseado no índice de aluguel usual na área, mas no índice de preços ao consumidor e sua evolução.
O aumento dos aluguéis é particularmente interessante para os proprietários que assinaram seus contratos graduais antes da aplicação do freio no preço do aluguel.
Qual é a diferença entre aluguel graduado e aluguel indexado?
Tanto o aluguel graduado quanto o aluguel índice regulam quando e como o aluguel muda ou aumenta no futuro. Portanto, eles contêm o momento exato e o valor correspondente (no caso de aluguel graduado) ou uma indicação de que o aluguel futuro é baseado no índice de preços ao consumidor (no caso de aluguel índice). Este índice de preços ao consumidor é publicado uma vez por ano pelo Federal Statistical Office e não pode ser previsto.
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Aluguel graduado | Aluguel de índice |
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| A data exata e o valor do ajuste futuro do aluguel estão listados no contrato de arrendamento gradativo. | Mudanças no preço do aluguel estão diretamente ligadas ao desenvolvimento do índice de preços ao consumidor . Portanto, se o custo de vida aumentar, o aluguel também aumentará. Um arrendamento de índice pode ser acordado por um período ilimitado. |
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Os aumentos de aluguel podem ser definidos por alguns | Uma cláusula de índice também é conhecida como cláusula de preservação de capital . O valor exato do aumento do aluguel não pode ser especificamente previsto. |
| Quando todas as escalas acordadas entrarem em vigor e o mesmo inquilino continuar a morar no apartamento , o aluguel com escala torna-se um aluguel "normal", no qual os aumentos de aluguel podem ser executados de acordo com os §§ 558 e 559 BGB . | Formulação de exemplo: se o índice de preços ao consumidor para a Alemanha mudar em quatro por cento ou mais em comparação com o primeiro mês do arrendamento , de acordo com a determinação do Serviço de Estatística Federal , então o aluguel será alterado na mesma porcentagem. |
Com o aluguel índice, o locador pode aumentar o aluguel de forma mais independente do freio de aluguel, desde que o índice de preços ao consumidor aumente de acordo. |
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| O aluguel indexado, portanto, oferece um pouco mais de liberdade para os proprietários mesmo em áreas com déficit habitacional , porque aqui apenas o aluguel inicial é baseado no freio de aluguel, enquanto os aumentos futuros não serão tão restritos. |
O que acontece quando o aluguel graduado termina?
Após a última camada acordada de leasing, o contrato de leasing em camadas muda para um contrato "normal". Os tipos usuais de aumentos de aluguel podem então ser aplicados, por exemplo, na forma de aumentos de aluguel de modernização ou ajustando-se ao aluguel comparativo local.
Quando o período do aluguel graduado acordado expirar, o locador tem a opção de concordar com outro aluguel graduado. Esse acordo só é possível se o inquilino concordar com ele. No entanto, uma estipulação unilateral desta nova temporada não é eficaz. Isso significa que um novo contrato deve ser redigido e assinado por ambas as partes.
Se o contrato de locação é em aberto e as escalas são listadas apenas até uma data especificada, a última escala nomeada permanece. Dessa forma, um contrato de aluguel gradativo pode ser transformado em um contrato de arrendamento clássico. Após o término do aluguel graduado, o proprietário tem a opção de trabalhar com outros aumentos de aluguel. Isso significa que ele pode, por exemplo, ajustar as rendas comparativas locais ou transferir os custos de modernização para os inquilinos.
Qual é a renúncia de rescisão?
Uma renúncia unilateral de rescisão pode ser acordada em um contrato de arrendamento gradativo. Aqui, o inquilino assina que não vai encerrar o apartamento por um período de tempo definido, enquanto o senhorio mantém o direito de encerrar. Esta renúncia unilateral de rescisão pode aplicar-se por um máximo de quatro anos, caso contrário, torna-se ineficaz (consulte a Seção 557a, Parágrafo 3, BGB). Para o proprietário, essa exclusão unilateral de rescisão oferece uma boa segurança de planejamento, mas poucos inquilinos estão dispostos a se comprometer a viver em uma propriedade por um período fixo de tempo.
Muitos inquilinos gostariam de usar uma cláusula de inquilino subsequente ao concordar em renunciar à rescisão, a fim de ainda reter um certo grau de liberdade. Esta cláusula dá a você a oportunidade de rescindir o contrato existente mais cedo, se necessário. Freqüentemente, esta nova cláusula do inquilino é acompanhada pela obrigação de propor um inquilino substituto confiável.
Vantagens e desvantagens de um aluguel graduado para inquilinos
O aluguel graduado também dá aos inquilinos uma certa segurança. Porque durante o período escalonado acordado, o locador não pode exigir nenhum aumento de aluguel adicional, mesmo no caso de medidas de renovação ou modernização, a menos que tenham sido ordenadas pelas autoridades ou por lei (por exemplo, porque novos medidores de custo de aquecimento devem ser instalados devido ao novo decreto de custo de aquecimento). Os ajustes só são possíveis após a liquidação dos custos acessórios, mas somente com a respectiva justificativa. O aluguel graduado também garante aos inquilinos um aluguel que permanece constante por pelo menos um ano e não é aumentado.
As vantagens em resumo
- Planejamento de segurança para despesas com moradia nos próximos anos.
- Nenhum novo aumento de aluguel para renovações ou modernizações é possível.
- Em áreas economicamente fortes, um aluguel graduado ainda é mais barato do que um aluguel índice, que incluiria um aumento mais rápido do aluguel.
Desvantagens à primeira vista
- O aluguel aumenta anualmente, os ajustes nos anos acordados não são mais possíveis.
- Após o término da graduação acordada, o contrato por tempo determinado é geralmente transferido para um contrato de graduação posterior. Apenas os contratos sem termo se tornam contratos de aluguel normais.
- Se o aluguel local comparável cair, a graduação permanece independente disso.
Com um contrato de aluguel graduado, você pode ficar de olho nos custos de aluguel, incluindo aumentos de aluguel para os próximos anos e décadas.
Vantagens e desvantagens de um aluguel graduado para proprietários
Um contrato de arrendamento gradativo vale a pena para todos os proprietários que desejam obter a maior renda de aluguel possível. Ao concordar com as escalas, você pode estimar o aluguel comparativo local e seu desenvolvimento e, assim, planejar sua renda com antecedência. Dependendo da demanda por moradia na área correspondente, o escalonamento deve levar mais ou menos em consideração o aluguel comparativo usual na área, a fim de evitar problemas com um possível aumento do aluguel.
Para um bom planejamento de segurança, proprietários cautelosos podem incluir uma renúncia unilateral de rescisão no contrato de arrendamento gradativo. Neste contexto, pode ser útil escolher escalas mais baixas para tornar o contrato atraente para o inquilino. As escalas mais baixas são mais propensas a incentivar os inquilinos a assinar uma renúncia unilateral de rescisão.
Os aluguéis crescentes são particularmente interessantes para os proprietários que assinaram seus contratos graduais antes da aplicação do freio no preço do aluguel. Se, por outro lado, o freio no preço do aluguel já for aplicado quando o contrato for assinado, os proprietários não terão mais tantas opções para aumentar a receita do aluguel. Pelo menos o aluguel graduado permite um aumento com o freio do aluguel, que é até dez por cento acima do aluguel comparativo local.
As vantagens em resumo
- Ajuste automático do aluguel sem esforço administrativo adicional: Os dados do aumento do aluguel são definidos no início do aluguel para que não haja dúvidas ou dificuldades posteriormente.
- Tipo simplificado de reajuste do aluguel.
- O acordo contratual permite um planejamento ao longo de vários anos.
- É possível exceder o aluguel comparativo local (dependendo do limite de preço de aluguel possivelmente aplicável até certo ponto).
- É possível concordar com uma renúncia unilateral de rescisão (até quatro anos).
Desvantagens à primeira vista
- Nenhum outro aumento de aluguel é possível.
- As obras de modernização ou renovação não podem ser compensadas por aumento de renda (exceção: modernização ordenada pelas autoridades ou por lei).
- Nem todos os inquilinos cumprem os aumentos de aluguel acordados no arrendamento gradativo. Essa renda perdida só pode ser reivindicada três anos após o fato. A única alternativa é a rescisão e, se necessário, ação de despejo com despejo.
- No caso de aluguel graduado, a taxa de inflação não é levada em consideração, pois os valores do aluguel independem da queda do valor. Isso mostra a diferença para o aluguel do índice.
Conclusão
O aluguel graduado oferece aos proprietários, em particular, um alto nível de segurança, mesmo que deixe apenas um escopo limitado. No entanto, dada a escassez de moradias em muitas cidades, isso é justo. As diferentes perspectivas do senhorio e do inquilino tornam-se aparentes quando o contrato de arrendamento gradativo é elaborado. Com a segurança necessária por um lado e uma compensação satisfatória através do preço do aluguel, ambos os lados devem ser respeitados. Nesse sentido, o aluguel graduado é uma boa solução para o planejamento futuro.