Alugar um apartamento é um bom investimento e também é adequado como plano de pensões. No entanto, se está a planear alugar um apartamento, deve informar-se bem, porque há muitas coisas a considerar. Damos uma visão geral e dicas.
Ele começa com o cálculo do aluguel e continua com a localização de inquilinos confiáveis. Questões tributárias e outros detalhes também devem ser esclarecidos com antecedência para evitar problemas.
Apesar desses preparativos, alugar um apartamento é um tipo de investimento muito descomplicado e, portanto, popular. As explicações a seguir devem ajudá-lo a se orientar se você também deseja alugar um apartamento.
Alugar um apartamento: as tarefas de um senhorio
Se você deseja alugar um apartamento, deve primeiro verificar se possui os requisitos necessários. Por um lado, é importante levar em consideração os recursos necessários.
Na verdade, alugar um condomínio exige uma certa quantidade de trabalho. As perdas de tempo típicas entre as tarefas de um proprietário são:
- a preparação anual da conta de serviço público para o inquilino,
- o cálculo anual da rentabilidade para o fisco,
- comparecer às reuniões de proprietários e os acordos associados em relação ao trabalho de renovação que se aproxima, as regras da casa e outros assuntos do proprietário,
- se necessário, reformas ou reparação de danos no apartamento ou comissionamento de artesãos,
- Pesquisa de inquilino, mudança de inquilino e nova locação,
- Esclarecimento de eventuais disputas judiciais com o inquilino, os coproprietários e a associação de inquilinos.
Parte desse trabalho, como a criação da conta de serviços públicos, pode ser feito por um administrador confiável que cobra uma taxa fixa mensal por ela. Você tem que cuidar de outras coisas sozinho.
Alugar um apartamento: faz sentido?
Deste período em diante, vale a pena alugar um apartamento
É importante que os proprietários saibam que, quando alugam um apartamento, estão comprometidos com o longo prazo. Esse é especialmente o caso de um contrato de prazo indeterminado. Além disso, quanto mais tempo o inquilino mora no apartamento, mais difícil se torna a rescisão do contrato de aluguel. Este compromisso de longo prazo também está relacionado ao investimento de capital, porque um apartamento alugado é menos lucrativo de vender do que um vazio.
Na maioria dos casos, comprar um apartamento para alugar só vale a pena se o proprietário mantiver o imóvel por pelo menos dez anos. Somente após esse período não é devido o imposto de especulação sobre o imóvel, que é calculado com base no ganho de valor. Portanto, considere cuidadosamente se você está disposto a assumir esses compromissos de longo prazo.
Qual é o retorno do aluguel de um apartamento?
Alugar um apartamento pode gerar uma renda bastante boa, mas o rendimento do aluguel, que pode ser calculado com precisão antes de comprar, geralmente não está acima da média. Há falta de moradias em muitas cidades, de modo que os proprietários estão sujeitos ao freio de aluguel. Isso limita o lucro do proprietário do imóvel e se destina a ajudar os inquilinos a obter habitação a preços acessíveis. O limite também garante que o aluguel não pode ser aumentado à vontade.
Em geral, portanto, só faz sentido alugar um apartamento por um longo período. A razão disso é que o imóvel normalmente só perde valor quando é alugado, pois um potencial comprador teria que assumir esse apartamento junto com o inquilino. No entanto, como muitos compradores desejam usar eles próprios a propriedade adquirida, um apartamento vago teria um preço mais alto.
Planos de financiamento interessantes podem ser traçados, especialmente com contratos de aluguel de longo prazo ou sem termo. Isso pode ajudar na economia de impostos ou garantir um retorno confiável a longo prazo. Com um arrendamento graduado ou indexado, você também pode determinar quando o aluguel deve aumentar ao assinar o contrato e, assim, obter mais lucro.
Alugar um apartamento: calcular o preço do aluguel
Se você deseja alugar um apartamento, deve descobrir exatamente qual é a receita do aluguel que você pode obter. Um olhar sobre o mercado imobiliário atual ajuda. Uma comparação dos aluguéis locais e, se necessário, uma olhada no índice de aluguel local também ajuda a avaliar melhor o seu próprio apartamento. Localização, tamanho, ano de construção e equipamento são critérios muito importantes neste cálculo. Você também deve verificar quanto tempo leva em média para que os apartamentos alugados sejam realmente alugados. Pode valer a pena investir algum dinheiro na modernização do equipamento, de forma a exigir um valor de aluguer superior e o apartamento encontrar mais rapidamente interessados.
Um aluguel apropriado pode ser muito bem determinado com base no índice de aluguel. No entanto, o freio de aluguel que pode estar presente também desempenha um papel. Se o freio do preço do aluguel se aplicar à área residencial em questão, o preço do aluguel pode ser no máximo dez por cento acima do aluguel comparativo local. Se não houver um limite de preço de aluguel a ser observado, o limite será aplicado. De acordo com isso, o aluguel pode ser aumentado em no máximo 20% durante um período de três anos, em alguns estados federais apenas 15%. Em algumas exceções, mais podem ser solicitados. No entanto, só existe um caso excepcional se o proprietário puder provar que teria de aceitar perdas se o aluguel fosse menor.
Se o aluguel comparativo local for excedido em 50% ou mais, o legislador fala em usura e pode punir o senhorio de acordo com a lei de arrendamento com uma penalidade. E alugar o apartamento a preços exorbitantes não é uma boa ideia por outro motivo: os proprietários geralmente se saem melhor se calcularem o preço de maneira justa e, assim, construir uma relação de confiança com o inquilino. Isso pode render a longo prazo, afinal, os proprietários estão interessados em relações contratuais de longa duração, pois isso significa o mínimo de esforço.
Aliás, o pré-pagamento de custos adicionais também é um tópico relevante. Não deve ser calculado com muita precisão, caso contrário, há o risco de você, como proprietário, ter de correr atrás dos pagamentos atrasados do inquilino. Calcule de forma justa, mas o mais confortável possível para você.
Um preço justo no aluguel de um apartamento não apenas cria uma relação de confiança, mas também protege o locador de possíveis penalidades.
Alugar um apartamento: redigir um contrato de locação
Isso torna o contrato de locação favorável ao locador
Ao redigir o contrato de locação, você deve observar com atenção e não apenas usar um formulário padrão gratuito, pois isso pode gerar dificuldades posteriormente. A associação de proteção ao inquilino fornece principalmente formulários de contrato que são projetados para serem amigáveis ao inquilino. Portanto, você deve optar por um modelo da associação de proteção ao locador ou fazer o download de nossa amostra que fornecemos para você em nosso texto sobre tudo o que tem a ver com contratos de aluguel amigáveis ao locador.
As diferenças entre os contratos de locação amigáveis ao locatário e ao locador geralmente se refletem na regulamentação das questões que vão além das puras condições de preço do aluguel. Por exemplo, isso inclui os seguintes pontos:
- Animais permitidos ou não permitidos,
- Obrigações de limpeza dos inquilinos na área comum,
- Execução de pequenos reparos,
- Sublocação permitida ou não permitida sem o consentimento do proprietário
Quando é aconselhável um arrendamento por prazo fixo?
Alugar um apartamento por um determinado período de tempo sempre faz sentido quando os proprietários realmente usam sua propriedade, mas vão morar em outro local por um período limitado. Por exemplo, se você trabalha em outra cidade ou mesmo em outro país por um ano, pode alugar seu condomínio para outra pessoa por esse período.
Mas um contrato de prazo fixo também vale a pena ao planejar uma venda posterior. Isso torna mais fácil vender o apartamento vago posteriormente. Um contrato de prazo indeterminado, por outro lado, dificultaria a venda, pois nesse caso o comprador teria que assumir o contrato atual.
O arrendamento a prazo fixo também vale a pena se o período de especulação de dez anos ainda não tiver expirado e uma venda antecipada não for desejada. Também aqui vale a pena alugá-lo por um período limitado até o final dos dez anos, de modo que o apartamento seja gratuito dentro do período de especulação expirado e possa ser vendido por um preço correspondentemente mais alto.
No entanto, alugar um apartamento por um período limitado nem sempre é fácil. Entre outras coisas, o contrato de locação deve conter uma razão precisa para o aluguel temporário. De acordo com a legislação (Artigo 575 BGB), os motivos admissíveis são as medidas de modernização e construção, uso pessoal ou requisitos operacionais, se for um apartamento de trabalho.
Como locador, deve estar ciente que em caso de dúvida deverá comprovar a legalidade do prazo determinado. Portanto, você deve considerar cuidadosamente o motivo do limite de tempo antes de concluir um contrato. Por exemplo, o motivo da modernização só é válido se a continuação do arrendamento tornasse as medidas pendentes significativamente mais difíceis.
Não se podem esperar retornos muito altos do aluguel de apartamentos.
Alugar um apartamento: você precisa de um corretor de imóveis?
Alugar um apartamento parece bastante simples, mas dependendo da cidade ou da área residencial, pode ser difícil encontrar inquilinos confiáveis.
Se for encontrado um inquilino, sempre faz sentido anunciar o apartamento no jornal ou em um portal imobiliário online. Com fotos significativas, uma planta bem desenhada e uma descrição precisa, o apartamento a ser alugado pode despertar o interesse. Mas nem todos os proprietários querem cuidar da preparação de tal exposição e recorrer a um corretor de imóveis. Isso pode ser útil porque ele sabe como organizar corretamente o apartamento oferecido.
Os corretores não apenas auxiliam na preparação da sinopse e no estabelecimento do contato entre o locador e o locatário, mas também sabem dos problemas contratuais que se repetem. Eles esclarecem as questões pendentes e garantem a satisfação de ambos os lados.
As outras tarefas do corretor são:
- Assistência para encontrar inquilinos,
- determinação profissional do preço do aluguel,
- Criação de um contrato de locação legalmente compatível, adaptado aos desejos do locador,
- exame profissional do inquilino sério e sua solvência,
- Tratamento das tarefas administrativas e entrega do apartamento
O corretor é obviamente pago pelo seu trabalho. Se a locação for bem-sucedida, a comissão do corretor é de no máximo duas rendas líquidas mais o IVA. Desde 2015, se o locador ou locatário arca com esses custos é determinado por quem contratou o corretor. Normalmente, é o proprietário que arca com os custos.
Se você deseja anunciar seu apartamento para alugar na Internet, faz sentido descrevê-lo em detalhes - com fotos significativas e uma planta baixa.
Alugar um apartamento: o que pertence à exposição
A exposição contém os principais dados básicos do apartamento, como tamanho em metros quadrados, equipamento, aluguel líquido e custos acessórios. Além disso, os índices relevantes do certificado de energia já devem ser inseridos no anúncio do imóvel, se estiverem disponíveis. Este é o ano de construção da propriedade, a fonte de energia, o tipo de certificado energético, a necessidade ou consumo de energia final e, se aplicável, a classe de eficiência energética.
Para alugar o apartamento e apresentá-lo de forma atrativa, você deve listar detalhadamente as vantagens do seu imóvel. Revestimentos de piso exclusivos, acessórios de banheiro de alta qualidade, uma cozinha equipada ou equipamento sem barreiras são uma boa base para exigir um preço de aluguel correspondentemente mais alto.
Não é incomum para os proprietários afirmarem alguns metros quadrados a mais em sua exposição. No entanto, os proprietários devem ter cuidado com isso, pois os inquilinos podem reclamar parte do aluguel em tal caso. Erros típicos não intencionais ao calcular o espaço vital surgem quando o espaço do piso é ocupado, mas o espaço real deve ser reduzido em conformidade devido aos tetos inclinados e áreas utilizáveis na área externa. Também aqui, um corretor pode fornecer aconselhamento especializado.
Alugar um apartamento: encontrar inquilinos
Dicas para ver o apartamento
Antes de alugar o seu apartamento, a visita deve ser planejada em conjunto com os interessados. A forma como o apartamento oferecido é visto geralmente depende de quantos inquilinos potenciais estão interessados nele e qual abordagem é mais adequada para o proprietário.
Ao visitar um grupo, muitos interessados passam pelo apartamento ao mesmo tempo. Após esta inspeção, os candidatos podem enviar sua autoavaliação com uma carta de apresentação e, se necessário, documentos adicionais para o proprietário. Ele examina os "aplicativos" um após o outro e pode então tomar uma decisão. Com este tipo de visualização, geralmente duas marcações são suficientes, mas os proprietários dificilmente têm a chance de conhecer os inquilinos em potencial de forma adequada e ter uma impressão deles.
As visitas individuais demoram mais tempo, mas também são muito mais pessoais. No entanto, como proprietário, você deve esperar mais nomeações, porque raramente os primeiros interessados decidem a favor do apartamento e concordam com o proprietário. Se o apartamento ainda estiver ocupado pelo inquilino anterior, isso pode causar problemas. Embora os direitos do locador determinem que você tenha permissão para entrar no condomínio como locador por um bom motivo, inúmeras visitas não são permitidas.
Embora os compromissos individuais sejam mais trabalhosos, vale a pena o esforço. Esta é a única maneira de você, como proprietário, ter a chance de falar com as partes interessadas e ter uma ideia. E isso pode até protegê-lo de surpresas desagradáveis, como nômades de aluguel.
Como encontrar inquilinos de boa reputação para o seu apartamento
Se você deseja alugar um apartamento, o inquilino deve ser sério e financeiramente sólido. Isso é especialmente verdadeiro se um arrendamento de longo prazo ou ilimitado for planejado. Além de seu próprio conhecimento da natureza humana, é sempre aconselhável verificar cuidadosamente sua solvência. Isso fornece informações sobre o quão confiável o locatário potencial realmente é. Com uma informação Schufa e / ou certificado de isenção de dívida de aluguel, a simpatia pode ser sustentada por uma prova de solvência.
Se você se sentir inseguro como proprietário, pode pedir a ajuda de um corretor de imóveis que tomará as medidas adequadas para verificar a capacidade de crédito do possível inquilino:
- Obter a autoavaliação do inquilino,
- Verificação de crédito (informações Schufa),
- Solicite o certificado de isenção de dívida de aluguel,
- Verifique se é um locatário nômade (os corretores às vezes têm bons contatos aqui que podem fornecer informações decisivas),
- Obtenção do último comprovante de renda
- Controle da carteira de identidade
Ao escolher um inquilino, você deve confiar em sua intuição - mas não só!
Alugar um apartamento: determine o valor do depósito
Com o depósito do aluguel, o locador garante que não terá que correr atrás de seu dinheiro. Protege o locador contra a falta de aluguel do apartamento ou pagamento de reparos. Este depósito tem o valor máximo de três aluguéis líquidos e é aceito como depósito em dinheiro ou na forma de seguro ou garantia de depósito. O inquilino pode depositar o depósito em dinheiro em três parcelas iguais. Portanto, se o inquilino não puder pagar imediatamente o valor total do depósito, o locador não poderá recusá-lo. Do ponto de vista do senhorio, entretanto, é aconselhável selecionar apenas os inquilinos que ainda não faltaram ao depósito devido aos seus recursos financeiros limitados.
Alugar um apartamento: entrega do apartamento ao inquilino
Se você encontrou um inquilino para o seu apartamento e deseja entregá-lo, o depósito do aluguel e o primeiro pagamento do aluguel já devem estar em sua conta. Se o inquilino ainda não fez esse pagamento, isso pode ser uma indicação de comportamento de pagamento insatisfatório.
Antes de o novo inquilino se mudar, você, como proprietário, deve tirar fotos do apartamento. Isso torna mais fácil entender as alterações ou danos que ocorreram durante o período de locação. Se o inquilino se mudar em data posterior, a condição da transferência, que deve constar do protocolo de transferência do apartamento, é a base para o reembolso da caução. Este protocolo de transferência de apartamento documenta o estado do apartamento, incluindo sótão, cave e garagem. As leituras do medidor (eletricidade, gás, água) também são registradas nele. O contador do apartamento deve ser lido pela concessionária em tempo hábil para garantir o faturamento correto. No caso de uma leitura intermediária, o locador deve arcar com os custos.
Se quiser estar seguro, uma testemunha deve estar presente quando o apartamento for entregue para que, em caso de disputa, você possa se referir a alguém que possa confirmar sua versão das condições do apartamento no momento da entrega. Pode ser o corretor, por exemplo.
Vamos começar a alugar o apartamento! Existem algumas coisas a considerar ao entregar o apartamento.
Alugar um apartamento: Quais os impostos que pago sobre o rendimento do aluguel?
Alugar um apartamento pode ser uma fonte de renda infalível. Mas também significa uma certa carga administrativa, especialmente quando se trata de tributar a renda do aluguel. Nenhum proprietário pode contornar isso, porque uma propriedade residencial como um investimento de capital exige que você declare a renda do aluguel ao preencher sua declaração anual de impostos. O Anexo V a preencher refere-se aos rendimentos de arrendamento e arrendamento e, portanto, é obrigatório para o senhorio.
A tributação da receita de aluguel é baseada na taxa de imposto de renda individual. Em relação ao cálculo do imposto, entretanto, as perdas e a depreciação também desempenham um papel, pois reduzem a carga tributária do locador.
Se você deseja alugar um apartamento, deve estar ciente de que não apenas o aluguel e os custos acessórios são utilizados para a tributação. Muitos outros detalhes influenciam a declaração de imposto de renda, o que pode aumentar ou diminuir a carga tributária. Para poder comprovar todas as despesas e receitas da repartição de finanças, é aconselhável guardar todos os comprovativos relativos às despesas. Isso inclui contas de comerciantes, recibos de materiais, seguros e juros de empréstimos. As contas do dinheiro da casa e outros documentos da administração da propriedade devem ser guardados.
Para esclarecer dúvidas detalhadas e manter a carga tributária o mais baixa possível, faz sentido entrar em contato com um consultor tributário. Ele é um especialista em corrigir declarações de impostos e economiza muito tempo e dinheiro para os proprietários. Claro, um consultor tributário custa alguma coisa, mas ele também ajuda você a economizar impostos e garante que você esteja legalmente do lado seguro.
Alugar um apartamento: problemas com o inquilino
Qualquer pessoa que dedique algum tempo à procura de um inquilino de confiança para o seu apartamento tem boas hipóteses de estabelecer uma relação contratual justa e de confiança. Mas não importa quanto esforço você coloque na pesquisa: ninguém está imune a deslumbrantes. Aqui e ali sempre há problemas com inquilinos, no pior caso você acaba com inquilinos nômades que não pagam o aluguel e desaparecem de repente.
A atual situação legal oferece aos inquilinos uma proteção relativamente boa, mas os proprietários também desejam um tratamento justo. Portanto, é importante, como proprietário, saber os regulamentos exatos em casos problemáticos.
É difícil para o proprietário rescindir um contrato de arrendamento ilimitado. Ouve-se repetidamente sobre a rescisão de requisitos pessoais, mas isso só se aplica em certos casos e é rigorosamente verificado. A rescisão por uso pessoal só é permitida se o proprietário ou um familiar próximo quiser se mudar para o apartamento em questão.
No entanto, existe outra possibilidade de rescisão se o inquilino violar o contrato. Em seguida, o locador do apartamento tem a oportunidade de enviar uma advertência ao locatário e informá-lo do delito. Se nada mudar na situação, ele pode finalmente ser despedido. O motivo da rescisão é principalmente reconhecido no tribunal em atraso, mas as violações do dever também podem tornar a rescisão legal. Essas violações de dever incluem:
- a transferência não autorizada do apartamento alugado para terceiros,
- Violações das regras da casa,
- pecuária não autorizada,
- Atrasados
Em caso de emergência, o inquilino pode perder seu apartamento devido a esta violação do dever. Se ele não sair por sua própria vontade após a rescisão, uma ação de despejo será iniciada e, finalmente, um despejo.
Alugar um apartamento: conclusão
O proprietário de um imóvel que deseja alugar um apartamento precisa pensar em muitos detalhes e fazer uma pesquisa completa. Corretores e consultores tributários ajudam a regular toda a organização e questões tributárias. Mesmo que um aluguel de longo prazo ou sem prazo esteja planejado, o locador deve sempre considerar a opção de vender o apartamento novamente em uma data posterior. Você deve ter ainda mais cuidado ao escolher um inquilino de confiança e ao fazer investimentos na propriedade voltados para o futuro. No entanto, com um bom planejamento e suporte profissional, alugar um apartamento pode ser uma fonte de renda confiável e sem problemas.
