Micro apartamentos como um investimento de capital

Os micro apartamentos são cada vez mais populares nas grandes cidades. Explicamos aqui porque os pequenos apartamentos não são adequados apenas para estudantes e em que casos valem a pena como investimento.

A demanda por micro apartamentos está aumentando

O mercado imobiliário nas principais cidades alemãs está tenso. “Em grande parte do país faltam apartamentos pequenos e baratos”, confirma Ulrich Ropertz, diretor administrativo da Associação Alemã de Inquilinos. A demanda por micropartamentos tem aumentado constantemente há vários anos, mas os apartamentos de um a dois quartos representam atualmente apenas dez por cento da oferta imobiliária total. Como em Londres e Nova York, o mercado imobiliário alemão tem que se adaptar à crescente demanda por micro apartamentos.
A demanda também aumentará nos próximos anos. Por um lado, porque há cada vez mais famílias unipessoais - elas agora representam 40% de todas as famílias na Alemanha - e, por outro lado, porque o número de alunos está crescendo. 2,87 milhões de pessoas estão estudando atualmente na Alemanha (semestre de inverno 2018/19), 50% a mais do que em 1999. Além disso, não apenas os estudantes alemães estão procurando um apartamento pequeno. Além disso, há cada vez mais estudantes universitários estrangeiros: Nesse ínterim, mais de 300.000 estudantes convidados neste país estão concluindo um curso completo ou pelo menos um semestre no exterior. Isso é cerca de um em cada nove matriculados na Alemanha.

Os micro apartamentos são pequenos e acessíveis

Onde quer que o espaço para morar seja escasso e caro, os apartamentos de um quarto mostram uma saída para os problemas. Eles oferecem acomodação a preços moderados em locais atraentes. “Morar nas grandes cidades tornou-se tão caro que cada vez mais inquilinos procuram espaços menores e mais baratos”, diz Michael Voigtländer, economista imobiliário do Instituto de Economia Alemã de Colônia. Só em Munique, 7.500 pessoas procuram alojamento na lista de espera. A alta demanda está causando uma explosão nos preços dos aluguéis. Em Munique, um simples apartamento de estudante custa em média 615 euros de aluguel mensal, em Berlim 407 euros. Os alunos de Leipzig ainda pagam 316 euros por 30 metros quadrados.
Mas não são apenas muitos os alunos que procuram especificamente micro apartamentos. Cada vez mais aposentados e trabalhadores com contratos de trabalho por prazo determinado também estão tomando conhecimento dos pequenos apartamentos. Para este último, os micro-apartamentos são interessantes como segunda habitação no local de trabalho, que já se encontram totalmente equipados e, portanto, dão pouco trabalho. Mas também os profissionais que ocasionalmente têm que viajar pela empresa estão reservando cada vez mais micro apartamentos, que também são alugados via Airbnb, por exemplo. Geralmente é mais barato do que um hotel, mas oferece quase o mesmo nível de conforto.

Cada vez mais pessoas que viajam por motivos de negócios estão reservando micro apartamentos.

Micro apartamentos são um investimento lucrativo. Os investidores estão ansiosos para obtê-lo, seja em Berlim, Frankfurt ou Ingolstadt. As pequenas propriedades são adequadas para investidores privados que procuram um investimento seguro, mas para quem o clássico apartamento de três quartos é muito caro. As perspectivas de alugar um Mini-Butze de maneira sólida a longo prazo são boas. Os micro apartamentos geralmente oferecem muitas vantagens para o investidor. Por exemplo, o valor do investimento para micro apartamentos é menor do que para outras propriedades. Mas a alta demanda também garante uma renda adicional segura do aluguel no longo prazo.
Além disso, os pequenos apartamentos são um investimento lucrativo, uma vez que os rendimentos e rendimentos de aluguer são muito superiores aos dos apartamentos novos tradicionais. Dependendo da localização, a receita de aluguel por metro quadrado é cerca de 50 a 80 por cento mais alta do que os aluguéis locais comparáveis. Além disso, você pode aumentar o preço do aluguel com mais frequência, pois os períodos de aluguel são significativamente mais curtos do que em outras propriedades.
É bom saber: se o micro-apartamento estiver mobilado ou parcialmente mobilado e for alugado por um período de tempo limitado, nem o índice de aluguel nem o freio de aluguel se aplicam. Quem decide comprar um micro-apartamento deve esperar cerca de 150.000 a 300.000 euros, dependendo da localização e do equipamento. Quem reforma um apartamento com eficiência energética pode contar com empréstimos baratos e bolsas de investimento do KfW.

Se o micro apartamento for mobiliado e alugado por um período limitado, nem o índice de aluguel nem o freio de aluguel se aplicam.

O que procurar ao comprar

Você deve considerar o seguinte plano de dez pontos ao comprar um micro-apartamento:

1. Use a equidade

Se você quiser comprar um imóvel, deve sempre se certificar de que pode pagar por uma grande parte com capital próprio. O dinheiro não é apenas bem investido - o banco também recompensa uma grande parcela do patrimônio líquido com condições de empréstimo mais favoráveis.

2. Planeje reservas de dinheiro

Como proprietário de um apartamento, você deve sempre reservar algum dinheiro para fazer reparos ou outros pagamentos adicionais. Reserve cerca de 20% do investimento total como retenção de ativos.

3. Localização do apartamento

A melhor maneira de alugar um apartamento é no coração de uma grande cidade. No entanto, se você não tem experiência como proprietário, certifique-se de que o apartamento não fica muito longe de sua residência. Isso não apenas economiza custos com viagens ao mudar de locatário, mas também permite uma melhor avaliação do mercado imobiliário local.

4. Conexão com a rede de transporte público

Como muitas pessoas vivem sem carro nas grandes cidades, seu micro-apartamento deve ser próximo ao transporte público. Se pretende alugar principalmente para viajantes e empresários, também deve providenciar um lugar de estacionamento, visto que estes costumam chegar de carro.

Muitas pessoas não têm carro na cidade. O micro-apartamento deve, portanto, ser facilmente acessível por ônibus ou trem.

5. Calcule o rendimento do aluguel

Em qualquer caso, calcule o rendimento do aluguel com precisão. As empresas e imobiliárias geralmente prometem um retorno de até 8% ao ano para os micro apartamentos. O seguinte se aplica aqui: um alto retorno significa um alto risco. Portanto, olhe com atenção e pense bem sobre a compra.

6. Condições do edifício

É um edifício antigo que teve que ser reformado por muito tempo ou um edifício novo que está em conformidade com a Portaria de Economia de Energia? Reparos ou outros danos podem ocorrer rapidamente em edifícios antigos. Além disso, os custos acessórios são geralmente mais elevados - o que, por sua vez, reduz a receita de aluguel alcançável.

7. Subsídio de casa

Na maioria das vezes, os adiantamentos mensais são pagos pelo proprietário ao gerente do complexo residencial. Esclareça se e quanto dinheiro você tem que pagar.

8. Infraestrutura

Além de uma conexão com a rede de transporte público, você também deve prestar atenção às instituições públicas e privadas que estão no local. Por exemplo, a que distância fica a universidade, onde estão as lojas e onde estão as administrações públicas?

9. Veja a ata da reunião dos proprietários

Peça a última ata da reunião de proprietários. Então você sabe quais medidas estão planejadas para um futuro próximo e quais custos você pode enfrentar.

10. Desenvolvimento populacional

É melhor investir em um apartamento em um bairro popular ou em um bairro que está começando a ficar na moda - antes um bairro rebelde, agora também popular entre jovens famílias e estudantes. Você também deve ficar de olho na gentrificação em certas cidades e investir no momento certo.

Micro apartamentos: equipamentos e fornecedores

Atualmente, existem vários fornecedores como “GBI”, “My Apart” ou “Campus Viva” que oferecem micro apartamentos para diferentes necessidades nas cidades mais importantes da Alemanha. Os pequenos apartamentos costumam estar equipados com kitchenette e casa de banho. Uma pequena mesa é usada para comer e trabalhar e há uma cama no canto - o essencial, mas suficiente. O provedor GBI oferece três tamanhos diferentes com seus "smartments" e, portanto, é ideal para viajantes de negócios ou pessoas que ainda procuram um lugar permanente para se hospedar.

modelo	Estúdio	Studio XL	Apartamento
preço	A partir de 61, - euros / noite	A partir de 73, - euros / noite	De 93, -Euro / noite

O fornecedor "ipartment" também tem várias ofertas à sua escolha e está atualmente representado em sete cidades alemãs. De pequenos quartos de 20 metros quadrados a um apartamento de 100 metros quadrados, há algo para todos os gostos.
Os seguintes preços se aplicam aos micro apartamentos em Colônia:

modelo	XS	S.	M.	EU.
preço	A partir de 1.190 euros / mês	A partir de 1.390 euros / mês	A partir de 1.590 euros / mês	A partir de 1.890 euros / mês

“Campus Viva” foca em micro apartamentos para estudantes em Munique, Berlim, Heidelberg e Bremen. Além dos apartamentos, quase todos os edifícios oferecem áreas comuns e quartos, sala de ginástica, lavanderia e terraço para moradores.
Os micro apartamentos são muito mais agradáveis para os estudantes porque eles não precisam cuidar de tudo sozinhos. Normalmente já existe acesso à Internet; um serviço de zelador ajuda com problemas técnicos e às vezes até tem serviço de bicicletas. Uma grande vantagem, porém, é que você não precisa dividir a cozinha e o banheiro com ninguém. Isso evita conflito.

cidade	Munique	Berlim	Heidelberg	Bremen
preço	A partir de 550 euros / mês	A partir de 470 euros / mês	A partir de 425 euros / mês	A partir de 370 euros / mês