O sonho de ter uma casa própria pode sair muito caro. Qualquer pessoa que ainda não tenha capital próprio suficiente deve procurar alternativas. Um deles é a locação. Passar de inquilino a proprietário com pouco esforço e poucas economias parece bom. Mas o modelo de locação-compra também traz alguns riscos. Neste guia, você descobrirá o que você, como comprador de um aluguel, deve saber de antemão.
As coisas mais importantes à primeira vista
Como funciona uma compra a prazo?
O arrendamento mercantil geralmente funciona de forma que a parte interessada e o potencial comprador primeiro aluguem o imóvel e o comprem posteriormente. O preço de compra do apartamento já está acordado com a celebração do contrato de locação.
O que devo considerar ao alugar?
Dois contratos são geralmente acordados em uma compra a aluguel: um contrato de arrendamento e um contrato de compra. Ambos os contratos devem ser autenticados em cartório. Pode acontecer que você tenha que fazer um pagamento que pode ter sido acordado antes desta certificação.
O aluguel é levado em consideração no caso de locação?
O contrato de locação também especifica o valor do aluguel e o preço de compra do imóvel. O aluguel mensal que o inquilino paga é deduzido do preço de compra.
A locação é um empréstimo?
Em sentido figurado, uma locação é um empréstimo, porque você usa Your-Best-Home.net ou o apartamento imediatamente após a assinatura do contrato, mas não precisa pagar o valor total do preço de compra até mais tarde.
Como funciona a locação?
O comprador e o vendedor concluem um aluguel e, ao mesmo tempo, um contrato de compra para Your-Best-Home.net. O comprador primeiro se muda para o aluguel e se compromete a adquirir Your-Best-Home.net em cinco, dez ou vinte anos - a um preço de compra fixo. O aluguel pago até então, acrescido de um determinado valor adiantado, será totalmente compensado no preço de compra. Também é comum que o comprador do aluguel faça um pagamento único de até 20% antes da certificação autenticada dos contratos. Na falta de meios financeiros para isso, muitas vezes existe a opção de parcelar, mas isso aumenta significativamente o encargo total mensal. Decorrido o prazo, vence o restante da dívida e o notário efetua a transferência da propriedade. Ocasionalmente, é necessária uma taxa de conclusão.
Convém saber: A aquisição passo a passo do imóvel através do parcelamento acordado é garantida por contrato notarial. Além disso, nenhum banco ou sociedade de crédito imobiliário está envolvido como intermediário.
Ao alugar, você deve pesar cuidadosamente as vantagens e desvantagens e se proteger contratualmente contra os riscos.
Alternativa de locação: a opção de compra
Se você ainda não tem certeza se deseja realmente comprar Your-Best-Home.net, também pode optar por uma opção de compra. Além do contrato de aluguel, nenhum contrato de compra é celebrado aqui, mas o proprietário - geralmente uma associação de habitação ou um promotor imobiliário - cria um direito de opção a favor do inquilino por meio de um registro no registro predial. O inquilino pode, mas não tem de, adquirir o imóvel nos termos agora definidos.
Também neste modelo de locação-compra, o inquilino paga ao proprietário uma quantia mensal. Ao contrário do aluguel-compra normal, no entanto, este é um modelo de entrada que se aproxima do clássico contrato de empréstimo da sociedade de construção: além do aluguel mensal, você economiza o montante X, que é administrado pela cooperativa após Y anos. Só então você pode comprar o imóvel - ou não.
Os modelos de compra cooperativa de opções geralmente funcionam por 25 anos - isso dá ao inquilino bastante tempo para economizar a quantia necessária enquanto ele já está morando em sua futura casa.
Bom saber:A opção é inscrita pelo cartório como aviso de transferência no cadastro, por isso é legalmente segura. Via de regra, ao comprar opções, o aluguel mensal é significativamente mais alto do que o aluguel comparativo local. Isso ocorre porque os proprietários esperam que o aumento da contribuição motive os inquilinos a comprar, caso contrário, os aluguéis pagos serão perdidos.
Propriedade legal e beneficiáriaNo caso de uma locação, a propriedade legal só é transferida para o comprador após o pagamento do preço de compra. |
Vantagens e desvantagens da locação
benefícios
- Não é necessário contrair nenhum empréstimo para a locação, para que não surjam dívidas.
- Uma vez que o preço total de compra da casa é diferido pelo vendedor por um determinado período, não há despesas com juros bancários.
- Os empresários da indústria da restauração ou têxtil ou os jovens trabalhadores independentes têm mais dificuldade em obter um empréstimo do banco devido ao seu rendimento irregular - para eles, a locação é uma opção realista.
- Se você realmente deseja comprar um determinado imóvel, mas ainda não possui patrimônio, o rent-to-buy oferece a oportunidade de reservar a casa dos seus sonhos e comprá-la posteriormente.
- O aluguel mensal vai para sua própria casa, e não para o bolso do senhorio.
- Os compradores de aluguel podem projetar imediatamente sua casa e jardim de acordo com seus desejos, porque mais tarde eles pertencerão a eles.
Certifique-se de que o contrato de compra e venda está registrado em cartório, caso contrário, você não terá direitos sobre o apartamento ou casa.
desvantagem
- Alugar para comprar parece tentador para os jovens sem patrimônio - mas aqueles que não conseguem economizar capital podem não conseguir cobrir os custos de manutenção da casa.
- Normalmente é mais barato obter financiamento através de um banco. As famílias jovens, em particular, se beneficiam de subsídios do governo, como benefícios para crianças ou subsídios para moradia, bem como empréstimos com desconto.
- Em alguns casos, casas com preços excessivos ou inadequados são oferecidas como modelos de locação-compra que não encontraram compradores no mercado imobiliário.
- A opção de compra dá ao comprador a chance de desistir da compra do imóvel, mas é mais cara: o aluguel geralmente é significativamente mais alto do que o aluguel local comparável.
- Se, entretanto, a associação habitacional, o promotor imobiliário ou o senhorio falirem, a renda paga até então pode ser perdida, tal como a casa potencial.
Estes são os riscos associados à locação
A compra de aluguel envolve riscos! Porque o pagamento do aluguel, que não é insignificante dependendo da área residencial, vem com uma parcela do financiamento e da economia. Muitas famílias não podem suportar esse fardo duplo. Se a dívida remanescente tiver de ser paga e as taxas de juros tiverem subido inesperadamente neste ponto, um possível empréstimo será mais caro do que o esperado.
Embora à primeira vista pareça ser uma maneira fácil de vender ou comprar uma casa, o modelo de locação não quer realmente se estabelecer na Alemanha - nem mesmo a idéia de locação subsidiada pelo Estado. Por um lado, isso se deve aos riscos mencionados, mas, por outro lado, também se deve ao fato de que os contratos de locação diferem muito uns dos outros e devem ser concebidos individualmente. No entanto, existem algumas armadilhas para o leigo.
Teste oportunidades de financiamentoNão se apresse em nada quando se trata de locação. É melhor saber de antemão com um banco se |
O aluguel para comprar geralmente não é a melhor solução para famílias jovens.
Contrato de locação: você deve prestar atenção a isso
O que o contrato de locação deve conter
- No contrato de locação-compra, o locador e o locatário determinam em conjunto o valor do aluguel líquido a ser compensado com o preço de compra.
- Como locatário, você deve se perguntar por quanto tempo deseja ficar vinculado.
- Na hora de adquirir opções, a cooperativa considera por quanto tempo concederá ao interessado o direito de compra vinculante. Em contrapartida, o locatário pode dispensar a rescisão do contrato de locação pelo mesmo período.
- Estabeleça no contrato o que acontece se você reduzir o aluguel durante o arrendamento. O aluguel acordado ou o valor reduzido serão compensados com o preço de compra?
- Quem paga imposto de propriedade ou seguro? Quem paga os custos de manutenção? É concebível que o locador pague durante o período de locação e tenha os custos reembolsados após o exercício da opção de compra.
Regulamentações suplementares no contrato de locação
- Antes de assinar o contrato de locação, esclareça como você pode sair do modelo mais cedo.
- E o que acontece com as economias que você economizou deve, em última instância, decidir não comprar a opção ou abrir a falência de uma cooperativa ou incorporadora imobiliária.
- Tenha cuidado se o provedor investir sua parte do financiamento em ações ou fundos imobiliários - na pior das hipóteses, o dinheiro acabará depois.
- Acordar um direito de reembolso especial no contrato de locação. Se, por exemplo, você recebe dinheiro por meio de uma herança, tem a opção de usá-lo durante o período de reembolso para reembolsar o preço de compra e, assim, reduzir a dívida mais rapidamente.
Estudo de caso para locação
A família Meier gostaria de viver em suas próprias quatro paredes. Ela está se perguntando se vale a pena comprar um aluguel para ela. Você encontrará uma oferta correspondente para uma casa unifamiliar. Deve custar 157.500 euros. Para tal, os Meiers têm de fazer um pagamento único de 15.750 euros. A renda mensal é de 836,87 euros, a parte poupança 144,38 euros, totalizando 981,25 euros. A parte da economia rende juros de três por cento. Depois de dez anos, eles precisam comprar o imóvel. O profissional faz as contas: comprar na hora seria muito mais barato para Meiers.
Aquisição por meio de locação
|
Preço de compra: |
157.500,00 euros |
|
Valor da economia em 10 anos, incluindo um pagamento único |
41.301,67 euros |
|
Preço de compra restante após 10 anos: |
116.198,33 euros |
|
Taxa de juro: |
5,5 por cento |
|
Taxa mensal: |
981,25 euros |
|
A propriedade é |
livre de dívidas após 24 anos |
Compra clássica por empréstimo
|
Preço de compra: |
157.500 euros |
|
Contribuição própria: |
15.750 euros |
|
finança: |
141.750 euros |
|
Taxa de juro: |
4,75% |
|
Taxa de juros fixa: |
dez anos |
|
Taxa mensal: |
981,25 euros |
|
Reembolso: |
2% |
|
Dívida remanescente após a expiração da taxa de juros fixa: |
77.372,47 euros |
|
Your-Best-Home.net está com uma taxa de juros de conexão de 5,5% e a taxa mensal é mantida |
livre de dívidas após 18 anos |
Fonte: Centro de Aconselhamento ao Consumidor da Turíngia
Conclusão: Com o modelo de locação-compra, a família Meier tem que pagar o preço de compra seis anos a mais. Isso significa que o modelo de locação-compra é 70.650 euros mais caro.
Propriedade de casa: essas reformas se aplicam
A reforma da Lei do Condomínio (WEGesetz) acordada no acordo de coalizão de 2017 foi iniciada e apresentada ao Conselho de Ministros Federal em 25 de março de 2020. Se o Bundestag concordar agora, as seguintes mudanças para proprietários de apartamentos entrarão em vigor a partir do outono:
Mudança de poder: Os administradores de uma comunidade imobiliária devem, no futuro, ter significativamente mais liberdade de ação. De acordo com a minuta, eles “terão o direito e a obrigação de tomar as devidas medidas de administração que não exijam dos condôminos a aprovação de uma resolução ou se houver risco de prazos ou desvantagens”. No entanto, os poderes do administrador podem ser restringidos ou expandidos por resolução.
Sem limitação:De acordo com a nova lei, o administrador representa a comunidade em juízo e fora dele. Ele pode, portanto, concluir contratos que não podem mais ser revertidos pela comunidade de proprietários ou por um proprietário individual.
Responsabilidade: Os proprietários individuais devem arcar com os custos das medidas comissionadas.
Novas regras para uma deliberação: Até agora, pelo menos metade das ações em co-propriedade tinha que estar representada para poder chegar a uma resolução. Uma decisão agora é possível independentemente do número de proprietários presentes. A participação online também deve ser implementada.
Faturamento:Com os custos de faturamento anual do gerente, cada item não precisa mais ser aprovado pelo proprietário. Só o pico de faturamento precisa de licença, porque também tem que ser pago pelos proprietários.
Distribuição dos custos: O novo esboço deve permitir às associações de proprietários alterar a distribuição dos custos por maioria simples. Isso se aplica tanto aos custos de funcionamento quanto às despesas ocasionais.
Estação de carregamento para e-cars:Futuramente, o apetrechamento de um lugar de estacionamento com carregamento para e-cars deverá ser aprovado pelos proprietários e inquilinos pela comunidade, desde que os custos sejam suportados por você. O direito de consentir com alterações estruturais, por exemplo, para ter uma ligação rápida à Internet via fibra óptica no apartamento, continua apenas disponível para os proprietários.
