Você não deve apenas determinar o valor de mercado de uma propriedade quando deseja vendê-la. Existem outros casos em que se torna importante saber o valor de uma casa ou apartamento. Leia aqui como a propriedade é avaliada e como você pode calcular um valor realista.
Determinar o valor de mercado da propriedade é particularmente difícil para leigos. Mas com o conhecimento básico correto e um processo sensato, a avaliação imobiliária pode ser alcançada muito rapidamente. Resumimos aqui os pontos essenciais para você.
Valor de mercado e valor de mercado: qual é a diferença?
Quando uma propriedade é avaliada em termos de seu valor, dois termos diferentes são frequentemente usados que parecem ser usados de forma arbitrária:
- valor de mercado
- Valor de mercado
Na verdade, os dois termos denotam a mesma coisa e, portanto, podem ser usados como sinônimos. Ambos os termos também são usados na legislação de construção.
Qual é a definição de "valor de mercado"?
A definição exata do valor de mercado ou valor de mercado é estabelecida no § 194 BauGB:
"O valor de mercado (valor de mercado) é determinado pelo preço que, no momento em que a determinação se refere, em negociações comerciais normais de acordo com as condições legais e propriedades reais, a outra condição e a localização da propriedade ou o outro objeto da avaliação seriam alcançados independentemente de circunstâncias incomuns ou pessoais. "
Isso significa que o valor de mercado de um imóvel indica apenas o preço que pode ser alcançado no mercado no momento em que o valor de mercado é determinado. Essa referência ao momento é essencial, pois em certas circunstâncias um preço mais alto ou mais baixo para a propriedade pode ser realista após um curto período de tempo.
A referência a negócios normais e a falta de consideração por circunstâncias incomuns ou pessoais significa que uma venda no mercado livre é assumida aqui: Não é uma venda de hipoteca, nem uma venda de emergência ou uma venda para parentes ou amigos que possivelmente adquiriria a propriedade por um preço de amizade.
Determine o valor de mercado de uma propriedade: como funciona?
Não existe uma fórmula fixa para determinar o valor de mercado de uma propriedade. Em vez disso, seu valor é calculado por meio de uma avaliação. Existem três métodos diferentes que, em última análise, levam a uma avaliação de propriedade realista:
- Método de comparação de valor
- Método de ativo real
- Método de renda
Qual desses métodos é usado para calcular o valor de mercado de uma propriedade depende principalmente do tipo de propriedade.
Determinar o valor de mercado de uma propriedade: qual procedimento faz sentido?
Normalmente, dois métodos diferentes são usados para determinar o valor de mercado de uma propriedade, a fim de obter o resultado mais confiável e realista possível. Você pode ler sobre como eles diferem nos parágrafos a seguir. Essas combinações das diferentes abordagens provaram ser úteis:
| Propriedade | 1. Procedimento de avaliação | 2. Procedimento de avaliação |
|---|---|---|
| plano | Método de comparação de valor | Valor do lucro e método do valor do material |
| Apartamento, alugado | Método de ganhos capitalizados | Método do valor real e do valor de comparação |
| casa | Método de ativo real | Método de ganhos capitalizados |
| Casa alugada | Método de ganhos capitalizados | Método de ativo real |
| Propriedade | Método de comparação de valor | --- |
| Terreno, alugado | Método de comparação de valor | Método de ganhos capitalizados |
1. Qual é o método de valor de comparação?
Se o valor de mercado de uma propriedade for determinado pelo método do valor comparativo, são considerados os preços de venda obtidos no passado recente para propriedades comparáveis na mesma área. Aplica-se o seguinte: Quanto mais propriedades comparáveis podem ser usadas, mais precisamente o valor de mercado de uma propriedade pode ser calculado. Os últimos preços de venda alcançados estão geralmente disponíveis para o comitê de especialistas local e podem ser vistos lá.
O método de referência é uma maneira bastante conveniente de calcular o valor de uma propriedade. No entanto, não é adequado para todos os tipos de objetos. É particularmente fácil determinar o valor de casas geminadas desta forma, que são semelhantes em número nas imediações, bem como de condomínios em complexos residenciais maiores, porque geralmente existem vários apartamentos comparáveis. O procedimento também é adequado para propriedades não desenvolvidas para as quais o preço da propriedade deve ser calculado.
Assim que se trata de um terreno com uma casa individual, torna-se mais difícil determinar o valor de mercado de uma propriedade, pois, neste caso, vários fatores na casa (como ano de construção, tamanho, móveis) influenciam o valor da propriedade. Encontrar um número maior de objetos comparáveis que seriam úteis para o método de valor de comparação torna-se muito mais difícil. O método do valor real é, portanto, mais usado aqui.
2. Qual é o método do ativo real?
O método do valor do material determina o valor de mercado de uma propriedade de uma maneira diferente: por um lado, analisa o valor do edifício na propriedade e, por outro lado, qual o preço adequado para a propriedade.
Para determinar o valor da propriedade, o chamado valor do terreno, é utilizado novamente o método do valor comparativo. No caso do edifício em si, entretanto, são considerados quais os custos incorridos durante a construção. Deste valor é deduzido o montante que tem de ser tido em consideração para redução de idade incluindo indícios de desgaste (como danos na fachada, defeitos na cobertura). O valor resultante, o valor do edifício, é então adicionado ao valor do terreno e resulta no valor de mercado da propriedade.
3. Qual é o método de lucro capitalizado?
Se uma propriedade alugada ou comercial for vendida, o método dos lucros capitalizados é a melhor opção para determinar o valor de mercado atual. Neste caso especial, fala-se também do valor dos rendimentos capitalizados de uma propriedade.
Primeiro, o valor do terreno, ou seja, o valor de mercado da propriedade, é calculado e, em seguida, o edifício é considerado. Aqui, a receita do aluguel desempenha um papel tão importante quanto os custos que devem ser aumentados para a gestão da propriedade. Se o valor da receita futura de aluguel for limitado, por exemplo, por um freio de aluguel, isso será levado em consideração. O valor do risco de perda de aluguel também é importante aqui. Porque se o imóvel geralmente rende bom rendimento, o risco de vacância pode diminuir seu valor.
Expertise é essencial neste processo. A avaliação imobiliária desta forma só deve ser realizada por especialistas experientes, como avaliadores ou especialistas em construção.
Valor de mercado de uma propriedade: quando deve ser determinado?
O valor de mercado de um imóvel deve ser determinado, o mais tardar, quando solicitado por um órgão oficial ou quando há mudança de proprietário. Isso se aplica nestes casos:
- Vender a propriedade
- herança
- divórcio
- Execução de hipoteca
- Determinação de impostos pelas autoridades fiscais
- Financiamento do imóvel através de banco
Quem pode determinar o valor de mercado de uma propriedade?
Se o valor atual do imóvel for solicitado por um órgão oficial, como o fisco ou um banco, a avaliação do imóvel deve ser realizada por um perito avaliador independente que esteja familiarizado com as condições locais. Se a propriedade for vendida, um corretor de imóveis também pode determinar o valor.
A avaliação imobiliária é realizada, por exemplo, por um perito avaliador.
Calcule o valor de mercado de uma propriedade: quais são os custos?
Se você contratar um avaliador ou corretor para calcular o valor de mercado de sua propriedade, deve negociar antecipadamente os custos envolvidos. Porque no que se refere ao valor, não há regulamentação legal.
Os custos reais para calcular o valor de mercado do imóvel dependem em grande medida do método de avaliação escolhido e do esforço envolvido. O método do valor comparativo, que consome muito menos tempo, é geralmente muito mais barato do que um método de valor de renda intensivo em pesquisas.
Como um guia aproximado, você deve começar com cerca de um por cento do valor da propriedade que é devido para a avaliação.
Quais fatores influenciam o valor de mercado de uma propriedade?
- Localização
Quanto mais atraente for a localização do imóvel, maior será o seu valor de mercado. - Ano de construção
Regra geral, os edifícios mais jovens têm preços mais elevados, visto que o seu estado de conservação é melhor do que o dos edifícios antigos. - Espaço vital e área útil
Quanto maior for a procura de espaço vital ou área útil de uma propriedade, maior será a procura e maior será o preço alcançável.
Tamanho da propriedade O mesmo se aplica ao tamanho da propriedade quanto ao espaço habitável / utilizável: quanto mais cedo atingir o gosto da massa, mais cara a propriedade pode ser.- Seção e orientação do
terreno Um terreno com um design atraente e uma orientação favorável tem um valor mais alto do que, por exemplo, um terreno muito longo e estreito. - Equipamento e sua condição
Características de equipamento dentro ou fora do edifício também são levadas em consideração na avaliação. Uma varanda, elevador ou estacionamento subterrâneo, por exemplo, são uma vantagem. - Estado do edifício
Quanto mais bem conservado estiver o edifício e quanto melhor for mantido, mais elevado será o preço que se poderá obter pela propriedade. - Eficiência energética Não são
apenas os custos de aquisição que são importantes - os custos operacionais também determinam o valor de uma propriedade: Uma classe de baixa eficiência energética leva, portanto, a um maior valor de mercado de uma propriedade. - Locais contaminados (como amianto embutido)
adormecidos na propriedade Perigos que devem ser eliminados com grande custo, isso reduz o valor da propriedade. - Questões legais como proteção de monumentos
Se houver restrições ou requisitos legais como proteção de monumentos para a propriedade, isso também pode reduzir o preço a ser alcançado. - Projetos de construção planejados na área
Se os projetos de construção já forem conhecidos na área imediata no momento da venda do imóvel, eles podem aumentar seu valor (por exemplo, a construção de uma estrada de contorno para que haja menos ruído no futuro) ou até mesmo diminuí-los (a estrada de contorno ficará nas proximidades no futuro passado a casa). - Para apartamentos: Localização no edifício (andar)
Quanto mais alto o apartamento está na casa, mais valioso ele é. - Perspectivas de lucro da propriedade
Se for previsível um alto rendimento de aluguel para propriedades alugadas, essa perspectiva de lucro positivo também aumenta o valor da propriedade. - Demanda de mercado
Em última análise, porém, o fator mais importante é sempre a demanda de mercado. Se o poder de compra na região for muito baixo ou a oferta de propriedades comparáveis for muito grande, isso diminui o preço que pode ser alcançado.
Quais documentos são necessários para a avaliação do imóvel?
Os documentos de que você precisa para determinar o valor de mercado de uma propriedade dependem do tipo de propriedade:
- casa
- Apartamento / casa com terraço (propriedade parcial)
- Propriedade alugada
1. Quais documentos são necessários para a avaliação de uma casa?
Para poder calcular o valor de mercado de uma casa, você deve ser capaz de apresentar os seguintes documentos:
- Extrato de cadastro
- Layout
- Descrição do edifício
- Plantas
- Cálculo do espaço vital
- Certificado energético
- Mapa do terreno e planta do local
- Prova de reparos e modernizações
- Prova de instalações adicionais (por exemplo, sistema de alarme, sistema solar)
2. Quais são os documentos necessários para a avaliação de um apartamento ou propriedade parcial?
Se a propriedade a ser avaliada for um apartamento ou uma casa geminada, estes documentos são essenciais além dos acima:
- Plano de alocação
- Declaração de divisão e ordem da comunidade
- Plano econômico
- Documentos sobre o valor da reserva de manutenção
- Extratos de auxílio-moradia e subsídio de moradia nos últimos cinco anos
- Atas de reuniões de proprietários nos últimos cinco anos
3. Quais são os documentos necessários para a avaliação dos imóveis alugados?
Se o valor de um imóvel alugado for determinado, você também deve ser capaz de apresentar os seguintes documentos:
- Contratos de aluguel e composição de aluguel
- Lista de inquilinos existente
- Declarações de custos operacionais dos últimos três anos
Que outros documentos são necessários para a avaliação?
A fim de avaliar de forma realista os direitos e encargos existentes de uma propriedade, estes documentos podem ser essenciais:
- Inscrições sobre direito de passagem e direito de residência
- outros atos notariais
Os documentos necessários para determinar o valor de mercado dependem do tipo de propriedade.
Valor de mercado e preço de oferta
Se o valor de mercado de um imóvel é determinado, isso não significa que o preço de oferta ideal para o mercado também seja calculado. Aqui é importante proceder com tato. Idealmente, o preço da oferta é definido por um corretor que pode avaliar o clima atual do mercado, bem como as oportunidades de venda do imóvel.
Além disso, o tipo de venda decide se o preço da oferta deve ser superior ou inferior ao valor de mercado determinado: Em um processo de licitação, geralmente vale a pena começar com um preço de oferta mais baixo para atrair o maior número possível de licitantes para o imóvel. No caso de uma venda sem processo de licitação, também pode fazer sentido escolher um preço de oferta ligeiramente superior. Desta forma, um preço mais alto pode talvez ser alcançado ou o comprador pode ser acomodado na negociação do preço. Na venda de um imóvel, normalmente existem três preços envolvidos: o valor de mercado do imóvel, o preço de oferta e, finalmente, o preço de venda real.
