A boa notícia para construtores e proprietários de imóveis em primeiro lugar: o Tribunal Constitucional anulou um imposto que é fundamental para eles - o imposto sobre a propriedade. A má notícia, infelizmente, segue em frente: haverá uma nova versão dele. E, como costuma acontecer com essas iniciativas políticas: há uma discussão animada sobre como a nova forma de imposto deve ser concebida. Porque essa nova versão desperta muitos desejos - e ao mesmo tempo abre oportunidades para uma legislação melhor e mais justa.
No ano passado, o Tribunal Constitucional Federal declarou que o imposto predial aplicável anteriormente era contrário à Lei Básica e exigiu uma nova regulamentação do legislativo até o final de 2019. O principal argumento do tribunal: os valores nos quais o imposto sobre a propriedade se baseou até agora vêm do ano de 1964 nos antigos estados federais, de 1935 nos novos. Essa base de cálculo antiga não tem mais nada a ver com os valores reais de mercado e distorce a carga tributária. Isso contradiz o princípio da igualdade.
Para os municípios, o imposto predial é uma das fontes de receita mais importantes, com uma receita total de quase 14 bilhões de euros por ano. O dinheiro é usado, entre outras coisas, para financiar a infraestrutura local. Em termos de receita tributária total, porém, são apenas 2% que estão sendo negociados aqui. Isso significa que os imóveis na Alemanha são tributados significativamente menos do que em países semelhantes. No entanto, muitos cidadãos prefeririam ver esse imposto totalmente cancelado. Isso não era de se esperar: a fonte de renda é muito importante para os municípios financeiramente apertados.
Na discussão sobre a nova versão, os políticos e o setor imobiliário, os representantes da comunidade e as associações de inquilinos (dependendo dos interesses) privilegiam modelos muito diferentes. Assim, no final do ano passado, o ministro das finanças não introduziu, como habitualmente, apenas um novo projecto de lei em debate, mas sim dois modelos distintos.
O primeiro projeto (favorecido pelo próprio Olaf Scholz e pelo SPD) é baseado no valor do imóvel e do prédio erguido sobre ele para o cálculo do imposto. Para calcular isso para mais de 35 milhões de propriedades, porém, seria necessário um alto nível de esforço burocrático. É exatamente isso que os partidos sindicais criticam e querem um modelo que leve em conta apenas a área do andar e do prédio. Os sociais-democratas consideram isso injusto. Porque, se apenas a área fosse a base do imposto, um caro imóvel de luxo no centro da cidade custaria tanto quanto uma casa menos valiosa na periferia. No início do ano, representantes dos governos federal e estadual chegaram a um acordo sobre um modelo de compromisso,em que, para além do valor do imóvel, são utilizados para o cálculo do imposto a antiguidade do edifício e as rendas médias. Assim que foi publicado, também foi fortemente criticado por isso. Acima de tudo, o foco estava nos impostos significativamente mais altos devido ao compromisso tributário: nas cidades já caras, viver se tornaria ainda mais inacessível, uma vez que o imposto sobre a propriedade pode acabar sendo repassado para o aluguel.
Explosão de preços - a espera pode ser extremamente lucrativa. Qualquer pessoa que tivesse uma propriedade em uma boa localização em Berlim em 2010 ficaria duas vezes mais rica alguns anos depois. Totalmente relaxado e sem ter feito nada por conta própria. Um imposto sobre o valor da terra poderia retornar pelo menos parte de tais lucros ao público em geral.
Um imposto imobiliário que seja justo, sem custos e cobrado sem grandes esforços não parece estar à vista. Portanto, é bom dar um passo atrás e falar com um especialista independente. Dirk Löhr é professor de tributação e economia ecológica na Trier University. Há anos ele vem lidando com alternativas ao antigo imposto sobre a propriedade e tem um assento na atual comissão de terras para construção do governo federal. Tese de Löhr: Com a estruturação do IPTU, o uso do terreno para construção pode ser influenciado. Seu modelo para isso, o imposto sobre o valor da terra, difere significativamente dos modelos discutidos anteriormente no governo.
Prof. Löhr, como você avalia o debate atual sobre o imposto sobre a propriedade?
O economista - Dirk Löhr é professor de tributação em Trier e consultor tributário. Ele foi ativo na economia por um longo tempo e foi cofundador da iniciativa “Grundsteuer: Zeitgenössische!” Na qual, além de vários prefeitos, NABU, BUND, Deutsche Umwelthilfe, o Instituto de Economia Alemã, a Associação de Arquitetos Alemães e a Associação Alemã de Inquilinos colaborar. O Prof. Löhr é atualmente também membro da Comissão de Terrenos para Construção do Governo Federal.
O que foi discutido até agora é contraditório e muito complicado. O modelo de valor de Olaf Scholz é basicamente uma modernização do antigo método de valor padrão. O processo antigo não estava à altura da tarefa e agora você quer um processo muito semelhante, que é igualmente complexo. Eu acho isso difícil.
Onde você vê os problemas exatamente?
Por exemplo, apenas determinar o espaço de vida não é nada fácil. Se você quer processar o seu senhorio por redução no aluguel hoje, a melhor coisa a fazer é mexer na área residencial. Quase não é calculado corretamente em qualquer apartamento. Tal coisa é inadequada para um método de cálculo de impostos sobre mais de 35 milhões de propriedades.
Você vê algum outro problema?
Os contribuintes também terão de indicar o ano de construção na declaração de rendimentos. Mas qual é o ano correto de construção após extensas modernizações, extensões, conversões e adições? Um edifício de estilo guilherminiano totalmente renovado pode ter uma vida útil restante significativamente mais longa do que uma propriedade da década de 1980 que não era mantida regularmente. Os especialistas em avaliação aplicam uma abordagem econômica aqui.
Parece uma cascata de milhares de processos.
Pode-se supor isso. Outro problema são os imóveis comerciais onde não há aluguel. Os procedimentos que deveriam ter efeito aqui são bastante complicados. A avaliação de terras agrícolas e florestais também consome muito tempo.
Algumas associações estão até exigindo a abolição total do imposto sobre a propriedade.
Por trás disso estão os interesses financeiros. A disputa do modelo, no entanto, tem tudo para uma sólida crise de coalizão. Se não houver acordo e o IPTU for abolido, os prejuízos nos orçamentos dos municípios teriam que ser compensados pelos governos federal e estadual.
Mas para as comunidades eles não são totalmente irrelevantes.
Para os municípios, o imposto sobre a propriedade é a segunda fonte direta mais importante de imposto depois do imposto comercial. É por isso que os municípios são contra a suspensão do imposto sobre a propriedade. Isso garante autonomia financeira municipal.
Você defende um terceiro modelo de tributação, o imposto sobre o valor da terra. Você pode explicar o princípio para nós, por favor?
O imposto sobre o valor da terra é um imposto simples porque os valores dos terrenos necessários para isso já estão disponíveis nos municípios. O ponto de partida é o terreno. Estes são geralmente conhecidos pelas autoridades de registro de imóveis. Ainda hoje, os comitês de avaliação imobiliária revisam o valor do terreno a cada dois anos. Isso reflete o valor da propriedade, os direitos de construção existentes e o escopo dos serviços municipais. O município então definiria sua respectiva taxa de imposto sobre isso. Isso é fácil, rápido e barato de implementar.
Mas há mais do que isso: o valor dos terrenos surge do fato de o público fazer pagamentos adiantados - com a construção de infraestrutura. Se for bem-sucedido, haverá assentamentos, e isso acabará por criar valores de terra mais elevados. Os serviços públicos são, portanto, principalmente refletidos no valor do terreno. O proprietário privado tem a oportunidade de colher privadamente os frutos do que o erário público semeou. Se o setor público não tiver sucesso, fica com os custos. Nenhum proprietário criou o valor de sua própria terra. Claro, todo mundo cria o valor de sua casa nele. Isso também deve permanecer intocado. Mas o valor do solo é algo que surge através de um esforço coletivo.
Haveria vencedores e perdedores com esse imposto sobre o valor da terra?
Os principais vencedores seriam os moradores de prédios de apartamentos. Você pode encontrá-los especialmente nas grandes cidades. Eles fazem uso total ou quase completo do desenvolvimento possível. Lá também tem muitos condomínios. Todos eles ganhariam. Via de regra, sua carga tributária deve diminuir significativamente.
Quem vai pagar mais?
Os especuladores e os proprietários de terras não utilizadas perderiam. Sua carga tributária aumentaria várias vezes. Isso traria mais terrenos para construção no mercado. Isso diminuiria os preços dos terrenos para construção.
