Direitos especiais de uso concedem a um membro de uma comunidade de proprietários poderes especiais em relação a partes da propriedade da comunidade. Você pode ler aqui quais partes podem ser e quais direitos e obrigações surgem do direito especial de uso.
Qual é o direito especial de uso?
O direito especial de uso dentro de uma comunidade de proprietários significa que um dos proprietários do apartamento tem o direito de usar exclusivamente partes da propriedade da comunidade.
Esse direito acordado pode aumentar significativamente o valor de mercado de uma propriedade. Isto aplica-se, por exemplo, se o apartamento tiver direitos especiais de utilização do jardim ou se o proprietário do apartamento tiver garagem para uso exclusivo. Os direitos de uso especiais para uma vaga de estacionamento são uma grande vantagem, especialmente em locais no centro da cidade.
Aliás, não existe base legal para o direito especial de uso. É mencionado no parágrafo 5º, parágrafo 4º, frase 2 da Lei do Condomínio (WEG) - mas não está definido.
Exemplos: a que se pode conceder um direito especial de uso?
Um direito especial de uso pode, em princípio, ser concedido para todas as áreas que pertencem à propriedade da comunidade, desde que a comunidade de proprietários assim o concorde. Exemplos dessas áreas concebíveis são:
- Vagas de estacionamento / garagens para carros
- Salas do porão
- Terraços
- Jardins e peças de jardim
- Sótão
- Autorizações para usar instalações especiais, como sauna
Um direito especial de uso pode ser concedido para todas essas áreas. É importante saber, entretanto, que eles ainda permanecem propriedade conjunta. O usuário autorizado pode, portanto, reivindicá-lo para si mesmo, mas não se torna o único proprietário através do direito concedido.
Um direito especial de uso pode ser concedido para uma vaga de estacionamento. Mas ainda pertence à propriedade da comunidade.
Quem pode obter um direito especial de uso?
O direito especial de uso de uma ou mais áreas só pode ser concedido a um membro da comunidade de proprietários. Terceiros são excluídos. No entanto, o usuário autorizado tem a opção de alugar a área para terceiros, alugando o imóvel comum - por exemplo, um espaço de estacionamento.
Como é adquirido o direito especial de uso?
Se a propriedade conjunta for deixada para um único proprietário de apartamento para uso exclusivo, um acordo entre todos os coproprietários é obrigatório; uma resolução não é suficiente. Isto aplica-se mesmo que os regulamentos comunitários contenham uma cláusula geral de abertura. Se direitos especiais de uso forem concedidos por resolução, uma cláusula de abertura correspondentemente especificada deve ser incluída nos regulamentos comunitários.
O direito especial de utilização do proprietário de um apartamento já está normalmente previsto na declaração de divisão. A alocação subsequente também é possível, mas este acordo deve ser aprovado por todos os coproprietários, sem exceção.
Direito especial de uso: cartório e registro predial
O direito especial de uso acordado também pode ser inscrito no cadastro. No entanto, isso não é obrigatório. Também é possível autenticá-lo. Ambas as medidas são absolutamente aconselháveis, visto que um acordo entre os actuais proprietários dos apartamentos que só é feito por escrito ou mesmo verbalmente se aplica exclusivamente entre eles, ou seja, só tem o chamado efeito contratual entre eles. Se uma propriedade é vendida, ela não existe para o novo proprietário, de modo que este teria legalmente a oportunidade de usar a propriedade comum.
Se, por outro lado, o direito for notarizado e registrado no cadastro, a área passou a fazer parte da propriedade privada (ver abaixo) e, portanto, também se aplica aos futuros proprietários de apartamentos.
Os direitos especiais de utilização podem ser inscritos no registo predial ou notarizados pelo notário.
Direitos e obrigações sob direitos especiais de uso
O direito de uso exclusivo de parte da propriedade comunal acompanha as autorizações e obrigações resultantes.
Direito especial de uso: direitos do proprietário do apartamento
- Direito exclusivo de uso
Quem detém o direito especial de uso pode utilizar exclusivamente a área que lhe é atribuída. Os coproprietários estão proibidos de usá-lo. Se o beneficiário for impedido de exercer seus direitos, ele pode exigir uma indenização da associação de proprietários. - Direito ao rendimento
Se a área designada no direito especial de uso gerar receitas, por exemplo, muitos frutos amadurecem na horta todos os anos, a Lei do Proprietário prevê que essa receita seja devida ao beneficiário. Se for uma garagem, pode ser alugada. Também aqui a receita flui exclusivamente para o beneficiário.
Direito especial de uso: Obrigações do proprietário do apartamento
- Alterações estruturais
O usuário autorizado não pode fazer alterações estruturais na área com direito especial de uso. Exceção: um acordo diferente é anotado na declaração de divisão.
Mudanças estruturais também incluem medidas como uma cerca ao redor da área. Instalações temporárias, como uma gangorra para as crianças, são excluídas. - Manutenção, limpeza, gestão, reparação
Em princípio, a comunidade de proprietários é obrigada a suportar conjuntamente os custos da área em questão, apesar do direito especial de utilização. Em regra, porém, o contrato estipula que o titular do uso especial é obrigado a mantê-lo a expensas próprias. Isso inclui a limpeza, bem como o gerenciamento e quaisquer reparos que possam ser necessários.
Direitos especiais de uso e propriedade privada: essa é a diferença
Os termos direito especial de uso e propriedade privada são freqüentemente confundidos ou usados erroneamente como sinônimos. Mas existe uma diferença essencial entre os dois.
O direito especial de uso concede ao beneficiário o direito de usar somente áreas pertencentes à comunidade de proprietários. Isso não altera o status de propriedade da área. Permanece propriedade da comunidade de proprietários.
Já no caso da propriedade privada, o membro da comunidade de proprietários não é apenas o usuário, mas também o dono de uma determinada área. Com esse status, ele está livre para fazer alterações estruturais nele, mas somente se isso não afetar terceiros.
O que acontece na venda com direitos especiais de uso e propriedade?
Se a propriedade for vendida, é imperativo garantir que o direito especial de uso não pode ser transferido separadamente da propriedade separada, mas sim que pode ser vendido em combinação.
Os compradores de imóveis estão do lado seguro quando o direito de uso da área não é apenas registrado em cartório, mas também registrado no registro de imóveis. Em seguida, torna-se automaticamente parte da propriedade separada e automaticamente passa para o novo proprietário quando é vendido.