Um contrato de construção é celebrado para vários projetos de construção entre o empregador e o empregado - seja uma nova construção, reforma ou serviços individuais em um edifício. Explicamos quais variantes de contrato e diferenças de conteúdo existem aqui.
Ao decidir entrar em um contrato de construção com uma empresa, você deve permitir-se tempo suficiente - mesmo que a realização do sonho de possuir sua própria casa esteja finalmente ao seu alcance e na verdade não possa ser rápida o suficiente. Mas existem grandes diferenças dependendo da versão do contrato de construção que você escolher. Estes três tipos de contrato são possíveis: contrato de construção conforme BGB, contrato VOB e contrato de construção ao consumidor.
Contrato de construção de acordo com o código civil
O que é um contrato de construção de acordo com o Código Civil Alemão?
A definição de um contrato de construção de acordo com o Código Civil Alemão (BGB) é o seguinte:
"Um contrato de construção é um contrato para a construção, restauração, remoção ou conversão de um edifício, uma instalação externa ou parte dela." (BGB § 650a (1 ))
Desde 1 de janeiro de 2018, o contrato de construção é uma forma especial e legalmente padronizada de contrato de trabalho e serviços de acordo com a lei de obrigações alemã. , Demolição (demolição ou desmontagem) ou reconstrução de uma estrutura, uma instalação ao ar livre ou parte dela (por exemplo, alvenaria, pintura, instalações sanitárias, instalação elétrica, construção de aquecimento) fechada.
A lei entende o termo estrutura de construção para incluir engenharia civil: além de edifícios, pontes, túneis e estradas também são afetados. As instalações externas são áreas de propriedade (por exemplo, estacionamento ou espaço verde). O contrato de construção é sempre pensado para um resultado específico, conhecido como obra no jargão técnico.
Como é celebrado um contrato de construção de acordo com o Código Civil Alemão?
Não existem requisitos formais expressos para a celebração de um contrato de construção de acordo com o Código Civil Alemão. Assim, pode ser feito verbalmente ou por convicção (ação conclusiva) com oferta e aceitação.
Exceção: A certificação notarial é exigida se o contrato de construção for acompanhado da compra de um imóvel (contrato de compra) (Seção 311 b, Parágrafo 1, Cláusula 1 BGB).
O que deve estar no contrato?
O conteúdo do contrato de construção deve definir o trabalho de construção específico (de § 650a BGB). Em resumo, isso significa: contratantes, obra, prazo de construção, aceitação, remuneração, plano de pagamento (parcelamento), caução (garante a execução da obra mais reclamações por defeitos) e garantia.
Em qualquer caso, o serviço deve ser descrito detalhadamente no contrato de construção. A descrição do serviço especifica o que o cliente pode exigir do contratante. No contexto dos contratos públicos, o VOB constitui a base para os serviços de construção (contratos e contratos para serviços de construção, ver abaixo).
Um contrato de construção regula a relação jurídica entre o cliente e o empreiteiro no que diz respeito à nova construção, reparação, demolição ou conversão de um edifício.
Prazos para aceitação
O cliente é obrigado a efetuar a aceitação da obra contratualmente concluída. O cliente não pode impedir a aceitação por pequenos defeitos (Seção 640 (1) BGB).
Uma obra também é considerada aceita se o empreiteiro tiver definido ao comprador um prazo razoável para aceitação após a conclusão e o comprador não recusar a aceitação dentro desse período, indicando pelo menos um defeito (Seção 640 (2) BGB). A fase de exame para aceitação de uma obra difere caso a caso.
Se o cliente impedir a aceitação por defeito, deverá, a pedido do empreiteiro, comparecer a uma vistoria conjunta da obra (artigo 650g (1) BGB). Se ele recusar novamente, o contratante também pode realizar a verificação de condição por conta própria (Seção 650g (2) BGB). Para tal, deve enviar ao empregador uma cópia assinada do seu cheque de saúde com a data da preparação.
Remuneração pela obra
Por remuneração entende-se a remuneração das obras executadas. Enquanto o trabalhador se compromete a produzir o trabalho sem defeitos (Cláusulas 631 e 633 BGB), o empregador deve garantir a remuneração acordada (Cláusula 632 BGB).
As partes contratantes podem escolher entre uma taxa fixa e um preço unitário. O preço com tudo incluído inclui todos os serviços especificados quando o contrato foi concluído - excluindo serviços adicionais ou reduzidos. O preço unitário refere-se a uma unidade de serviço concluída. Isso é descrito em uma especificação de serviços usuais na construção. A especificação de serviço lista as descrições de serviço, divididas em serviços parciais. No caso de serviços parciais, a remuneração é gerada a partir do total dos preços unitários.
Quando é a remuneração devida? Se o cliente aceitar o trabalho com sucesso e o empreiteiro tiver emitido ao cliente uma fatura final verificável (Seção 650g (4) BGB).
Fatura final para o pagamento final
É inevitável que uma fatura final deva estar disponível para o pagamento final: No decorrer da fatura final, uma liquidação final de um crédito monetário é implementada. Este acordo inclui pré-pagamentos e pagamentos por conta.
A fatura final é considerada verificável se, por um lado, os serviços prestados são claramente apresentados ao cliente e, por outro lado, o cliente não se opôs à sua verificabilidade durante os 30 dias seguintes após o recebimento da fatura final (Seção 650g (4) BGB).
Assim que o cliente aceitar a obra e a fatura final for verificável, nenhum pagamento poderá ser feito a posteriori.
Rescisão de um contrato de construção
A rescisão de um contrato de construção de acordo com o BGB deve ser feita por escrito (§ 650h BGB).
O que fazer em caso de defeitos de construção?
Em princípio, os empreiteiros são obrigados a apresentar ao cliente um trabalho perfeito. No entanto, se o cliente descobrir defeitos de construção na obra, ele pode reivindicar os direitos de garantia legais após a aceitação dentro do prazo de prescrição (Seção 634a BGB). A exceção aqui são os defeitos ocultos que o contratante ocultou conscientemente durante a aceitação.
Como cliente, o que você pode fazer se descobrir defeitos após a aceitação? Recusar o pagamento de uma parte razoável da remuneração (direito de retenção), nomeadamente no dobro do valor das despesas de que necessita para a eliminação do defeito (§ 641 n.º 3 BGB) Além disso, os clientes têm os seguintes direitos:
- Seção 635 BGB: O empregador pode solicitar execução complementar. Ao fazê-lo, o empregado é obrigado a arcar com os custos necessários para tal, especialmente os custos de transporte ou material.
- § 637 BGB: Se o funcionário não removeu os defeitos dentro do prazo para a execução posterior, o cliente tem o direito de corrigir o defeito por si mesmo. Como alternativa, ele pode contratar outro empresário e exigir uma compensação pelos serviços inevitáveis.
- §§ 636, 323 e 326 § 5 BGB: Sob certas condições, o cliente pode rescindir o contrato. Alternativamente, ele pode reduzir a remuneração (§ 638 BGB).
- §§ 636, 280, 281, 283, 311a BGB: Sob certas condições, o cliente pode reivindicar danos ou indenização por serviços sem sucesso (§ 284 BGB).
Em nosso guia você encontrará informações sobre o conteúdo, os prazos de aceitação, a remuneração pela obra e a rescisão de um contrato de construção.
Contrato VOB: O contrato de construção de acordo com VOB
O regulamento de aquisições e contratos para obras de construção (VOB) é um conjunto de cláusulas dividido em três seções. Foi publicado em nome do Comitê Alemão de Aquisições e Contratos para Serviços de Construção (DVA) e é obrigatório para contratos de construção do setor público na Alemanha.
O VOB não é uma lei nem um regulamento: O trabalho é “apenas” uma condição contratual e, portanto, deve ser usado como uma condição comercial geral de acordo com o BGB (§ 305). Ou seja, a VOB só passa a fazer parte do contrato de construção se ambas as partes contratantes o estipularem explicitamente. Por esta razão, frequentemente se lê o seguinte parágrafo em contratos de construção: “O VOB aplica-se na versão que é válida quando o contrato é celebrado.” Na maioria das vezes, o VOB é anotado sob o título “Componentes do contrato”.
O objetivo do VOB é garantir transparência, tratamento igualitário e concorrência leal entre os fornecedores. A corrupção e o nepotismo devem ser evitados.
VOB / A: Disposições gerais para a adjudicação de obras de construção
A VOB / A diz respeito à adjudicação de contratos de construção do setor público e clientes do setor (clientes públicos, pessoas singulares ou coletivas de direito privado que trabalhem, por exemplo, na área do fornecimento e transporte de energia). Os VOB / A são publicados como um padrão DIN em 1960 e são divididos em três seções:
- Procedimentos de compras nacionais
- Licitações da UE
- Procedimentos no domínio das autoridades adjudicantes setoriais, aos quais se aplicam regras processuais diferentes
A VOB / A regula as modalidades de adjudicação e os respetivos processos para estas áreas. O conjunto de cláusulas traz instruções sobre como adjudicar uma obra, ou seja: O que deve ser incluído na licitação e como?
As partes B e C são interessantes para construtoras privadas, visto que são utilizadas na prática por muitas empresas de construção e clientes como base para seus contratos. Eles são os termos e condições gerais de um contrato de construção.
VOB / B: Condições gerais do contrato para a execução de obras de construção
A VOB / B trata das condições contratuais gerais do direito da construção privada em 18 parágrafos, porque a lei dos contratos de obras e serviços no BGB não tem suficientemente em conta as características complexas do comércio da construção privada. Os regulamentos do BGB nem sempre oferecem soluções para os problemas que surgem no dia a dia. Por este motivo, a VOB / B contém disposições que por um lado alargam as normas jurídicas, por outro também as alteram e limitam.
O VOB / B foi publicado como um padrão DIN em 1961. O conteúdo da VOB / B é a execução da obra, incluindo escopo, remuneração, prazos, aceitação, procedimentos de cobrança e garantia futura. Caso os contratantes sejam adequados para o VOB / B, o VOB / C é automaticamente também o conteúdo do contrato, pois a Parte C explica especificações mais precisas para execução e faturamento.
VOB / C: Condições técnicas gerais do contrato para trabalho de construção
VOB / C é uma coleção de Condições Técnicas Contratuais Gerais (ATV), também publicadas como 65 padrões DIN: Além de DIN 18299 para regulamentos gerais para trabalhos de construção de todos os tipos, existem muitas regras especiais para negócios individuais: DIN-18300 descreve, por exemplo, terraplenagem, DIN 18459 o trabalho de demolição e desmontagem. Essas condições contratuais referem-se principalmente a regulamentos técnicos quanto à aparência dos serviços de um comércio. Você também encontrará regras sobre como cobrar serviços.
Contrato de construção do consumidor
O que é um contrato de construção do consumidor?
Por sua vez, existe um contrato de construção de consumidor se o empreiteiro for obrigado por um cliente privado a construir um novo edifício ou a realizar grandes reformas em um edifício existente (Seção 650i BGB). O contrato de construção do consumidor, que deve estar disponível por escrito, foi introduzido como parte da reorganização da lei dos contratos de construção em 2018. Ela fortaleceu significativamente a posição das construtoras privadas e melhorou a proteção ao consumidor.
A descrição significativa da construção é obrigatória
Desde então, os construtores privados têm direito a uma descrição detalhada do edifício do empreiteiro antes da conclusão do contrato. Nele, as construtoras devem descrever claramente as propriedades essenciais da propriedade (descrição concreta dos serviços): por exemplo, a estrutura do edifício, o isolamento acústico, os acessórios internos e a tecnologia da construção. Planos com informações precisas de sala e área também são necessários. No futuro, as ambiguidades na descrição do edifício serão prejudicadas pela empresa (Seção 650k (2) BGB). Mas isso ainda é um problema na prática: “Muitas novas especificações de construção ainda não estão em conformidade com a lei de construção em vigor”, reclama Holger Freitag, advogado de confiança da Associação de Construtores Privados. Por exemplo, as descrições do projeto costumam permanecer tão vagas que, no final, o cliente não sabe exatamente o que está recebendo com o dinheiro.“Os construtores não devem confiar cegamente na nova lei, mas sim fazer com que o contrato seja verificado por um especialista”, aconselha Freitag. O consumidor agora tem um pouco mais de tempo para isso: depois de assinar um contrato de construção, pode retirá-lo em duas semanas - sem dar o motivo.
A conclusão da obra deve ser determinada
Além disso, a evasão da construtora chega ao fim: as construtoras terão de fazer uma declaração vinculativa na conclusão no futuro. Se não for possível especificar a hora exata para a conclusão da obra no momento da celebração do contrato, deve indicar-se a duração da obra. Se não houver informações no contrato de construção do consumidor, as informações fornecidas nas especificações pré-contratuais nas especificações de construção serão incluídas no contrato no momento da conclusão da obra ou durante a obra de construção (Seção 650k, parágrafo 3 BGB). Se houver atrasos, os construtores podem reclamar com mais facilidade os pedidos de indemnização.
A propósito, os construtores têm direito a documentos importantes: os documentos de que o construtor necessita para a aceitação oficial do edifício ou para apresentação a uma autoridade ou ao seu banco, por exemplo para solicitar um empréstimo promocional, devem ser entregues pela construtora antes do início da construção. Isso também permite que o cliente verifique melhor o projeto de construção com a ajuda de um avaliador.
O contrato de construção do consumidor fortaleceu os direitos das construtoras privadas e melhorou a proteção do consumidor.
Pague apenas de acordo com o plano
Além da reivindicação existente de garantia de cumprimento do contrato (cinco por cento dos custos totais), os construtores privados agora recebem uma garantia adicional: O contratante pode apresentar apenas faturas parciais para um total de 90 por cento da remuneração total (Seção 650m Parágrafo 1 BGB). No entanto, este último não se aplica ao contrato de desenvolvedor.
Revogar o contrato de construção do consumidor
Desde 2018, os clientes podem revogar um contrato de construção de consumidor que não foi autenticado pelo notário no prazo de 14 dias após a assinatura do contrato. Isso significa que os construtores privados estão muito mais protegidos. Se o empreiteiro esquecer a política de cancelamento ou cometer erros, o período de cancelamento não termina antes de um ano e 14 dias após a conclusão do contrato. Se você deseja rescindir o contrato de construção, deve fazê-lo rapidamente, pois isso invalidará todas as reivindicações de garantia. Importante: O direito de rescisão aplica-se apenas a construtoras privadas e não a contratos de incorporação imobiliária com firma reconhecida.