Qualquer pessoa que descobriu propriedades de cuidado como um investimento de capital está investindo em um mercado futuro lucrativo e de baixo risco. Porque é uma forma de investimento muito segura, com muitas vantagens e riscos administráveis.
Devido à mudança demográfica, as propriedades de cuidado estão se tornando um investimento de capital atraente. Em 2050, haverá cerca de quatro milhões de necessidades de cuidados na Alemanha. Mas ainda não estamos preparados para isso. Cerca de 90 por cento das instalações de cuidados estão totalmente utilizadas. Centenas de milhares de novos locais de cuidado serão necessários nos próximos dez a quinze anos apenas para atender à crescente demanda. Existem também apartamentos adequados à idade. Isso requer investimentos que até agora têm sido feitos principalmente por bancos, seguradoras ou fundos. Entretanto, no entanto, o mercado também está aberto a investidores privados. E para eles, as propriedades de cuidado, especialmente o investimento em apartamentos de cuidado, são um investimento que vale a pena.
O que é um apartamento para cuidados?
Os apartamentos para idosos são unidades residenciais em um asilo. Eles são quase comparáveis a um condomínio. No entanto, os apartamentos de cuidados são quartos individuais ou duplos com casa de banho, alguns com varanda ou terraço. Eles são acessíveis para deficientes físicos e sem barreiras. Existem sistemas de chamada de emergência e áreas comuns, como refeitórios, cozinhas e áreas verdes. Os quartos têm em média 25 a 35 metros quadrados e são alugados aos residentes pela operadora da casa de saúde. A divisão exata da casa de saúde é feita pelo desenvolvedor e operador da casa de saúde. Porque quando você compra um apartamento de cuidado, você não só adquire uma unidade residencial, mas também proporcionalmente a área comum. Uma sociedade gestora assume as funções de um senhorio.
Quem oferece lares de idosos?
A construção de lares de idosos é geralmente planejada e implementada por um incorporador ou operador imobiliário. O imóvel também é dividido em unidades individuais com base na Lei da Propriedade Habitacional (WEG), que são custeadas por diversos investidores. Corretores especializados conhecem as peculiaridades desse investimento de capital e cuidam de todas as formalidades para você. Se você não deseja apenas investir seu próprio patrimônio, deve pensar cuidadosamente sobre o financiamento com antecedência. Em princípio, você pode investir em um novo prédio ou comprar uma casa de repouso existente de outro investidor. Você pode fazer o último, por exemplo, por meio de mercados imobiliários na Internet. Operadores de propriedades de cuidados de enfermagem são frequentemente instituições de caridade,entretanto, cada vez mais provedores municipais e privados estão entrando no mercado futuro.
Quanto custa uma casa de saúde?
Os custos de uma casa de saúde não incluem apenas o espaço vital em metros quadrados, mas também proporcionalmente a área comum - e isso pode variar muito dependendo do sistema. Além do tamanho do apartamento e da área comum, a localização e o equipamento também desempenham um papel - ambos podem ter um forte impacto na lucratividade do investimento de capital. Planeje pelo menos 80.000 euros como investimento. Em média, porém, você também pode pagar 120.000 a 200.000 euros por um imóvel atraente. Além disso, existem residências para idosos com uma localização e ambiente especiais por até 300.000 euros. Você não precisa cobrir todo o investimento com capital próprio, mas deve ter pelo menos 30.000 a 50.000 euros disponíveis. Você pode financiar os outros custos da casa de saúde com capital externo.Você também pode reivindicar os juros para fins fiscais.
Investir em uma casa de repouso é particularmente lucrativo se a propriedade estiver em uma boa localização e também for convincente em termos de qualidade e equipamento.
O que você deve observar ao comprar uma casa de repouso?
Existem basicamente dois tipos de bens sociais: elegíveis e não elegíveis. Os imóveis elegíveis para financiamento recebem financiamento do Estado por meio de fundos sociais. A vida assistida, por outro lado, geralmente não é elegível para financiamento e não recebe qualquer ajuda financeira de fundos de seguro social. Se você alugar como parte de uma vida assistida com contrato de arrendamento, não terá cobertura dos fundos da previdência social. A vida assistida sem arrendamento, por outro lado, tem vantagens e desvantagens semelhantes a um condomínio: Você toma suas próprias decisões em uma comunidade de proprietários, mas também arca com os custos de manutenção. Ao que você também deve prestar atenção:
- Localização atraente com boa infraestrutura (médicos, parques e lojas nas proximidades)
- Conexão com transporte público
- Operador experiente com uma classificação de crédito apropriada
- Equipamentos de alta qualidade
Se você está considerando o financiamento do Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), a propriedade deve atender aos critérios usuais de economia de energia. Se você quiser usar a propriedade por conta própria mais tarde, pode valer a pena investir em um estilo de vida adequado à idade ou em uma vida assistida nas proximidades.
As vantagens das propriedades de cuidado como um investimento de capital
Ao investir em propriedades de lares de idosos, muitas das desvantagens dos condomínios são eliminadas. Por exemplo, você não precisa cuidar pessoalmente do aluguel e do gerenciamento da propriedade. Os arrendamentos geralmente duram de 20 a 30 anos. Os custos das pessoas que necessitam de cuidados são cobertos pela caixa da segurança social, consoante a necessidade de cuidados. Se a receita do aluguel for perdida devido à necessidade, isso não o afetará inicialmente como investidor. Você recebe o aluguel do inquilino, independentemente de o apartamento de repouso estar ocupado ou o inquilino não puder pagar. A perda do aluguel é então paga ao inquilino pelos fundos da previdência social - e eles recebem parcialmente o "adiantamento" de volta dos parentes. Mas isso também não se aplica a você. Portanto, você tem um certo grau de segurança em termos de seu investimento.As vantagens em resumo:
- Contratos de aluguel de longo prazo até 30 anos com um locatário
- O locatário assume o trabalho de manutenção diária
- Você precisa de menos reservas do que com outras propriedades
- O gerente cuida das preocupações do proprietário, como a preparação de contas de serviços públicos
- O locatário paga o aluguel, mesmo se o aluguel estiver vago ou atrasado
- Inscrição no registro de imóveis com todos os direitos e obrigações de vender, doar, legar e emprestar a casa de repouso
- A propriedade já foi verificada por meio de verificações de avaliação de necessidades, por exemplo, por operadoras, bancos e agências sociais
- O direito preferencial de ocupação em caso de necessidade dentro da família é comum
Qualquer pessoa que investe em propriedades de cuidado como um investimento de capital desfruta de muitas vantagens.
Os riscos dos lares de idosos como um investimento
Ao investir em uma casa de repouso, a falência da operadora é seu maior risco. Isso acontece muito raramente na Alemanha (menos de um por cento). No entanto, você deve garantir que a propriedade para cuidados seja ocupada por pelo menos 85 por cento para que a operação permaneça econômica. Uma má localização, por exemplo, com pouca necessidade de espaço para cuidados, equipamento inferior ou competição nas imediações podem ser razões para a ineficiência de uma casa de assistência. Se o locatário não cumprir as obrigações alimentares, existe o risco de perda da renda, bem como de rescisão da locação. Em uma comparação direta com um condomínio alugado, no entanto, esses riscos são bastante baixos.
Como você aluga uma casa de repouso?
A procura e seleção do inquilino assume a propriedade de cuidado. Como investidor, você não precisa se preocupar com isso. Você celebra o contrato de locação com a operadora. O seguinte deve ser definido no contrato:
- Duração do contrato, geralmente de 20 a 30 anos
- Valor do aluguel e compensação da inflação por meio de indexação
- Direitos e obrigações do locatário, como medidas de manutenção
Quais são os custos adicionais?
Ao contrário de um condomínio normal, você, como proprietário de um imóvel para manutenção, incorre apenas em custos adicionais baixos, como custos de manutenção. Estes são principalmente limitados a "teto e compartimento". Como proprietário, você é responsável pela manutenção da estrutura do edifício de suporte de carga, incluindo o telhado. O operador da casa de saúde geralmente paga custos adicionais para reparos e manutenção. A administração da propriedade cuida das reservas de manutenção, o que esclarece e vota na assembleia anual de proprietários. Em geral, você deve levar em consideração o seguinte como itens adicionais:
- Imposto de transferência de imóveis, em torno de 3,5% a 6,5%, dependendo do estado
- Custos notariais e judiciais, cerca de 1,5 por cento
- despesas administrativas
- Custos de manutenção, cerca de dois a três euros por metro quadrado
- Custos de corretagem
As propriedades de cuidado são lucrativas?
Propriedades de cuidados ainda são atualmente um nicho. Mas são considerados um investimento particularmente seguro com alto retorno. Até cinco por cento e mais é possível com o patrimônio apropriado. Em média, você pode esperar um retorno de 3,5% a 5,5%. Quando você investe em uma casa de repouso, obtém um alto nível de segurança de cálculo por meio de contratos longos e baixo risco de falha. No arrendamento, você especifica um aumento automático do aluguel (indexação), que é calculado com base na taxa de inflação e fornece um certo nível de proteção contra a inflação. Você obtém condições de financiamento favoráveis para propriedades de lares de idosos e pode deduzir imóveis e juros de empréstimos do imposto. Devido ao aumento da demanda, vender uma casa de repouso geralmente é mais fácil do que vender um condomínio.Você também pode aproveitar as vantagens fiscais aqui se já for proprietário do imóvel há dez anos.
Os apartamentos para atendimento são mais lucrativos do que os condomínios?
Em uma comparação direta com os condomínios, as casas de repouso são muito menos arriscadas e mais confiáveis. Com condomínios, você não tem apenas maiores custos administrativos e de manutenção. Você também deve esperar co-defaults ou até mesmo alugar nômades. Você tem que calcular suas reservas mais elevadas. A demanda de investidores por lares de idosos está aumentando. A receita de aluguel de lares de idosos independe da economia e da inflação. O aluguel é, portanto, previsível e estável e, portanto, também adequado como plano de pensão e seguro.