Se você deseja comprar um imóvel na Alemanha, deve assinar um contrato de compra no notário. Este assessora as partes e direciona a mudança de propriedade até o final.
O contrato de compra de uma casa regula muito detalhadamente, por exemplo, qual propriedade é, quando o preço de compra deve ser pago, quem arca com os custos acessórios do contrato ou como as garantias são pedidas. É constituída e reconhecida em cartório por notário, normalmente escolhido pelo comprador, uma vez que este tem de arcar com as despesas notariais devidas no momento da compra da casa. Recomendações de amigos e familiares ou da Câmara de Notários local podem fornecer endereços nas proximidades.
O notário executa os desejos das partes envolvidas de uma maneira legalmente correta. No entanto, como um consultor imparcial, ele não presta atenção a um contrato de compra de propriedade justo e equilibrado - você não deve esperar qualquer conselho fiscal ou avaliação econômica do contrato dele. Em vez disso, informa as partes contratantes sobre os possíveis riscos e explica o âmbito legal do documento. No final do processo, o notário também organiza o aviso de transferência no registo predial, que garante ao comprador a aquisição do imóvel.
O que está regulamentado no contrato de venda de uma casa?
- Parceiro contratual
Os nomes do comprador e do vendedor são anotados aqui junto com os dados pessoais, como datas de nascimento, status da propriedade e endereços. - Objeto de compra
O que está sendo vendido e o que está incluído? Se você comprar coisas como móveis, sauna, cozinha equipada ou óleo para aquecimento além do imóvel, o cartório deve certificar isso, incluindo os preços negociados. Imposto de transferência de bens imóveis não se aplica. - Registro
predial e situação atual A descrição da propriedade inclui localização, tamanho, número do lote e extrato do registro predial. Em primeiro lugar, geralmente está o encargo imobiliário do banco. Ela serve como garantia na contratação de um empréstimo imobiliário e permite que o banco execute a execução do imóvel caso a dívida não seja quitada. Uma cobrança de terreno já existente por parte do vendedor deve ser compensada com o preço de compra e excluída quando o proprietário muda.
Nos seguintes locais do registo predial, são indicados os gravames existentes sobre a propriedade, tais como direitos de passagem de vizinhos, direitos de habitação existentes ou hipotecas. - Preço de compra e condições de pagamento
O valor exato do preço da casa, qualquer plano de pagamento e os detalhes da conta do vendedor são anotados aqui. O preço de compra só deve ser pago após o notário proceder à mudança de propriedade através da sua certificação e informar o comprador sobre o mesmo. - Data de transferência de propriedade
Significa o momento a partir do qual a propriedade é transferida economicamente - ou seja, com a transferência de direitos, obrigações e custos - para o comprador. Via de regra, isso está vinculado ao pagamento do preço de compra anterior. - Reivindicações de garantia
Defeitos de construção conhecidos estão listados aqui e as garantias ou reivindicações para reparos e melhorias que existem. O vendedor é responsável por garantir que o imóvel só tenha os defeitos pactuados no contrato de compra. No entanto, se houver outros defeitos no edifício antigo não renovado, o vendedor só pode ser responsável por aqueles que deveria ter reconhecido - embora geralmente seja difícil provar isso. (BGH VII ZR 117/04). - Regulamentos adicionais
Se os custos de desenvolvimento ainda forem incorridos para a propriedade, eles serão regulamentados entre as partes e indicados no contrato de compra. Qualquer direito de preferência existente do vendedor, do município ou do locatário (no caso de condomínio) também deve constar do contrato.
A inscrição no cadastro faz parte da compra e construção de um imóvel. No entanto, só pode ocorrer se o contrato de venda for assinado e certificado.
Você deve prestar atenção a isso ao fechar contratos de vendas especiais
Na hora de comprar um condomínio
Faça com que a administração da propriedade mostre a você a declaração de divisão com os regulamentos da comunidade e a coleção de resoluções com antecedência. Isso lhe dirá quantos direitos de voto você tem na reunião de proprietários. O documento também é parte essencial do contrato de compra do condomínio e deve estar à disposição do cartório em tempo hábil.
Ao comprar do desenvolvedor
Se você comprar sua casa do incorporador, deve ter um cuidado especial com o contrato de venda. Porque a compra de uma casa e um imóvel andam de mãos dadas e as modalidades do contrato de incorporação são geralmente prescritas. Poucas empresas estão dispostas a se comprometer. Organizações de proteção ao consumidor, como a Bauherren-Schutzbund ou a Associação de Construtores Privados, alertam que as minutas de contratos apresentadas geralmente contêm métodos de pagamento desvantajosos para os construtores. Portanto, você deve ter o contrato de desenvolvedor verificado por um especialista antes de assiná-lo.
Elabore um contrato de compra de uma casa
A minuta do contrato deve estar disponível para ambas as partes pelo menos duas semanas antes da nomeação do notário. Até o reconhecimento de firma, compradores e vendedores verificam o contrato de compra e podem obter consultoria especializada em caso de dúvidas. Geralmente, isso é feito pelo notário, alternativamente por uma associação de proprietários de casas e terras ou um advogado. Acréscimos ou alterações no texto do contrato também são possíveis nesta fase e são incluídos no contrato de compra do imóvel pelo notário.
Exame do extrato do cadastro
Entretanto, o advogado utiliza o excerto do registo predial para esclarecer se o imóvel em oferta pertence realmente ao vendedor e fornece uma visão geral de quaisquer gravames. O cadastro também contém informações sobre o tamanho, localização e tipo de uso da propriedade. O notário anota isso no texto do contrato. Qualquer pessoa que também dê uma olhada no registro de carga de construção da autoridade de construção local está do lado seguro.
Dica: Além disso, a confirmação de financiamento por escrito do banco do comprador também deve estar disponível antes da nomeação do notário. Uma vez que o banco normalmente exige o lançamento de uma cobrança de terreno, você pode trazê-la com você para o reconhecimento de firma do contrato de compra - é claro, após acordo prévio - e ambos autenticam de uma vez. Isso economiza tempo e dinheiro.
Quando o contrato de compra de uma casa entra em vigor?
Só quando o vendedor tiver confirmado o pagamento do preço de compra ao notário e a repartição de finanças tiver confirmado o pagamento do imposto de transmissão do imóvel, o advogado dá início ao lançamento no registo predial. Esse processo garante que vendedores e compradores fiquem do lado seguro. A mudança de propriedade agora está concluída. Mas como isso pode levar algum tempo, existe a possibilidade de fechar um contrato preliminar. Desta forma, compradores e vendedores se protegem.
Dica : A rescisão do contrato de venda não é fácil e envolve custos consideráveis. Para saber como você ainda pode sair em caso de emergência, leia nosso guia Cancelamento do contrato de compra: Seus direitos como comprador e vendedor de um imóvel.
